マンション買換えでローンはどうなる？買い先行、売り先行のメリットも解説

マンションを買換えるときは、売却と購入のどちらもしなくてはいけないので、時間も手間もかかります。

だからといって適当に行うと割安な価格で売却したり、反対に割高な価格で購入したりすることになりかねないため、時間と手間がかかっても慎重に進めていく必要があるでしょう。

マンションの買換え時、購入を先にするか売却を先にするか悩む方も多いのではないでしょうか。

それぞれのメリットとデメリット、また、注意すべき点や発生する税金についても紹介するので、ぜひ参考にしてください。

マンション買換えは住宅ローンが残っていてもできる

マンションの買換えは、住宅ローンが残っていても行うことができます。マンションを売却した代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるときはスムーズに買換えを進められます。

ただし、マンションを住宅ローンで購入するときには、新たなローン審査を受けなくてはいけません。

マンションを売却した金額が住宅ローンの残債よりも少ないときも、買換えに使えるローンの利用で、抵当権を抹消できることもあります。

また、売却と購入のタイミングがずれ、資金繰りがうまくいかないときには、つなぎ融資の利用で、買換え資金を借りられることもあります。

いずれにしても、ローンを上手に活用すれば、買換えを進められる可能性があるので、不動産会社の担当に相談してみましょう。

マンションの買換えをする主な理由

マンションは、一戸建て住宅よりも耐用年数が長いといわれています。丁寧に管理や修繕が実施されているマンションであれば、その分、より長く住むことができるでしょう。

しかし、まだ十分に住める状態であっても、買換えすることがあります。

例えば、転職をして通勤時間が長くなったときや、転勤先への長期間在籍が明らかなときは、マンションを買換えて働きやすくすることもできます。

また、こどもの成長に合わせて、部屋数の多いマンションが必要になったときなども、買換えのタイミングと考えられるでしょう。こどもの進学先が遠い場合などは、学校の近くに引っ越して通学の負担の軽減もできます。

両親と同居するために、広いマンションが必要になることもあるでしょう。自分たちの加齢によってバリアフリーのマンションに買換えするケースもあります。

そのほかにも、「使わない部屋があるのでもったいない」「こどもが生まれた」「こどもが一人暮らしを初めた」などが買換えのきっかけになることもあります。

経済的な事情で買換えを決意するケースも少なくありません。

例えば、住宅ローン控除が終了するので、売却して新しい住宅ローンを契約し、再度住宅ローン控除を利用することもあります。

ただし、この場合はマイホーム売却時の3,000万円の特別控除とは併用できないので注意しましょう。

マンションの大規模修繕工事を回避するために買換えを行うこともあります。

築10年～15年で大規模な修繕工事を行うことが多いですが、毎月の修繕積立金で工事費用をまかなえないときは追加で数十万円～数百万円を請求されることもあります。工事が始まる前に売却して、出費を抑えたいと考える方もいるでしょう。

また、修繕工事が始まると、長期にわたって養生シートをかけられて薄暗くなったり、騒音が聞こえたりします。

快適に生活するために、買換えを実施して引っ越そうと考えることもあるでしょう。

マンション買換えの2つの方法

マンション買換えには、「買い先行」と「売り先行」の2つの方法があります。

それぞれのメリットとデメリットについて見ていきましょう。

買い先行のメリットとデメリット

メリット	デメリット
・生活しているところを内覧されずに済む ・時間をかけて購入物件を選べる ・仮住まいを借りる必要がない	・売却するマンションに住宅ローンが残っていると、ダブルローンを組むことになる ・売却がスムーズにできないときはローン負担が大きくなる ・売り急ぐと売却価格が安くなることがある

買い先行とは、新居の購入契約を結んでから、現在居住中のマンションを売りに出す方法のことです。

購入したい物件がすでに決まっている場合などには、買い先行でマンションの買換えを進めていけるでしょう。

買い先行のメリットは、新しいマンションに暮らしながら売却できる点です。現在居住している物件を売却するわけではないので、生活しているところを内覧されずに済みます。

また、マンションを売却してから購入する場合には、タイミングがずれると生活する場所がなくなるのでできるだけ早く購入しようと焦ってしまうかもしれません。

しかし、買い先行であれば現在のマンションに暮らしながら購入物件を選ぶので、時間をかけて慎重に買うことができます。

また、購入してから売却するので、仮住まいを借りる必要もありません。

メリットが多い買い先行ですが、デメリットもあります。住んでいた家のローンが残っている場合、家が売れるまではダブルローンとなり、2つの住宅ローン、もしくは住み替えローン（買換えローン）を同時に返済しなくてはいけません。

返済負担は、大きく家計にのしかかる可能性があります。なかなか物件が売却できず、ダブルローンを抱える期間が長くなると、さらに負担が大きくなります。

とはいえ、ダブルローンを回避するために売り急ぐと、売却価格が安くなることがあります。

数十万～数百万円も安くなってしまうことがあるため、無理のない範囲で慎重に売り進めるようにしましょう。

売り先行のメリットとデメリット

メリット	デメリット
・時間をかけてマンションを売却できる ・売却代金を購入代金に充当できるので、ダブルローンになることが少ない ・資金計画を立てやすい	・生活しているところを内覧されることになる ・購入物件がすぐに見つからないときは仮住まいを借りる必要がある ・売却に時間がかかると、購入したい物件を逃す可能性がある

売り先行とは、今住んでいるマンションを売却したあとに新居のマンションを購入する方法です。ダブルローンを避けたい場合などには、売り先行でマンションの買換えを進めていけるでしょう。

メリットとしては、時間をかけて売却できることを挙げられます。

買い先行とは異なり、新しく購入したマンションのローン返済が始まっているわけではないので、納得できる価格で売却できるまで時間をかけて売り進めることができるでしょう。

また、売却価格を購入価格に充てられる点もメリットです。すでに現在のマンションにおいて住宅ローンを完済している場合や、売却価格が高額で、残っている住宅ローンを完済しても多額の資金が残っている場合には、少ない負担でマンションを購入できるでしょう。

資金計画を立てやすいのも売り先行のメリットです。売却した代金で住宅ローンを完済できるなら、ダブルローンを避けることができます。

しかし、売り先行でマンションの買換えを進める場合にも、デメリットがあります。

生活しているところを内覧されるので、あまり快く思えないこともあるでしょう。

売却してすぐに購入物件が見つかればよいのですが、なかなか見つからないときには仮住まいを借りる必要があります。引っ越しが2回に増えてしまうだけでなく、家賃の負担も少なくありません。

また、売却に時間がかかる場合は、購入したい物件を逃してしまう可能性があります。不動産会社の担当に相談し、売りやすい価格に設定することも検討してみましょう。

マンション買換えの資金計画は慎重に行う

現在、住んでいるマンションに住宅ローンが残っている場合には、売却代金で住宅ローンを一括返済するのが基本となります。

マンションがあまりにも古いと売却価格が下がり、住宅ローンを完済できない可能性もあるかもしれません。

住宅ローンを完済できないと、ローンを完済するためのローンを借りたり、貯金などを充てたりする必要が生じることもあります。資金が不足しないように計画的に買換えを進めていきましょう。

ひとつの不動産会社に相談すると便利

購入と売却を同じ不動産会社に依頼すると、手間なく買換えが進められます。また、資金計画も相談しやすいというメリットもあります。

住み替えローンの検討

住宅ローンの残債を売却代金で精算できないときは、住み替えローンを活用することがあります。

住み替えローンでは、購入価格と残債から売却価格の差額を同時に借り入れることができ、ローンの一本化が可能になります。

つなぎ融資の検討

売却と購入のタイミングがずれたときには、つなぎ融資を活用することがあります。

つなぎ融資は一時的な資金繰りに活用するローンで、購入するマンションの住宅ローンを使って全額返済します。

マンションの売買で注意すべきこと

マンションの売買では、いくつか注意すべきことがあります。失敗を回避するためにも、次のポイントに注意をしてください。

マンション購入の注意点

マンション購入の際の主な注意点は以下の通りです。

• 管理状況を確認する
• 間取りや立地、築年数などの優先順位を決める
• 購入前に資金計画を立てておく

中古マンションを購入するときは、管理状況を厳しくチェックするようにしてください。管理状況が良いと不具合が少ないだけでなく、再度売却するときも売れやすくなります。

また、間取りや立地、築年数を確認することも大切です。特に何に注目してマンションを決めるのか、最初に優先順位を決めておくとスムーズに購入できるでしょう。

購入後の資金計画を立てておくことも忘れてはいけません。無理なく返済できるようにローンで借り入れる金額を決め、購入できる範囲内のマンションを探すようにしましょう。

マンション売却の注意点

マンション売却の際の主な注意点は以下の通りです。

• 近隣のマンション相場を確認する
• 少しでもきれいに見えるように内覧の準備をする
• 売却価格を低めに見積もる

マンションを売却する前に、近隣のマンション相場を確認しておきましょう。不動産会社の担当に尋ねれば、最近の取引価格帯も教えてもらえます。

少しでも高額で売却するために、内覧時の印象をよくするための工夫も必要です。特に水回りは注目されやすい部分なので、丁寧に掃除して清潔な印象を与えるようにしましょう。

また、売却価格の設定を過度に高く見込むと、資金計画がうまくいかない可能性があります。

資金繰りに失敗しないためにも、売却価格を低めに見積もって計画を立てるようにしましょう。

マンション買換えにかかる税金

マンションの買換えの際にはさまざまな税金が発生します。購入時と売却時にわけて見ていきましょう。

購入時の税金

マンションを購入する際には印紙税や登録免許税、不動産取得税が発生します。

手持ちの資金で支払えるよう、不動産会社の担当に相談しておおよその金額を見積もってもらいましょう。

売却時の税金

マンションを売却する際には、印紙税や譲渡所得税、住民税がかかることがあります。

ただし、マイホームの買換えに関しては、そのマイホームを将来譲渡するときまで譲渡益に対する課税を繰り延べられることができます。

しかしながら、売却代金が1億円以下であることやマイホーム売却時の軽減税率の特例を適用されていないことなどの条件があるため、不動産に強い税理士に相談してみましょう。

マンション買換えは購入売却をまとめて依頼できる不動産会社を選ぶと手間がかからずスムーズ

買い先行か売り先行かについては、資金面を考えながら慎重に決定するようにしましょう。

いずれの場合も、売却から購入までひとつの不動産会社にまとめて相談すると、資金計画が立てやすく、買換えがスムーズに進みやすくなります。

また、資金計画を立てる際には、購入時・売却時に発生する税金も含めるようにしましょう。

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