夫婦で始める不動産投資｜共有名義のメリット・デメリットと注意すべきポイント

将来の老後資金への不安や、給与所得しか収入源がないことへの懸念から、夫婦で不動産投資を検討する共働き世帯が増えています。

しかし、いざ検討を始めると「名義は単独と共有のどちらが良いのか」「共有名義にはどのようなメリットや落とし穴があるのか」といった判断に迷うケースは少なくありません。

この記事では、夫婦で不動産投資に取り組むメリットをはじめ、共有名義・単独名義の違いや税制面への影響、離婚・相続時の注意点とその対策について解説します。

夫婦で不動産投資を検討する人が増えている背景

老後も含む将来の暮らしを見据えたとき、収入源を給与所得だけに頼るのではなく、夫婦での不動産投資を検討される方が増えています。

その背景にあるのは、公的年金だけでゆとりある老後生活を送るのが難しく、毎月の家計からの貯蓄だけでは将来の出費に備えきれないという悩みです。

総務省の報告によると、2025年における65歳以上の夫婦のみの無職世帯の毎月の生活費（消費支出）は平均で約26.4万円にのぼり、税金や社会保険料を含めた実支出は約29.7万円に達します。

これに対して、年金などの社会保障給付は月平均で約22.9万円にとどまり、実収入全体で見ても約25.4万円です。差し引きで毎月約4.2万円の不足が生じている計算になります。

もし老後生活が20年間続けば不足額は約1,000万円となり、さらに医療費や介護費用、自宅の修繕費といった突発的な出費が重なれば、不足分はさらに膨らんでしまいます。

現在では、会社員世帯の間でもNISAやiDeCoを活用した資産運用が一般的になってきました。しかし、積み立てた金融資産は定年後に少しずつ取り崩していく必要があり、「長生きするほど手元の資産が減っていく」という心理的な不安を感じる方も少なくありません。

そこで、退職後も毎月安定した家賃収入を生み出し続けてくれる不動産投資が、公的年金を補完できる第二の収入源として注目を集めているのです。

将来の家計収支を夫婦で冷静に見つめ直し、早い段階から家賃収入という継続的な収入源を作っておくことは、老後の不安を和らげるだけでなく、今の生活を安心して楽しむための賢い選択肢といえるでしょう。

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共働き夫婦が不動産投資を一緒に始めるメリット

共働き世帯が協力して不動産投資に取り組むことには、1人だけで運用する場合と比べて多くの優位性があります。

家計の基盤を固めながら将来の資産を築く上で、夫婦で足並みを揃えることでどのような相乗効果が得られるのか、代表的な4つのメリットを順に見ていきましょう。

世帯年収で融資額が上がる

夫婦それぞれの収入を合算することで、単独では手が届きにくい有利な条件で融資を受けられるようになります。

不動産投資ローンの借入可能額は個人の年収や勤務先の属性に左右されますが、夫婦2人の収入を合わせることで、金融機関からの信用力を大きく高められるためです。

例えば、夫の年収が550万円、妻の年収が450万円という会社員夫婦（世帯年収1,000万円）のケースを考えてみましょう。

夫単独で審査を受ける場合、借入限度額は4,000万〜5,000万円前後に落ち着くことが一般的です。しかし、ペアローンや収入合算を活用して世帯年収をもとに審査を受けられれば、7,000万〜8,000万円規模の融資枠を確保できる可能性が広がります。

融資枠を拡大できれば、入居者の需要が高い都心駅近の区分マンションや、高利回りを期待できる一棟アパートなど、収益性と資産価値を兼ね備えた優良物件も選べるようになるでしょう。

購入できる物件の幅が広がり、より手堅い資産運用を選べる点は、共働き夫婦ならではの大きな強みといえるでしょう。

・「融資審査」に関する記事はこちら
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リスク分散

夫婦二人三脚で資産運用を進めることは、家計と運用の両面において経済的なリスクを分散させることにつながります。複数の収入の柱を組み合わせることで、突発的な環境変化への対応力が高まるからです。

仮にパートナーのどちらかが病気や育児休業、転職などで一時的に給与収入が減ってしまった場合でも、もう一方の給与と毎月の家賃収入があれば、家計が急激に困窮する心配を軽減できます。

節税効果

不動産投資による収入を夫婦で分け合うことにより、世帯全体の税負担を抑制できます。

日本の所得税は所得が高くなるほど税率が段階的に上がる「累進課税」が採用されています。1人に利益を集中させるよりも、2人に分散させた方が適用される税率を低く保ちやすくなる仕組みです。

例えば、夫単独の名義で年間300万円の不動産所得（利益）を得る場合、夫の本業の給与所得にそのまま合算されるため、高い税率区分が適用されて税負担が重くなりがちです。

一方で、物件を夫婦の共有名義にして所得を150万円ずつに分配すれば、それぞれに適用される税率を低く抑えられます。

さらに、確定申告における各種控除や経費計上の枠組みを夫婦それぞれで活用できる場合もあり、世帯全体に残る手残り現金を最大化しやすくなるでしょう。

ただし、配偶者控除の適用条件や社会保険の扶養基準に影響を与える場合もあるため、事前の試算を行っておくことが大切です。計画的に所得を分散させる工夫は、手元資金を着実に蓄えていくための賢明なアプローチといえます。

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不動産投資で節税ができる仕組みを解説！ 住民税・所得税・相続税を節税したいときの注意点は？

団体信用生命保険への加入で「家族の生活を守る保障」になる

不動産投資ローンを組む際に加入する「団体信用生命保険（団信）」は、万が一の際に家族を守る生活保障として役立ちます。

ローン契約者が死亡したり所定の高度障害状態になったりした場合、保険金によってローンの残債が全額弁済される仕組みが整っているためです。

一般的な掛け捨ての生命保険では、まとまった死亡保険金を受け取っても、日々の生活費や教育費の支払いで手元の資金は少しずつ減っていきます。しかし不動産投資の場合は、団信が適用されると借金のない収益物件を家族に残せます。

残された家族は、その後も変わらず安定した家賃収入を得続けることが可能です。将来まとまった生活資金が必要になった際には、物件を売却して現金化する道も選べます。

ペアローン等で夫婦双方が団信に加入しておけば、どちらに不測の事態が生じても、その持分に見合った債務が免除されるため安心です。

・「団体信用生命保険」に関する記事はこちら
【団信活用】投資用ローンの「団体信用生命保険」によるリスクカバー効果と資産形成

不動産投資に配偶者が反対する理由と説得・合意形成の方法

不動産投資を始めようとする際、配偶者から反対されるケースは決してめずらしくありません。しかし、不安の根本原因を理解して丁寧にコミュニケーションを重ねれば、夫婦で納得のいく合意形成を図ることが可能です。

パートナーが難色を示す最大の理由は、投資そのものを否定したいわけではなく、「数千万円規模の借金（ローン）を背負うことへの恐怖」と「仕組みが分からないことによる将来への不安」にあります。

普段の家計管理や日々の生活費とは桁違いの融資金額を目の当たりにすれば、パートナーが警戒心を抱くのはごく自然な心理といえるでしょう。

配偶者の不安を解消し、前向きな協力関係を築くためには、まず専門用語を使わずに具体的な数字で資金計画を共有することから始めましょう。

「キャッシュフロー」や「表面利回り」といった言葉を並べるのではなく、「毎月入ってくる家賃収入からローンの返済や管理費などの出費を差し引くと、年間でどれくらいの利益が手元に残るのか」を分かりやすく図や表で示します。

そのほか、夫婦一緒に知識を深められる環境を作るのも有益なアプローチです。1人だけで説得しようとすると感情的な議論になりやすいため、初心者向けの無料セミナーや個別相談に夫婦で参加してみることをおすすめします。

中立的な立場の専門家から客観的なメリットやリスク管理の方法を聞けば、疑問や懸念をその場でスムーズに解消しやすくなるはずです。

焦って論破しようとするのではなく、パートナーの抱く不安を丁寧に受け止めながら、将来の課題を一緒に解決したいという姿勢を示すことが重要です。

名義の選択肢を整理する

夫婦で不動産投資を始めるにあたって、多くの方が最初に悩まれるのが「物件の名義を誰にするか」という点です。購入時の名義設定は、金融機関からの融資条件や毎年の税負担、将来的な物件の管理・売却のスムーズさに直結します。

安易に決めてしまい、後から名義を変更しようとすると、贈与税や不動産取得税、登録免許税といった多額の諸費用が発生してしまうため要注意です。まずはどのような名義の選択肢があるのか、それぞれの特徴を正しく把握しておきましょう。

単独名義・共有名義・法人名義の比較

不動産の所有名義には、大きく分けて「単独名義」「共有名義」「法人名義」の3つの選択肢が存在します。それぞれ融資の引きやすさや税制上のメリット、管理における自由度が異なるため、世帯の状況に合わせて比較検討することが大切です。

なお、共有持分の割合設定や将来の相続対策といった法律・税務の詳細については、複雑な規定が絡むため、司法書士や税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

どの名義を選ぶべき？

名義選びで失敗しないためには、夫婦の就労スタイルや世帯年収、目指す資産規模に合わせて考える必要があります。

「節税になるから」「融資が伸びるから」という一面的な理由だけで選んでしまうと、運用が始まってからの事務負担や思わぬ制約に悩まされることになりかねません。

夫婦の実態に近い3つのモデルケースを参考に、ご自身に合った方針を検討してみましょう。

① 世帯年収800万〜1,000万円前後の共働き夫婦：共有名義が有力

夫の年収が550万円、妻の年収が450万円など会社員同士の世帯であれば、「共有名義」を選ぶメリットが大きくなります。単独名義では届きにくい価格帯の優良区分マンションや築浅アパートも、世帯年収を合算することで無理なく購入対象に組み入れることが可能です。

家賃収入を夫婦で按分すれば所得税率を低く保ちやすく、手元に残る年間の利益を効率的に増やしていけるでしょう。

② 片働き世帯の場合：単独名義が最適

世帯収入の大半を夫婦どちらかが支えている場合は、専業主婦（主夫）側に収入や与信がなくローンを組むハードルが高いため、「単独名義」が現実的な選択となります。

一方で、単独名義であれば意思決定が一元化されているため、急な入退去時のリフォーム対応などは滞りなく進められます。

③ 将来的に複数物件を所有し家賃収入を伸ばしたい場合：法人化を視野に

「まずは1〜2戸からスタートし、将来的には一棟アパートを買い進めてセミリタイアや事業規模の拡大を目指したい」という夫婦であれば、将来的な「法人名義」への移行を前提とした計画が適しています。

まずは共有名義や単独名義で実績と資金を作り、年間の不動産所得が増加した段階で資産管理法人を立ち上げるステップを踏むことで、初期費用を抑えつつスムーズに規模を拡大していけるはずです。

・「法人化」に関する記事はこちら
不動産投資で法人化するメリット・デメリット！ 適切なタイミングは？
法人名義での不動産投資は本当に得か？ 節税・資金調達のリアルを解説

共有名義の不動産投資の注意点

融資枠の拡大や所得分散などメリットの多い共有名義ですが、一つの不動産を2人で所有する性質上、把握しておくべき注意点もあります。

単独名義であれば所有者1人の判断で完結できる事柄であっても、共有名義では夫婦双方の合意や法的な手続きが必要になるケースがあるためです。

後々になって迷うことがないよう、想定されるリスクと具体的な対策をあらかじめ押さえておきましょう。

離婚時のリスクと対処法

共有名義で不動産投資を行う場合、万が一の離婚時には物件の処分やローンの取り扱いが複雑化しやすいため、事前の取り決めと具体的な対処法を把握しておくことが不可欠です。

離婚に伴う財産分与において、不動産は物理的に分けることができません。さらにペアローンなどの借入残債が残っている場合は、金融機関の承諾なしに名義変更や売却を進められないからです。

こうした事態に備える現実的な対策は、将来の生活環境の変化も見据え、「いざとなればいつでも売却して現金化できる物件（出口戦略を描きやすい物件）」を選んでおくことです。

流動性が高く買い手のつきやすい立地・価格帯の物件を選んでおけば、万が一生計を別にすることになった際にも、物件を速やかに売却して残債を清算し、余剰金を公平に分けるという選択肢を取りやすくなります。

将来のリスクを過度に恐れる必要はありませんが、出口戦略（手放し方）まで見通して合意形成しておくことが、安心して運用を続けるための対策となります。

意思決定が複雑になる

共有名義の物件では、日々の管理業務から将来の売却判断に至るまで、あらゆる局面で夫婦双方の合意が求められ、スピーディーな判断が難しくなる側面があります。

民法の規定において、共有不動産の売却や大規模な改修には共有者全員の同意が必要と定められており、夫婦で持分を2分の1ずつ持つ場合、日常管理に必要な『過半数』に達しないため、管理方針や賃料設定で意見が分かれただけでも判断がストップするリスクがあります。

単独名義であれば、退去者が出た際のリフォーム内容や賃料設定、あるいは物件売却の判断を、所有者1人の意思で即断できます。

売却のタイミングを逃したり判断が滞ったりするのを防ぐためには、あらかじめ運用ルールを整理しておく方法が実用的です。

「毎月の賃貸管理や修繕の手続きはどちらか一方に任せる」「売却や大規模修繕を検討する際は必ず2人で話し合って決める」といった役割分担をあらかじめ決めておくと、余計なストレスを抱えずに済みます。

相続時の共有トラブルを避けるには

共有名義の不動産は、将来どちらか一方に相続が発生した際に、権利関係が複雑になりやすいため、生前のうちから相続対策を講じておくことが重要です。

配偶者が亡くなった場合、その共有持分は配偶者だけでなく子どもや親、兄弟姉妹などの法定相続人に引き継がれるため、1つの物件に関わる権利者の人数が増えてしまう恐れがあります。

例えば、夫婦それぞれが持分2分の1ずつを所有している状況で夫が亡くなり、2人の子どもがいた場合を想定してみましょう。

夫の持分（2分の1）は妻と子ども2人に分割相続されるため、物件全体の権利関係が3人に分散してしまいます。この状態になると、将来物件を売却したり大規模なリノベーションを行ったりする際、相続人全員の同意と印鑑証明書が必要です。

将来的に子どもが結婚したり次の世代へ持分が引き継がれたりすると、権利者がさらに増えて合意形成が難航しかねません。

こうした事態を防ぐための有効な手段として、元気なうちにお互いの持分を配偶者（または特定の子）へ単独相続させる旨の遺言書を作成しておく方法や「家族信託」などを活用して管理権限を一本化しておく方法などが挙げられます。

トラブルを未然に防ぎ円滑な資産承継を行うためにも、具体的な手続きについては弁護士や司法書士、税理士などの専門家へ相談するのがおすすめです。

・「家族信託」に関する記事はこちら
オーナーの認知症による「賃貸経営の凍結」リスクと家族信託による資産防衛策

夫婦に向いている物件タイプと始め方

夫婦で不動産投資をスタートするにあたり、どの物件タイプを選び、どのような順序で進めるべきかは多くの方が頭を悩ませるポイントです。購入する不動産の種類によって、必要な初期資金や物件価格、運用にかかる手間は大きく異なります。

また、将来のマイホーム購入との兼ね合いや具体的な実践手順を把握しておくことも欠かせません。夫婦の生活スタイルや家計の状況に合った代表的な物件の特徴と、無理なく賃貸経営を始めるためのステップを整理してご紹介します。

区分マンション

忙しい共働き夫婦にとって、手始めとして最も取り組みやすいのが都市部のワンルームなどを中心とした「区分マンション」です。

1戸あたりの購入価格が比較的抑えられており、建物の共用部管理も管理組合や専門の管理会社に委託できるため、本業や家事・育児に追われる夫婦でも手間をかけずに運用できる利点があります。

一棟アパート

効率よく資産規模を拡大し、年間のまとまった家賃収入（利益）を目指したい夫婦には「一棟アパート」が向いています。

土地と建物全体をまとめて所有するため、複数戸からの賃料収入によって1部屋の空室が全体の収支に与える影響を小さく抑えられる上に、区分マンションよりも高い利回りを期待できるためです。

物件価格は5,000万〜1億円規模と大きくなりますが、共働き夫婦の世帯年収や合算融資を活かせば、好条件で借入を行える可能性が十分にあります。

仮に全6戸のアパートであれば、1戸が一時的に退去しても残りの5戸からの家賃収入でローンの返済を無理なく賄えるため、毎月の収支が赤字に転落するリスクを抑えやすいと言えます。

さらに、建物の修繕やリフォームのタイミングを自分たちの裁量で自由に決められる点も大きなメリットです。

初期投資の金額や共用部分の維持管理コストは増えるものの、夫婦二人三脚で本格的な賃貸経営を進めていきたい世帯にとっては魅力的な選択肢となるでしょう。

・「区分・一棟投資」に関する記事はこちら
「区分所有」と「一棟買い」どちらが得か？ 投資スタイル別の比較解説

戸建て

比較的少額の自己資金から始められる上に、長期で安定した入居を期待できるのが「戸建て（戸建賃貸）」です。ファミリー層が入居者の主なターゲットとなるため、一度入居が決まると子どもの進学や生活環境に合わせて長期間住み続けてもらえる傾向があり、退去に伴う原状回復費用や広告費の出費を大幅に抑えられます。

郊外の落ち着いたエリアであれば数百万円〜1,000万円台から購入できる中古物件もあり、多額のローンを組むことに抵抗があるパートナーも安心して考えられるはずです。

また、マンションのような毎月の管理費や修繕積立金の支払いが原則として発生しない点も、手元に残る現金を計算しやすい理由の一つと言えます。

入居者自身が庭や建物を大切に管理してくれるケースも多く、自主管理の手間が少ない点も魅力です。

・「戸建て投資」に関する記事はこちら
戸建て投資のメリット・デメリットとは？ アパート投資との違いと成功のコツ

自宅（マイホーム）の購入・住宅ローン控除との優先順位

「マイホームの購入」と「投資物件の購入」のどちらを優先すべきかは、家族のライフプランと住宅ローン控除の恩恵を比較して総合的に判断することが大切です。

自宅を購入すれば減税制度を活用できる一方で、個人の借入限度額には上限があり、どちらを先に購入するかによってその後の融資審査に大きな影響を及ぼすためです。

例えば、まずは自分たちが居住する自宅を購入し、年末時点のローン残高に応じて税金が還付される「住宅ローン控除」を最大13年間にわたって享受する戦略が挙げられます。

一定期間住んだ後に「他人に貸し出して家賃収入を得よう」と考える方もいらっしゃいますが、自宅を賃貸化する際は、原則として住宅ローンから金利の高くなりやすい不動産投資ローンへの借り換えが必要な点には要注意です。

また、自分たちの住み替え先の家賃負担も発生します。反対に、投資物件を先に購入して多額の借入残債を抱えていると、後から希望通りのマイホームローンが組めなくなる可能性も否定できません。

単に目先の減税効果や収益性だけにとらわれるのではなく、将来の子どもの教育費や家族の住まいを含めたトータルの家計設計を夫婦で共有しておくことが重要です。

・「住宅ローンと不動産投資ローンの違い」に関する記事はこちら
住宅ローンと不動産投資ローンの違いとは？仕組み・金利・審査の違いを徹底比較

夫婦で不動産投資を成功させる始め方のステップ

夫婦で悔いのない不動産投資を実現するためには、客観的な情報収集と具体的な収支シミュレーションの作成という2つのステップを確実に踏むことが肝要です。

どちらか1人の思い込みや感覚だけで物件選定を進めてしまうと、運用開始後に想定外の修繕費や空室が生じた際、夫婦間の信頼関係に亀裂が入ったり家計が苦しくなったりしかねません。

まずは、実績のある不動産会社が開催している初心者向けのセミナーに夫婦そろって参加し、最新の市況やリスク管理の仕組みについて共通の基礎知識を身につけましょう。

プロの解説を聞くことで、借金への漠然とした不安を解消しやすくなります。その上で、候補となる物件価格に対して「年間の家賃収入からローン返済、管理委託費、固定資産税などの出費を差し引き、実際に手元にいくら利益が残るのか」を具体的な数字で試算することが成功の鍵です。

あえて空室期間や将来の金利上昇を見込んだ保守的なシミュレーションを作成し、それでも生活費を脅かさず手残りが出るかを確認しておけば、家族全員が納得して前向きなスタートを切れるはずです。

・「不動産投資シミュレーション」に関する記事はこちら
不動産投資シミュレーションの作り方と使い方｜キャッシュフローと利回りを正確に把握する方法

まとめ

夫婦で取り組む不動産投資は、世帯の信用力を活かして将来の生活不安を解消し、豊かな暮らしの基盤を築くために有効な選択肢です。

あらかじめ夫婦で運用のルールを共有し、税務や法的な手続きについては専門家へ相談しながら進めることで、予期せぬトラブルを未然に防げます。

まずは夫婦で将来の理想の暮らしについて話し合い、実績ある不動産会社に相談しながら、ご家庭に最適なシミュレーションを作成してみてはいかがでしょうか。

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ワンポイントアドバイス

夫婦で不動産投資を成功させる最大の秘訣は、物件選び以上に「理想的な将来の暮らしを共有すること」です。

多くの場合、人は理屈より感情によって意思決定します。利回りなどの数字も大切ですが、パートナーが抱く不安や希望を理解していなければ、後々すれ違いが生じかねません。

まずは「老後にどんな生活を送りたいか」をご夫婦で気軽に話し合ってみてはいかがでしょうか。目的が重なれば、家族の協力も得やすくなるはずです。

この記事のポイント

Q. なぜ夫婦で不動産投資をする人が増えているのですか？

A.公的年金だけでゆとりある老後生活を送るのが難しく、毎月の家計からの貯蓄だけでは将来の出費に備えきれないという悩みがあるからです。詳しくは「夫婦で不動産投資を検討する人が増えている背景」をご覧ください。

 Q. 夫婦で不動産投資をするメリットはなんですか？

A. 夫婦それぞれの収入を合算することで、単独では手が届きにくい有利な条件で融資を受けられるようになるなどのメリットがあります。詳しくは「共働き夫婦が不動産投資を一緒に始めるメリット」をご覧ください。

 Q.配偶者に不動産投資を反対されたらどうすれば良いですか？

A. 不安の根本原因を理解して丁寧にコミュニケーションを重ねれば、夫婦で納得のいく合意形成を図ることが可能です。詳しくは「不動産投資に配偶者が反対する理由と説得・合意形成の方法」をご覧ください。

 Q. 不動産を共有名義にする際の注意点はありますか？

A.融資枠の拡大や所得分散などメリットの多い共有名義ですが、一つの不動産を2人で所有する性質上、把握しておくべき注意点もあります。詳しくは「共有名義の不動産投資の注意点」をご覧ください。

 Q.夫婦に向いている物件のタイプは？

A. 購入する不動産の種類によって、必要な初期資金や物件価格、運用にかかる手間は大きく異なります。詳しくは「夫婦に向いている物件タイプと始め方」をご覧ください。