【空き家特措法】改正法施行による「管理不全空き家」の指定基準と資産活用の選択肢

「実家の空き家、このまま放置していると税金が数倍になる？」2023年12月の改正空き家法完全施行により、その不安は現実のものとなりました。

新設された「管理不全空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が最大4倍〜6倍に膨れ上がる可能性があります。しかし、むやみに恐れる必要はありません。行政の指定基準を正しく理解し、適切な対策を講じればリスクは回避可能です。

この記事では、法改正による増税額のシミュレーションや具体的な認定基準を解説します。さらに、空き家を「資産」として活用するための選択肢も、不動産投資の視点から提案します。

「特定空き家」と「管理不全空き家」の定義

「そもそも、うちの実家は空き家法で言うところの『空き家』に当てはまるのだろうか？」
と不安に感じる人も多いのではないでしょうか。

ニュースで増税の話を聞いても、自分の物件が対象になるのかどうかの判断は難しいものです。結論からお伝えすると、空き家法では危険度に応じて「特定空き家（危険度：高）」と、今回の法改正で新設された「管理不全空き家（危険度：中）」の2つが定義されています。

特定空き家とは

特定空き家とは、「今すぐ対処しないと、周囲に深刻な危害を加える恐れがある状態」にある空き家のことです。改正空き家法が完全施行されるまでは、この特定空き家に指定された場合のみ、固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が解除されていました。

具体的には、以下の4つの状態のいずれかに当てはまると指定されます。

1. 倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
   （例：家が傾いている、屋根が崩れ落ちそう）
2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
   （例：ゴミ屋敷化して悪臭がする、ネズミや害虫が大量発生している）
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
   （例：窓ガラスが割れたまま、落書きが放置されている）
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
   （例：立木が道路にはみ出し、通行を妨げている）

つまり、特定空き家とは、空き家の中でもすでに「末期症状」と言える状態にあるものを指します。行政からの命令に従わない場合は、最大50万円の過料や行政代執行（空き家等の強制解体）の対象となるため要注意です。

管理不全空き家とは

管理不全空き家とは「このまま放置すれば、将来的に特定空き家になる恐れがある物件」のことです。2023年12月の法改正により新設された、いわば「特定空き家の予備軍」と言えるでしょう。

なぜこの区分が作られたのでしょうか。理由は、特定空き家になってから対応するのでは遅すぎるからです。行政は、まだ修繕可能な段階で所有者に適切な管理を促し、危険な空き家の増加を未然に防ぎたいと考えています。

注意すべきなのは、この「予備軍」の段階であっても、自治体からの指導に従わず「勧告」を受けた時点で、固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が解除されるようになったことです。つまり、倒壊寸前のような状態でなくても、管理が不十分であれば増税のリスクがあるということになります。

・「空き家法改正」に関する記事はこちら
「空き家対策特別措置法（空き家法）」改正が決定！「管理不全空き家」も固定資産税減額解除の対象に

【チェックリスト】国交省ガイドラインによる認定基準

では、具体的にどの程度の状態だと「管理不全」とみなされるのでしょうか。国土交通省のガイドラインに基づき、行政が調査時にチェックするポイントをリスト化しました。ご自身の実家や所有物件に当てはまる項目がないか確認してみてください。

建物の状態

☐ 窓ガラスが割れている、または外れている
☐ 屋根の一部が剥がれている、変形している
☐ 外壁に亀裂が入っている、または一部が剥落している
☐ 軒裏（天井部分）が雨漏り等で腐食・破損している

敷地・設備の状態

☐ 立木や雑草が生い茂り、隣地や道路へはみ出している（越境）
☐ 門や塀にひび割れや傾きが見られる
☐ 擁壁（ようへき）から水が染み出したり、亀裂が入ったりしている
☐ 浄化槽や排水設備が破損し、汚水が流出する恐れがある

これらの項目に一つでも当てはまる場合は、管理不全空き家に指定される可能性があります。特に「窓ガラスの破損」や「庭木の越境」は、外部から容易に確認できるため、近隣住民からの通報などにより発覚するケースが多い項目です。

固定資産税は最大6倍に？改正空き家法による増税シミュレーション

「ただでさえ維持費がかかるのに、これ以上税金が上がったら支払いきれない…」そんな不安を抱える方にとって、最も気になるのが「具体的にいくら税金が上がるのか」という点ではないでしょうか。

法改正の最大のポイントは、行政からの勧告を受けると「土地にかかる税金の優遇措置」が強制的にストップしてしまうことです。ここからは、その仕組みと、実際の増額イメージを試算してみます。

住宅用地の特例解除の仕組み

「増税」とはどういうことかというと、具体的には「住宅用地の特例」という優遇措置が解除されることです。

私たちが普段支払っている土地の固定資産税は、実は本来の金額よりも大幅に安く設定されています。減税の目的は、納税者が極力家を持ち続けられるようにすることです。

「人が住むための土地（住宅用地）」に対する税金を安くすることで、家を持ち続けることの負担が軽くなるようになっているのです。これが「住宅用地の特例」です。

具体的には、面積が200㎡以下（小規模住宅用地）の土地に対しては、以下のような減税が適用されています。

固定資産税の課税標準額：本来の価格の 1/6
都市計画税の課税標準額：本来の価格の 1/3

しかし、法改正に基づく「管理不全空き家」としての勧告を受けると「この家はもう『住むための家』として機能していない」と判断され、特例の適用外になってしまいます。

つまり、罰金が科されるわけではなく「これまで受けていた恩恵がなくなり、正規の税金が課される」というのが正確な仕組みです。特例の適用が無くなることで、固定資産税の課税標準額は最大で6倍、都市計画税は3倍に跳ね上がるリスクが出てきます。

【試算】固定資産税・都市計画税はいくら上がるのか

では、実際にいくらくらいの差が出るのでしょうか。戸建て住宅の土地（200㎡以下）を例として、特例が解除された場合の税額をシミュレーションしてみます。

【条件】

• 土地の固定資産税評価額：1,200万円
• 固定資産税率：1.4%
• 都市計画税率：0.3%

※建物部分は経年劣化によって価値が下がっていることも多いため、ここでは影響の大きい「土地」に絞って比較します。

1. これまでの税額（特例適用あり）
   しっかりと管理されている、あるいは人が住んでいる状態です。
   固定資産税：1,200万円 × 1/6 × 1.4% ＝ 2.8万円
   都市計画税：1,200万円 × 1/3 × 0.3% ＝ 1.2万円
   税額の合計：年間 4万円
2. 管理不全空き家として勧告を受けた後（特例解除）
   放置が続いて特例が解除された状態です（※負担調整措置を考慮しない単純計算）。

固定資産税：1,200万円 × 1（割引なし）× 1.4% ＝ 16.8万円
都市計画税：1,200万円 × 1（割引なし）× 0.3% ＝ 3.6万円
税額の合計：年間 20.4万円

このケースでは、年間4万円だった税金が20万円を超え、約5倍に膨れ上がる計算になります。実際には、土地の条件によって急激な増税を緩和する「負担調整措置」が働くため、必ずしも即座に満額（6倍）になるとは限りません。

しかし、それでも約3倍〜4倍の税負担になるケースが一般的です。もしこれが1年だけでなく、5年、10年と続けばどうなるでしょうか。

本来払わなくて済んだはずの100万円以上のお金が、ただ空き家を所有しているだけで消えていくことになります。無駄な出費を避けるためにも、早めの対策が不可欠です。

固定資産税の特例が解除されるまでの流れ

「ある日突然、高額な税金の納付書が届いたらどうしよう…」と心配されている人もいるかもしれません。しかし、行政による処分は、必ず段階を踏んで行われるようになっています。

増税（特例の解除）に至るまでには、必ず行政からの連絡や猶予期間が設けられています。重要なのは、行政からのサインを見逃さず、早い段階で対処することです。ここでは、実際にどのようなステップで手続きが進むのかを解説します。

特定空き家・管理不全空き家の指定

自治体が最初に取る手続きは「調査」と「指定」です。近隣住民からの苦情（「虫が湧いている」「瓦が落ちそうで怖い」など）や、自治体の定期パトロールなどをきっかけとして、職員による現地調査が行われます。

調査の結果、空き家法の基準に該当すると判断されると、「特定空き家」または「管理不全空き家」としての認定を受けることになります。

この段階ではまだ税金は上がりません。しかし、行政から「あなたの空き家は問題がありますよ」という認定通知が届くことになります。この通知に気づかず無視してしまうのが最も危険です。心当たりがある場合は、郵便物をこまめに確認するようにしましょう。

助言・指導

指定を受けた後、最初に行われるのが「助言」や「指導」です。助言・指導とは「改善のお願い」のようなものです。「窓ガラスを直してください」「庭の草木を剪定してください」といった具体的な改善点が文書で通知されます。

実は、この段階で指摘された内容に対応し、状況が改善されれば、指定は解除されます。つまり、この「助言・指導」のタイミングでしっかり対処すれば、税金が上がることはありません。

自治体が達成したい目的は「増税すること」ではなく「空き家をきれいにしてもらうこと」です。まずは落ち着いて、自治体の担当窓口に相談し、いつまでにどう対応するかを話し合いましょう。

勧告のタイミングで住宅用地特例が適用対象外となる

もし「助言・指導」を無視したり、約束した改善を行わなかったりした場合、より強い警告である「勧告」へと進みます。ここが金銭的なデッドラインです。

法改正により、「管理不全空き家」であっても、この「勧告」を受けた時点で住宅用地の特例（固定資産税の減額措置）が解除されることになりました。

勧告を受けた場合は、その翌年の固定資産税から正規の税率が適用され、先ほどシミュレーションした通り、税負担が数倍に跳ね上がります。

また、一度解除されると、改善して指定が解除されるまで特例は復活しません。ここまで事態が悪化する前に手を打つことが何より重要です。

特定空き家は、さらに命令・行政代執行と続く

「管理不全空き家」の場合は勧告で特例解除となりますが、より危険度の高い「特定空き家」に指定されている場合は、さらに厳しい処分が待っています。勧告に従わない場合、猶予のない「命令」が出され、命令に違反すると最大50万円以下の過料が科されます。

それでも改善が見られない、あるいは緊急性が高いと判断された場合は、行政が所有者に代わって強制的に解体などを行う「行政代執行」が行われます。

なお、代執行にかかった解体費用は所有者に全額請求されるため要注意です。もし支払えない場合は、財産の差し押さえが行われることもあります。「解体費用がないから放置する」という選択は、結果的にさらに大きな金銭的負担を招くことになりかねません。

空き家の適正管理のポイント

「増税を回避するためには、具体的に何をすればいいのか？」と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。ここからは管理不全空き家に指定されないための「最低限の管理ライン」をお伝えします。

ポイントは、家を新品同様のピカピカに保つことではありません。行政が見ているのは主に「周辺に迷惑をかけていないか」と「建物の劣化を放置していないか」の2点です。これらを押さえた、効率的な維持管理の方法を見ていきましょう。

定期的な換気・清掃・通水

建物にとって一番の大敵は「湿気」です。人が住まなくなった家は、窓が閉め切られて空気が滞留するため、想像もつかないような速さでカビや腐食が進行します。カビや腐食の発生を防ぐためには、定期的に「風と水」を通すことが最も効果的です。

具体的には、月に一度程度、すべての窓を開け放ち、1時間ほど風を通してください。これだけで湿気の滞留が無くなり、柱や畳などの寿命が延びます。

あわせて、キッチンやトイレ、お風呂場の蛇口をひねり、すべての水道で1分ほど水を流しましょう（通水）。水道管のサビ付きを防ぐだけでなく、排水トラップに水を溜めることで、下水道からの悪臭や害虫の侵入を防ぐ効果が通水にはあります。

草木の剪定

行政からの指導や、近隣トラブルの原因として圧倒的に多いのが「庭木や雑草の問題」です。ご自身の敷地内であっても、伸びた枝が隣の家に侵入したり、道路にはみ出して通行の邪魔になったりしている状態（越境）は、管理不全空き家の典型的な認定基準となります。

特に夏場は雑草の成長が早く、数ヶ月放置しただけで、ジャングルのようになってしまうこともめずらしくありません。「まだ大丈夫だろう」と放置せず、早め早めの剪定や草むしりが必要です。

もし、ご自身での対応が体力的に厳しい場合は、除草剤を散布したり、防草シートを敷いたりすることで、管理の手間を大幅に減らせます。まずは「近隣に迷惑をかけない外観」を保つことを最優先にしましょう。

1ヶ月に一度は点検・ポストの回収を

家の管理において意外と見落としがちなのが、「ポスト」の状態です。チラシや郵便物がポストから溢れかえっている状態を放置するのは「ここは誰も管理していない空き家です」と周囲に宣伝しているようなものです。

ポストの放置は、景観を損ねるだけでなく放火や不法投棄、空き巣などの犯罪ターゲットにされるリスクも高めます。

このため、月に一度は現地を訪れ、ポストの中身を回収・整理するようにしましょう。また、その際に外壁のひび割れや雨漏りのシミがないかを目視点検することも大切です。

もし、遠方に住んでいて毎月の訪問が難しい場合は、無理をせず「空き家管理サービス」の利用を検討するのも一つの方法です。

月額数千円から「通気・換気・ポスト掃除・写真報告」を代行してくれるサービスも増えています。交通費や移動時間を考えれば、プロに任せたほうが安上がりで安心なケースも多いものです。

空き家の売却・解体・活用の判断基準

「管理の大切さは分かったけれど、正直なところ、この先ずっと管理し続ける自信がない…」そう感じた時が、空き家の将来について考えるタイミングかもしれません。

空き家の出口戦略には、大きく分けて「売る」「壊す」「活かす」の3つがあります。どれが正解かは、建物の状態や立地、そして所有者様の事情によって異なるものです。それぞれの選択肢がどのようなケースに向いているのか、判断の目安を整理しました。

売却に向いているケース

最も手離れが良く、将来の不安を断ち切れるのが「売却」です。特に以下のケースに当てはまる場合は、早期の売却を検討することをおすすめします。

• 将来的に自分や親族が住む予定がまったくない
• 実家が遠方にあり、管理のため定期的に通うのが困難
• 建物の老朽化が進んでいて、リフォーム費用をかけると赤字になる

売却の最大のメリットは、固定資産税や維持管理の呪縛から解放され、まとまった現金を手にできることです。特に、相続した空き家を売却する場合は「譲渡所得の3,000万円特別控除」という、特例を利用できる可能性があります（適用期限や要件あり）。

「思い出が詰まった家を売るのは心苦しい」という気持ちもあるかもしれません。しかし、管理不全で近隣へ迷惑をかけてしまう前に、次の世代へバトンを渡すことも、一つの立派な家の守り方です。

解体に向いているケース

建物をあえて取り壊し、更地にする選択肢です。解体費用（一般的に100万〜200万円など）がかかりますが、以下のようなケースでは有効な手段となります。

• 建物が古くなっており、特定空き家に指定されるリスクが高い
• 耐震性が低く、大規模な修繕をしないと買い手がつかない
• 人気の住宅エリアにあり、古家付きよりも「更地」の方が高く早く売れる

建物がある状態では買い手がつかなくても、更地にすることで新築用地として需要が生まれ、売却活動がスムーズに進むことがあります。

ただし、建物を解体して更地にすると「住宅用地の特例」が適用されなくなるため要注意です。特例の適用が無くなると、土地の固定資産税が上がってしまいます（管理不全空き家の解除と同じ状態）。

そのため、解体は「解体後すぐに売却する」あるいは「土地を駐車場として活用する」など、次の用途が決まっている段階で行うのが鉄則です。また、法律上の制限（再建築不可物件など）で、一度壊すと二度と家が建てられない土地もあるため、事前の調査は必須です。

活用に向いているケース

もう一つの方法は、所有権を手放さず、賃貸物件などとして再生させる「活用」です。以下のような条件が揃っているなら、資産として活用できる可能性もあります。

• 駅から徒歩圏内など、賃貸需要を見込める立地にある
• 建物が比較的きれいで、小規模なリフォームで住める状態になる
• 「先祖代々の土地なので手放したくない」という強い思いがある

活用することのメリットは、家賃収入を得ながら固定資産税や修繕費を賄える（マイナスをプラスに変えられる）点です。また、誰かが住んでいる状態であれば「住宅用地の特例」も継続されるため、節税効果も維持できます。初期投資などのリスクを伴うものの、愛着のある家を残しつつ、新たな収入源を作れます。

まとめ

2023年の改正空き家法施行により、放置された空き家に対する行政の対応は厳格化されました。「管理不全空き家」に指定されて勧告を受けると、固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が最大6倍になるリスクがあります。

しかし、増税のリスクは適切な維持管理によって回避可能です。定期的な清掃や剪定を行えば、直ちに増税されることはありません。

重要なのは、空き家を単に「放置」している状態から脱却することです。維持管理を継続するのか、売却して現金化するのか、あるいは賃貸物件として再生し収益化を図るのかなど、考えられる対応策は複数あります。ご自身の状況と照らし合わせて、最適な対策方法を考えてみてください。

不動産投資・収益物件

不動産投資用物件なら東急リバブルにお任せ下さい。
投資用マンション・投資用アパート・ビル購入など、最新の投資用不動産情報をお届けします。

物件検索はこちら

ワンポイントアドバイス

行政からの通知を待つ受動的な姿勢はリスクにつながります。指定を受けてからの対応では、時間的制約により売却や活用の選択肢が狭まり、不利な条件を強いられる恐れがあります。

最大の防衛策は、自治体にマークされる前の「先手」の行動です。猶予があるうちに、査定や活用プランのシミュレーションを不動産会社に依頼しましょう。ご自身の空き家が市場でどう評価されるのか、客観的な数値を把握することから始めてください。

この記事のポイント

Q.「特定空き家」と「管理不全空き家」の定義を教えてください。

A. 特定空き家とは、「今すぐ対処しないと、周囲に深刻な危害を加える恐れがある状態」にある空き家のことで、管理不全空き家とは「このまま放置すれば、将来的に特定空き家になる恐れがある物件」のことです。詳しくは「「特定空き家」「管理不全空き家」の定義」をご覧ください。

 Q. 改正された空き家法で固定資産税はどうなりますか？

A. 法改正の最大のポイントは、行政からの勧告を受けると「土地にかかる税金の優遇措置」が強制的にストップしてしまうことです。詳しくは「固定資産税は最大6倍に？改正空き家法による増税シミュレーション」をご覧ください。

 Q. 空き家はどう管理すれば良いのでしょうか？

A. ポイントは、家を新品同様のピカピカに保つことではありません。行政が見ているのは主に「周辺に迷惑をかけていないか」と「建物の劣化を放置していないか」の2点です。詳しくは「空き家の適正管理のポイント」をご覧ください。