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不動産価格の3つの評価手法とは?マンションを売る/貸すときに適し方法は?などをまとめました

カテゴリー: 相場について

不動産価格の3つの評価手法について教えてください。

不動産の市場価格を算出する方法としては、次の3つがあります。

1.取引事例比較法
ご所有不動産と「物件種別」「地域性」などが類似する取引事例から、評点比較と時点修正を行い、市場価格を算出する方法です。

2.原価法
ご所有の不動産の市場価格算出時に、新築した場合の想定費用から減価修正を行なって算出する方法です。

3.収益還元法
収益性に着目した手法で、ご所有不動産から得られる年間予想純利益から利回りを考慮して算出する方法です。

それぞれ、価格の算出方法や、適した用途が異なります。

詳しくは、こちらをご確認ください。
不動産売却 の流れと成功のコツ・ポイント 査定価格の算出方法

実際に売買されたマンションの取引価格を調べる方法はありますか?

売却を検討しているときにマンション価格を知りたいというときには、価格条件の近い物件の取引事例の中から適切な事例を選択し、比較を行い価格を求める「取引事例比較法」が適しているでしょう。

「取引事例比較法」は、ご所有の不動産と「物件種別」「地域性」などが類似する取引事例から、評点比較(※)と時点修正を行い、市場価格を算出する方法です。

 ※交通条件(駅距離)や環境条件(日当り・眺望 等)、建物条件(分譲主・間取 等)

主に土地・マンション及び一戸建ての土地部分の市場価格を算出する場合に利用します。

補足として、一戸建ての建物部分の市場価格を算出する場合は「原価法」を用います。「原価法」ご所有の不動産の市場価格算出時に、新築した場合の想定費用から減価修正(※)を行なって算出する方法です。

 ※ご所有不動産の築後経過年数等を考慮して減価する方法

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(※2)弊社営業テリトリー内に限ります

詳しくは、こちらをご確認ください。
不動産売却 の流れと成功のコツ・ポイント 査定価格の算出方法

マンションを貸したいとき、そのマンションの経済的な価値を求めるには、どの手法が適していますか?

マンションを貸したときの想定賃料などから不動産価格を算出する方法として、「収益還元法」があります。

「収益還元法」は収益性に着目した手法で、ご所有不動産から得られる年間予想純利益(※)から利回りを考慮して算出する方法です。

利回りは成約事例や周辺賃貸相場、回収可能期間(建築年月)などから勘案して設定します。主に賃貸収益物件や店舗・事務所などの市場価格を算出する場合に利用します。

 ※年間予想純利益=年間総収益ー年間総費用

このため、投資用マンションやアパートなどの賃貸収益不動産、店舗・事務所などの不動産価格の評価手法として、よく用いられます。

詳しくは、こちらをご確認ください。
不動産売却 の流れと成功のコツ・ポイント 査定価格の算出方法

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お悩みですか?
お気軽にご相談ください

マンション、土地、一戸建の居住用不動産のほか、投資用不動産や、事業用不動産もお任せください。
また、権利関係の難しい借地権や底地権などの不動産についてもお気軽にご相談ください。

山口 智充

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「マンション価格 妥当性」
に関するお客様の声

お客様評価

5
M様
M様 2020年9月23日

コロナ状況下で非常に良い対応して頂けて良かった

良かった点
コロナ状況下で非常に良い対応して頂けて良かったと思います。
具体的には、価格はどの程度が妥当なのか、具体的にどう売っていくか、このような問いかけに対して、担当者様は熱意ある回答を提示して頂けました。
また、売り出し当初はコロナ影響のインパクトが少なかったと思いますが、緊急事態宣言の発出により、営業活動が制限されていたなかで、想定より早期に商談が成立しました。
ここに改めて感謝申し上げます。
期待
不動産売買に伴う活動の週次レポートのなかに、分析を入れて欲しい。
例えば、一週間の活動の定量報告だけでなく、過去の履歴(棒グラフ、折れ線グラフ)を含めた変動と分析。
ある一定期間(月、四半期など)における市況(近隣不動産状況類似価格の不動産状況など)の分析。
このような分析を参考とし、売買活動が停滞した場合の次の手を検討できるように思います。

東急リバブル

センターからの返答

M様
この度は大切なご資産である不動産のご売却を当社にお任せ頂き、誠にありがとうございました。
お褒めの言葉を頂き、とても光栄でございます。
M様のご指摘いただいた点、定期連絡にはグラフを使った指標を毎週入れるように変更しております。そして月に1度はその月を振り返り、指標とお客様の声等のまとめを行い、その都度販売戦略を一緒に考えていくように店舗として対応するようになりました。
今後も不動産の事でお困りの事がございましたら何なりと申し付け下さい。
この度は本当にありがとうございました。

お客様評価

5
Y様
Y様 2018年4月9日

当該査定価格の妥当性をご丁寧に説明いただきました

売却検討時に複数社に査定をご依頼しました。
他の会社の方がご提示された価格水準を大きく上回る価格でのご提案を頂きましたが、物件の評価のポイントや、近隣成約事例との比較感からの当該査定価格の妥当性をご丁寧に説明いただきました。
何よりご担当者様自身が当該価格で売却することができる物件であると、高く評価いただいていることを決め手として、東急リバブル様に仲介をお願いすることに致しました。
結果として短期間のうちに販売活動を終了させることができましたので、御社にお願いして本当に良かったと感じております。

東急リバブル

センターからの返答

この度は、ご自宅のご売却に際し、当センターを選んでいただきまして有難うございました。
ご満足頂けるご売却活動をすることができまして良かったです。
今後何かありましたら、ご相談頂けますと幸いです。
引き続き、宜しくお願い致します。

K様
K様 2020年10月21日

貴社ならびに貴社ご担当者に深く感謝申し上げます

今回貴社に仲介を依頼したのは、数十年前に私の現在の住居を購入する際に貴社にお世話になり、その際担当された方の誠実な人柄を記憶に留めており、今回もお願いしたものです。
前回同様に今回も(担当者はかわりましたが)ファーストコンタクトから売買契約・引き渡しまで一連の進行がテンポよくスムーズになされ、特に売り出し価格の設定や売買価格の妥当性、買主についての情報など適時適確にアドバイスを頂き、安心して進捗する事ができました。
これらは貴社が持つ豊富な実績、ノウハウの蓄積、業界内外のネットワーク、更には今回の担当者の確かな業務知識、折渉能力の高さ、明晰な判断力、誠実さに拠るものと思います。
貴社ならびに貴社ご担当者に深く感謝申し上げます。
ありがとうございました。

東急リバブル

センターからの返答

この度は、弊社へ売却のご依頼頂きまして誠にありがとうございました。
数十年前のお取引を覚えて頂いておりました事、今回のお取引においてお褒めの言葉を頂戴いたしました事、誠にありがとうございます。今回のお取引をスムーズに進める事が出来たのも、K様が様々なお手続きを迅速に行って頂けたおかげでございます。
また、今回のお取引で不動産売買は一生に一度や二度の数少ない経験であり、お客様の記憶に残るものだと改めて感じました。今後とも、お客様にあんしんをお届けできるよう業務に取り組んで参ります。引き続きよろしくお願い致します。

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また、権利関係の難しい借地権や底地権などの不動産についてもお気軽にご相談ください。

山口 智充

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