投資不動産で経費になるもの・ならないものとは？固定資産税や減価償却費との関連は？

不動産所得は必要経費で認められる費目が限定的であることから、費用計上によって節税しにくい点が特徴です。

例えば、セミナー講師をやっている個人事業主はのように洋服代や美容院代、化粧品代等の日常で消費するものを簡単に経費にできるわけではありません。

同様に不動産投資の経費は、あくまでも賃貸経営に直接関わるものに限定されているため、経費計上できるものも必然的に狭くなります。

不動産投資で必要経費として認められる費目には、どのようなものがあるのでしょうか。
この記事では、「不動産投資の経費」について解説しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資で経費として認められるもの

個人の所得は、収入によって、給与所得や不動産所得、事業所得、譲渡所得、雑所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得の10種類に分類されます。

このうち、不動産投資のような賃貸経営によって得られる所得が不動産所得です。

不動産所得は家賃収入のことではなく、収入から必要経費を引いた利益のことを指します。

不動産所得　＝　総収入金額　－　必要経費

所得税や住民税は家賃収入ではなく、利益である不動産所得に対して課税されるため、必要経費を多く計上した方が不動産所得は小さくなり、節税もできます。

そのため、所得税や住民税を節税するには、より多くの必要経費を計上した方が良いということです。

不動産所得の必要経費に関しては、国税庁は具体的な費目を限定しているわけではなく、あくまでも考え方を示しているだけになります。

国税庁が示している経費の考え方は、以下の通りです。

1. 総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
2. その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額

出典：No.2210 必要経費の知識｜国税庁

簡単にいうと、賃貸経営で家賃収入を得るために必要となった費用は経費になります。

賃貸経営も、時代によって家賃収入を得るために必要となる費用は変化していきます。

費用を限定してしまうと柔軟性がなくなってしまうことから、国税庁はあくまでも考え方だけを示しており、国税庁の考え方に即したものであれば経費に認めてくれます。

不動産所有で発生する税金

不動産を所有して発生する土地や建物の固定資産税および都市計画税は経費計上できます。

また、事業税や不動産取得税、登録免許税、印紙税も経費です。

不動産にかかる保険料

建物に付保している火災保険や地震保険といった損害保険料は経費です。

保険料を複数年一括契約で支払っている場合には、一括支払い額を契約年数で割った金額が当年分の経費となります。

不動産の管理費

管理会社に支払っている管理委託料も経費です。
なお、区分マンション投資で管理組合に支払っている管理費および修繕積立金も経費となります。

不動産の修繕費

貸主が行った修繕費も経費です。

ただし、その年で経費にできるものは、原則として20万円未満のものが対象となります。

例外として、20万円以上のものでも仕様アップを伴わない外壁塗装は一括で経費計上することが可能です。

広告宣伝費・仲介手数料

新たな入居者が決まった際に、不動産会社に対して支払う仲介手数料や広告宣伝費（AD）も経費となります。

ADとは業者インセンティブとも呼ばれ、自分の物件に優先的に借主をあっせんしてもらうために管理会社に対して支払う動機づけ費用のことです。

通信費・旅費交通費、接待交際費、新聞図書費、消耗品費

通信費や旅費交通費、接待交際費、新聞図書費、消耗品費等は、賃貸経営に必要なものであれば経費計上することが可能です。

例えば、通信費は管理会社との電話代や切手代、旅費交通費は物件を確認しに行ったときのガソリン代や電車賃、接待交際費は管理会社に送ったお中元代等です。

新聞図書費は不動産関連の書籍代、消耗品費は管理会社に送った文書の紙代やインクジェット代等が考えられます。

減価償却費

減価償却費とは、建物の取得原価を各会計期間に費用として配分することで生じる会計上の費用のことです。

計上する時期に実際に支出されるわけではありませんが、経費として計上されます。

減価償却費は、耐用年数の間に計上できる費用です。
耐用年数は建物の構造に応じて、下表のように決まっています。

※用途によって耐用年数は異なります。

例えば、木造であれば法定耐用年数は22年です。

木造アパートの建築費を8,800万円とした場合、22年かけて減価償却費が計上されるため、単純にいうと毎年400万円（＝8,800万円÷22年）の減価償却費が計上できることになります。

ローンの利息分

借入金に関しては、利息部分のみ経費として計上できます。

借入金の元本部分は経費計上できない点が特徴です。

理由としては、お金の貸し借りは損益ではないためです。

借りた金額が収入として課税されないのと同様に、返した金額の元本部分は経費とならず節税できないという理屈になります。

不動産投資で経費として認められないもの

この章では、不動産投資で経費として認められないものについて解説します。

所得税・住民税

所得税や住民税、相続税、贈与税、罰金、交通反則等の支出は経費にはなりません。

そもそも不動産所得は所得税や住民税を計算するための根拠であることから、計算結果である所得税や住民税は経費として計上できないものとなります。

私生活で発生した費用

家賃収入を生み出すために要しない費用は、経費として認められないものとなります。

ただし、私生活で要した費用でも、例えば自分の部屋を賃貸経営の事務処理スペースに使っているといった場合には、その部屋の電気代は面積案分等により計上できます

不動産投資における経費計上の3つのポイント

この章では、不動産投資における経費計上のポイントについて解説します。

節税効果が高いのは減価償却費

不動産投資の中で、一般的に金額が最も大きくなる費目は減価償却費であることが多いです。

減価償却費は、耐用年数以内で計上される費目となります。

耐用年数を満了した不動産は原則計上されないため、不動産所得を節税したいのであれば耐用年数以内の物件に投資をすることが適切です。

経費の金額に上限はない

必要経費は、国税庁の示す考えに沿うものであれば計上することは可能です。

したがって、家賃収入を得るために必要な費用であれば計上することができ、結果的に経費の金額に上限はないという結論に至ります。

概念上、上限はありませんが、経費計上できるものは国税庁の示す考えに沿う費目である必要があり、必然的に金額は頭打ちとなることが多いです。

家事消費と混同されやすい費用は按分する

家事消費とは、私生活で支出する個人的な消費のことです。

必要経費として認められる費目の中には通信費や旅費交通費、接待交際費、新聞図書費、消耗品費等の家事消費に混同されやすいものが存在します。

これらは、家賃収入を得る目的で支出したものであれば計上できますが、無関係なものであれば計上できません。

家事消費と混同されやすい費目は、後の税務調査に備えて記録や領収書を残して按分しておく必要があります。

なお、家事消費と混同されやすい費目は、個人事業主が事業所得を計算する際の費用の計上感覚と誤解されやすい部分です。

不動産所得と事業所得は経費の取り扱いが異なる

例えば、セミナー講師を行っている個人事業主であれば、職業柄人前に立つという合理的な説明が可能なため、洋服代や美容院代、化粧品代を経費にすることができます。

セミナー講師は人から情報も得ることが多いため、飲食代も情報交換という名目で経費にしやすいです。

そのため、事業所得の場合は、私生活に及ぶかなりの範囲まで経費に計上できる印象が強いといえます。

一方で、不動産所得の場合は、家賃収入を得るために洋服代等を経費に計上して合理的な説明を行うことは困難です。

よって、不動産所得は事業所得と比べると経費にできる範囲は必然的に限られてしまっており、さまざまなものを経費にして節税することは難しい所得となっています。

まとめ

以上、不動産投資の経費について解説してきました。
不動産投資では、家賃収入を得るために直接要した費用であれば必要経費として認められます。

具体的には、公租公課や損害保険料、修繕費、入居者募集費用、管理委託料、減価償却費、借入金利子等が一般的に認められる費用です。

経費の中では支出を伴う借入金元本返済額は費用とならず、支出を伴わない減価償却費は費用となる点が特徴となります。
家事消費と混同されやすい出費は記録や領収書を残し、適切に費用計上して頂ければと思います。

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