マンション住み替えの失敗例12選と対策！後悔しないための5つの鉄則

マンションの住み替えは、今お住まいのマンションの「売却」と新居の「購入」を同時に進める、難易度の高い取引です。どちらか一方がうまくいかないだけで、資金計画やスケジュール全体に影響が生じるため、単純な売却・購入と比べてトラブルや後悔が起きやすい取引といえます。

本記事では、マンションの住み替えでよくある失敗例を「住み替え前（資金・スケジュール）」と「住み替え後（物件・環境）」に分けて12個ご紹介するとともに、それぞれの具体的な対策を解説します。住み替えを検討し始めた方から、すでに動き出している方まで、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの「住み替え前（売却・購入中）」によくある7つの失敗と対策

まずは、マンションの住み替え前によくある失敗事例と対策を見ていきましょう。

失敗1：資金計画の甘さ

マンションの住み替えでは、購入・売却単体の取引と比べて、資金計画の重要性が高くなります。「住み替え後に毎月いくら支払えるか」という視点だけでなく、今お住まいのマンションの査定額や売買にかかる諸費用、住み替え中の仮住まいの要否なども含めて、全体の資金計画を立てることが大切です。

とくに、売却代金を新居の購入資金に充てる場合は、想定していた価格で売れなかったときの影響も考えておく必要があります。住宅ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、不足分を自己資金で補わなければならないケースもあります。

また、今お住まいのマンションと新居の住宅ローンの返済が一時的に重なる「ダブルローン」の状態になると、毎月の返済負担が大きくなり、家計を圧迫する可能性があります。

対策

資金計画を立てる際は、まず今お住まいのマンションの正確な査定額を把握することが大切です。「いくらで売れそうか」がわかれば、新居の予算や売買にかかる諸費用も明確になります。

査定額と併せて、住宅ローン残債額も確認しておくようにしましょう。残債額は、金融機関から届く返済予定表や残高証明書、インターネットバンキングなどで確認できます。

失敗2：スケジュールのズレ

マンションの住み替えでは「売却」「購入」という2つの取引のタイミングのズレが、入居時期や資金計画を狂わせる要因になることもあります。

たとえば、先に新居を購入したものの、今お住まいのマンションがなかなか売れず、ダブルローンの期間が長期化するケースも想定されます。逆に、先に今お住まいのマンションを売却し、新居がなかなか決まらなければ、一時的に賃貸住宅などに転居しなければならず、仮住まい期間が長期化してしまう可能性があります。

対策

住み替え方法には、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」があります。売り先行とは、今お住まいマンションを先に売却し、その後に新居を購入する進め方です。一方、買い先行とは、新居を先に購入し、その後に今お住まいのマンションを売却する住み替え方法を指します。

住宅ローン残債が多い場合や売却代金を新居の購入資金に充てたい場合は、売り先行を基本に考えると安全です。先に売却価格が確定するため、新居に使える予算を把握しやすくなります。

一方、自己資金に余裕があり、希望条件に合う物件が出たタイミングを逃したくない場合は、買い先行が向いていることもあります。ただし、その場合でも、旧居が売れるまでの期間やダブルローンの負担に耐えられるかを慎重に確認する必要があります。

スケジュールのズレを防ぐためには、売却活動と新居探しを別々に考えるのではなく、全体の流れを一つの計画として整理することが大切です。不動産会社に相談しながら、売却開始時期、購入申し込みのタイミング、引き渡し時期、引っ越し時期をあらかじめ確認しておきましょう。

失敗3：売却価格の設定ミス

「マンションがいくらで売れるか」は新居の予算にも影響してくるため、少しでも高く売りたいと考えるのは自然なことです。しかし、マンションは高く売り出せば高く売れるというものではありません。

相場を逸脱して高い金額で売り出せば、購入希望者から敬遠され、売却が長引くおそれがあります。これにより、新居を購入するタイミングを逃したり、住み替え全体のスケジュールが崩れたりする可能性もあります。

一方で、早く売りたいという気持ちから相場を大きく下回る金額で売り出してしまうと、本来得られたはずの利益を損なってしまいます。売却価格は、高すぎても安すぎても住み替えの資金計画に影響する可能性があるため注意が必要です。

対策

売却価格を決める際は、周辺の物件の成約事例や現在売り出されている類似物件の価格を確認し、相場を把握することが大切です。適正価格を把握するには不動産会社による査定が有効ですが、査定額が高い不動産会社を選べば良いとは限りません。

なかには、自社を選んでもらおうとするあまり、わざと相場より高い査定額を提示する不動産会社も見られます。査定額の高さだけで判断せず、「なぜその価格で売れると考えたのか」という根拠を重視するようにしましょう。

失敗4：不動産会社選びの失敗

不動産会社選びも、マンションの住み替えの成否を分ける重要な要素です。

不動産会社によって、得意なエリアや物件種別、販売力、担当者の対応力は異なります。マンション売却の実績が少ない不動産会社に依頼すると、適切な価格設定や販売戦略を立てられず、売却が長引くことがあります。購入においても同様に、実績が少ない不動産会社は物件の資産性や管理状態などを十分に見極められない可能性があります。

また、担当者との相性や対応スピードも重要です。レスポンスが遅い・販売活動の報告が少ない・購入希望者からの反応を共有してくれないといった場合、売主は売却状況を把握しづらくなり、新居の購入にも支障をきたす可能性があります。

対策

不動産会社を選ぶ際は、査定額だけで判断せず、売却実績や販売戦略、担当者の対応を総合的に確認しましょう。住み替えは数ヶ月に及ぶ取引になるため、信頼して相談できる担当者を選ぶことが、失敗を防ぐうえで大切です。

また、売却と購入のタイミングを合わせたい場合や住み替え全体の資金計画から相談したい場合は、売却も購入も同じ不動産会社に仲介してもらうと、情報共有がスムーズになり、スケジュールや資金計画を一体で調整しやすくなります。

失敗5：売り急ぎによる大幅な値下げ

新居の購入を先行した場合や住み替えたい期日が迫っている場合など、今お住まいのマンションをどうしても早く売らなければならない状況に追い込まれると、価格を下げてなんとか早く売ろうとしてしまうものです。

焦りから相場を下回る価格まで値下げしてしまうと、本来得られるはずだった利益を損なうことになります。相場や査定額を基に新居の予算や資金計画を立てていた場合は、計画が立ちゆかなくなり、新居の条件などを改めて検討し直さなければならない事態にもなりかねません。

対策

売り急ぎを防ぐための最善策は、あらかじめ余裕を持ったスケジュールを組んでおくことです。マンションの売却には3〜4ヶ月程度かかるのが一般的ですが、条件などによってはこれ以上の期間を要することもあります。

また、マンションの売却では売買契約と引き渡し・決済が別日になることが多く、契約締結から引き渡しまでに1〜2ヶ月程度かかるのが一般的です。少なくとも、半年以上前には売却活動を開始しておくことが望ましいといえます。

また、期日までに売れなかった場合に備えられる「売却保証」の利用も検討してみましょう。売却保証とは、一定期間内に売却が成立しなかった場合に、不動産会社が事前に提示した価格でマンションを買い取ることを保証するサービスです。

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失敗6：マンションが売れず購入をキャンセル

新居を先に購入する「買い先行」で住み替えを進めた場合、今お住まいのマンションがなかなか売れないと、資金計画が崩れて新居の購入契約をキャンセルせざるを得なくなるケースがあります。

売買契約締結後に買主都合でキャンセルする場合、契約上の手付解除期日までであれば、手付金を放棄することで解約できます。手付金額は契約によりますが、売買金額の5〜10％程度が一般的のため、数百万円の損失にもなりかねません。

対策

新居の売買契約に「買い換え特約（停止条件付き契約）」を付けることで、今お住まいのマンションが売れなかった場合に契約を白紙に戻すことができます。手付金の放棄も不要です。

ただし、売主側からすると売却が白紙になるリスクを負う不利な条件であるため、買い替え特約の付帯を敬遠される場合も少なくありません。やはり旧居の売却の目処をある程度立ててから新居の契約を進めることが、最も安全な方法といえます。

失敗7：資金ショート・ローン審査に通らない

住み替えでは、売却と購入の金額・タイミングが想定通りにならないことで、資金が不足するケースがあります。たとえば、今のお住まいが想定より低い金額でしか売れなかったり、購入諸費用を見落としていたりすると、資金ショートにつながることがあります。

また、転職直後や収入が不安定な時期、あるいは年齢的な理由から、住宅ローンの審査が通らなかったり、希望する借入期間や借入額でローンを組めないケースも想定されます。

対策

売却諸費用・購入諸費用・仮住まい費用など、住み替え全体でかかる費用をあらかじめ洗い出し、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。

また、資金計画を立てる段階で住宅ローンの仮審査を受けておくことをおすすめします。仮審査を受けることで「借入希望額」ではなく「借入可能額」が明確になりやすく、現実的な新居の予算や資金計画を立てやすくなります。

老後の暮らしを見据えた住み替えの場合は、リースバックやリバースモーゲージといった自宅を活用した資金調達方法も検討してみましょう。

マンションを「住み替えた後」に後悔する5つの失敗と対策

無事に住み替えが完了しても、実際に暮らし始めてから後悔するケースも少なくありません。ここからは、新居や環境に関する5つの失敗例と対策をご紹介します。

失敗8：周辺環境のリサーチ不足

新居の内装や間取りが気に入って購入を決めたものの、実際に住み始めてから「こんなはずではなかった」と後悔するケースも少なくありません。

たとえば、内覧時は静かだったのに平日の朝は近くの道路が渋滞で騒音がひどい、夜になると人通りが少なく治安が不安、近くにスーパーがなく買い物が不便……こうした誤算は、一度の内覧だけでは気づきにくいものです。

対策

検討時には、内見やモデルルームの見学だけでなく、実際に物件の周辺も歩いてみるようにしましょう。駅までの道のり、子どもが通学することになる学校までの道のり、よく行くことになりそうなスーパーやドラッグストアまでの距離感や雰囲気など、実際の生活動線を自分の目で確かめることが大切です。

また、平日の朝夕・昼間・休日など異なる時間帯・曜日に足を運ぶことで、騒音や人通り、治安など、時間帯によって変わる環境も把握しやすくなります。雨の日に周辺を歩いてみるのもおすすめです。水はけや雨天時の交通事情、音なども確認できます。

失敗9：間取りや広さのミスマッチ

住み替え後によくある後悔のひとつが、間取りや広さのミスマッチです。広い家を求めて住み替えたものの、子どもが独立して夫婦2人になったら部屋を持て余してしまったり、逆に将来の家族増加を見越さずに選んだら手狭になってしまったりするケースがあります。

住み替えは購入時点の家族構成や生活スタイルに合わせて物件を選びがちですが、長く住み続ける場合は、将来の暮らし方の変化まで見据えた選択が重要になります。

対策

購入時点の家族構成だけでなく、5年後・10年後の暮らし方も想定して間取りや広さを選びましょう。子どもの独立後に部屋が余ることが予想される場合は、管理費や光熱費の負担も考慮し、ひと回りコンパクトな物件の方が長期的には暮らしやすいケースもあります。

一方、家族が増える予定がある場合は、将来的に部屋を区切れる間取りかどうかも確認しておくと安心です。あるいは、将来また住み替えることを見据え、資産性・流動性が高い住宅を選ぶというのも一案です。

失敗10：日当たりや風通しの悪さ

内覧時は明るく開放的に感じたとしても、季節や時間帯が変わると印象が大きく変わることもあります。

日当たりや通風の悪さは、暮らしの快適性だけでなく、カビや結露の発生とそれによる建物の劣化にもつながりかねません。さらに、居住者の健康被害につながる可能性もあるため、軽視できないポイントです。

対策

中古住宅を購入する場合は、できれば時間帯を変え、複数回内覧させてもらうようにしましょう。加えて、内覧時には室内の様子や雰囲気だけでなく、窓の向きや隣接する建物の高さ、距離も確認しておくことをおすすめします。

ベランダやバルコニーに出なければ確認できない場合は、売主に断って実際に出て確認させてもらいましょう。また、風通しを確かめるために、窓を開けて空気の流れを感じてみることも大切です。

新築住宅の場合は実際に内覧できないケースも多いため、モデルルームの向きや階数が購入する部屋と異なる点に注意が必要です。図面や資料をもとに窓の向きや隣接建物との距離を確認し、必要であれば現地で周辺環境を確かめるようにしましょう。

失敗11：管理費・修繕積立金の想定外の値上がり

新居にマンションを選ぶ場合は、管理費・修繕積立金の支払いが発生します。購入時点では問題のない金額でも、数年後に修繕積立金が大幅に値上がりし、毎月の支出が増えてしまうケースがあります。

築年数が経過したマンションでは、大規模修繕工事に向けて積立金の増額が行われることがあり、なかには購入時から数倍に跳ね上がったというケースも見られます。とくに近年は、建築資材や人件費の高騰により修繕工事にかかるコストが上昇しており、管理費・修繕積立金の値上がり幅が大きくなる傾向があります。

対策

まず、多くのマンションは段階的に修繕積立金が増額する「段階増額積立方式」を採用しているため、一定程度の修繕積立金の値上げは加味しておく必要があります。予想外の値上がりを避けるには、管理組合が策定する長期修繕計画や総会議事録を確認することが大切です。

長期修繕計画には、今後の大規模修繕の時期と費用の見通しや修繕積立金の将来的な改定予定が記載されており、購入前に売主または管理会社に開示を求めることができます。また、直近で値上げの予定がある場合は、総会議事録から読み解けます。

修繕費の借り入れをしていたり、明らかに修繕積立金が安いマンションでは、不足分を補うために一時金の徴収や大幅な値上げが行われるリスクがあるため、少なくとも修繕費の積立状況や修繕積立金の妥当性を必ず確認しておくようにしましょう。

失敗12：バリアフリー未対応による生活のしづらさ

購入時には気にならなかった玄関の段差や浴室の出入り口、狭い廊下が、年齢を重ねるにつれて日常生活の大きな障壁になるケースがあります。「まだ若いから大丈夫」と思って選んだ物件でも、将来的には足腰の衰えや車いすの利用といった身体機能の変化が生じる可能性があります。

バリアフリーの住まいは、高齢者だけでなく、子育て世帯にとっても暮らしやすい環境です。長く住み続ける予定で住み替えるならとくに、バリアフリー性能は購入時から意識しておきたいポイントです。

対策

内覧時には、以下のポイントを意識して確認しておきましょう。

• 玄関・廊下・浴室などに段差がないか
• エレベーターが車いすやベビーカーでも利用できる広さか
• 共用廊下や駐車場から自室まで、スムーズに移動できる動線か
• 手すりの設置スペースがあるか、または既に設置されているか

家族構成や身体機能の変化を想定して選ぶことが、長く快適に暮らせる住まい選びの鍵となります。

マンション住み替えで失敗を回避するための「5つの鉄則」

ここまでご紹介した12の失敗例を踏まえ、住み替えを成功させるために押さえておきたい5つの鉄則を整理します。

鉄則1：まずは「今のマンションの正確な価値」を知る

マンションの住み替えの出発点は、今のマンションがいくらで売れるかを知ることです。

査定額が明確になれば、新居に使える予算・必要な自己資金・住宅ローンの組み方まで、住み替え全体の資金計画が立てやすくなります。逆に、査定額を把握しないまま新居探しを先行させてしまうと、予算の根拠が曖昧なまま物件を検討することになり、後から資金計画が崩れる原因になりかねません。

査定を依頼する際は、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼し、査定額とその根拠を比較することをおすすめします。査定額の高さだけで判断せず「なぜその価格で売れると考えたのか」という根拠や、担当者の専門性や対応力も含めて見極めることが大切です。

鉄則2：自己資金とローン残債を把握し、無理のない資金計画を立てる

今のマンションの査定額が把握できたら、次に自己資金と住宅ローン残債を整理しましょう。新居の購入予算は、売却価格からローン残債と諸費用を差し引いた売却益に、頭金として用意できる自己資金と新たに借り入れる住宅ローンの借入額を加えた金額が目安となります。

住み替えでは、売却と購入それぞれに諸費用が発生します。売却時には仲介手数料や抵当権抹消費用、購入時には仲介手数料・登記費用・住宅ローン関連費用などがかかるため、これらを含めた全体の資金計画を立てることが大切です。また、仮住まいが必要になった場合の費用や引っ越し費用なども忘れずに見込んでおきましょう。

住宅ローンについては、早めに仮審査を受けておくようにしましょう。借入可能額を事前に把握しておくことで、新居の予算を現実的な範囲で設定しやすくなります。資金計画は「想定より安く売れた場合」のシナリオも考慮したうえで、無理のない予算を設定することが、住み替え後の生活を安定させるうえで大切です。

鉄則3：「売り先行」を基本とし、安全なスケジュールを組む

住み替え方法は「売り先行」と「買い先行」に大別されますが、ローンを完済している場合や潤沢な予算がある場合を除き、売り先行で進めていくのが基本です。売り先行では、売却価格が確定してから新居の予算を決めることができるため、資金計画のズレを最小限に抑えることができます。

スケジュールを組む際は、マンションの売却活動に最低でも3〜4ヶ月程度、売買契約から引き渡しまでにさらに1〜2ヶ月程度かかることを想定し、新居への入居希望時期から逆算して余裕を持った計画を立てましょう。売り先行とはいえ、売却活動が完了してから新居探しを始めるのではなく、売却活動中から並行して新居の内覧などを進めておき、すぐに動ける体制を整えておくと安心です。

期日までに売却できなかった場合に備えて、不動産会社の売却保証制度の活用も検討しておきましょう。

鉄則4：内覧は複数回行い、妥協できない条件に優先順位をつける

すべての希望条件を満たす新居はすぐに見つかるものではなく、一部の条件には妥協が必要になることも少なくありません。「絶対に譲れない条件」と「あれば嬉しい条件」を事前に整理し、優先順位をつけておくことで、いざ物件を検討する際に迷いが少なくなり、スムーズに判断できるようになります。

また、気に入った物件が見つかったとしても、1回の内覧だけで決断するのは避けましょう。平日・休日、昼・夜など異なる時間帯に複数回訪問し、物件そのものだけでなく周辺環境や生活動線まで含めて納得できるかを確認することが、住み替え後の後悔を防ぐために大切です。

鉄則5：売却と購入を「ワンストップ」で任せられる不動産会社を選ぶ

住み替えは、売却と購入をほぼ同時に進める煩雑な取引です。中古住宅を購入する場合は、それぞれを別々の会社に依頼すると、情報共有やスケジュール調整がうまくいかず、タイミングのズレが生じやすくなります。売却・購入の両方を一貫してサポートできる不動産会社に依頼することで、資金計画・スケジュール・物件選びを一体で管理でき、失敗リスクを大きく下げることができます。

また、住み替え実績が豊富な不動産会社であれば、売却価格の適切な設定や購入物件の資産性の見極めなど、住み替えならではの視点からアドバイスをもらうことができます。担当者の専門性や対応力も含めて、信頼して任せられるパートナーを選ぶことが、住み替え成功の大きな鍵となります。

東急リバブルでは、売却から購入までをワンストップでサポートする体制を整えています。万が一期日までに売却できなかった場合に備えた「売却保証」や、売却代金の受け取り前に購入資金を立て替える「立替払い制度」など、住み替えならではのリスクを軽減するサービスも充実しています。

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まとめ：マンションの住み替えは事前の準備とパートナー選びが9割

マンションの住み替えでよくある失敗の多くは、「資金計画の甘さ」と「スケジュールの焦り」から生まれます。まずは今のマンションの正確な査定額を把握し、信頼できる不動産会社をパートナーに選んだうえで、余裕を持った計画を立てることが後悔のない住み替えへの近道です。

「今のマンションがいくらで売れるか知りたい」「住み替えの資金計画から相談したい」という方は、東急リバブルにお気軽にご相談ください。

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