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ざっくり要約！
- マンションの査定は、必ず複数の不動産会社に依頼する
- マンション査定を依頼する前に、自宅マンションの売却相場を把握しておくことが大切
マンションの査定における注意点は、査定額が売却価格に影響するため、どのような査定方法があるのか理解し、しっかり準備して依頼することです。
本記事ではマンション査定で後悔したくない人のために、事前準備の重要性と注意すべきポイントを解説します。
またマンション査定でやってはいけないNG行動や、不動産会社を選ぶ際に確認すべきポイントも紹介しますので、マンション売却を予定している方はぜひ参考にして成功させましょう。
記事サマリー
マンション査定には3つの方法がある
マンション査定は大きく分けると机上査定・訪問査定・AI査定の3種類があり、それぞれ特徴や精度が異なります。
マンション査定を依頼する場合は、査定方法によって向き・不向きがあることを理解し、状況に合わせて選択しましょう。
はじめに、3つの査定方法の特徴を詳しく解説します。
机上査定（簡易査定）
机上査定とは、依頼者から提供された情報と成約事例などのデータを利用して、査定額を算出する方法です。
現地調査や室内確認を必要としないため、簡易査定とも呼ばれています。
比較的手軽に依頼できるのが特徴ですが、AIによる査定よりも精度が高いため、売却するか迷っている方や、いくらで売却できるのか知りたい方に向いています。
ちなみに、一度の申込みで複数の不動産会社に査定を依頼し、一括査定できるサイトもあります。
訪問査定
訪問査定とは、文字通り担当者が訪問して、現地調査や室内状況で得た情報を加味して査定する方法です。
所有者には、リフォーム履歴や設備の不具合などをヒアリングし、査定価格に反映させます。
築年数だけでは判断できない内装や外観の状況や、周辺環境もチェックできるため、簡易査定に比べて精度が高いのが特徴です。売却が決まっている方に向いています。
訪問査定は査定報告書を手にするまでに、1週間程度かかります。売却したい時期が迫っているときは、早めに依頼するようにしましょう。
AI査定
AI査定とは、過去の取引価格や現在の市場価格をAIに学習させて、自動でマンション価格を算出できる仕組みを活用した査定サービスです。
オンライン上に一定の情報を入力するだけでよく、早ければ1分程度で査定額を確認できるので便利です。
訪問査定や簡易査定に比べると精度は落ちますが、その場でおおよその相場を知りたい方に向いています。
マンション査定前の準備
マンション査定でなるべく正確な金額を提示してもらうためには、不動産会社へマンションに関する書類や情報を提供する必要があります。
査定をスムーズに進めるためにも、必要書類を準備し、伝えておくべき情報を整理しておきましょう。
必要な書類を用意する
不動産会社はマンション査定において、広さや階数はもちろん立地や周辺環境、日当たりなど、あらゆる側面から調査します。
しかし書類や情報によっては入手が難しいものもあるため、売主が不動産会社へ提供するのが一般的です。
必要書類がすべて揃っていなくても査定依頼はできますが、スムーズに進めるためにも、なるべく多くの書類を揃えておきたいものです。
手元に保管してあるか、事前に確認しておきましょう。
必要書類チェックリスト
マンション査定を依頼する際に必要になる書類は、以下のとおりです。こちらのチェックリストを利用して、準備しておきましょう。
| □ | 登記済権利証（登記識別情報通知書） |
| □ | 登記事項証明書（登記簿謄本） |
| □ | 購入時の売買契約書・重要事項説明書 |
| □ | 分譲当時のパンフレット・図面集 |
| □ | マンションの管理規約・使用細則・長期修繕計画書等・定期総会や臨時総会の議事録 等 |
| □ | リフォーム工事等の請負契約書・領収書（実施した場合は履歴や内容がわかる書類） |
| □ | 固定資産税納税通知書 |
| □ | 本人確認書類（マイナンバーカード・運転免許証など） |
| □ | 住宅ローンの返済予定表・残高証明書（ローン残債がある場合） |
| □ | 住宅性能評価書 |
| □ | 耐震診断報告書・インスペクション報告書 |
・「不動産査定の流れ」に関する記事はこちら
不動産査定の流れや査定方法、事前に用意しておく必要書類をまとめて解説！
伝える物件情報を整理する
マンションの築年数や駅からの距離など、不動産会社が調べればわかる情報だけでなく、売主だからこそ知っている情報や魅力を査定額に反映させるためには、売主から不動産会社に情報を提供する必要があります。
たとえば「眺望・日当たりがよい」「スーパーや商店街が近く買い物が便利」などは、買主に対してアピールポイントになります。
伝えたい情報はリストアップしておき、査定時に伝えるようにしましょう。
一方で「結露によってカビが生えてしまった」「フローリングに目立つ傷がある」など、デメリットは伝えたくないと思う方が多いかもしれません。
しかし故意に隠して売買してしまうと、後になってトラブルに発展しかねません。マンションのデメリットも、正直に伝えるようにしてください。
物件の長所・短所チェックリスト
マンションの長所と短所を見つけるための、チェックリストを作成しました。長所はアピールポイントにもなります。
担当者に伝えるべき内容を、事前にリストアップしておきましょう。
| □ | 日当たり・通風・眺望の良さ |
| □ | 通勤通学の利便性（最寄り駅やバス停までの距離、電車やバスの本数、通学のルート） |
| □ | 日常生活の利便性（スーパーや郵便局、金融機関、病院までの距離や数） |
| □ | 嫌悪施設の有無（騒音やニオイが発生する施設や周辺環境を害するような施設） |
| □ | マンションの管理体制（管理人の勤務状況や対応の良さ） |
| □ | 大規模修繕の実施や計画（大規模修繕の実施状況や今後の予定など） |
| □ | 専有部分のリフォーム履歴（水回り設備の交換や内装のやり替えなど） |
| □ | 専有部分の内装の傷や汚れ、変色、カビの発生の有無 |
| □ | 設備の故障や不具合の有無（給湯器やレンジフードなど） |
| □ | ペット飼育可否（ルールやトラブルの有無など） |
| □ | 共用施設の有無（ゲストルームやラウンジ、キッズルーム、宅配ボックスなど） |
マンション査定前の注意点2つ
マンション査定を依頼するにあたって、事前に注意すべきポイントがあります。後悔しないためにも、これから紹介する注意点に気をつけましょう。
1.きれいに片付ける
マンション査定を依頼する前に部屋はできるだけ整理整頓し、きれいに掃除をしておきましょう。室内がきれいだからといって、査定額に直接影響するわけではありませんが、担当者からの印象がよくなるでしょう。
ちなみにリビングや水回りだけでなく、クローゼットの中やバルコニーも調査します。見られても恥ずかしくない程度に掃除や片付けをしておきましょう。
・「マンション査定 掃除」に関する記事はこちら
マンション査定前の掃除は必要？すべきタイミングや場所を解説
掃除のチェックリスト
マンションの室内はきれいに清掃しておき、日ごろから整理整頓を心がけてください。
訪問査定の日程が決まったら、以下のチェックリストを活用して、気持ちよく査定してもらえるように準備しておきましょう。
| □ | 水回りの清掃（キッチン・浴室・洗面所・トイレの水垢やカビを落としておく） |
| □ | 玄関とシューズボックスの清掃 （土埃は清掃し、靴はシューズボックスへ収納） |
| □ | 換気とニオイ対策（生活臭やペットなどのニオイが気になるときは消臭剤などを活用） |
| □ | ゴミはなるべく処分しておく（生ゴミはにおいの原因となる） |
| □ | カーテンやクッションカバーの洗濯（ニオイの原因になりやすい布類は洗濯する） |
| □ | 室内の整理整頓（床に直置きしない・衣類はクローゼットへ収納） |
| □ | 不用品の処分（物を減らすことで部屋を広く見せる） |
| □ | 当日は室内を明るくしておく（カーテンは開けておき、昼間でも照明をつける） |
2.相場を把握しておく
マンション査定を依頼する前に、自宅マンションの相場を把握しておくことも大切です。査定書を手にしたときに、査定額が適正かどうかの判断がしやすくなるでしょう。
相場を把握することで、高すぎる価格、もしくは安すぎる価格で売り出してしまうことがなくなり、スムーズかつ納得のいく価格で売却しやすくなることもメリットです。
自宅マンションの相場を調べる方法としては、不動産ポータルサイトで現在売り出されているマンション価格を参考にする方法や、過去の取引事例を調べる方法があります。
自分でマンションの相場を調べる方法について、それぞれ詳しく解説します。
| 不動産ポータルサイト | 複数の不動産会社から売り出されている不動産情報を検索できるWebサイト |
|---|---|
| 不動産情報ライブラリ | 国土交通省が運営するWebサイトで、不動産取引価格や地価公示などを検索できる |
| レインズマーケットインフォメーション（不動産取引情報提供サイト） | 国土交通省指定の不動産流通機構が運営するWebサイトで、成約価格を検索できる |
・「マンション査定 相場」に関する記事はこちら
マンション査定で出る相場はどれくらい？都市部や築年数別の価格を紹介
不動産ポータルサイト
不動産ポータルサイトは、近隣エリアの類似物件がどのくらいの価格で売り出されているのか知りたいときに利用しましょう。
ただし値引き交渉を想定して価格設定していることが多く、売出価格と成約価格は異なるため、ポータルサイトの価格だけで判断しないように注意してください。
不動産情報ライブラリ
不動産情報ライブラリとは、国土交通省が運営するサイトで信頼性が高く、不動産の取引価格や地価公示、都市計画情報などをまとめて検索できるのが特徴です。地図上、もしくは地域（住所）から探すことができます。
ただし、リアルタイムで更新されるわけではなく、地域によってはデータが少ないこともあります。類似する条件の取引価格が見つからないときは、エリアを広げるなどして探してみましょう。
レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構（レインズ）が運営・管理しているサイトで、実際に流通していたマンションと戸建の成約価格を検索できます。
駅からの距離や価格帯、間取り、築年数など細かい条件で検索できるため、調べたいマンションに類似する物件を見つけやすいのが特徴です。成約時期を3カ月以内・6カ月以内・1年以内と選択できるので、なるべく直近の事例を参考にするようにしてください。
・東急リバブルの売出相場検索はこちら
マンション査定後の注意点3つ
マンション査定を受けたあとも、注意すべきポイントがあります。
ここでは、とくに重要な注意点を解説します。
1.算出された査定額の根拠を確かめる
査定書を手にしたら査定額だけでなく、査定額を算出した根拠も説明してもらいましょう。
たとえば、取引事例と比べてなぜ高い（安い）のか尋ねて、マンションを評価したポイントや計算の内訳を聞くようにしてください。
わかりやすい説明をしてもらえれば、その後も安心して相談できます。しかしあいまいな説明しかできない場合は、担当者のスキルや実績が不足しているおそれがあります。
査定はマンションの価値を知るためだけでなく、担当者の力量を確かめる機会にもなります。
わからないことや不安に思うことがあれば質問をして、誠実な対応をしてもらえるか確認してみてください。
2.ローン残債が返せるか確認する
住宅ローンが残っているときは、残債額と査定額を照らし合わせて、売却代金で完済できるか確認してください。
もし査定額よりも残債額が多い（オーバーローン）場合は、足りない分を自己資金から充当しなければなりません。
住み替えの場合は、新居の住宅ローンと完済できなかった借入れを合算する、住み替えローンを組むといった方法があります。しかし新居の担保評価以上にローンを組むことになるため、審査は厳しく、誰でも借入れできるとは限りません。
売却代金で住宅ローンを完済できることが望ましいですが、もし残債額の方が上回る場合は金融機関にも相談し、完済する方法を考えておきましょう。
・「住み替えローン 審査」に関する記事はこちら
住み替えローンの審査は厳しい？通らなかったときの対処法も紹介
3.査定額・売出価格・成約価格の違いを理解する
マンションの価格には「査定額」「売出価格」「成約価格」の3種類があり、それぞれ意味が異なるため、違いを正しく理解しておくことが大切です。
査定額は、あくまで不動産会社が提示する「売却予想価格」であり、査定額＝成約価格ではありません。
査定額を下回ることもあれば、査定額よりも高く売却できることもあります。
売出価格は、売り出す際につける価格で、査定額を考慮しつつ売主が自由に設定できます。
成約価格とは、売主と買主が合意した売買価格のことで、売買契約書に記載する金額になります。
マンション査定でやってはいけないNG行動5選
マンション査定を依頼する際は、どのようなことに注意したらよいのでしょうか。
ここでは、とくに避けるべきNG行動を5つ紹介します。
1.査定前｜1社にしか査定を依頼しない
マンションの査定は、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。
不動産会社によって査定額が異なることがあり、1社のみの査定では適正な査定額かどうか判断できません。
できれば3～4社程度選んで査定を依頼し、査定額の高さだけでなく担当者の対応を比較して、信頼できると感じた不動産会社を選ぶようにしましょう。
2.査定前｜瑕疵（不具合など）を故意に隠す
マンションの欠陥や不具合、設備の故障など（瑕疵：かし）がある場合は、査定時に正直に伝えるようにしてください。
マンションに瑕疵があることを買主に故意に告げず売却してしまうと、売却後に契約不適合責任を問われ、大きなトラブルに発展するリスクがあります。
契約不適合責任とは、引き渡し後に売買契約で定めた数量や状態と適合しないことが発覚した場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
瑕疵の内容によっては、損害賠償請求や代金減額請求、契約解除などを要求される可能性があります。瑕疵は隠さず伝えるようにし、買主に納得してもらったうえで売買契約を締結しましょう。
・「契約不適合責任」に関する記事はこちら
契約不適合責任とは？不動産取引で買主ができる4つの請求と売主がとるべき対策を解説
3.査定前｜自己判断で高額リフォームする
マンションの査定額を上げる目的でのリフォームはしないようにしてください。リフォームでマンションがきれいになったとしても、査定額や売買価格が上がるとは限りません。
それどころか査定額にリフォームでかかった費用を上乗せできず、損をする可能性もあります。
もし修繕が必要な箇所だとしても自己判断せず、不動産会社に相談してから行うようにしてください。
4.査定後｜査定額の高さのみで依頼先を選ぶ
査定額が一番高い不動産会社へ売却を依頼したくなりますが、査定額の高さだけで選ばないようにしてください。不動産会社によっては媒介契約を結ぶために、相場よりも高い査定額を提示するケースがあります。
査定額は、あくまで売却予想価格です。高い査定額を提示した会社が、必ずしも高く売却できるとは限りません。
査定の根拠についてきちんと説明できるかどうか、売却の実績が豊富であるかどうか、担当者の対応が良いかどうかなど、総合的に判断する必要があります。
5.査定後｜ 査定額をそのまま売却価格にする
マンションは必ずしも査定額で売り出す必要はなく、売主が希望する金額で売り出すことができます。住宅ローンの残債や新居の購入資金なども考慮して、売り出し価格を設定することも可能です。
しかし相場よりも高い価格で売り出してしまうと、売却に時間がかかってしまい、結局値下げして売却せざるを得なくなる可能性もあります。
不動産会社の担当者と相談して、マンションの需要や相場を考慮したうえで、売り出し価格を決めるようにしてください。
・「マンション査定だけ」に関する記事はこちら
マンションは査定だけで売却しなくてもOK？査定方法や注意点を解説
マンション査定後に不動産会社を選ぶ際のポイント
マンション査定を受けた後は、不動産会社に売却を依頼することになります。
不動産会社から査定書を受け取ってそのまま仲介を依頼するのではなく、必ず複数社へ査定依頼した上で比較して選ぶようにしてください。
査定額の根拠が明確か、周辺の成約事例を熟知しているか、販売戦略を持っているかなどを確認し、マンションの売却実績が豊富であるかどうかもチェックしましょう。
マンションの売却から引き渡しまで、担当者と数カ月程度やりとりすることになります。対応力や知識力が十分か、誠実な対応をしてくれるのかチェックし、不動産会社の独自のサービスがあるのかなども確かめておきましょう。
不動産会社がマンション査定でチェックするポイント
マンションの査定を依頼する前に、不動産会社の担当者がマンション査定でどのようなポイントをチェックしているのか知っておきましょう。
建物の状態
不動産会社はマンションの査定をする際に、築年数や耐震規準のほか、大規模修繕によって外壁がきれいになっているかどうかなど、建物の状態をチェックしています。
建物の状態や条件でチェックされるポイントは、おもに以下の項目です。
| 築年数 | 売却しやすい築年数か。マンションの価格は築10年で購入時の1～2割、築20年で5～6割程度まで下がる傾向にある |
|---|---|
| 耐震基準 | 新耐震基準（建築確認済証の交付日が1981年6月1日以降の場合）で建てられているか |
| 売主・施工会社 | 大手ゼネコンが施工したマンションか |
| 維持管理状況 | 共用部分（エントランス・廊下・エレベーター・ゴミ置き場・自転車置き場など）の清掃や管理が行き届いているか |
| 大規模修繕実施の有無 | 大規模修繕が実施されていると、建物の評価は高くなる。大規模修繕（計画を含む）が適切にされていない場合、マンションの評価は下がる |
| 建物構造 | 耐震構造や免震構造になっているか |
| 共用施設 | 駐車場や宅配ボックス、ディスポーザーなど共用施設が充実しているか |
| セキュリティ | オートロックの有無や、管理人の勤務形態（日勤なのか巡回なのか等） |
部屋の状態
不動産会社は部屋の状態や条件を調査して査定をしています。
とくにチェックしているのは、以下の項目です。
| 間取りや広さ | 需要が高い間取り（2LDKや3LDK）や広さか |
|---|---|
| 部屋の向きや所在する階数 | 一般的に南向き・角部屋・3階以上が人気 |
| バルコニー・専用庭の有無 | 広いバルコニーや専用庭があるか |
| 日当たりや眺望 | 日当たりや眺望がよいか（日当たり重視の場合、人気は南・東・西・北の順番になる） |
| 設備の有無や故障の有無 | 床暖房や浴室乾燥機の有無や劣化・故障の有無。築年数が比較的古い場合は、給排水管の状態が懸念されることがある |
| 内装の状態 | 目立つ汚れや傷がないか |
| 生活音 | 上階や隣の部屋から、騒音と感じるような大きな生活音がしていないか |
| リフォームの履歴 | リフォームをしたことで設備が新しくなっているか。築年数が10年以上の場合は給湯器の交換時期など |
周辺の環境
不動産会社がマンションを査定する際は、マンションや室内だけでなく、周辺環境もチェックしています。たとえば以下の項目です。
| 立地条件 | 駅から徒歩10分以内の立地は通勤通学に便利なため、評価が高くなりやすい |
|---|---|
| 生活の利便性 | 役所や病院、銀行、郵便局、スーパーが揃っているエリアは人気が高く、査定額も高くなる傾向がある |
| 住環境・治安 | 大きな公園が近くにあるなど、住環境の良さも査定額に反映される。騒がしい繁華街が近くにある場合、マイナス評価になる傾向がある |
| 周辺エリアの開発状況 | 再開発や大型商業施設の出店計画、新駅の開業が予定されている場合、地価の向上にともない、マンションの資産価値も向上する |
| 幹線道路の有無や交通量 | 交通量の多い幹線道路から距離が近い場合、騒音や排気ガスによる臭気の有無など |
| 災害リスク | 水害や土砂災害のリスクがないかなど、ハザードマップもチェック項目の1つ |
| 嫌悪施設の有無 | 臭気や振動を発生するような工場や嫌悪施設がないかなど |
・「マンションの査定額アップのポイント」に関する記事はこちら
マンションの査定額を上げるには？査定額アップのポイントを徹底解説
まとめ
マンション査定には、机上査定・訪問査定・AI査定の3種類があり、それぞれ特徴や精度が異なります。マンションの売却をほぼ決めている場合は、より精度の高い訪問査定をおすすめします。
査定することを決めたら必要書類を準備し、部屋の清掃や整理整頓を済ませておくようにします。またマンションの魅力やマイナスポイントを正しく伝えるためにも、内容をリストアップしておくと良いでしょう。
マンション売却を成功させるためには、不動産会社選びが鍵になります。複数の不動産会社へ査定依頼した上で、マンション販売実績やサポート体制が充実しているかなど確認しつつ、担当者の対応力も比較して決めるようにしましょう。
この記事のポイント
- マンション査定の方法は？
マンション査定は大きく分けると机上査定・訪問査定・AI査定の3種類があり、それぞれ特徴や精度が異なります。
マンション査定を依頼する場合は、査定方法によって向き・不向きがあることを理解し、状況に合わせて選択しましょう。詳しくは「マンション査定には3つの方法がある」をご覧ください。
- マンション査定前の注意点は？
マンション査定を依頼する前に、自宅マンションの売却相場を把握しておくことも大切です。査定書を手にしたときに、査定額が適正かどうかの判断がしやすくなるでしょう。
相場を把握することで、高すぎる価格、もしくは安すぎる価格で売り出してしまうことがなくなり、スムーズかつ納得のいく価格での売却をしやすくなることもメリットです。
詳しくは「マンション査定前の注意点2つ」をご覧ください。
- マンション査定後の注意点は？
マンション査定後には、査定額だけでなく、査定額を算出した根拠も説明してもらいましょう。
取引事例と比べてなぜ高い（安い）のか尋ねて、マンションを評価したポイントや計算の内訳を聞くようにしてください。
わかりやすい説明をしてもらえれば、その後も安心して相談できます。しかしあいまいな説明しかできない場合は、担当者のスキルや実績が不足しているおそれがあります。
詳しくは「マンション査定後の注意点3つ」をご覧ください。
- マンション査定でやってはいけないNG行動は？
マンション査定を、1社にしか依頼しないことはNGです。
マンションの査定は、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。
不動産会社によって査定額が異なることがあり、1社のみの査定では適正な査定額かどうか判断できません。
詳しくは「マンション査定でやってはいけないNG行動5選」をご覧ください。
- マンション査定後に不動産会社を選ぶ際のポイントは？
マンション査定後に不動産会社を選ぶ際には、必ず複数社に査定依頼して比較することがポイントです。
査定額の根拠が明確か、周辺の成約事例を熟知しているか、販売戦略を持っているかなどを確認し、マンションの売却実績が豊富であるかどうかもチェックしましょう。
詳しくは「マンション査定後に不動産会社を選ぶ際のポイント」をご覧ください。
ライターからのワンポイントアドバイス
マンションの査定額は、売却価格にも影響することがあります。室内が汚れていると印象が良くなく、査定額に影響する可能性は否めません。すぐに内覧対応できる状態にしておくためにも、不用品は早めに処分し、特に水回りはきれいにしておきましょう。汚れが落ちないときは、プロに任せることも検討してみてください。
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