引っ越したいのに家が売れない！原因と8つの対処法・ローン残債がある場合の解決策

「引っ越したいのに、家がなかなか売れない……」そんな状況が続くと、焦りや不安はどんどん大きくなっていきます。新居の契約や引っ越しのスケジュールが決まっているなら、なおさらです。

半年以上家が売れない場合はなんらかの問題があるケースが多く、スムーズに売却するには、原因に応じた対処法を講じることが大切です。本記事では、家が売れない原因の自己診断から、今すぐ実践できる8つの対処法、住宅ローン残債がある場合の解決策まで詳しく解説します。

家が売れるまでの平均期間は？半年以上売れない場合は要注意

東日本不動産流通機構によれば、2025年に首都圏で成約した中古住宅の平均成約日数は、中古戸建てが100.9日、中古マンションが82.5日でした。ここでいう「平均成約日数」とは、レインズという物件情報システムに登録してから成約にいたるまでの期間を指します。

物件登録までの期間に1週間前後かかることを踏まえると、3〜4ヶ月程度が家が売れるまでの平均期間といえるでしょう。物件のエリアや市況によっても売却にかかる期間が異なるため一概にはいえないものの、半年を超えても売れない場合は、売却方法の見直しなどなんらかの対策を講じる必要があるケースがほとんどです。

引っ越したいのに家が売れない5つの主な原因

まずは「なぜ自分の家が売れないのか」を分析してみましょう。売れない原因は大きく5つに分類されます。

1．売出価格が相場より高い

売れない原因として最も多いのが「売出価格の設定ミス」です。

不動産に定価はありませんが、買い手は周辺の類似物件と比較しながら購入を検討します。周辺相場と比べて明らかに高い価格で売り出していると、問い合わせや内見希望が入りにくくなってしまいます。とくに近年は、不動産ポータルサイトで簡単に価格や条件を比較できることから、相場とかけ離れた物件は早い段階で候補から外されやすい傾向にあります。

「住宅ローン残債を完済したい」「少しでも高く売りたい」といった理由から、相場より強気な価格設定をしてしまうケースも少なくありません。しかし、こうした理由はあくまで売主の都合や意向であり、家をスムーズに売却するには買い手が納得できる価格で売り出すことが何より大切です。

2．物件の魅力が伝わっていない

価格が適正であっても、物件の見せ方が悪ければ買い手に真価は伝わらず「割高」と捉えられてしまう可能性があります。見せ方が悪い例は、次のとおりです。

• 写真が少なく、室内のイメージがしにくい
• 間取り図が古く、見にくい
• 生活感が出すぎていて、購入後の暮らしがイメージしづらい
• 物が多く、狭く見える
• 水回りが汚れていて、清潔感がない

不動産ポータルサイトやチラシなどに掲載する物件情報や内見時の印象は、買い手の興味関心や購買意欲を大きく左右します。

東急リバブルが買主となり、
ご所有不動産を直接購入いたします

周囲に知られずに売却・早急に現金化！

リバブル不動産買取はこちら

3．広告活動が不十分

いくら魅力的な物件でも、買い手に情報が届いていなければ選択肢に入れてもらうことはできません。近年は、自ら不動産ポータルサイトなどで家探しをする人が多いですが、物件の条件によっては新聞折り込みチラシや投函チラシなどが有効な場合もあります。

不動産会社によって広告戦略や販売力には差があります。どの不動産ポータルサイトに掲載しているか、写真や紹介文に力を入れているか、チラシ配布や店頭掲示を行っているかなどによって、問い合わせ件数や内見数は大きく変わることがあります。

とくに売却開始からしばらく経っても問い合わせが少ない場合は、価格だけでなく「十分に広告されているか」という視点で見直してみることも大切です。

4．競合物件が多い

立地や広さ、間取り、築年数などの条件が類似している販売物件は「競合」となります。競合物件が多いと、買い手の選択肢が増え、相対的に自分の家が選ばれにくくなってしまいます。

競合物件がわずか1件だったとしても、条件が近く、魅力が大きければ、その物件が売れるまで反響が得られないこともあります。とくに大規模マンションやタワーマンションは、同時期にマンション内の部屋が複数売りに出ていることも少なくありません。

5．不動産会社による「囲い込み」の可能性

売れない要因が、不動産会社による「囲い込み」というケースもあります。囲い込みとは、売主側の不動産会社が物件情報を他社に開示しない、あるいは他社からの問い合わせを拒むことで、自社内の買主との成約を目指す行為です。

売主も買主も自社顧客となれば、不動産会社は両者から仲介手数料を受領することができます。しかし、売主にとっては機会損失につながりかねません。とくに問い合わせが極端に少なかったり、不動産会社からの報告が曖昧だったりする場合は注意が必要です。

引っ越したいのに家が売れないときの8つの対処法

原因が特定できたら、次は具体的な対策を講じましょう。状況に応じて複数の対策を組み合わせることで、売却につながる可能性が高まります。

1．売出価格の見直し

最も効果的かつ即効性のある対処法が「値下げ」です。ただし、効果的とはいえ闇雲に価格を下げてしまえば、本来得られる利益を損なってしまうおそれがあります。

まずは、改めて複数の不動産会社に査定を依頼するなどし、相場価格を確認するようにしましょう。明らかに高すぎる場合は、数十万円単位で小刻みに値下げするよりも、適正価格まで見直したほうが反響につながりやすくなります。

値下げの際には「価格帯」も意識してみてください。不動産ポータルサイトの多くは500万円単位で検索条件を設定できます。たとえば、5,200万円から5,000万円ではなく、4,980万円など桁を変えることで「5,000万円以下」で検索している人の目にも触れやすくなります。

2．内見時の印象アップ

内見は、物件に興味を持っている人を「買主」に変える重要な局面です。ここでの印象が売却の成否を分けます。

中古住宅に使用感やある程度の汚れ、傷などがあるのは当たり前です。大切なのは、マイナスの印象を減らし、できる限り良い印象を与えることです。そのためにも、整理・整頓・清掃は徹底しましょう。

とくにキッチンやトイレ、浴室などの水回りは生活感が出やすく、内見をする方も細かくチェックする部分です。100円均一ショップやホームセンターなどでも便利なお掃除グッズが多く販売されていますので、カビや水垢、排水溝のぬめりや臭いなどを徹底的に除去しましょう。

どうしても自力で落とせない汚れや臭いがある場合は、ハウスクリーニングを依頼するのも有効です。数万円程度の費用がかかるのが一般的ですが、内見時の印象改善によって早期売却につながるケースもあります。

また、内見時の印象を高める手段として「ホームステージング」も検討してみましょう。ホームステージングとは、家具や雑貨を使い、販売中の物件をモデルルームのように演出する手法を指します。こちらも一定の費用がかかるのが一般的ですが、購入後をイメージしやすくすることで成約率が大きく上がるというデータもあります。

3．ターゲット層の見直しと広告戦略の変更

物件情報を広く周知させるには、広告戦略が不可欠です。しかし、単に幅広いチャネルで広告を打てばいいというわけではありません。

広告戦略を立てるうえで重要なのは、ターゲティングです。購入層をイメージすることで、効果的な媒体選びや訴求ポイントの絞り込みができます。

たとえばファミリー層が主なターゲットであれば、周辺の学校環境や公園の充実度を前面に出し、単身者やDINKS層であれば駅からの近さや利便性を強調するなど、伝えるべき情報が変わってきます。

4．媒介契約の変更

不動産会社と締結する媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。

家がなかなか売れない場合は、媒介契約の種類を見直すことで状況が改善するケースもあります。

たとえば、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、依頼できる不動産会社が1社に限定されるため、不動産会社によっては販売活動が十分に行われないケースもあります。その場合は、一般媒介契約に切り替えることで、複数社による販売活動が可能になります。

一方で、一般媒介契約は複数社へ依頼できる反面、不動産会社によっては「他社で決まるかもしれない」と考え、販売活動の優先順位が下がるケースもあります。

「どの媒介契約が優れている」ということはありません。物件の状況や不動産会社の販売力に応じて適切な契約形態を選ぶことが大切です。

5．不動産会社の変更

媒介契約ではなく、不動産会社自体を変更するのも一案です。とくに囲い込みが疑われる場合やレスポンスが遅い、販売報告がわかりにくいという場合は、思い切って別の不動産会社に切り替えることを検討しましょう。

媒介契約には契約期間が定められているため、期間満了時に更新契約をしなければ契約は終了します。不動産会社に落ち度がある場合は、解約を申し出れば、契約期間中でも解約が認められる場合があります。一般媒介契約は、基本的にいつでも解約が可能です。

新しい不動産会社を選ぶ際は、改めて複数社に査定依頼することから始めましょう。「引っ越したいのになかなか売れない」ということも伝えたうえで、これまでの販売活動の課題を率直に共有することで、より的確な提案を受けやすくなります。

6．買取を検討する

これ以上売却に時間をかけたくない場合は「買取」で家を売ることを検討してみましょう。買取とは、不動産会社に直接家を買い取ってもらう売却方法です。

不動産会社の仲介による売却のように買主を探す必要がないため、条件さえあれば数日から数週間程度で売却できます。「住み替え先への引っ越し期限が決まっている」「内見対応の負担を減らしたい」という場合には、有力な選択肢となるでしょう。

ただし、多くの場合、買取価格は相場を下回ります。物件の条件や不動産を買い取る不動産会社によるため一概にはいえませんが、買取価格は相場の7〜9割程度になるのが一般的です。

東急リバブルが買主となり、
ご所有不動産を直接購入いたします

周囲に知られずに売却・早急に現金化！

リバブル不動産買取はこちら

7．売却保証の利用を検討する

「いつまで経っても売れないことは避けたい」「だけど高く売れるチャンスも損ないたくない」という場合は、「売却保証」の利用を検討してみましょう。

売却保証とは、一定期間、不動産会社の仲介によって売却活動を行い、あらかじめ決めておいた期間内に売れなかった場合に不動産会社が買い取ることを保証するサービスです。通常の売却方法によって高値売却を目指しつつ、万が一売れなかった場合でも最終的な売却先が確保されるため安心して売却できるという特徴があります。

一方で、保証価格は通常の市場価格より低めに設定されるのが一般的です。そのため、「少しでも高く売りたい」のか、「売却期限を優先したい」のかを整理したうえで利用を検討するようにしましょう。

お買換えをサポート「リバブル売却保証」

お客様の「売らないと買えない」のお悩みを解決するサービスです。
東急リバブルが一定期間内に売却したいというご要望にお応えします。

「リバブル売却保証」はこちら

8．賃貸に出す

今すぐに売らなくてもいい場合や価格を下げてでも売りたくないという場合は、一時的に売却を保留して賃貸に出すというのも選択肢のひとつです。賃料収入を得ることで固定資産税や維持費をカバーでき、市場が変わったタイミングで改めて売りに出すこともできます。

ただし、住宅ローンが残っている家は、基本的に賃貸に出すことができません。完済するか、不動産投資ローンへの借り換えが求められます。また、賃貸運用には管理コストや空室リスクも伴うため、不動産会社に相談しながら検討することをおすすめします。

いくらで貸せるの？無料賃料査定

「貸す」も「売る」も相談できる！
賃貸管理プランが充実の東急リバブルにご相談ください。

東急リバブルの賃料査定はこちら

このまま家が売れないとどうなる？放置する3つのリスク

家が売れない状態を放置してしまうと、単に「引っ越せない」だけでは済まないケースもあります。維持費の負担が増えたり、建物の資産価値が下がったりするほか、住み替え計画そのものに影響が及ぶこともあるため注意が必要です。

1．維持費がかかり続ける

家を所有している限り、次のような維持費がかかり続けます。

• 固定資産税・都市計画税
• マンションの管理費・修繕積立金
• 火災保険料

新居の家賃や住宅ローンと旧居の維持費が二重でかかる状態が続くと、家計への負担は増していきます。固定資産税や都市計画税は1月1日時点の不動産の所有者に課される税金ですが、売却時には日割り精算するのが一般的であり、売却が長期化するほど負担する期間が長くなります。

2．建物の老朽化が進み、さらに資産価値が下がる

維持費の負担が許容できたとしても、利活用していない不動産は早期に売却するのが賢明です。とくに空き家になると、人が住んでいる家と比べて急速に劣化が進行します。

人が住んでいない家は換気や通水の頻度が減るため、湿気やカビ、悪臭が発生しやすくなります。また、設備機器も使用しない期間が長くなることで不具合が起きやすくなる傾向があります。

さらに、建物は築年数が経過するほど資産価値が下がりやすく、売却期間が長引くことで、より不利な条件で売却せざるを得なくなるケースもあります。とくに近年は築年数だけでなく、管理状態や室内状況も重視される傾向が強まっています。空き家のまま放置する期間が長くなるほど、売却条件が悪化しやすい点には注意が必要です。

3．住み替え計画の破綻

家が売れないことで、住み替えが進まないことも懸念されます。売却先行の住み替えでは、家が売れなければ新居を購入することはできません。一方、購入先行だとしても、家が売れない場合は新居と旧居のローン返済が重複することになります。

賃貸住宅に引っ越すとしても、ローン返済と家賃の支払いの二重苦が続くことには変わりありません。引っ越すからには、転勤や異動、子どもの入学などの事情があるはずです。新生活をスムーズにスタートさせるためにも、売却を長引かせないことが大切です。

【状況別】住宅ローン残債がある・資金に余裕がない場合の解決策

家が売れない状況では、住宅ローン残債や引っ越し費用など、お金に関する不安も大きくなりがちです。状況によっては、住み替えローンや任意売却、リースバックといった選択肢も検討してみましょう。

住宅ローン残債がある

住宅ローン残債がある家を売却するには、基本的に「ローンの完済」が不可欠です。これは不動産に設定されている抵当権を抹消するためです。

ローン残債を上回る金額で家が売れればローンを完済しやすいですが、ローン残債を下回る金額でしか売れず、自己資金などを充当してもローンを完済できなければ、原則、家を売ることはできません。

しかし、住宅ローンを完済して抵当権を抹消できない場合も、次の2つの方法であれば家の売却が可能になります。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、今の家の住宅ローン残債と新居購入資金をまとめて借り入れるローンです。たとえば、「家を売ってもローンが500万円残ってしまう」という場合、その不足分を新居の住宅ローンに上乗せして借り入れできます。

自己資金が少なくても住み替えしやすい点はメリットですが、借入額が大きくなるため、通常の住宅ローンより審査が厳しくなる傾向があります。

任意売却する

「任意売却」とは、ローンを完済できないことを金融機関に了承してもらったうえで行う不動産売却です。住宅ローンの返済が難しくなった場合などに利用されることが多く、競売よりも高値で売却しやすい点が特徴です。

ただし、任意売却の過程で信用情報に事故として記録されるため、一定期間はローンを組んだり、クレジットカードを発行したりすることができません。金融機関との交渉が必要になるため、任意売却に対応している不動産会社へ早めに相談することが大切です。

資金に余裕がない

引っ越し費用や当面の生活資金が確保できない場合の選択肢となるのが「リースバック」です。リースバックとは、自宅を売却したあとに買主と賃貸契約を結ぶことで、そのまま住み続けられるサービスを指します。

家の売却には変わりないため、まとまった資金が得られるうえに、引っ越し不要で自宅に住み続けることができます。ただし、売却金額は相場より安く、賃料は相場より高くなるのが一般的です。

売却後も自宅に住み続けられる点はメリットですが、賃貸期間が長期化すれば、結果的に負担が大きくなる可能性があります。また、契約内容によっては更新できないケースや、将来的に退去を求められるケースもあるため注意が必要です。

売ったあとも、そのまま住める「リースバック」

ご自宅を売却して現金化、売却後も住み続けることができるサービスです。
東急リバブルのリースバックでは、お客様の大切なご自宅を提携会社が直接買取り、
お客様は賃貸としてそのまま住み続けていただけます。

「リースバック」の詳細はこちら

引っ越したいのに家が売れないときに「やってはいけない」NG行動

家が売れない状況が続くと、焦りから冷静な判断ができなくなってしまうこともあります。しかし、誤った対応をすると、さらに売れにくくなったり、売却後のトラブルにつながったりするおそれもあります。

焦って投げ売りする

「早く売りたい」という気持ちから、相場を大きく下回る金額まで値下げしたり、短期間に何度も値下げをしたりするのは禁物です。著しく安い金額は、逆に買い手を遠ざけてしまう要因にもなります。また、頻繁な値下げは「なかなか売れない物件」「何か問題がある物件」という印象を与えやすくなります。

家が売れない場合は、焦って投げ売りするのではなく、まずは適正価格や広告活動の内容、不動産会社の動き、物件の状態を客観的に見て、売れない原因を特定することが大切です。そのうえで値下げが必要という判断にいたったとしても、闇雲に下げるのではなく、戦略的に値下げしていくようにしましょう。

不動産会社に丸投げする

家を売るのは売主であり、不動産会社の役割はあくまで仲介です。不動産会社に丸投げしたり、言いなりになったりするのではなく、主体性を持って売却に臨みましょう。

「プロに任せているから大丈夫」と過信し、売却活動報告に目を通さず、問い合わせ件数や内見数を把握していないと、問題点に気付けないまま売却期間だけが長引いてしまう可能性があります。また、囲い込みのリスクも高まります。

信頼できる不動産会社に任せるというのは大前提ですが、不動産会社に任せ切りにするのではなく、定期的に販売状況を確認し、疑問点や不安があれば積極的に担当者に伝えるようにしましょう。

瑕疵（かし）を隠して売る

雨漏りや水漏れ、傾きなどの瑕疵（かし）は、家の魅力や価値を下げるものです。しかし、こうした欠陥や不具合を隠して売却してしまうと「告知義務違反」にあたり、売却後に損害賠償や契約解除を請求されるおそれがあります。

瑕疵は隠すのではなく、正直に告知したうえで売却するのが基本です。また、売却前にインスペクション（住宅診断）を実施し、物件の状態を客観的に明らかにしておくことも有効な手段です。インスペクションの結果を買主に開示することで「検査済みの安心な物件」として信頼感を高められ、かえってスムーズに売却できるケースもあります。

まとめ

半年以上など家が長期間売れない場合は、価格や見せ方、広告方法など、なんらかの問題があるケースがほとんどです。「引っ越したいのに家が売れない」と焦る気持ちもあるでしょうが、まずは売れない原因を冷静に分析することが大切です。原因が特定できれば、価格の見直しや不動産会社の変更、買取や売却保証の活用など、取るべき対策は見えてきます。一人で抱え込まず、信頼できる不動産会社に相談することが解決への第一歩です。

東急リバブルが買主となり、
ご所有不動産を直接購入いたします

周囲に知られずに売却・早急に現金化！

リバブル不動産買取はこちら