リースバックの仕組みとは？メリットやデメリット、実際の取引の流れもわかりやすく解説

一時的な資金難や老後資金問題の解決策として注目されているのが、リースバックです。

リースバックをすることで、売却後も現在の住宅に住み続けられるため、生活環境を変えずに売却資金が得られます。

しかし、リースバックを行う際にはデメリットも理解したうえで、判断する必要があります。

そこで本記事ではリースバックの仕組みやメリット、デメリット、実際の取引の流れについて解説します。

本記事を読んでいただければ、リースバックの特徴がわかり、リースバックを行うべきかどうかを判断できるでしょう。

リースバックに興味がある方は、ぜひ参考にしてください。

リースバックの仕組み

リースバックとは、不動産を売却したあとも現在の住宅に住み続けられる売却方法です。

通常の売却では、引き渡し後に買主が入居しますが、リースバックの場合は買主が不動産会社やファイナンス会社であることが多く、事業や投資目的で購入します。

所有権は買主に移転しますが、売却と同時に賃貸借契約を締結することで、売主は賃貸物件として買主に家賃を支払いながら、現在の住宅に住み続けられます。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは以下のとおりです。

• 現在の住宅に住み続けられる
• 現金化までが早い
• 住宅の維持費が不要になる
• 住宅所有のリスクがなくなる
• 借金せずに資金を確保できる
• 将来的に買い戻せる場合もある

現在の住宅に住み続けられる

通常の売却では、売却後の新居探しや引越しで手間や費用がかかりますが、リースバックであれば現在の住宅に住み続けられます。

愛着のある自宅や地域から離れることなく売却資金を得られるため、これまでどおりの生活を送れるでしょう。

また、子どもがいる家庭では、売却時に転校などを考える必要がありますが、リースバックであれば子どもに負担をかける心配はありません。

現金化までが早い

リースバックは、不動産会社やファイナンス会社が買主となるため、現金化までが早いです。

購入するまでの判断が一般の方よりも早いことに加え、基本的に現金での取引になるため、ローン審査などが不要です。

契約の諸条件や売主、買主の都合にもよりますが、売却を開始してから1ヶ月程度で現金化できるでしょう。

住宅の維持費が不要になる

住宅の所有権が移転すると、住宅の維持費が不要になります。

住宅を所有していると毎年固定資産税や都市計画税がかかりますが、所有権は買主に移転しているため、納税の必要がなくなります。

また、火災保険についても自己所有の住宅にかける火災保険ではなく、賃借人として入る火災保険に変更になるため、費用を抑えられるでしょう。

賃貸の場合は、基本的に修繕費用は賃貸人が負担しますが、賃貸借契約によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

住宅所有のリスクがなくなる

住宅を売却すると、住宅所有のリスクがなくなります。

具体的には以下のような内容です。

• 建物の倒壊、破損
• 住宅ローン金利の上昇
• 地価の下落

住宅を所有している間は常にこれらのリスクがありますが、リースバックをすることで、現在の住宅に住み続けながらも、リスクを負う必要はなくなります。

借金せずに資金を確保できる

リースバックを利用すると、借金をせずに資金を確保できます。

多くの資金を得たい場合には、金融機関から融資を受けるのが一般的ですが、毎月返済しなければならないことに加え、融資によって得た資金は使い道が制限されていることが多いです。

リースバックで得た現金は、そのまま自己資金となるため、老後費用や一時的な支出など、さまざまなことに充てられます。

将来的に買い戻せる場合もある

リースバックでは、一度売却した住宅を将来的に買い戻せる場合があります。

一時的な資金難で資金が必要なものの、将来的に資金に余裕があれば買い戻したいと考える方も多いでしょう。

そのような方は、売却時に買い戻し特約を付けて売却しましょう。

買い戻し特約とは、もとの所有者が新所有者から不動産を買い戻せる特約です。

買い戻し特約を付けることで、一定期間内であれば定められた金額を支払うことで、優先的に不動産を買い戻せます。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットは以下のとおりです。

• 市場価格よりも安くなるケースが多い
• 自分の資産ではなくなる
• 家賃が発生する
• オーバーローンの場合は利用できないことがある
• 退去しなければならない場合がある
• 買い戻しは売却価格よりも高くなることが多い

市場価格よりも安くなるケースが多い

リースバックは、一般市場で売却するよりも価格が安くなるケースが多いです。

リースバックは不動産会社などにとっては居住目的ではなく、事業として、あくまで利益を得ることを目的として行っている仕組みであるためです。

リースバックを行う際には、現金化までが早いことや、住宅の維持費がかからなくなるといったリースバックのメリットと、価格のバランスを踏まえて検討しましょう。

自分の資産ではなくなる

リースバックでは、引き続き現在の住宅に住み続けられるものの、自分の資産ではありません。

あくまでも賃貸借契約によって借りているものであるため、賃貸借契約の内容によっては使い方が制限されることもあります。

修繕についても原則として自分の判断では行えず、賃貸人の承諾が必要となります。よって、これまでどおりの自由な改修や使い方はできないと考えましょう。

家賃が発生する

リースバックで売却すると、これまでに支払っていた住宅ローンの支払いはなくなりますが、新たに家賃が発生します。

住宅の家賃は周辺相場との兼ね合いで決まるものの、新所有者によっては高くなることもあるため注意しましょう。

オーバーローンの場合は利用できないことがある

リースバックはオーバーローンの場合、利用できないことがあります。

オーバーローンとは、住宅の売却価格よりも住宅ローンの残債が上回る状態です。住宅ローンを完済しなければ、住宅に付いている抵当権を外せないため、所有権の移転ができません。

オーバーローンであっても自己資金を入れて住宅ローンを完済することで売却できますが、住宅の売却で得られる手残り資金はありません、

新所有者の立場からすると、将来的に家賃の支払いが滞る不安があるため、リースバックを利用できない可能性があります。

また、売主に継続した収入がない場合も同様に利用制限を受ける可能性があります。

退去しなければならない場合がある

リースバックを行い賃貸として入居したのちに、退去しなければならない場合もあるため注意しましょう。

賃貸借契約には定期借家契約と普通借家契約があり、定期借家契約は契約期間が定められているため、契約期間満了後に退去を求められた場合は応じなければなりません。

リースバックとしたにもかかわらず、住み続けられない場合もあるため、長期的に住み続けることを前提としているのであれば、契約時に普通借家契約で契約してくれる買主を探しましょう。

買い戻しは売却価格よりも高くなることが多い

リースバックでは買い戻し特約を付けることで、将来的に買い戻せますが、買い戻し時の価格は、売却価格よりも高くなるケースが多いです。

リースバックを行っている不動産会社やファイナンス会社は、事業として行っているため、仕入れ値より高く売り、利益を出す必要があります。

そのため買い戻しは、売却した価格よりも高い価格で買わなければならない金銭的なハードルと心理的なハードルがあると認識しておきましょう。

リースバックの流れ

ここからは、以下の順番でリースバックの流れについて解説します。

• 査定から売却まで
• 賃貸借契約をする
• 買い戻しをする場合

査定から売却まで

一時的な資金難や老後資金の対策として、リースバックを検討する際には、住宅の査定を依頼しましょう。

査定価格が提示され、納得した場合には契約に至ります。

査定から契約までは書類の準備などがありますが、早ければ1週間以内に完了します。

売買契約では、買い戻し特約の有無など、契約内容をしっかりと確認しましょう。専門的な言葉が並ぶため、可能であれば事前に契約書の草案を受け取り、時間をかけてチェックするのがおすすめです。

賃貸借契約する

リースバックでは、売買契約と同時に賃貸借契約を締結します。

売買契約は住宅売却のための契約ですが、賃貸借契約は今後生活を送るうえで継続していく重要な契約であるため、両方の内容をしっかりと確認しましょう。

家賃や契約期間、修繕実施時の費用負担など細かな内容まで確認する必要があります。

買い戻しする場合

住宅の買い戻しを希望する場合には、定められた期間内に買い戻しを行う必要があります。

売買契約書に買い戻し特約や再売買予約権などが記載されているため、売買契約書の内容に沿って行動しましょう。

売買契約を締結する前に、買い戻す場合はどのようにすればいいのかを明確にしておくと安心です。

リースバックとリバースモーゲージの違い

不動産には、リースバックと似たリバースモーゲージというものがあります。

リースバックは不動産を売却しながらも引き続き現在の住宅に住み続けられる売却方法ですが、リバースモーゲージは、住宅を担保にしてお金を借りる方法です。

リバースモーゲージでは、お金を借りた方が亡くなった場合や期限が到来した場合に、金融機関が住宅を処分して融資したお金を回収します。

不動産取引と勘違いする方も多いですが、リバースモーゲージはあくまでも不動産を担保にした融資です。

リバースモーゲージでは契約時の所有権の移転は発生しません。また、月々の返済は利息のみであるため、支出も圧迫されずに生活できるでしょう。

年金生活の高齢者や、自宅の相続人がいない方が活用するケースが多いです。

しかし、リバースモーゲージは亡くなった場合だけでなく、期間が到来した際にも住宅を処分して借入を返済しなければならないため、高齢になってから退去させられるリスクや、処分だけでは借入金を賄えない事態も起こり得ます。

リースバックはどのような方に向いている？

リースバックについて解説しましたが、自分はリースバックを行うべきか悩んでいる方も多いでしょう。

リースバックに向いている方は以下に該当する方です。

• 現在の住宅に住み続けたいものの、一時的にまとまったお金が必要
• 将来的に売却価格より高値であっても買い戻すことを視野に入れている
• 相続する方がいない

これらに該当する方は、リースバックを検討してみましょう。

なお、一時的に資金が必要な方は、リースバックやリバースモーゲージだけでなく、不動産担保ローンなどもあるため、比較検討してみましょう。

リースバックの特徴を理解して自分に合った売却方法を考えましょう

本記事ではリースバックの仕組みやメリット、デメリット、実際の取引の流れについて解説しました。

リースバックは売却後も現在の住宅に住み続けられる売却方法です。

一時的に資金が必要なものの、現在の生活環境を変えたくない場合や、将来的に買い戻したいと考えている方におすすめです。

しかし、一般市場で売却するよりも価格が安くなるケースが多いことに加え、月々の家賃が発生するため、売却後の生活を踏まえて決める必要があります。

年齢や家族構成によっては一般的な売却方法やリバースモーゲージの方が適しているケースもあるため、ほかの方法と比較検討して判断しましょう。

査定は手間がかかりそう。そんな人にはAI査定！

ご所有不動産（マンション・一戸建て・土地）を登録するだけでAIが査定価格を瞬時に算出いたします

スピードAI査定をしてみる