マンションの住み替えは大変？3つのパターン別の理由とスムーズに進めるコツ

マンションの住み替えを検討し始めると「資金繰りが大変そう」「売却と購入のタイミングを合わせるのが難しそう」といった不安を感じる方は多いでしょう。

たしかに住み替えは大きなライフイベントであり、不安を抱えやすいものですが、事前に「何が大変なのか」を把握し、適切な進め方を選べば、リスクやストレスを軽減できます。

この記事では、マンションの住み替えが大変と言われる理由を、買い先行・売り先行・同時進行の3パターンに分けて解説します。あわせて、住み替えをスムーズに成功させるためのコツも紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの住み替えが「大変」と言われる3つの壁

マンションの住み替えが大変と言われるのは、資金・スケジュール・手続きや手間のそれぞれに壁があるためです。

1. 資金の壁

住み替えでは、新居を購入する費用に加えて売却と購入の双方で諸費用が発生するため、まとまった資金が必要です。

また、新居の購入時には一般的に頭金として物件価格の2〜3割、契約時の手付金として物件価格の5〜10%程度の現金を用意します。慎重に資金計画を立てていないと、資金不足が生じたり住み替え後の家計が苦しくなったりする恐れがあります。

住み替えをする際にかかる費用には以下のようなものがあります。

• 売却にかかる諸費用：仲介手数料、印紙代、住宅ローンの一括返済手数料、抵当権抹消登記費用、譲渡所得税（売却益が出た場合）、ハウスクリーニング費用　など
• 購入にかかる諸費用：仲介手数料、印紙代、登記費用（登録免許税や司法書士報酬）、住宅ローン関連費用（融資手数料、保証料など）、不動産取得税など
• その他の諸費用：引っ越し費用、仮住まいの家賃、初期費用（敷金・礼金）　など

このように、物件価格以外にも多岐にわたる諸費用が発生し、まとまった現金が必要となる点が、住み替えを検討している人にとっての大きな壁となります。

2. スケジュールの壁

現在住んでいるマンションの売却と、新居を購入するタイミングを調整する難しさも負担となります。住み替えにかかる期間は、一般的に売却活動が3〜6ヶ月、新居探しと購入に2〜4ヶ月、全体で半年〜1年程度かかります。

一方、住み替えには売り手・買い手・不動産会社・金融機関などさまざまな関係者がかかわるため、自身の都合だけで日程を決めることはできません。また、旧居の売却と新居の購入のどちらを先に行うのかでもスケジュールは変わります。

さまざまな要素を踏まえて全体の段取りを組まなければならないため、住み替えをする人にとってはスケジュール調整も大きな障壁となりえます。

3. 手続き・手間の壁

マンションの住み替えでは、自宅の売却と新居の購入を同時に進めることになるため、契約や書類の準備、関係者とのやり取り、条件の交渉が二重に発生します。

売却と購入の各手順は、それぞれ以下の通りです。

〇売却の手順

1. 価格を調べる： 複数の不動産会社に査定を頼み、いくらで売れそうか確認する
2. 不動産会社を選ぶ： 売却を任せる不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ
3. 売り出す：売り出し価格を決め、写真撮影や広告の作成を行い売却活動を始める
4. 契約を結ぶ：買い手と価格や引き渡しの時期を交渉して売買契約を交わす
5. 引き渡す：必要に応じて住宅ローンを一括返済して物件を買い手に引き渡す

〇購入の手順

1. 情報収集・見学： 希望の条件を整理し、ネットで探したり内覧をしたりして購入する物件を探す
2. 資金計画を立てる： 予算を決めて住宅ローンの仮審査を申し込む
3. 購入申込・売買契約の締結：売主に物件を購入する意思を伝え、双方が条件に合意したら売買契約を結んで手付金を支払う
4. 住宅ローンの本申込：金融機関と正式にローンの契約を結び本審査を受ける
5. 残金決済・引き渡し：残りの購入代金をすべて支払い、鍵を受け取った後に新居を自身の名義に変更する

ただでさえ労力を使う「売却」と「購入」の手続きを両方こなす必要があるため、資金面やスケジュール面と並んで住み替えをする人の心身を消耗する要因となります。

【パターン別】マンション住み替えが大変な理由とデメリット

マンションの住み替え方法には、売り先行・買い先行・同時進行の3パターンがあります。

• 売り先行：現在の自宅を売却してから新しい住まいを購入する方法
• 買い先行：新居を先に購入し引っ越しまで終えてから自宅を売却する方法
• 同時進行：自宅の売却活動と新居探しを並行して行い同日に引き渡す方法

各方法のメリット・デメリットは以下の通りです。

ここからは、3パターンそれぞれで大変な理由を順番に解説します。

売り先行

売り先行は、住んでいるマンションを先に売却して売却代金を得られるため、新居を購入するための資金計画が立てやすい住み替え方法です。納得ができる条件で売却できるまでじっくりと売却活動を行うことができます。

一方で、新居購入前に仮住まいが必要になるケースがあり、引っ越しが2回発生するため費用と労力がかかります。仮住まい期間が長引くと「早く新居を決めなければ」というプレッシャーから、希望に合わない物件で妥協してしまうかもしれません。

また、居住しながら売却活動を進めるため、土日祝日の内覧対応や都度の室内清掃に手間がかかります。

買い先行

買い先行は、希望する条件に合致する物件をじっくりと探すことができる住み替え方法です。仮住まいが不要で引っ越しが1回で済みます。マンションを空き家にして売却活動ができるため、普段の生活を送りながら内覧に備えて部屋を片付けたり、常に綺麗な状態を維持したりする手間がかかりません。

その反面、旧居のローン残債がある状態で新居のローンを組むと、売却完了まで返済負担が二重になる「ダブルローン」が生じます。

旧居の管理費や修繕積立金、固定資産税などもかかり続けるため、家計が圧迫されやすいといえます。

旧居の売却代金を得る前に新居を購入するため、資金計画が立てにくい点も買い先行のデメリットです。旧居の維持費やダブルローンの負担が続くと、焦りから安値で売却してしまい、資産を大きく減らしてしまう可能性があります。

同時進行

同時進行により、売却と購入の引き渡し日を合わせられると、仮住まいの家賃と入居費用が不要となり、引っ越し費用も1回分しかかかりません。また、ローンの返済負担や住居のランニングコストが2重にかかる事態を回避できるため、金銭的な負担を抑えやすいといえます。

デメリットとしては、スケジュール調整が非常に難しい点が挙げられます。売却と購入の決済日を同じ日にする必要があるため、旧居の買い主や新居の売り主、不動産会社、金融機関などとスケジュールを綿密に調整しなければなりません。

スケジュールを合わせるために、旧居の売却価格や新居に求める条件などを妥協せざるを得なくなることもあります。予定通りに進まないと、結果的に買い先行や売り先行となり、仮住まいでの生活が必要になったり、ダブルローン状態になったりすることもあります。

マンションの住み替えの「大変さ」を軽減する5つのコツ

マンションの住み替えではさまざまな面で負担が生じますが、以下5つのコツを実践することで軽減できる可能性があります。

• 売却と購入を「同じ不動産会社」に依頼する
• 「売却保証」を利用して資金計画を確定させる
• 「立替払い制度」や「つなぎ融資」を活用する
• 住宅ローンの事前審査を早めに受けておく
• 繁忙期を狙って売却活動を始める

ここからは、5つのコツを順番に解説します。

1. 売却と購入を「同じ不動産会社」に依頼する

旧居の売却と新居の購入を同じ不動産会社にまとめて依頼すると、相談窓口が1つに絞られるため、売却活動や新居探し、資金計画、必要書類の準備などをまとめて相談できます。別々の不動産会社に依頼する場合に比べて、手続きの漏れや連絡の行き違いも起こりにくくなるでしょう。

また、旧居の引き渡し日、新居の決済日、引っ越し日などをまとめて調整でき、売却と購入のタイミングを合わせやすいため、同時進行での住み替えも進めやすいといえます。住み替えをよりスムーズに進めたい場合は、売却・購入の双方で実績のある不動産会社を選ぶのも1つの方法です。

2. 「売却保証」を利用して資金計画を確定させる

売却保証は、一定の期間内に売却できなかった場合に、あらかじめ決められた金額で不動産会社が物件を買い取る制度です。「買取保証」と呼ばれる場合もあります。売却保証を付けると、売れなかった場合でも一定の価格で買い取ってもらえるため、売却期間が長引くリスクを回避できます。

期間内に確実にマンションを売却して現金化できるため、転勤や子どもの進学などで住み替えの時期が決まっている場合に向いている手段といえます。

買取であれば仲介手数料がかからないメリットがありますが、売却価格は市場価格より低くなる（一般的に7〜8割程度）傾向があります。ただし、東急リバブルの売却保証であれば、期間内は市場価格での仲介売却にチャレンジできるため、リスクを抑えて納得のいく売却を目指すことができます。

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3. 「立替払い制度」や「つなぎ融資」を活用する

買い先行で住み替える場合、旧居の売却代金が入る前に新居の購入資金を用意する必要があります。手元の資金のみでは新居の購入が難しいときは、「立替払い制度」や「つなぎ融資」を利用することも検討しましょう。

• 立替払い制度：売却代金や売却保証による保証額の一定割合まで不動産会社が新居の購入資金を立て替えるサポート
• つなぎ融資：旧居の売却代金が入るまで新居の購入資金を一時的に借りる融資

立替払い制度やつなぎ融資を活用すると、旧居を売却する前に新居の購入資金を確保できるため、より希望する条件に合った住まいを購入しやすくなります。ただし、つなぎ融資は住宅ローンに比べて金利が高く設定されています。また、つなぎ融資と立替払い制度を利用するためには審査に通過する必要があり、所定の諸費用もかかります。

4. 住宅ローンの事前審査を早めに受けておく

住宅ローンの事前審査を早めに受けておくと、物件を見つけたあとに希望する金額の住宅ローンを組めないことが発覚する事態を避けやすくなります。また、マンションの査定額や自己資金なども踏まえた現実的な購入予算を立てたうえで、新居探しや売却活動を進めやすくなります。

住み替えをするときは、検討をし始めた段階で事前審査を受けておくとよいでしょう。

5. 繁忙期を狙って売却活動を始める

不動産市場の繁忙期に合わせて売却活動を行うと、希望する条件でマンションを売りやすくなります。繁忙期は住まいを探す人が増えて需要が高まるため、成約数が増える傾向にあります 。

具体的には、多くの人が転勤や進学などで新生活に向けた準備を始める1〜3月ごろが、不動産市場の代表的な繁忙期にあたります。ただし、一般的に、マンションの売却を思い立ってから実際に売却活動を始めるまでに数ヶ月かかります。

そのため、春の繁忙期にマンションを売り出すのであれば、遅くとも前年の秋ごろには不動産会社に査定を依頼して準備を始めるのがよいでしょう。

まとめ：大変なマンション住み替えは「プロのサポート力」で乗り切る

マンションの住み替えには、資金計画を慎重に立てる必要があり、スケジュールも調整しなければならないなどたしかに大変な側面があります。

しかし、こうした住み替えにともなう負担は、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことで大きく軽減できます。

東急リバブルでは、売却と購入のワンストップサポートはもちろん、売却保証や立替払いなど、お客様の状況に合わせた多彩なサポートメニューをご用意しています。住み替えを検討中の方は、お気軽にお問い合わせください。

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