賃貸と持ち家で1,300万円の差は本当？どっちがお得か？徹底シミュレーション

賃貸と持ち家で1,300万円の差が出る場合、定年後65歳から80歳までの15年間に支払う家賃の総額に由来するケースや、同じグレードの住宅で35年間のコストを比較した場合の累積差額に由来するケースなどがあります。

ただし、どの程度の差になるかは立地条件や物件、所有後の市況や金利によって変わるため、一概にはいえません。本記事では、1,300万円という差額の根拠やコスト面のシミュレーション、最新の持ち家率データまでをわかりやすく解説します。

賃貸と持ち家で1,300万円の差が出る説の根拠は2つ

「1,300万円の差」は、定年後65歳から80歳までの15年間に支払う家賃の総額に由来するケースや、同じグレードの住宅で35年間のコストを比較した場合の累積差額に由来するケースなどがあります。

ここでは、それぞれのパターンを検証していきます。

パターン1：定年後の家賃負担による差額

持ち家（ローン完済）と賃貸（家賃の支払いを継続）における老後65〜80歳の家賃負担を比較すると、その差が1,300万円ほどになるというパターンです。

ローン完済後の持ち家は家賃が0円。一方、賃貸では家賃の支払いが続きます。

たとえば家賃が月額7.2万円の場合、7.2万円×12か月×15年で約1,296万円となる計算です。

パターン2：35年間の生涯コストの比較による差額

設備や広さが同程度の物件を購入した場合と賃貸で借り続けた場合の差額が、1,300万円程度になるというパターンです。

たとえば4,000万円の物件を35年ローンで購入した場合の月々の返済額が約15万円、同じグレードの物件を借りた場合の家賃が12万円とすると、月々の差額3万円×12か月×35年で1,260万円の差が生まれます。

賃貸は35年間で5,040万円支払いますが、資産は残りません。一方、持ち家は同期間で1,260万円多く支払う代わりに、資産が残ります。金利や家賃で結果は振れるため、自分の条件で試算しましょう。

賃貸と持ち家で1,300万円の差が生じる？コスト面からシミュレーション

実際に1,300万円規模の差が生じるのかを試算します。前提条件は以下のとおりです。

• 物件価格:4,500万円
• 住宅ローン:金利1.5％、30年返済、ボーナス払いなし
• 賃貸の家賃:月額14万円
• 居住期間:50年（30〜80歳）

戸建て（持ち家）・マンション（持ち家）・マンション（賃貸）で検証

3パターンで、初期費用・現役時代の費用・老後費用・生涯コスト総額を比較しました。

持ち家戸建ての生涯コストが約7,610万円、賃貸マンションが約8,910万円となり、その差はおおむね1,300万円となります。

差の主な要因は老後費用（65〜80歳・15年間）にあります。賃貸の家賃支払いが続く一方、ローン完済後の持ち家は管理費・固定資産税などの最低限の支出にとどまるためです。

賃貸の老後費用2,650万円に対し、持ち家戸建ては500万円・マンションは940万円。約1,710〜2,150万円の老後費用差が、生涯コストにおける1,300万円差の要因になっています。

一方、持ち家マンションは管理費・修繕積立金が継続して発生するため、賃貸とほぼ拮抗する水準（差は約50万円）に。同じ持ち家でも物件タイプによって結果は変わるため、家計に合わせて試算をすることが大切です。

賃貸と持ち家で1300万円の差が生じる？具体例で検証

続いて杉並区を例に、具体的な数字で見ていきます。

不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」によると、東京都杉並区の中古マンション売出し平均価格は約6,314万円（70㎡）。杉並区の2LDK平均家賃は約23.86万円という水準でした（2026年５月時点）。

これらのデータをもとに、賃貸と持ち家にかかる費用を下表にまとめました。

この中古マンションを賃貸または持ち家として10年後から40年後まで居住した場合の累計費用は以下のとおりです。持ち家は20年後・40年後に水回りリフォーム費用200万円を加算、賃貸は2年に1度更新・10年に1度転居と想定しました。

10年後〜30年後まで大きな差はありませんが、ローンの返済が終わった30年後からの差は非常に大きくなります。40年後までの総額は、持ち家のほうが約1,460万円安くなったことから「1,300万円の差がある」というのも、あながち間違いではないことがわかります。

加えて、持ち家は自身に所有権があるため売却が可能です。従って、長い目でみれば持ち家を取得したほうがお得だといえるでしょう。

ただし、今回のシミュレーションは東京都杉並区の現在の相場を比較したにすぎません。賃料や管理費、修繕積立金、金利などは変動する可能性があるため、シミュレーションのとおりの差額が生じるとは言い切れません。

「賃貸と持ち家で1,300万円の差」の要因

先述したように持ち家の住居費は、賃貸住宅に住み続ける場合と比べて安くなる可能性があります。

先ほどのシミュレーションでは1,300万円以上の差が出ましたが、すべての物件（またはケース）で同様のシミュレーションとはならないため、どのような変動要因があるのかを確認しておくことが大切です。

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更新料

賃貸物件を契約する際は、契約期間を定めて入居するのが一般的で、契約期間を2年間に設定している物件が多い傾向があります。

契約期間を超えて賃貸物件に住み続けるためには、契約更新をしなければなりません。この契約更新をする際の手数料を更新料と呼び、賃貸物件に住む際のコストとなります。

国土交通省の令和5年度 住宅市場動向調査によると、更新料を賃料1ヶ月分に設定している物件が66.4％と多く、なかには2ヶ月分としている場合もあります。

居住するマンションの契約期間と更新料によっては、コストが大きく変動する可能性があるので、入居前に確認しておきましょう。

修繕費用と管理費・修繕積立金

賃貸ではなく持ち家としてマンションを所有している場合は、専有部分の修繕費が発生します。

水回りや壁紙、床材などに劣化があったときは自己資金で修繕しなければならず、200万円〜300万円程度の費用が必要です。加えて共用部分の維持のために管理費と修繕積立金が毎月発生します。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、月額平均で管理費が約11万1,500円、修繕積立金が約11万3,000円となっています。

一方、賃貸物件は専有部分の設備が劣化した場合であっても、貸主が修繕費用を負担するのが一般的です。なお、居住性を向上させたり故意に設備を壊したりすると、借主負担で修繕をしなければならないので注意が必要です。

マンションの修繕費用は、居室の階数や設備グレードによって大きく変動するので、どれほどの費用がかかるのかを事前にシミュレーションしておきましょう。

固定資産税・都市計画税

持ち家には毎年「固定資産税」が課され、市街化区域内の物件はさらに「都市計画税」もかかります。標準税率は固定資産税が1.4％、都市計画税は0.3％を上限とする運用です。

税額は「固定資産税評価額×税率」で算出し、評価額は3年に1度見直されます。

たとえば固定資産税評価額が2,000万円の物件であれば、税額は固定資産税が約28万円、都市計画税が約6万円となる計算です。

なお、住宅用地は課税標準額を軽減する特例があるため、自治体の試算ツールで金額を確認しておきましょう。

住宅ローン金利と控除の影響

住宅ローンは金利水準で総支払額が変わります。4,500万円を金利1.5％・30年返済で借りると、利息だけで約1,091万円です。

一方で要件を満たす住宅であれば、新築・買取再販住宅で最大13年間、年末ローン残高の0.7％が所得税から控除される「住宅ローン減税」を利用できます（中古住宅は原則10年）。

これにより、借入当初の負担を抑えられます。

賃貸と持ち家ではどちらが多い？最新の持ち家率データ

総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によれば、2023年時点の全国の持ち家住宅率は60.9％となっています。

1993年以降の推移をみても59.8〜61.7％の範囲にとどまり、30年にわたって安定した水準で推移してきました。

全国の住宅数6,504万戸のうち、持ち家は3,387万戸、借家は1,946万戸という内訳です。借家のうち民営借家が1,568万戸で全体の28.2％を占め、次いで公営の借家が3.2％、給与住宅が2.3％、UR・公社の借家が1.3％という構成になっています。

地域による差もあります。共同住宅の割合は東京都が71.6％と最も高く、沖縄県（60.9％）、大阪府（57.4％）と続いており、都市部ほど賃貸物件の供給も豊富です。反対に、秋田県（79.4％）や山形県（76.1％）など、地方では一戸建てが住宅の中心となる傾向があります。

賃貸と持ち家のどちらが多いかは、住む地域によっても変わってくるため、全国平均だけで判断せず、ライフプランや居住地域の特性に合わせて選ぶことが大切です。

持ち家のメリット・デメリット

賃貸か持ち家かを検討するためには、メリット・デメリットも知っておく必要があります。

まずは持ち家から見ていきましょう。

メリット

持ち家のメリットとして、以下のようなものが挙げられます。

• 資産として残せる：完済後は資産として手元に残り、子世代への引き継ぎや売却・賃貸への転用も可能
• 住宅ローン控除による税優遇：要件を満たせば年末残高の0.7％が所得税から控除される
• 団体信用生命保険による保障：契約者に万一のことがあった場合、ローン残債が保険で精算される
• 老後の住居費負担が減る：完済後は管理費や税金など最低限の支出で暮らせる
• 自由にリフォームできる：間取り変更や内装変更を自分の判断で進められる

デメリット

一方、持ち家はデメリットもあります。主なデメリットは以下のとおりです。

• 初期費用が高い：頭金や諸費用で物件価格の1割前後を要する
• 維持費がかかる：固定資産税、修繕費、管理費・修繕積立金が継続的に発生
• 金利変動リスク：全期間固定以外は金利上昇で返済額が増える可能性がある
• 不動産価値の下落リスク：立地や築年数によっては資産価値が目減りする
• 引っ越ししづらい：転勤や家族構成の変化に柔軟に対応しにくい

賃貸のメリット・デメリット

賃貸にもさまざまなメリットやデメリットがあります。

主なメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット

賃貸のメリットは以下のとおりです。

• 引っ越しの自由度が高い：転職や転勤、家族構成の変化に柔軟に対応できる
• 収入変化に応じて住居費を調整できる：家賃の安い物件への住み替えで支出を抑えられる
• 設備修繕の負担がない：給湯器や設備の故障は貸主負担が原則
• 固定資産税がかからない：所有していないため税負担が発生しない
• 初期費用が比較的少ない：購入と比べて初期投資のハードルが低い

デメリット

賃貸のデメリットも確認しておきましょう。

• 家賃を払っても資産にならない：支払いが手元に残らない
• 家賃が上昇げするリスク：契約更新時に値上げを提示される場合がある
• 高齢になると入居しづらい：保証人や収入の関係で審査が通りにくくなることがある
• 自分好みにリフォームできない：原状回復が前提のため、内装や設備変更に制約がある
• 性能が低い物件が多い：分譲タイプと比べて設備グレードが劣るケースが目立つ

賃貸と持ち家を比較する3つのポイント

賃貸と持ち家のどちらが最良の選択肢かを判断するためには、複数の観点から比較することが必要です。

具体的には、生涯にかかるコスト、ライフプランや家計の見通し、住む地域や物件の特徴という3つの観点が挙げられます。順番に確認していきましょう。

 1. 生涯コストを試算する

現在の家賃を払い続けた場合、以下の点を試算してみましょう。

• 更新料を含めてトータルでどれくらいかかるか
• 想定する金額で家を買った場合、ローン総額・メンテナンス費用・税金を含めていくらかかるか。

金利変動や税制を加味した正確な試算は難しいので、資産価値などを含めて助言してくれる不動産会社を活用すると良いでしょう。

2.ライフプラン・コストを明確にする

転職や転勤の可能性、子どもの進学、老後の暮らし方など、まとまった金額が動くライフイベントを書き出してみましょう。各場面でいくらかかるかもあわせて見える化することで、住居費にいくら配分できるかが見えてきます。

3.地域や物件の特徴を考慮する

住むエリアの特性も判断材料です。都市部は賃貸供給が豊富で住み替えやすく、郊外では持ち家を選ぶ世帯が多い傾向があります。通勤や教育、医療、買い物の利便性も含めて検討すると、住まい選びの精度が上がります。

また、資産価値が落ちにくい物件を選ぶという視点も重要です。

駅からの距離、エリアの将来性、管理状態は長期的な資産価値を左右する要素といえます。

これらの条件を見極めることで、将来的な資産価値の下落リスクを抑えることができるでしょう。

賃貸か持ち家、あなたに合った選択は？

最後に賃貸に向いている人と、持ち家に向いている人を詳しく紹介します。

賃貸に向いている人

賃貸に向いている人の特徴は次のとおりです。

• 引っ越しや転勤が多い人
• ライフプランが決まっていない人
• 家のメンテナンスに手間をかけたくない人
• 住宅ローンを組みたくない人
• 単身世帯・2人暮らしの人
• 柔軟なライフスタイルを望む人
• 将来的な収入に不確実性がある人

転居が必要になるライフイベントが想定される人や、修繕に手間をかけたくない人には賃貸がおすすめです。住宅ローンを組みたくない場合や収入に変動の可能性がある人にとっても、住居費を調整できる賃貸の柔軟性はメリットに感じるでしょう。

持ち家に向いている人

持ち家に向いている人の特徴は次のとおりです。

• 転居する可能性が低い人
• ライフプランが決まっている人
• 設備や内装にこだわりたい人
• 老後に住居費を負担したくない人
• 子どもがいる、または増える予定がある人
• 生活環境を変えたくない人
• 収入が安定している人

引っ越しの可能性が低い人や、ライフプランが決まっている人には持ち家がおすすめです。完済後は老後の住居費負担が減るため、老後の不安を軽減したい人にも向いています。

まとめ

「1,300万円の差」は前提条件によって振れる数字ですが、本記事のシミュレーションでも持ち家のほうが約1,300万円安くなる結果が確認できました。一方で、金利や賃料の動き方によっては賃貸のほうが割安になるケースもあります。

大切なのは、コストだけでなくライフプランや家計の状況に合った選択をすることです。持ち家を選ぶなら、立地や管理状態を見極め、資産価値を維持しやすい物件を選びましょう。

物件選びで迷ったら、資産価値や売却可能性まで含めて助言してくれる不動産会社に相談するのが安心です。全国に拠点を持つ東急リバブルなら、エリアの市況や物件特性を踏まえた具体的なアドバイスが受けられます。

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