第二種低層住居専用地域は閑静で住みやすい？メリット・デメリットや注意点を解説

土地にはエリアごとに区分けがされており、それぞれに制限が課されます。なかでも、全13種類ある「用途地域」は、建てられる建物の用途や高さ制限などが定められる重要なものです。

本記事では、用途地域のなかでも閑静な住宅街に指定されることの多い「第二種低層住居専用地域」のメリットやデメリット・注意点など解説します。

第二種低層住居専用地域とは用途地域の一つ

第二種低層住居専用地域は、13ある用途地域の一つで、閑静な住宅街に指定されることが多いです。

「低層」と名前がついているとおり、高さのある建物の建設が制限されており、これにより一戸建て住宅など高さの低い住宅の採光を確保するといった目的があります。

また、第二種低層住居専用地域は、8つある住居系の用途地域のなかでも、2番目に規制が厳しい地域です。

例えば、第二種低層住居専用地域内で店舗や工場を建てる際には、用途や面積が厳しく制限されるほか、遊戯施設などは建てられません。

こうした制限により、エリア内に夜まで営業している店舗や事務所、遊戯施設をできるだけ排除して、騒音などの問題を解消しやすくしているのです。

以下、第二種低層住居専用地域で建てられる建物や課される規制について詳しく見ていきましょう。

第二種低層住居専用地域で建てられる建物

第二種低層住居専用地域では住宅のほか、小中学校や150㎡までの店舗などを建てられます。具体的には、以下のような建物です。

• 住宅や共同住宅
• 床面積150㎡以下、2階建て以下の店舗
• 幼稚園、小中学校、高校
• 図書館
• 郵便局
• 神社、寺院、教会など
• 公衆浴場
• 老人ホーム
• 600㎡以下の老人福祉センター
• 600㎡以下、1階以下の自動車車庫
• 作業場の床面積50㎡以下、2階建て以下の米屋、建具屋など

建てられる店舗は日用品販売店や理髪店などのサービス業店舗のみであり、第1種低層住居専用地域と異なる点ですが、用途や床面積には厳しい制限が課されています。

第二種低層住居専用地域で受ける制限

また、第二種低層住居専用地域では、以下の制限を受けます。

• 建ぺい率の上限30～60%
• 容積率の上限50～200%
• 道路斜線制限
• 北側斜線制限
• 絶対高さ制限
• 日影規制

特に大きなポイントとなるのが、「絶対高さ制限」と「北側斜線制限」です。低層と名前がついている通り、第二種低層住居専用地域では高さのある建物を建てられないように制限が課されています。

絶対高さ制限とは、建物の高さを制限するもので、第二種低層住居専用地域の場合は高さを10m（エリアによっては12m）以下にしなければなりません。

これは非常に厳しい制限で、この用途地域内では3階建ての建物を建てることは難しく、建てられたとしても高さ10m以下に抑えるよう、さまざまな工夫を凝らす必要があるでしょう。

北側斜線制限とは、土地の北側で高さの制限が課されるものです。土地の北側の高さを制限することで、隣地にとっては南側に高い建物が建つのを防ぐことができ、陽当たりを確保しやすくなります。

特に第二種低層住居専用地域内で、建てたい建物に対して敷地が小さいようなケースでは注意が必要です。

第二種低層住居専用地域を選ぶメリット

ここでは、第二種低層住居専用地域を選ぶメリットをお伝えしていきます。具体的には以下の点があげられます。

• 閑静な住宅街になりやすい
• 採光を確保しやすい
• 価値が保たれやすい

閑静な住宅街になりやすい

第二種低層住居専用地域は、閑静な住宅街になりやすいというメリットがあります。エリア内では店舗や工場の建築自体は可能ですが、用途や面積要件があるほか、遊戯施設などの建築はできません。

一方で、小規模な日用品店などは建てられるため、ある程度生活しやすいといえるでしょう。

採光を確保しやすい

第二種低層住居専用地域は、絶対高さ制限や北側斜線制限により採光を確保しやすくなっています。

また、建ぺい率や容積率も比較的低く設定されており、敷地ぎりぎりに建物が建つ可能性が低い点もポイントです。

住宅を建てたり購入したりする際、陽当たりのよい住宅を選びたいという方は多いでしょう。

価値が保たれやすい

上記の通り、第二種低層住居専用地域は住居系の用途地域のなかでも、良好な住環境を確保しやすいように制度設計されています。このため、住居用の土地としての価値が保たれやすいというメリットがあります。

第二種低層住居専用地域選ぶデメリット

次に、第二種低層住居専用地域を選ぶデメリットも見ていきます。具体的には以下の点があげられます。

• 高さ10m（あるいは12m）までの建物しか建てられない
• 利便性が低下しやすい
• 事業を営む場合は制限が多い

それぞれ見ていきましょう。

高さ10m（あるいは12m）までの建物しか建てられない

まず、第二種低層住居専用地域には絶対高さ制限が課されているため、高さ10m（エリアによっては12m）までの建物しか建てられません。このため、基本的には3階建て以上の建物を建てるのが難しくなります。

建ぺい率や容積率も低く設定されるため、特に敷地面積が小さい場合には、建てられる建物の規模も小さくせざるを得なくなります。

狭い土地に対し、高さで建物内部の広さをカバーしたい場合には、向かない土地と言えます。

利便性が低下しやすい

次に、利便性が低くなりやすい点もデメリットといえます。

先ほど、第二種低層住居専用地域では日用品販売店を建てられる旨をお伝えしましたが、150㎡以下という面積要件があるため、エリア内に十分な広さを持ったスーパーなどは建てられません。

近所にある店舗の種類や規模が制限されてしまうため、生活に必要な買い物をするには違うエリアの商業施設まで行くなど、利便性の面では劣る可能性があります。

事業を営む場合は制限が多い

第二種低層住居専用地域は、主に住環境を整えるためにさまざまな制限が設定されています。

そのため、このエリアで事業を営みたいという方には、不利になる点が多いでしょう。エリア内には店舗を建てることは可能ですが、用途や面積に制限があるほか、事務所を建てることはできません。

また、アパート経営やマンション経営などを考えている場合は、3階建て以上の建物を建てるのが難しいことから、採算性をしっかり確保できるかよく検討する必要があるといえるでしょう。

第二種低層住居専用地域を選ぶ際の注意点

最後に、第二種低層住居専用地域を選ぶ際の注意点をお伝えします。具体的には以下の3点です。

• 近隣の商業施設を確認しておく
• 近くの病院を確認しておく
• 隣接するエリアの用途地域も確認しておく

近隣の商業施設を確認しておく

第二種低層住居専用地域では、日用品を販売する店舗の建築は可能ですが150㎡という面積要件があります。このため、スーパーや大規模商業施設など、まとまった量の日用品の買い出しができる施設が近隣のエリアにあるかどうかを確認しておくのがおすすめです。

特に、高齢者になっても住み続ける予定の場合は、日用品の買いやすさや公共交通機関の利便性も確認しておきましょう。

近くの病院を確認しておく

第二種低層住居専用地域では、医療関係の施設は診療所しか建てられません。

現時点では病院にあまり縁がなくとも、その土地に長く住むことを考えている場合は、万が一に備えて規模の大きい総合病院が近くにあるかを確認しておくとよいでしょう。

隣接するエリアの用途地域も確認しておく

第二種低層住居専用地域は、主に快適な住環境を確保するためにさまざまな制限が設定されています。エリア内に住むことを検討されている方は、隣接するエリアの用途地域も確認しておくことをおすすめします。

例えば、隣接するエリアの用途地域が商業系の地域だった場合、大規模商業施設などが近くにある可能性が高く、利便性は向上するでしょう。一方で、そのエリアから人の出入りが多くあるような場合には、閑静な住宅街といえなくなるケースも考えられます。

用途地域を確認する際は、該当エリアだけでなく、近隣エリアの用途地域まで確認しておくことが大切です。

多少の人の出入りは許容できるが閑静な住宅街に住みたい人におすすめ

本記事では第二種低層住居専用地域についてお伝えしました。第二種低層住居専用地域は良好な住環境を確保できるよう制度設計されており、居住用の土地としてはさまざまなメリットを得やすいといえるでしょう。

一方、利便性の問題や高さのある建物を建てにくい点などのデメリットには注意が必要です。第二種低層住居専用地域内に住むことを検討されている方は、本記事で紹介したメリット・デメリットや注意点などを参考にしてみてください。

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