固定資産税とは？新築一戸建てやマンションの計算事例や税金が軽減される条件を解説！

固定資産税は、おもに住宅を購入した後に毎年かかる税金です。

いくらの税金がかかるのかわからなければ、住宅の購入の資金計画を立てることは難しいでしょう。

そこで本記事では、固定資産税について、新築一戸建ての計算事例や税金が軽減される条件などを解説します。

これから住宅の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

固定資産税とは土地や家屋、償却資産にかかる税金

固定資産税とは、土地や家屋、償却資産にかかる税金です。

土地や家屋と聞くと「住宅」をイメージする方が多いですが、固定資産税の対象になるのは住宅だけではありません。

具体的には、以下のようなものが対象になります。

• 田・畑
• 山林
• 店舗
• 工場
• 倉庫

また、個人や法人で事業を営んでいる方は、償却資産が固定資産税の対象になります。

償却資産とは、土地や家屋以外で事業で利用する資産のことで、おもに以下のものがあります。

• 機械・装置
• 車両・運搬具
• 工具・器具・備品

ここからは固定資産税について、「固定資産税の納税義務者」や「固定資産税の支払い時期」について解説します。

毎年1月1日時点の所有者が固定資産税を納める

固定資産税を納税する義務のある人は、1月1日時点での所有者です。

年の途中で不動産を売却した場合でも、1月1日時点の所有者が納税者となるため注意が必要です。

1月1日時点の所有者が固定資産税を支払うとなると「1月2日以降に購入することで、翌年の1月1日まで固定資産税を支払う必要がないの？」と感じる方も多いでしょう。

確かに納税義務者ではありませんが、通常の不動産取引では、引き渡し日に合わせて固定資産税を日割り清算します。

所有者が変わったにもかかわらず、旧所有者がそのあとも固定資産税を負担しなければならないのは、取引上公平ではないため、日割り清算するのが不動産取引の慣行です。

固定資産税の支払時期

固定資産税の支払い時期は、一般的に6月、9月、12月、2月の年4回です。

固定資産税は地方税に該当するため、すべての自治体で同じように設定されているわけではありませんが、東京23区を含む多くの自治体では、6月、9月、12月、2月に設定されています。

毎年4〜6月に納税通知書と振込用紙が送られてくるため、届き次第期日までに支払いましょう。

支払うのを忘れてしまいそうな方や、4回に分けて支払うのは面倒という方は一括で支払うことも可能です。

しかしながら、一括払いで支払ったとしても割引などの金銭的なメリットはありません。一括で支払うと金額が大きくなるため、ほかの支払いなどに影響が出ないようにしましょう。

固定資産税の支払いが遅れると延滞金が発生する

固定資産税の支払いを忘れて、期日を過ぎてしまうと、延滞金が発生してしまうため注意が必要です。

延滞金は未納が発生してから日数が経過するほど金額が増え、1年間で最大14.6%の延滞金が発生します。支払っていないことに気づいた際には速やかに支払いましょう。

また、支払いが遅れてしまった場合、通常の支払い方法では支払えないケースがあります。その際には、各自治体の窓口に問い合わせて、支払い方法の確認が必要です。

固定資産税の未納が続くと、自治体から催告書が届きます。

さらに、催告書が届いた後も未納が続くと、不動産や給与、預金などの財産が差し押さえられてしまうことがあります。

もしも、固定資産税を支払えない事情がある場合は、固定資産税の軽減や免除を受けられる可能性があるため、延滞する前に各自治体の窓口に相談しましょう。

固定資産税の計算方法

固定資産税は以下の計算式で算出できます。

固定資産税額＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（1.4%）

固定資産税評価額については、毎年送られてくる納税通知書・課税明細書に記載されています。事前に把握したい場合は、各市区町村にある固定資産税課税台帳で確認できます。

なお、固定資産税はさまざまな軽減措置があるため、軽減される制度に合わせて計算式を変える必要があります。

固定資産税が軽減される優遇措置の適用条件

固定資産税が軽減される優遇措置の適用条件について、おもなものを紹介します。

土地の優遇措置は、以下のとおりです。

• 小規模住宅用地：住宅一戸あたり200㎡以下の部分の課税標準が1/6
• 一般住宅用地：住戸一戸あたり200㎡超えの部分の課税標準が1/3

なお、これらの措置は土地の上に建物がある限り続きます。

新築一戸建てにおける固定資産税の計算事例

ここからは、実際に新築一戸建てにおける固定資産税の計算事例を見ていきましょう。

以下のような条件の新築一戸建ての事例です。

• 土地の評価額：2,000万円、小規模住宅用地
• 建物の評価額：3,000万円、新築

事例をもとにした計算式は以下のとおりです。

• 土地：2,000万円×1/6×1.4%＝46,666円
• 建物：3,000万円×1.4%＝420,000円

建物の価値は年々減少するため、徐々に納める固定資産税は少なくなります。

木造住宅の場合、法定耐用年数は22年で設定されています。22年経過した後は、建物の税制上の価値が0になります。

そのため、中古の一戸建ての場合、新築一戸建てと計算式は変わらないものの、建物の評価額が下がり、結果として納税額が少なくなるのです。

マンションにおける固定資産税の計算事例

以下のような条件の中古マンションの事例で解説します。

• 土地の評価額：3,000万円、小規模住宅用地
• 建物の評価額：700万円、中古

事例をもとにした計算式は以下のとおりです。

• 土地：3,000万円×1/6×1.4%＝70,000円
• 建物：1,000万円×1.4%＝140,000円

マンションであっても戸建てであっても計算式は変わりません。

しかし、マンションの場合はマンションの土地の評価額を、住戸ごとの持分割合に応じて按分します。そのため同じマンションであっても面積の広い住戸の方が納税額は多くなります。

また、マンションの固定資産税は以下2つの点に注意しましょう。

• 新築マンションは評価額が未確定の場合がある
• タワーマンションは高層階になるほど税率が高くなる

新築マンションは固定資産税評価額を決める家屋調査が未了のため、評価額が確定していないケースが多いです。確定するのは入居後になるため、購入する際には不動産会社に概算を出してもらいましょう。

また、平成29年度の税制改正によってタワーマンションの固定資産税が見直されました。

タワーマンションは、低層階よりも高層階の方が市場価格が高いものの、同じ面積であれば階数に関係なく固定資産税額が同額であったためです。

税制改正によって平成29年1月2日以後に新築された、高さ60m以上のタワーマンションは、高層階になるにつれて税率が高くなります。

計算式は以下のとおりです。

• Ｎ階の階層別専有床面積補正率＝100＋10/39×（Ｎ-１）

1階を100%とすると、40階は110％の税率がかかる計算です。

更地や特定空き家は固定資産税が高くなる

不動産のなかでも、更地や特定空き家は固定資産税が高くなるため注意しましょう。

固定資産税の軽減税率は、マイホームを持つ人の負担を軽減する制度のため、更地や特定空き家には適用されません。

そのため、「相続した空き家が遠くにあり、維持管理ができない」などの理由で建物を壊すと、固定資産税が高くなるのです。

仮に小規模住宅用地として、課税標準が1/6になっていた土地の建物がなくなることで、1/6の軽減がなくなり、単純計算で6倍もの固定資産税がかかる計算になります。

では、どれだけ古くなったとしても建物はそのままにしておくのが正解なのでしょうか。残念ながら古くなった空き家をそのままにしておくことも、正解とはいえません。

日本では空き家の増加が大きな問題となっており、2015年に一定の要件を満たした空き家を「特定空き家」として指定する法律が施行されました。

特定空き家として指定されると、所有者は行政の指示に従って修繕することが義務付けられ、怠ると50万円以下の過料を科されます。

特定空き家の適用条件

特定空き家に指定されることで、固定資産税の軽減措置の対象から除外されてしまう場合があります。

なお、特定空き家の要件は以下のとおりです。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• そのほか周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空き家は指定を受けた際に、すぐに固定資産税の軽減措置から外されるわけではありません。

以下のような流れで進み、勧告を受けると軽減措置の対象から外されます。

1. 特定空き家の指定
2. 助言・指導
3. 勧告（固定資産税の軽減措置の対象から除外）
4. 命令
5. 行政代執行

軽減措置の対象から外されないためにも、特定空き家の指定を受けた際には助言・指導に従いましょう。

固定資産税の支払い方法

一般な固定資産税の支払い方法は以下の3つです。

• 納付書による支払い
• 口座振替
• クレジットカード払い

納付書を銀行やコンビニエンスストアに持参して支払う方法が、最も一般的です。

しかし、支払うタイミングは年に4回あるため、支払い忘れには注意が必要です。

もしも、支払いを忘れてしまいそうな方は、口座振替を設定しておくと安心です。

設定に少し手間はかかってしまいますが、延滞は防げます。当然のことながら、登録口座の残高不足には注意しましょう。

また、一部の自治体ではクレジットカード払いも可能です。

希望される方は、お住まいの自治体がクレジットカードに対応しているかを確認しましょう。

なお、クレジットカード払いは、決済手数料がかかることもあるため、注意が必要です。

固定資産税額を把握し適正に納税しましょう

固定資産税は土地や家屋、償却資産にかかる税金です。

住宅を取得した際に毎年かかるランニングコストになるため、購入する前に固定資産税額の目安をつけておくと安心です。

なお、マイホームの土地や新築の建物には、固定資産税評価額が軽減される優遇措置があります。

所有している不動産や、購入を検討している不動産がどのような要件に該当するかを確認しましょう。

固定資産税は支払いが遅れると延滞金が発生してしまいます。事前に固定資産税額を把握し、適正に納税してください。

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