マンションのメンテナンスはなぜ必要？寿命や区分別の費用負担者を紹介

マンションのメンテナンスは、資産価値を維持して居住者が安全で快適に過ごすために大切です。

メンテナンスの有無はマンションの寿命にも影響するため、メンテナンスが推奨される時期や周期を把握し、将来の大規模修繕を行うのに十分な修繕積立金が確保されているのか、確認しておくと良いでしょう。

この記事では、マンションのメンテナンスが重要である理由と、マンションの寿命を左右する要因について解説します。メンテナンスの推奨周期や修繕積立金の目安、リフォームの費用相場も紹介しますので、この機会にマンションのメンテナンスを見直してみましょう。

マンションのメンテナンスとは？必要な理由は？

マンションのメンテナンスとは、共用部分・専有部分を含む建物全体の点検・修繕活動のことをいいます。鉄筋コンクリート造のマンションは適切な時期に必要なメンテナンスを行うことで、物理的には100年以上持つといわれています。

はじめに、マンションのメンテナンスはなぜ必要なのか、その主な理由を解説します。

1.資産価値の維持・向上を図るため

メンテナンスすることによって、マンションの資産価値の維持と向上を図れます。
マンションはメンテナンスをしなければ、外装や構造、設備は劣化し、見た目が悪くなるだけでなく、資産価値も下がってしまいます。

ゆえに、劣化が深刻になる前に、適切なメンテナンスを行うことで資産価値を維持できるばかりか、向上さえ期待できるでしょう。

2.安全性・快適性を確保するため

メンテナンスは、マンションの安全性や快適性の確保にも役立ちます。

設備の不具合や危険な箇所をそのまま放置してしまうと、大きな事故につながりかねません。

たとえば外壁のタイルの崩落や給排水設備の漏水、エレベーターの不具合などは、定期点検で状況を把握して適切に対処できれば、大きな事故に発展せずに済むでしょう。そして安心して暮らせる条件が整えば、居住性もアップします。

3.建物の寿命を延ばすため

定期的にメンテナンスを続けることで、マンションの寿命は延ばすことができます。

たとえば外壁に細かなクラック（亀裂）が生じると、そこから雨水が侵入しやすくなり、鉄筋など構造躯体を腐食させてしまう可能性があります。

しかし劣化や不具合が小さなうちにメンテナンスできれば、致命的なダメージとならずに済み、寿命を延ばすことにつながるでしょう。

ただ、工事費の高騰や人手不足で、希望する内容の工事ができないケースも少なくありません。マンションの劣化具合によっては、建て替え問題にも発展しかねませんので、メンテナンスは先延ばしにしないようにしましょう。

マンションの寿命はどのくらい？

構造が鉄筋コンクリートで構成されるマンションは長く住めるイメージを持っていらっしゃる方も多いでしょう。実際のところ、マンションの寿命はどのくらいだと考えたらよいのでしょうか？

ここでは、マンションの寿命を考える際に知っておきたい「法定耐用年数」と「物理的寿命」の意味やそれぞれの違いを解説します。

構造別にみるマンションの耐用年数

法定耐用年数は構造や用途によって異なり、鉄筋コンクリート造の建物の場合は47年です。

ただし減価償却費を算出する際などに用いられる年数であり、寿命を示すものではありません。

以下の表は、構造ごとの法定耐用年数と、物理的耐用年数をまとめたものです。

例えば、不動産投資などでローンを組む際には、法定耐用年数が影響することがあります。

築年数が法定耐用年数を超えている場合などは、担保評価が低くなるため、希望額の借り入れが難しいケースがあります。

一方で、物理的にどのくらい住み続けられるかを示すものが、物理的耐用年数です。

鉄筋コンクリート造は良好な条件であれば100年以上持つとされており、配管や各種設備などを適切にメンテナンスしていけば、マンションに100年以上住むことも可能と考えられます。

国土交通省の資料によれば、鉄筋コンクリート住宅の物理的寿命は117年だとするデータもありますが、あくまでも適切なメンテナンスがされた場合の数値であり、すべてのマンションが100年以上持つとは限りません。

マンションの寿命を縮める要因と延ばす要因

鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年ですが、マンション内の各種設備はおおよそ20～30年ごとに交換していかなければなりません。

外壁や屋上のひび割れなどから雨水が侵入し、コンクリートの中性化によって内部の鉄筋が腐食すれば、構造躯体が劣化し、建物の寿命を縮めることになります。

築年数に応じて点検を行い、計画を立てて適切にメンテナンスを実施していくことで、快適に生活していけるだけでなく、マンションそのものの寿命を延ばすことにもつながるでしょう。

最終的にマンションの建て替えは実現しないことが多い

マンションは築年数が古くなると設備も古くなり、修繕に必要な費用が大きくなってしまうことから、建て替えを検討するケースもあります。

しかし、国土交通省のデータによると、2025年3月31日時点でマンション建て替えが行われたのは、わずか323件（約26,000戸）とかなり少数であることがわかります。

これは、マンションの建て替えには多額の費用が必要であり、建て替えを実施するのに必要な、管理組合による議決権の5分の4以上の賛成を得ることが難しいといったことが理由として考えられるでしょう。

なお、2024年末時点で築年数40年以上のマンションは約148万戸存在し、10年後には293.2万戸、20年後には482.9万戸に増えることが予想されています。

こうした状況から、上記建て替えに必要な決議要件の緩和を検討する議論が進んでいます。

出典：築40年以上のマンションストック数の推移｜国土交通省
マンション建替え等の実施状況｜国土交通省

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マンションの共用部分と専有部分の違い｜メンテナンスの担当者を整理

個人がマンションのメンテナンスをする場合、どこまでが負担区分になるのか明確にするため、ここでは区分の考え方を解説します。

共用部分・専有部分・専用使用部分の3区分

マンションには共用部分・専有部分・専用使用部分の３区分があり、その区分ごとにメンテナンスの費用負担者は異なります。

ただし管理規約で別途定められていることがあります。詳細については、管理規約で確認するようにしてください。

負担部分は管理規約で確認

修繕負担ルールは、各マンションの管理規約を確認するようにしてください。

専用使用権が認められている範囲については、通常の使用に伴うメンテナンスは区分所有者が負担、共用部分の瑕疵や災害による劣化・破損は管理組合が負担するとしているケースがあります。

自己負担が多い箇所

自己負担が多い箇所についてですが、もちろん、専有部分である自分の居室をリフォームするようなケースでは、自己負担になります。

一方、先ほどお伝えしたバルコニーのように、共用部分でありながら専有部分のように使える箇所を専用使用部分と呼びますが、こうした場所のメンテナンスが自己負担になるか、管理組合負担になるかについては、管理規約次第です。

管理規約でよく見られるのは「通常の使用に伴う」メンテナンスの場合は区分所有者が負担するというものです。

この場合、もちろん自分の不注意や過失で補修が必要になった分については自分で負担する必要がありますが、それ以外でも通常使用して劣化した分について自己負担となることがあります。

管理組合負担が多い箇所

管理組合負担となるのは、共用部分の瑕疵や災害を原因とする劣化、破損したケースです。この辺りの判断は難しいものがありますが、都度管理組合に相談しながら進めていくのがよいでしょう。

そのほか、配管については、部屋から一定程度の距離までが専有配管、その先が共用配管となっています。マンション内で漏水が起こった場合、その漏水の原因が専有配管だった場合は専有部分の所有者に賠償責任があり、共用部分だった場合には管理組合に賠償責任があります。

ただし、調査の結果どちらが原因かわからない場合には共用部分が原因とみなし、管理組合の負担とすることが、区分所有法により定められている点を覚えておきましょう。

マンションのメンテナンス時期と周期の目安

建物を維持するために必要な修繕と、法定点検のスケジュールを知っておく必要があります。大規模修繕は12～15年周期が一般的ですが、他のメンテナンスはどのくらいの周期で実施したらよいのでしょうか。

ここでは、箇所別にメンテナンスの推奨周期と、法定点検の種類を紹介します。

【箇所別】メンテナンスの推奨周期

鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は47年ですが、マンション内の各種設備は、おおよそ20～30年ごとに交換していかなければなりません。

主な箇所と周期を、以下のとおり表にまとめました。

計画を立てて定期的に交換を実施していくことで、快適に生活していけるだけでなく、マンションそのものの寿命を延ばすことにもつながります。

法定点検の種類と周期

マンションは法定点検が義務付けられていて、種類ごとに周期が定められています。

ここでは主な定期点検の種類と、その周期を紹介します。

マンションのメンテナンスが必要なサインとは

マンションの劣化は、特別な知識がないような居住者でも発見できるケースがあります。

ここでは、目視で確認できる劣化のサインを紹介します。

上記は主なサインです。他にも気になる症状を見つけたら、管理人や管理会社へ相談しましょう。

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マンション共用部分のメンテナンス費用と修繕積立金

マンションの共用部分のメンテナンス費用は、修繕積立金や管理費から賄われます。

ここでは、築年数別の修繕積立金の目安や注意点などを解説します。

築年数・規模別の修繕積立金目安

修繕積立金の目安額を把握するため、ここでは国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」をもとに、階数・延床面積別の目安額を算出して（70㎡のケース）、表にまとめてみました。

小規模なマンションは、スケールメリットを活かせないため、1戸あたりの修繕積立金は割高になることがわかります。またタワーマンション（20階以上）は高層であるがゆえにメンテナンス費用が高くなる傾向があり、20階未満のマンションに比べて修繕積立金も高額になっています。

修繕積立金が高額になるのは、規模や階数だけではありません。築年数が経過するほど修繕箇所が増えるため、年数の経過とともに修繕積立金が値上がりするマンションが多いです。

なお、修繕積立金の徴収方法は、主に2つの方法があります。

近年に建てられたマンションは、新築から数年間は少ない金額に抑える「段階増額積立方式」が多く、段階的に値上げしていきます。

修繕積立金は築年数によって異なる

共用部分のメンテナンス費用については管理組合が負担しますが、そのための費用は入居者全員で構成される管理組合に毎月修繕積立金を支払って積み立てていくことになります。

具体的には管理組合により話し合いで決定されますが、その額については、築年数の浅いうちは安く、築年数が古くなるほど高くなっていくのが一般的です（段階増額積立方式）。

修繕積立金が適正か長期修繕計画を確認する

修繕積立金が適正な金額なのか判断するためにも、長期修繕計画や積立金の総額を確認してみましょう。

大規模修繕は12～15年で実施される

大規模修繕は12～15年に1回実施されるのが好ましく、国土交通省のガイドラインでは、長期修繕計画の計画期間の設定を「30年以上で、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間」としています。

しかし実際に大規模修繕をするためには、議決権の4分の3以上の票数が必要になります。なお、管理組合における議決権は原則として各区分所有者の専有面積の割合で決められます。

ちなみに、修繕積立金がどの程度積み立てられているか、また大規模修繕でどのくらいの費用が必要になるかは、管理組合の管理状況やメンテナンスの程度などにより変動します。

場合によっては費用が不足するケースがあり、通常の修繕積立金とは別に一時金として臨時で徴収するのが一般的です。

現状を把握したいときは、管理組合の総会資料を確認するか、管理会社に確認してみましょう。

長期修繕計画を確認する

修繕積立金をどのように積み立てていくかについては、管理組合による長期修繕計画で定められます。この長期修繕計画は新築時に定められ、管理組合により途中で変更することも可能です。

特にマンション新築時は、マンション価格が高くなりやすく、毎月の支出が高くなりすぎないよう、修繕積立金が比較的安くなるよう調整されているケース（段階増額積立方式）が少なくありません。

入居者としては修繕積立金が少ないことはありがたいことですが、必要な修繕費用に対して修繕積立金の額が少ないと感じる場合には、変更を検討していくことも大事なことでしょう。自分一人で変えることはできないため、管理組合で話し合っていくことになります。

なお、マンションの修繕積立金に関するガイドラインが令和6年に改訂されました。

修繕積立金の早期の引上げと、均等積立方式への誘導を目的に、「段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合の月あたりの金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計画の最終額は基準額の1.1倍以内とする」（最大で約1.8倍までの値上げ幅）」という新基準が設けられました。

新しいガイドラインが設けられたため、修繕積立金の極端で急激な値上げは難しくなりましたが、大幅な値上げが制限されたわけではありません。将来の修繕積立金の値上げに耐えられるよう、今からでも備えておきましょう。

箇所別のリフォーム費用相場

共用部分のメンテナンスは管理組合により行われますが、一方で居室内など専有部分のメンテナンス費用はどうなるのでしょうか。

専有部分（室内）は、所有者の費用負担でメンテナンスすることになります。しかし専有部分のリフォームであっても、管理組合への届出が原則必要になります。リフォームやリノベーションをする際は、必ず管理規約を確認するようにしてください。

なお注意したいのは、バルコニーや床下の給排水管など、一見専有部分に見える箇所のメンテナンスです。

たとえばバルコニーは専用使用権が認められていますが、あくまでも共有部分のため、区分所有者が勝手に工事することはできません。

バルコニーなど、共用部分で専用使用が認められている箇所は、管理組合によってメンテナンスが行われます。玄関ドアやインターホン、窓ガラスも共用部分のため、個人が交換や改良することはできません。共用部分や専用使用部分の範囲について、明確に理解しておきましょう。

専有部分の主な箇所別のリフォーム費用相場は、以下のとおりです。

トイレ（便器）の交換であれば、20万円前後から可能です。ただし壁や床の内装工事を含める、手洗いを設けるなどすると、50万円前後はかかるでしょう。

浴室やキッチンの交換は、仕様やグレードによって変動しますが、100万円前後から交換が可能です。

なおガスコンロや食器洗い乾燥機、給湯器などは、単独でも交換することができます。予算や使用年数に応じて計画しましょう。

築年数別の推奨リフォーム箇所

次に、築年数別に推奨するリフォーム箇所を紹介します。

給湯器やガスコンロは、10年を超えたあたりから不具合を感じるようになります。完全に故障してしまうと生活に支障が出るため、お湯の出やガスコンロの点火が悪くなったら、交換を検討しましょう。

浴室やキッチンは、使えなくなるようなことはほとんどありませんが、20年近くなると汚れや古臭さが気になるものです。新しい設備は便利な性能や仕様を備えていますので、生活の質を上げたいと感じたら、リフォームを検討すると良いでしょう。

築25～30年を迎える頃になると、家族構成やライフスタイルが変化します。壁を取り払って間取りを変更する、給水管の全面的更新などをするとリフレッシュでき、家族が気持ちよく過ごせるでしょう。

まとめ

マンションの定期的なメンテナンスや大規模修繕は、マンションの資産価値や安全性、快適性を確保するために欠かせません。また適切にメンテナンスすることで、劣化を遅らせることができ、寿命を延ばすことにもつながります。

マンションの大規模修繕が適切な時期に予定されているのか、メンテナンスを行うのに十分な修繕積立金が積み立てられているのかなど、この機会に確認しておくと良いでしょう。

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