不動産投資における「競売・公売物件」の取得プロセスと留意すべきリスク

不動産投資において、市場価格より安く物件を仕入れられる「競売物件」や「公売物件」は魅力的な選択肢に見えるかもしれません。

しかし、低い価格の裏には、一般的な不動産流通とは異なる法的な仕組みや、特有のリスクが潜んでいます。特有のリスクとは、具体的には事前の内見ができないことや、占有者の立ち退き交渉、マンション管理費等の滞納金の引き継ぎなどです。

この記事では、競売・公売物件の取得プロセスを紐解きながら、入札手続きや資金調達のハードル、留意すべき実務リスクなどについて解説します。

競売・公売市場における物件取得の概要

競売や公売に出されている物件を安全に取得するためには、まずその基礎となる仕組みや、一般的な不動産取引との違いを理解しておくことが必要です。

ここからは、競売と公売の定義や法的な位置づけ、そして安く売り出される構造的な理由について解説します。

競売物件とは

競売物件とは、住宅ローンなどの借入金の返済が滞った際、債権者（主に銀行などの金融機関）が裁判所に申し立てることで、強制的に売却処分される不動産のことです。民事執行法に基づき、裁判所が主導して最高値の入札者に売却する仕組みになっています。

例えば、個人が銀行から融資を受けて物件を購入したものの、賃貸経営の状況が悪化して返済ができなくなったなどの場合、銀行は担保となっている不動産を差し押さえて裁判所に競売の申し立てを行います。

売主の意思とは関係なく、債権を回収するために裁判所の手続きによって売却される点が、通常の売却と競売との大きな違いです。

公売物件とは

公売物件とは、税金の滞納をきっかけとして、国や地方自治体が不動産を差し押さえ、未納税金を回収するため強制的に売却処分する物件のことを指します。売却の主体は裁判所ではなく、国税徴収法などに基づいて税務署や自治体（公認の行政機関）です。

根拠となる法律や窓口となる機関は競売と異なりますが、「未払いの義務を清算するために強制売却される」という本質的な部分は競売物件と似ています。

一般的な不動産流通との法的手続きの違い

競売や公売の手続きは、不動産会社が仲介する一般的な不動産流通（任意売買）とは異なります。通常の売買が「買主と売主の合意（契約）」に基づくものであるのに対し、競売・公売は「法律に基づく強制処分」です。

通常の不動産売買であれば、雨漏りなどの欠陥が見つかった場合、買主は売主に責任を追及できます。そのほか、立ち退きなども売主側が済ませてから引き渡してくれます。

しかし、競売・公売の場合はこうした売主側の責任や義務がありません。「裁判所や行政が職権で売却手続きを行うだけ」という法的な枠組みになっている点を押さえておきましょう。

落札価格が市場価格より低廉になりやすい構造的理由

競売・公売物件の価格が市場価格（相場）よりも大幅に安いのは、購入後に発生するかもしれないあらゆるリスクや負担が、全て「買主の自己責任」になるからです。

リスクやトラブル対処にかかる費用などを加味して、市場価格の7割前後から入札が始まるようになっています。

競売・公売物件に関わるリスクとは、例えば以下のようなものです。

• 事前の内覧ができないことによる建物補修費用のリスク
• 居住者がいた場合に立ち退き交渉費用がかかること
• 前所有者が残したゴミの処分

入札手続きと資金調達に関する課題

一般的な不動産購入では不動産会社が手続きをリードしてくれますが、競売・公売物件を購入する場合は全てのステップを自分で進める必要があります。また、資金調達の面では、通常の不動産投資ローンが使いづらいなど、特有のハードルが存在します。

「実際にどうやって購入するのだろう」「資金はどうやって準備すればいいのか」と思う人もいるのではないでしょうか。

ここからは、情報収集から代金納付までの具体的な流れと、資金面で直面しやすい課題について解説します。

情報収集から入札・代金納付に至る一連のプロセス

競売物件の購入にあたっては、一般的な不動産取引のように、営業マンの親身な案内やスケジュール調整などがありません。一連のプロセスは、以下のステップで進みます。

1. 情報収集と物件選定
   裁判所の競売物件情報サイト（BIT）などを活用し、売却予定の物件を探します。
2. 入札手続き
   入札の受付期間内に、裁判所へ入札書などの必要書類を提出します。この際、後述する保証金の振込証明書も合わせての提出が必要です。
3. 開札と売却許可決定
   もっとも高い価格をつけた人が最高価買受申出人（落札者）となり、その後、裁判所から正式に売却許可が出ます。
4. 代金納付と登記
   裁判所から指定された期限（通常は売却許可決定から1ヶ月〜2ヶ月程度）までに、落札代金から先に支払った保証金を差し引いた残代金の一括納付が必要です。代金納付が確認されると、裁判所の職権（嘱託登記）によって所有権が移転します。

入札時に必要な保証金

競売物件に入札する際は、あらかじめまとまった額の「入札保証金」を裁判所の口座に振り込んでおく必要があります。冷やかしや、落札したにもかかわらず代金を支払わないといった身勝手なキャンセル（買受けの不履行）を防ぐためです。

具体的には、裁判所が定めた「売却基準価額」の20%（約2割）に相当する金額を準備しなければなりません。

無事に落札できれば保証金はそのまま購入代金の一部に充当され、落札できなかった場合は全額返金されます。なお、落札した後に購入を辞退した場合は、保証金は戻ってこないため要注意です。

現金納付が原則

競売物件の購入において最大のハードルとも言えるのが、残代金の支払いは「現金による一括納付」が原則であるという点です。

裁判所は債権回収を確実かつスピーディーに完了させることを目的としているため、買主側のローン承認を待つような猶予期間を設けてくれません。

通常の中古物件であれば、売買契約を結んでから融資の実行までには猶予があり、銀行から直接売主の口座へ代金が振り込まれます。しかし競売の場合は、指定された納付期限までに、裁判所の窓口や指定口座へ残代金の全額を現金で払い込まなければなりません。

このため、手元に十分な自己資金（キャッシュ）を確保していなければ、競売市場に参入すること自体難しいのが現実です。

競売向けローンの審査基準

「現金が原則ならローンは絶対に組めないのか」というと、実は「競売専門ローン」を利用して融資を受けられるケースもあります。しかし、審査基準が一般的な投資ローンよりも厳格で利用のハードルは高いのが実態です。

競売物件は購入前に内覧できないため、金融機関から見ると物件の正確な担保価値を評価しづらくなっています。さらに立ち退きトラブルなどのリスクを抱えている点も、審査が厳しくなる原因の一つです。

ローンの利用においては、以下のポイントに要注意です。

• 投資家本人の属性
  過去の投資実績や潤沢な資産背景（他の担保資産など）が求められます。
• 極めて短い審査期間
  入札から代金納付までの期間が短いため、一般的なローンのように「落札してから審査を申し込む」では間に合いません。事前に金融機関から融資の内定を取り付ける必要があります。
• 金利や融資割合の条件
  金利が高めに設定されたり、融資額が落札価格の満額には届かず、自己資金を多く求められたりするケースが大半です。
• ローン特約（融資特約）が存在しない
  通常の中古物件取引とは異なり、競売には「ローン審査に落ちたら契約を解除できる」というローン特約が一切ありません。万が一、落札後に融資が下りず代金を納付できなかった場合、事前に入札保証金（売却基準価額の20%）として納めたお金は全額没収されてしまいます。

少なくとも不動産投資の初心者が競売向けローンを利用するのは、極めて難しいと言えます。

・「不動産投資ローン」に関する記事はこちら
【2025年】不動産投資の融資はどう受ける？ 金融機関別の特徴と金利目安
不動産投資ローンの金利相場はどれくらい？金利タイプによる返済額を比較

競売物件の取得において個人投資家が抱える特有のリスク

競売物件の投資が難しいと言われる背景には、不動産会社に頼れないため、自己判断で投資運用を進める必要があるためです。しかし、競売物件特有のリスクはそれだけではありません。ここからは、さらに詳しく解説していきます。

事前の内見が不可

競売物件を取得する上で最も注意すべきポイントは、入札前に物件の内部を直接確認する「内見」ができない点です。

裁判所を通じた強制売却という手続の性質上、現在の居住者に対して内見のために部屋を解放させるような法的強制力が買受人には与えられていません。

通常の不動産取引であれば、壁のシミや床の傾き、水回りの劣化などをチェックした上で判断できますが、競売ではそれができません。物件現地に足を運んでも、確認できるのは外観や周辺環境、エントランスなどの共有部分に限られます。

そのため、いざ落札して鍵を開けてみたら内部が深刻なゴミ屋敷であったり、著しい設備の破損が起きたりしていても、すべてそのままの状態で受け入れざるを得ないリスクを背負うことになります。

判断材料が少ない

競売物件の選定においては、一般的な中古物件の購入に比べて、物件の良し悪しを判断するための材料が限定されています。

不動産会社が作成する重要事項説明書やレインズによる過去の成約事例など、購入判断の助けとなる仕組みが競売市場には存在しないためです。そのほか、建物の修繕履歴やシロアリ被害の有無、地盤の強度といった情報も、過去にさかのぼって調査することが困難です。

このように、限られた手がかりだけで投資判断を迫られるため、実務経験の浅い個人投資家にとっては「見えない地雷」を踏む可能性が付きまといます。

裁判所が公開する「3点セット」の概要

限られた情報の中で投資判断の材料となるのは、裁判所がインターネット等で公開する「3点セット」と呼ばれる公式資料です。この資料には、裁判所が委託した専門家が物件を調査してまとめた情報が記録されています。

3点セットは、具体的に以下の3つで構成されています。

物件明細書

買い手が引き継ぐべき法的な権利関係や、占有者に関する注意点が記載された書類。

現況調査報告書

執行官が現地で撮影した写真や居住者の言い分をまとめた報告書

評価書

不動産鑑定士が物件の適正な価値を算出し、近隣の環境や建物の状態を評価した資料

この3点セットを読み込むことで、「居座っている占有者がいるか」「雨漏りの形跡があるか」などのリスクをある程度把握できます。

前所有者による管理費・修繕積立金の滞納リスク

区分マンションの競売物件を落札した場合は、前所有者が滞納していた管理費や修繕積立金の支払い義務が、新たなオーナーにそのまま引き継がれるという金銭的リスクがあります。

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第7条および第8条の規定により、マンションの滞納管理費等の債権は、その部屋の「特定承継人（新たな買主）」に対しても請求できると定められているためです。

安く購入できても、滞納管理費などによって実質的な取得コストが跳ね上がってしまうケースもあるため、事前に3点セットで滞納がないか確認しておくことが必要です。

残置物（動産）の勝手な処分が不可とされる法的な制限

落札した物件の室内に家具や家電、ゴミなどの「残置物」が残されていた場合、これらをオーナーの判断で勝手に処分することは法律で禁じられています。

不動産の所有権は落札によって移転しますが、室内に残された動産（荷物）の所有権は依然として元の所有者に帰属しており、勝手に捨てると「不法行為（自力救済の禁止）」や「器物損壊罪」に問われるリスクがあるためです。

そのため、例えゴミに見えるものであっても、元所有者と連絡を取って引き取りを要請するか、連絡がつかない場合は法的手段に則って処理を進める必要があります。

具体的には、後述する法的措置を実行した上で、残置物を差し押さえて競売（動産競売）にかけるなどの手続きを踏む必要があります。残置物があった場合に、処分が完了するまでに時間と費用がかかる点は、競売物件に投資するデメリットです。

占有者の立ち退き交渉および法的措置の負担

競売物件に元所有者や不法占有者がそのまま住み続けている場合、彼らを退去させるための「立ち退き交渉」はすべてオーナーが主体となって進めなければなりません。

通常の不動産売買とは違い、裁判所は「売却の手続き」を行うだけであり、中にいる人を追い出して「空室の状態で引き渡す」という義務までは負ってくれないからです。

話し合いによる円満な退去に応じない相手に対しては、引っ越し代（立ち退き料）を交渉材料として提示したりする必要があります。

精神的なストレスはもちろんのこと、交渉が決裂した場合には、裁判所へ申し立てを行う手間や、弁護士へ対応依頼する費用など、通常の売買では発生しない時間的・金銭的負担がある点に要注意です。

買受人の救済手段「引渡命令」制度と申立期限

話し合いによる立ち退き交渉が決裂した場合の最終手段として、買受人を救済するために用意されているのが裁判所の「引渡命令」です。

引渡命令とは、民事執行法に基づき、裁判所が占有者に対して「物件を速やかに新しい所有者へ引き渡しなさい」と命令を出すことです。占有者が応じない場合は「強制執行（立ち退き）」の手続きに移ります。

ただし、引渡命令の制度を利用するためには、物件の落札代金を納付した日から6ヶ月以内に裁判所へ申し立てを行わなければなりません。

もし期限を一日でも過ぎてしまうと、引渡命令の手続きは使えなくなり、より時間と費用がかかる通常の「建物明渡請求訴訟」を起こさなければならなくなります。タイトなスケジュール管理が求められるため要注意です。

契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の免責

競売物件の取得においては、購入後に建物の構造的な欠陥や不具合が見つかったとしても、その補修費用を誰にも請求できない「契約不適合責任の免責」が原則となっています。

通常、一般の取引を経て中古物件を購入すれば、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障が発覚した際、一定期間内であれば売主側に修理費用を負担してもらえます。

しかし、競売では「現状有姿（今の状態のまま）」での引き渡しとなるため、深刻な修繕が発生しても、落札者が自腹で支払わなければなりません。

公売は引渡命令制度がない

税金の滞納処分として行政が行う「公売物件」は、一見すると競売物件と似ていますが、個人投資家にとっては競売以上に難易度が高いハイリスクな物件と言えます。

公売物件には、競売における「引渡命令」のような、簡易的かつスピーディーに立ち退きを実現させるための救済措置が用意されていないからです。

もし公売で落札した物件に元の所有者や占有者が居座り続け、立ち退きを拒否した場合は、「建物明渡請求訴訟」という裁判を起こす必要があります。

判決が確定するまでに、半年から1年以上の歳月がかかることもめずらしくありません。その間の弁護士費用もかさんできます。

資金が長期間ロックされるリスクを許容できる資金力と法務知識がなければ、公売市場への参入は危険です。

リスクを抑えて割安な物件を確保するための「任意売却物件」という選択肢

ここまで解説してきたように、競売・公売の物件はリスクが高いのが実態です。「安く物件を仕入れたいけれど、自分には荷が重いかもしれない」と不安を感じてしまった方も多いのではないでしょうか。

しかし、市場価格より割安な物件を狙いつつ、競売のようなトラブルや法的な負担を賢く回避できる「任意売却（にんいばいきゃく）」という選択肢が存在します。

・「任意売却」に関する記事はこちら
収益悪化・資産価値低下時の出口戦略！「任意売却」の仕組みと決断基準

競売・公売と比較した任意売却物件のメリット

不動産投資でリスクを抑えながら割安な物件を確保したい場合は、競売・公売物件よりも「任意売却物件」を選ぶことをおすすめします。

なぜなら、任意売却は一般的な中古物件の取引（任意売買）と同じ枠組みで行われるため、競売特有の「内見不可」「占有者の居座り」「金銭債務の引き継ぎ」といったリスクをクリアできるからです。

具体的に、競売・公売と比較した場合に、任意売却には以下のメリットがあります。

事前の室内確認（内見）が可能

任意売却では売主（所有者）の同意のもとで売却活動が行われるため、一般的な中古物件と同様に、事前に室内を内見できます。

雨漏りや設備の劣化状態、リフォームが必要な箇所などを自分の目で確かめてから購入判断をできるため、想定外の修繕費用が発生するリスクを抑えられます。

引き渡しトラブルや滞納金リスクがない

任意売却では、不動産会社が仲介に入り、「空室での引き渡し」を原則とした売買契約を結びます。

室内のゴミ（残置物）の処分や占有者の立ち退きは売主側の責任で行われ、前所有者の管理費滞納なども売却代金の中から清算のうえ引き渡されるため、買主が法的・金銭的負担を背負うことはありません。

通常の不動産投資ローンを利用できる

任意売却の物件取引では、通常の不動産取引と同様に、不動産会社によって必要書類が作成されるため、競売物件と比較すると容易に金融機関からの融資（ローン）を受けられます。

任意売却物件は、売主から見ると競売開始までに売らなければならないタイムリミットがあるため、物件によって市場価格の8割〜9割など「割安な価格」で購入できるケースも少なくありません。

その一方で、取引の安全性や手続きの確かさは一般の物件取引と同じです。なるべく不確定要素を排除して着実にキャッシュフローを狙いたい個人投資家にとって、任意売却は有効な選択肢と言えます。

・「不動産投資ローン」に関する記事はこちら
不動産投資ローンとは？ 金利・審査・選び方を徹底解説！
不動産投資ローンの種類と選び方｜アパートローン・プロパーローン・ノンバンクの違いとは？

まとめ

市場価格よりも大幅に安く取得できる可能性のある競売・公売物件ですが、個人投資家が背負うべき負担や不確定要素は決して小さくありません。原則として融資（ローン）が利用できず現金購入となるため、豊富な自己資金が必要なだけでなく、物件のトラブルに対処するための高い専門知識も求められます。

「リスクを抑えながら、相場よりも手頃な価格で良い物件に投資したい」とお考えであれば「任意売却物件」や、割安な中古不動産をリノベーションする手法を選択肢に加えるのが現実的です。

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ワンポイントアドバイス

競売・公売物件の「表面的な利回りの高さ」は魅力的ですが、事前の内見ができない以上、購入は一種のギャンブルになりかねません。もともと不動産業の経験があるなどの人を除いて、ほとんどの人にはハイリスクな投資と言えるでしょう。

リフォーム費用や立ち退き料といったリスクを考慮すると、融資が引きやすく、事前に物件の状態を確認できる任意売却物件を選ぶ方が、結果として手堅く良い投資になるケースがほとんどです。

この記事のポイント

Q. 競売物件とはどのような物件ですか？

A. 競売物件とは、住宅ローンなどの借入金の返済が滞った際、債権者（主に銀行などの金融機関）が裁判所に申し立てることで、強制的に売却処分される不動産のことです。詳しくは「競売・公売市場における物件取得の概要」をご覧ください。

 Q.公売物件は競売物件と何が違いますか？

A. 公売物件は税金の滞納を理由に国や自治体が売却する物件です。競売と仕組みは似ていますが、占有者を退去させる「引渡命令」の制度がないため、競売以上に難易度が高いと言えます。詳しくは「競売物件の取得において個人投資家が抱える特有のリスク」をご覧ください。

 Q. 入札手続きや資金の調達はどうすれば良いのですか？

A. 　一般的な不動産購入では不動産会社が手続きをリードしてくれますが、競売・公売物件を購入する場合は全てのステップを自分で進める必要があります。詳しくは「入札手続きと資金調達に関する課題」をご覧ください。

 Q. 競売物件の取得は難しいのでしょうか？

A. 競売物件の投資が難しいと言われる背景には、不動産会社に頼れないため、自己判断で投資運用を進める必要があるためです。詳しくは「競売物件の取得において個人投資家が抱える特有のリスク」をご覧ください。

 Q. 競売・公売以外に割安な物件を購入する方法はありますか？

A. 　「任意売却物件」という選択肢があります。一般的な中古物件と同じ枠組みで取引されるため、内見が可能でローンも利用しやすく、市場価格の8割〜9割程度で購入できるケースもあります。詳しくは「リスクを抑えて割安な物件を確保するための『任意売却物件』という選択肢」をご覧ください。