オーナーチェンジ物件が売りに出される理由とは？個人投資家が見落とせないリスクとチャンス

不動産投資の対象として人気がある「オーナーチェンジ物件」ですが、なぜ入居者がいる状態の物件が売りに出されるのでしょうか。

表面利回りが高く、家賃収入も確保されているように見える一方で、「何か問題があるのでは？」と不安を抱く方もいるのではないでしょうか。

この記事では、オーナーチェンジ物件が売却される背景や見落としがちなリスク、そして投資家にとってのチャンスについて、共起語にも含まれるチェックポイントとともに丁寧に解説していきます。

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者が住んでいる状態のまま売買される収益物件のことです。つまり、新しい買手が物件を購入した後も賃貸借契約が継続されるため、家賃収入は発生し続けます。なお、物件の購入者（＝新しいオーナー）は既存の賃貸借契約の内容を尊重しなければなりません。

オーナーチェンジは、一般的に中古マンションや一棟アパートなどの不動産投資でよく見られるものであり、購入する投資家にとっては「すぐに利回りが得られる」「賃料が確定している」といったメリットがあります。

ただし、購入契約を結ぶ前に「入居者と結んでいる賃貸借契約の内容」や「物件の状態」の確認を怠ると、思わぬトラブルにつながることもあるでしょう。物件の広告には「オーナーチェンジ物件」と表示されていても、実際は空室だったというケースも少なくありません。

また、オーナーチェンジ物件は、空室リスクを回避できる一方で、入居者や契約条件を柔軟に変更できないという制約もあるため、購入に当たっては慎重な判断が必要です。

オーナーチェンジ物件の注意点

オーナーチェンジ物件は「入居者付き」であることが魅力ですが、その裏には見落としがちなリスクも潜んでいます。物件購入後に思わぬトラブルに発展することを避けるためにも、購入前にしっかりと確認しておきたい注意点を解説します。

内見できない

オーナーチェンジ物件では、原則として入居者のプライバシーを尊重するため、室内の内見ができません。物件の管理状態や設備の劣化状況などを確認できないまま、購入判断を迫られるケースがほとんどです。

特に築年数が経過した物件では、事前に修繕履歴や建物の点検報告書などを入手し、修繕のリスクを推定する必要があります。

すぐに改修できない

入居者が入居中である以上、所有者が勝手に室内の改修工事を行うことはできません。仮に設備を入れ替えたくても入居者の退去までは手を入れられないため、オーナーチェンジ物件は、リフォームを前提とした投資戦略と相性が悪い場合もあります。

また、原状回復の範囲を巡ってトラブルが発生することもあり、物件の購入契約を結ぶ前に賃貸借契約書の内容をよく確認しておくことが重要です。

ネガティブな理由で売りに出されている可能性もある

オーナーチェンジ物件が売却される背景には、「収益が落ちた」「管理に手が回らなくなった」などのネガティブな理由が含まれていることもあります。

表面上は家賃収入が安定しているように見えても、実際には家賃減額の交渉中だったり、生活保護受給者が入居していたり、最悪の場合は「サクラ入居者」を仕込んで見かけの利回りを高く見せているケースもあるという点には要注意です。

これらのリスクは、レントロールや入居者との賃貸借契約書、入居者の属性を確認することで見抜く必要があります。

オーナーチェンジ物件が売りに出される主な理由

オーナーチェンジ物件が売却される理由はさまざまです。中には投資判断として合理的な理由もあれば、見過ごせないリスクが隠れている場合もあります。

ここでは、実際によくあるオーナーチェンジ物件の売却理由を挙げながら、それぞれの背景にどのような意図や注意点があるのかを解説していきます。

収益が落ちた

よくある売却理由の1つ目は、家賃の下落や空室の増加、修繕費の上昇などにより収益性が悪化したことを原因として売却されるケースです。

このような物件では、今後さらに利回りが下がるリスクを抱えている可能性もあります。購入契約を結ぶ前に、レントロールや過去の入退去履歴、管理費用の推移などを細かくチェックすることが重要です。

収益が上がった

物件の価値や家賃が上昇したタイミングで、売却益を得るために手放すケースもあります。いわゆる「利確（利益確定）」であり、投資家の合理的な判断の一つです。

この場合はネガティブな理由ではない可能性が高く、逆に安定した収益が期待できるともいえますが、価格や家賃の上昇が一時的なものでないか見極めが必要です。

維持・管理できなくなった

高齢化や本業が多忙になったことなどを背景として、物件の管理が難しくなったために売却するケースもあります。この場合、必ずしも物件自体に問題があるとは限りませんが、長期間手入れされていなかった可能性があるため、物件の管理状態や修繕履歴を確認しておくと安心です。

相続

相続によって不動産を取得したが、自ら運用する意思がない、または現金化したいという理由で売却されることもあります。

相続による売却は、売主が感情的な理由で売り出しているケースも少なくありません。売主が物件の状態や賃貸契約の内容を正確に把握していないまま、売り出している可能性もあります。相続物件を購入する場合は、物件の状態や契約の状況などを事前に確認することが必要です。

所有期間が5年を超えた

不動産を売却すると売却益に税金が課されますが、物件の所有期間が5年を超えると、「長期譲渡所得」となって税率が優遇されます。

この節税メリットを活かして売却するケースも少なくありません。収益物件を売却する理由としては健全ですが、「5年経ったから」というだけではなく、5年間の運用状況や入居者の入居率なども併せて確認すると安心です。

大規模修繕を控えている

築年数が経過している区分所有物件では、大規模修繕のタイミングが迫っている場合があります。高額な修繕費を回避するために売却するケースもあるため、過去の修繕履歴や今後の修繕計画を確認しましょう。一棟アパートや区分所有のマンションでは、修繕積立金の残高も要チェックです。

トラブルを抱えている

近隣トラブル、入居者の家賃滞納、ゴミ出し問題、反社会的勢力との関わりなど、外からは見えづらいトラブルを抱えた物件が売却されるケースもあります。トラブルの内容によっては物件の収益性に大きな影響が出るため、売主や仲介業者に対して具体的な質問を投げかけ、情報を引き出す工夫が必要です。

オーナーチェンジ物件のメリット

注意すべきポイントもありますが、オーナーチェンジ物件は多くの魅力を備えた物件でもあります。安定収入を早期に得たい方にとっては特に、オーナーチェンジ物件は有効な選択肢です。ここでは、実需用ではなく収益物件としてオーナーチェンジ物件を購入する際の主なメリットを紹介します。

入居者募集の手間・費用がかからない

既に入居者が入っているため、物件取得後に賃貸募集や広告掲載を行う必要がありません。原状回復工事やリフォームも基本的には不要で、コストと手間を大幅に削減できます。物件管理に不慣れな投資初心者にとっては特に、運用開始のハードルが低い点は大きな利点です。

すぐに収入が得られる

オーナーチェンジ物件では引き渡し直後から家賃収入が発生するため、キャッシュフローの見通しが立てやすくなります。空室リスクがゼロではないものの、購入当初から一定のインカムゲインが確保されているのは、投資効率の観点でも魅力的です。初期投資の回収も比較的短期間で済むでしょう。

・「家賃収入」に関する記事はこちら
家賃収入を得たい！ 収入を得る流れや税金、確定申告について解説

収支計画を立てやすい

オーナーチェンジ物件では、管理費・修繕費などの支出と、家賃収入がわかっているため、正確な収支をシミュレーションしやすいのも特徴です。過去の収支実績をもとに、将来の運用プランや出口戦略を組み立てることが可能で、長期的に見ても正確性の高い計画を立てやすくなります。

融資審査で有利になることも

購入してからすぐに家賃収入を見込める＝返済原資を確保できるという点で、オーナーチェンジ物件は金融機関の評価が高くなる傾向があります。

一棟物件の場合は特に、実際の利回りや稼働状況が融資審査において重視されます。オーナーチェンジ物件であれば具体的な実績を示すことが可能なので、融資が通りやすくなる可能性もあるでしょう。

・「融資審査」に関する記事はこちら
不動産投資ローンの審査に落ちる理由とは？審査基準と対策を解説

空室物件より割安なことも

一般的に、オーナーチェンジ物件は利回りをベースとして価格設定されることが多く、居住用として売り出されている空室物件よりも売却価格が抑えられているケースが多いものです。

また、投資家によっては、内覧などによる室内の状況を確認できないリスクを考慮してオーナーチェンジ物件を敬遠することもあります。結果的に、競合が少なく、要望を通しやすい取引ができることもあるでしょう。

買うべき物件・見送るべき物件の見極め方

オーナーチェンジ物件には魅力的な要素がある一方で、購入後に後悔しないためには慎重な見極めが不可欠です。表面利回りの高さだけで判断せず、物件の状態や契約内容、収益の実態などを多角的に確認する必要があります。ここでは、購入前にチェックしておきたい重要なポイントを解説します。

レントロールを確認する

レントロールは、入居者ごとの賃料、入居時期、契約形態などを一覧化した資料です。レントロールを確認すれば、賃料が過去に下落していないか、長期入居者かどうか、複数の空室や滞納がないかといった運用の実態を把握できます。

レントロールを確認するためには、売主側の不動産会社に「レントロールを出してください」と要望すれば問題ありません。

賃貸借契約書を確認する

現入居者と結んでいる賃貸借契約の内容を確認することで、トラブル回避につながります。特に注意したいのは、定期借家契約か普通借家契約か、賃料や更新条件、特約の有無などです。

また、滞納時の対応や原状回復義務の範囲なども、物件購入後の運用リスクに大きく影響するため、重要なポイントです。

現地を見る

室内の内見は難しいオーナーチェンジ物件でも、物件現地の訪問によってわかることは多くあります。建物の外観や共用部の清掃状況、ゴミ置場の使われ方、掲示物の管理状況などから、管理体制の質や住民の属性などを推測できます。そのほか、物件の周辺環境や騒音の有無なども重要なチェックポイントです。

管理状態をチェックする

管理組合の有無や管理会社の評判、共用部の清掃頻度なども、物件価値の維持に直結します。区分マンションでは特に、エントランス・共用部・ポストまわりの様子が管理の質を表す指標となるでしょう。ずさんな管理が続いている物件は、長い目で見ると資産価値を保てない恐れがあるため要注意です。

適正な家賃か確認する

現行の家賃が周辺相場に対して高すぎる場合は、今後の契約更新や入居者の入れ替えで賃料が下がり、利回りが低下するリスクがあります。近隣の募集賃料や、過去の入居者の入れ替え時期と賃料変動の履歴を調べ、無理のない賃料設定であるかを見極めましょう。

修繕履歴を見せてもらう

過去にどのような修繕が行われてきたか、今後どの程度の修繕が必要かを判断するためには、修繕履歴の確認が欠かせません。特に給排水管・屋上防水・外壁補修といった高額な修繕の有無は重要です。計画的にメンテナンスされてきた物件ほど安心して運用できます。

物件を購入する前に確認すべき7つのチェック項目

以下に、物件を購入する前に確認すべき項目をチェックリストとしてまとめました。投資用物件を購入する際には、ぜひ活用してください。

• レントロールの内容（空室率・入居期間・賃料推移）
• 賃貸借契約書の条件（契約形態・更新条件・特約）
• 現地環境と共用部の状況（ゴミ・騒音・雰囲気）
• 管理体制の質（管理会社・清掃状況・掲示物）
• 家賃が周辺相場と比較して妥当かどうか
• 修繕履歴と将来的な修繕予定の有無
• 売却理由の真偽（ネガティブ要因がないか）

まとめ

オーナーチェンジ物件は、入居者付きという点で安定収入を期待できる反面、購入後に修繕や入居者との賃貸借契約でトラブルが発生するリスクも潜んでいます。

なぜ売却されているのか、その背景を読み解くことが投資判断のカギです。表面利回りや家賃収入の数字だけに惑わされず、レントロールや賃貸借契約書、修繕履歴などのチェックを通じて、真の収益性とリスクを見極めることが重要です。

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ワンポイントアドバイス

実際に収益を上げている投資家は、オーナーチェンジ物件を中心として運用していることが少なくありません。オーナーチェンジ物件は、ネガティブな理由を背景として売り出されていることもありますが、実際のデータによる収支シミュレーションができるなどのポイントは、リスクを上回ってありあまるメリットです。

リスクを恐れて敬遠するよりは、実際のリスクを見極められるようになる方が、投資成功への近道になると言えるでしょう。

この記事のポイント

Q. オーナーチェンジ物件とはどのような物件ですか？

A. オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者が住んでいる状態のまま売買される収益物件のことです。詳しくは「オーナーチェンジ物件とは？」をご覧ください。

 Q. オーナーチェンジ物件にはどのような注意点がありますか？

A. オーナーチェンジ物件は「入居者付き」であることが魅力ですが、その裏には見落としがちなリスクも潜んでいます。詳しくは「オーナーチェンジ物件の注意点」をご覧ください。

 Q. オーナーチェンジ物件のメリットはなんですか？

A. 注意すべきポイントもありますが、オーナーチェンジ物件は多くの魅力を備えた物件でもあります。詳しくは「オーナーチェンジ物件のメリット」をご覧ください。