第二種住居地域はどんな場所？メリット・デメリットや第一種との相違点も解説

土地には、「用途地域」に応じてさまざまな制限が課されています。新たに建物を建てる場合、まずは用途地域を確認することで建てられる建物の内容や具体的な制限を把握できます。

本記事では、第二種住居地域に住むメリットやデメリット、注意点をわかりやすく解説します。第一種住居地域との相違点についてもお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。

第二種住居地域とは用途地域の一つ

都市計画法では、その土地の効率的な活用を目的として、土地を用途ごとに全13種類に区分しています。

第二種住居地域も用途地域のなかの1つであり、「主に住居の環境を守るための地域」として、住宅や商業施設、娯楽施設などが混在する地域です。

第一種住居地域と同様に住居の割合が多い地域ですが、10,000㎡以下の大規模な店舗や事務所、パチンコ店やカラオケボックスなどの遊戯施設の建設が可能です。

住居専用地域と比較して高さ制限も緩和されているため、マンションや一戸建て、店舗、事務所などが入り乱れた街並みになるのが特徴といえるでしょう。

第二種住居地域で建てられる建物

第二種住居地域では、住居以外にも次のような建物を建てられます。

• 店舗や飲食店（延床面積10,000㎡以下のもの）
• 事務所やオフィスビル
• 幼稚園・小学校・中学校・高等学校・高等専門学校・大学などの学校施設
• 図書館
• 病院・老人ホームなどの施設
• ホテル
• ガソリンスタンド
• 工場（延床面積50㎡以下）
• 自動車修理工場（延床面積50㎡以下）
• 遊戯施設（パチンコ店・ゲームセンター・カラオケ店など）など

第一種住居地域も3,000㎡以下の店舗や事務所は建設可能ですが、第二種住居地域は、より規模の大きな商業施設の建設が可能な点が特徴といえるでしょう。

また、第一種住居地域との最大の違いは、パチンコ店などの遊戯施設が建設可能な点です。ただし、映画館や劇場などは建てられません。

第二種住居地域で受ける制限

第二種住居地域で建物を建設する場合は、以下の一定基準をクリアした建物でなくてはなりません。

• 容積率：100％～500％
• 建ぺい率：50％～80％
• 高さ制限（道路斜線制限、隣地斜線制限、日影規制）

容積率とは、敷地面積に対して延べ床面積の割合を示したものです。

例えば、100㎡の敷地に1階50㎡・2階50㎡の建物を建設すると、容積率は100％となります。同じ用途地域であっても場所によって制限が異なるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことであり、建ぺい率が高いと敷地いっぱいまで建設可能ということになります。

しかし、土地の形状や場所によって制限が変わるケースがあるため、この点にも注意が必要です。

また、第二種住居地域は、住居専用地域と比べて北側斜線はなく、そのほかの高さ制限の規制も緩和されています。マンションなどの高さのある建物も建てられるため、その周辺では陽当たりが悪い物件もある可能性があります。

第二種住居地域を選ぶメリット

第二種住居地域を選ぶメリットは、以下があげられます。

• 生活に必要な施設のほとんどが建築できる
• 敷地面積が小さくても縦に活用しやすい
• パチンコ店やカラオケボックスを建築可能

生活に必要な施設のほとんどを建築できる

第二種住居地域では、生活に必要な施設のほとんどを建築できる点は大きなメリットといえます。

大型の店舗や飲食店、ガソリンスタンド、コンビニといった生活に必要な施設が建築でき、第一種住居地域では建てられない娯楽施設も建設可能です。

そのため、生活するには利便性の高いエリアになりやすい地域といえるでしょう。

敷地面積が小さくても縦に活用しやすい

第二種住居地域のメリットとして、敷地面積が小さい場合でも縦に活用しやすい点があげられます。

第二種住居地域は、住居専用地域と比べて各種高さ制限が緩和されています。そのため、3階建て以上の高さの建物が建築できるなど、縦に活用することで敷地面積の問題を解消しやすい傾向があります。

土地の坪単価が高い場合でも敷地面積を小さく抑えて、3階建てなどの建物にすることで総コストを抑えられる可能性もあります。このように高さ制限が緩和されており、縦に活用できる点はメリットといえるでしょう。

パチンコ店やカラオケボックスを建築可能

第二種住居地域は、パチンコ店やカラオケボックスの建築が可能です。住居用の環境に配慮された土地ではありますが、ほかの住居地域に比べて規制が緩やかなため、店舗や施設のバリエーションが豊かな傾向にあります。

賑わいのある町に住みたい方やこうした遊戯施設を頻繁に利用する方には、おすすめの地域です。

第二種住居地域を選ぶデメリット

第二種住居地域のメリットを紹介しましたが、第二種住居地域のデメリットにはどのような点が考えられるでしょうか。ここでは、次の2点を紹介します。

• 人の出入りは多くなりやすい
• 騒音がある

人の出入りは多くなりやすい

第二種住居地域のデメリットとして、人の出入りが多くなりやすい点があげられます。

第二種住居地域は住居地域ではあるものの、建てられる店舗や飲食店の規模も大きく、高さ制限も緩和されています。そのため、どうしても人の出入りが多くなることが予想されます。

閑静な場所に住みたいと考える方にとってはデメリットとなるため、注意が必要です。

騒音がある

第二種住居地域は、住宅や商業施設、工場などが混在するエリアです。

パチンコ店などの遊戯施設や規模の大きな商業施設も建設できるため、自動車の音や遊戯施設から流れてくる騒音などが懸念されます。

居住する場合は、事前に周辺環境を確認しておきましょう。

第二種住居地域を選ぶ際の注意点

第二種住居地域を選ぶうえでの注意点として、次の2点を紹介します。

• 排気ガスに注意
• 寒さに注意

排気ガスに注意

第二種住居地域を選ぶ際には、排気ガスに注意する必要があります。

第二種住居地域は、住居や大型の商業施設、事務所、マンションなどが混在する地域のため、幹線道路を中心に広がっているケースが多いです。幹線道路の近くにあるマンションなどの場合、排気ガスの影響を受ける可能性が考えられます。

排気ガスが気になり、ベランダに洗濯物を干しにくいケースもあるため、事前に立地を確認しておくことが大切です。

寒さに注意

第二種住居地域を選ぶ際には、寒さにも注意が必要です。

第二種住居地域は前述のとおり幹線道路沿いや郊外駅前の地域が指定されるケースが多く見られます。利便性が高い一方で、幹線道路沿いは風が強くなりやすく、寒さを感じやすい場合があります。

寒さに弱い方は、断熱性能の高い家を建てたり、生活する中での防寒対策に配慮したりする必要があるでしょう。

住居と商業施設、工場が混在するエリア

第二種住居地域のメリット・デメリットや注意点をお伝えしました。第二種住居地域は、住居地域の中でも数少ない遊戯施設が建設できるエリアです。

10,000㎡以下の飲食店や店舗などの商業施設、ガソリンスタンドなども建設でき、住居と商業施設、工場などが混在する地域といえます。

利便性が高く住みやすいエリアですが、人通りも多く、騒音や排気ガスなどに注意が必要です。一戸建てや分譲マンションを購入する際には、こうした点に注意して土地を探すことをおすすめします。

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