アパート経営とは？他の投資との違いやアパート投資のメリット・リスクなど解説

アパート経営といえば、株式投資などと並んで、「投資」と聞いて思い浮かべる代表的な投資方法の一つでしょう。

しかし、株式投資と比べると高額な費用が必要なイメージがあることから、具体的にどのような仕組みかはよく知らない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

本記事では、アパート経営の特徴やメリット、リスクのほか、ほかの投資と比べた場合の違いなどをご紹介します。

アパート経営は物件を運営して家賃収入を得る投資

まずはアパート経営とはどのようなものか、その仕組みや他の投資との違いなどを見ていきましょう。

アパート経営の仕組み

アパート経営は、所有するアパートに入居者を募集して賃貸契約を結び、家賃を得ることで収入が入ります。

その際、入居者を募集するために広告を出したり、案内するために広告費や人件費が発生したりします。

もちろん、自身でこれらの業務に取り組むことも可能ですが、多くの場合、不動産会社に業務を委託します。

そのため、不動産会社に対して管理費用や仲介手数料を支払わなければなりません。そのほか、アパートは使っていくと劣化していくため、定期的に修繕する必要があります。

これら各種経費を家賃から差し引いた額が所得となり、その所得に対して課される税金を支払った後に、手元に残ったお金が最終的な収益となると考えると良いでしょう。

アパート経営と他の投資との違い

アパート経営の大きな特徴の一つに、ローンを組んで物件を購入できるという点が挙げられます。

このため、手持ち資金以上の投資が可能となりますが、一方でローンを借りると当然返済が必要な点に注意が必要です。

また、アパート経営では高い節税効果が期待できます。とくに大きいのが、相続税の節税効果です。

アパートのように第三者に貸し付けた資産については、貸している分、完全な自身の資産ではないため、相続税評価額を低く算出することが可能です。

さらに、「被相続人と同居していること」など、一定の条件を満たせば土地面積200㎡までの相続税評価額を50%で算出できる「小規模宅地等の特例」の適用を受けることもできます。

アパート経営とマンション経営の違い

アパート経営とマンション経営は、基本的には同じものと考えて良いでしょう。

そもそも、アパートとマンションに明確な区分はありませんが、一般的な木造や鉄骨造の集合住宅をアパート、RC造やSRC造の集合住宅をマンションとした場合、両者の大きな違いは耐用年数だと言えます。

耐用年数が異なると、以下のような違いが生じます。

• ローン借入時の借入年数（耐用年数が長いマンションの方が有利）
• 毎年の減価償却費（耐用年数が短いアパートでは1年間の減価償却費を大きくしやすい）

そのほか、一般的にはアパートは数千万円から購入を検討でき、投資を始めやすいという点もポイントです。

アパート経営のメリット

ここでは、アパート経営のメリットを紹介します。具体的には、以下の2つがメリットとして挙げられます。

• 節税効果が高い
• 土地が資産として残る

節税効果が高い

アパート経営は、高い節税効果を期待できます。先述した相続税の節税効果以外にも、毎年の所得税や住民税の計算において、減価償却費を計上できるという点は大きなポイントです。

とくに木造アパートの場合、耐用年数が短いため、毎年の減価償却費の額も大きくなります。さらに、築古の中古アパートであれば大抵は数年程度で減価償却できます。

アパート経営を始めるのであれば、税金関連の知識を身に着けておくことは非常に重要です。

土地が資産として残る

アパート経営において、建物部分は年数の経過において毎年価値が少しずつ低くなります。一方、土地については年数の経過だけでは価値が落ちません。

この点は、マンションの1室だけを購入するようなケースと比べると大きなメリットです。

アパート経営のリスク

一方で、アパート経営にはリスクもあります。ここでは、以下3つのリスクを見ていきましょう。

• 空室リスク
• 家賃滞納リスク
• 事故リスクや災害リスク

空室リスク

アパート経営は、入居者から得られる家賃で経営が成り立ちますが、入居者が退去して空き室になれば家賃収入を得ることはできません。

さらに、退去後にはクリーニング費用や修繕費が発生したり、入居者を再募集する際には仲介手数料が発生したりするなど、各種経費がかかります。

空室リスクをできるだけ避けるためには、複数のアパートを所有して、1室あたりの空室による影響を少なくするといったことが考えられるでしょう。

家賃滞納リスク

空室にならなくても、入居者が家賃を滞納するケースもあります。

家賃を滞納されると、空室より深刻な問題となりやすい点に注意が必要です。家賃を滞納されている間は空室状態と同様に家賃を得られず、その間、ほかの入居者を再募集することもできません。

最終的に家賃を回収できれば問題ありませんが、回収できないケースもあります。家賃滞納リスクを避けるためには、入居人の審査をしっかり行う必要があると言えるでしょう。

一方で、あまり審査を厳しくしてしまうと、入居者を集めにくくなる点には注意が必要です。

対策としては、保証会社を利用するのもおすすめです。

事故リスクや災害リスク

アパート経営に取り組むにあたり、避けられないのが事故リスクや災害リスクです。

具体的には、入居者が居室内で事故に巻き込まれたり、台風や地震などの災害に遭って建物が倒壊するリスクです。

高い確率で起こるわけではありませんが、事故リスクや災害リスクをゼロにすることは難しく、また、いざ事故や災害に遭うと大きな損害になる可能性が高いです。

事故リスクや災害リスクには保険に加入するなどして備えると共に、異なるエリアでアパートを所有するなどリスクの分散を検討しましょう。

アパート経営のリスクを押さえて投資を検討してみよう！

アパート経営について、その特徴やメリット、リスクなどをお伝えしました。アパート経営には、株式投資などほかの投資にはない特徴やメリットがある一方で、避けられないリスクもあります。

アパート経営を始めるのであれば、リスクについて理解したうえで、複数棟を保有するなどの対処をしていくことが大切です。

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