マイホームを売却、または新たに買い換えた場合-5

II.マイホーム売却時の特例制度を学ぶ！

（4）長期譲渡所得（土地等）の1,000万円の特別控除

A.概要

2009年1月1日から2010年12月31日までの間に取得した国内にある土地等を2015年1月1日（2010年取得の場合には2016年1月1日）以降に譲渡した場合には、一定の要件を満たすとその土地等に係る譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができます。
（この特例は法人が取得した土地等についても適用されます。）
取得期間要件を満たした土地等であれば適用できますので、アパート等の賃貸物件の土地についても適用することができます。

B.適用可否チェック

適用可否チェック表：印刷用ファイル

【まとめ】

以上までが、ご自身が居住していた自宅を売却して利益が出た際に検討できる特例となります。それでは、この4つを比較してみましょう。

【得】特例選択のポイント

その1

居住用の3,000万円控除と軽減税率の組み合わせ、あるいは居住用の買換え特例。どちらも譲渡に対する税金を大幅に圧縮することが可能です。それでは、どちらを選択するのが良いのでしょうか？

一般的な選択基準としては、3,000万円控除を使うと譲渡所得がゼロになる場合には特別控除を選択します。一方、3,000万円控除を使っても譲渡所得がゼロにならず多額の税金が生じる場合には、居住用の買換え特例を選択することも検討してみることをお勧めします。

さて、利益が3,000万円以上出るケースとはどんなケースでしょうか。
その多くは相続により取得した自宅を売却するケースが多いと思われます。相続で取得した場合にはご自身で取得した不動産ではないため、当時の書類が残っていないなど取得費がわからないことが多く、売却額の大部分が利益となってしまうからです。
3,000万円の控除をしても税額が大きくなるので、居住用の買換え特例を検討し、課税を繰り延べることになります。ただし、売却金額（固定資産税精算金の受領額を含む）が1億円を超えると適用することができなくなってしまいますので、ご注意ください。

その2

また、自宅を売却し3,000万円の特別控除等を適用した場合、新居については住宅ローン控除の特例を適用することができません。しかし、（４）長期譲渡所得（土地等）の1,000万円の特別控除特例であれば、住宅ローン控除の特例も併用することできます。
したがって、自宅の譲渡益が1,000万円以下で、取得時期の要件等を満たすのであれば、1,000円の特別控除の特例を使うことで、住宅ローンも利用することができ最大限の節税が可能となります。

（5）被相続人の居住用財産（空き家）を売却した時の3,000万円控除特例

A.概要

この特例は、（1）から（4）とは異なり、ご自身の居住していた不動産ではなく、被相続人（父、母など）が居住していた不動産を、相続人が譲渡した際に適用できる制度となります。
被相続人のみが居住していた家屋と土地を、空き家となっている状態で親族が相続し、かつ、その相続後も貸付や、誰かの居住の用に供さない状態のままで、「新耐震基準を満たす状態に改修してから売却する」、あるいは、「古い家を解体して敷地のみで売却する」場合に、譲渡利益から3,000万円を控除することができます。
一般的には、後者の「解体して敷地のみで売却するケース」が多いと思われます。
なお、相続人が3名おり、3名それぞれが建物と土地を併せて相続した場合には、それぞれの持分に対応する利益から3,000万円を控除できるため、合計利益が9,000万円でも課税所得ゼロとすることが可能でした。
しかし、2023年度税制改正により2024年1月1日以降の譲渡から、相続人が3名以上いる場合には、相続人それぞれの特別控除の上限が2,000万円に引き下がることになりました。したがって、上記例では最大で6,000万円（2,000万✕3人）までしか特別控除を使えないことになります。
なお、家屋の要件、相続の仕方、売却時の要件、添付書類など、比較的複雑な要件となっていますので、売却を検討する前から、本制度を視野に入れ慎重に進めることが必要となります。

B.適用可否チェックリスト

対象となる被相続人の居住用家屋

• 1. 家屋が1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと
• 2. 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 3. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

特例を受けるための要件

• 1. 譲渡する相続人は、相続等により、被相続人の居住用家屋とその敷地を取得すること
• 2. 次のような3パターンでの売却であること
  • ①譲渡の時において一定の耐震基準を満たし、相続の時から譲渡の時まで貸付けや居住の用に供されたことがないこと
  • ②家屋を取り壊して敷地のみで売却し、相続の時から譲渡の時まで貸付や居住の用等に供されたことがないこと
  • ③譲渡の時点では、①と②の要件を満たさないが、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこと、或いは、建物を取り壊すこと
    ※ただし、2024年1月1日以後に行う譲渡に限る
• 3. 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 4. 売却代金が1億円以下であること（被相続人の居住用家屋として一体利用していた部分を分割売却している場合や、他の相続人が相続して売却している場合には、一定期間内に行われたものについて、それらを含めた全体で1億円の判定を行います。）
• 5. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売却したものではないこと
• 6. 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、収用等の場合の特別控除の特例等を受けていないこと

必要になる添付書類

• 1. 新耐震基準を満たすリフォームを行って売却した場合

  • 対象となる被相続人の居住用家屋であることが確認できる登記事項証明書等
  • 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
  • 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
    ※譲渡の日前2年以内に調査終了、評価されたものであること等の要件あり
  • 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

• 2. 家を解体して敷地のみを売却した場合

  • 対象となる被相続人の居住用家屋であることが確認できる登記事項証明書等
  • 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
  • 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

• 3. 譲渡後に一定の耐震基準を満たした場合、或いは、解体した場合

  ①耐震基準を満たした場合

  • 対象となる被相続人の居住用家屋であることが確認できる登記事項証明書等
  • 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
  • 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの期間内に、被相続人居住用家屋の工事が完了し、工事完了の日から確定申告書の提出の日までの期間に耐震基準に適合する旨の証明のための調査が終了したまたは評価されたものに限ります。）
  • 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

  ②解体した場合

  • 登記事項証明書その他の書類で、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの期間内に被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした旨を証する書類
  • 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
  • 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

なお、2023年度の税制改正により本制度は2027年12月31日まで延長されております。