マンション売却の確定申告はいつからいつまで？税金の支払い時期と遅れた場合のペナルティ

マンションを売却して利益が出たときは、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をする必要があります。

売却益が生じているにもかかわらず、期間内に確定申告をしない場合、加算税や延滞税が課されてしまいかねません。

この記事では、マンションの売却後に確定申告はいつからいつまでにすべきなのかを解説します。売却益の計算方法やマンションの売却時に生じる税金の種類と納税方法も解説していますので、ぜひご一読ください。

マンション売却の確定申告はいつからいつまで？

マンションを売却して売却益（譲渡所得）が発生したときや、譲渡所得に課せられる税金の負担を軽減する特例を適用するときは確定申告が必要です。

ここでは、確定申告とはそもそもどのような手続きなのかを、申告期間とあわせて解説します。

そもそも確定申告とは？

確定申告とは、1月1日～12月31日の1年間で生じた所得とそれに課される所得税を計算して税務署に申告・納税する手続きのことです。マンションを売却して発生した利益は「譲渡所得」として所得税の課税対象となるため、翌年に確定申告をする必要があります。

会社員や公務員などの給与所得者は、勤務先が給与や賞与から所得税を天引きし、年末調整で精算をして代わりに納税してくれるため、通常は確定申告をする必要がありません。しかし、マンションを売却して譲渡所得が生じたときは、給与所得者の方でも確定申告が必要となります。

確定申告をする際に必要となる書類の例は次の通りです。

確定申告の必要書類一覧

• 譲渡所得の内訳書
• 確定申告書（第一表・第二表）
• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 売却した不動産の登記事項証明書
• 不動産購入時の売買契約書（写し）
• 不動産売却時の売買契約書（写し）
• 取得費用を確認するための領収書（写し）
• 譲渡費用を確認するための領収書（写し）

出典： A4-1 申告手続き（譲渡所得関係 申告書添付書類）｜国税庁

確定申告はいつからいつまで

確定申告の期間は、原則としてマンションを売却した翌年の2月16日〜3月15日です。たとえば、2026年中にマンションを売却した場合、確定申告の期間は2027年2月16日（火）から2027年3月15日（月）までとなります。期間の最終日が土曜日、日曜日、祝日の場合は、その翌平日が期限です。

申告先は、原則として申告する人の住所などの納税地を管轄する税務署です。売却した不動産の所在地を管轄する税務署ではない点にご注意ください。

マンション売却で確定申告が必要なケース・不要なケース

不動産を売却しても、確定申告が不要な場合もあります。この章では、確定申告が必要なケースと不要なケースについて解説します。

確定申告が必要なケース

確定申告が必要なのは、不動産売却で利益（譲渡益）が発生したときと、税金に関する控除特例を利用するときです。

マンション売却時に利用できる主な控除特例は以下の通りです。

たとえば、自宅として使っていたマンションを売却したとき、3,000万円特別控除を適用する場合は、納税額が0円となる場合でも確定申告が必要です。

確定申告が不要なケース

不動産を売却したときの価格よりも、購入したときの価格が高く、そもそも売却益（譲渡所得）が発生していないのであれば確定申告をする必要はありません。

ただし、3,000万円の特別控除を適用した結果、課税の対象となる譲渡所得（課税譲渡所得金額）が0円になった場合は確定申告が必要です。

マンション売却が年をまたいだ場合はいつ確定申告する？

確定申告は、1月1日～12月31日までに生じた所得を翌年の2月16日～3月15日までに申告する手続きです。では年内に売買契約を締結し、年を明けて残代金決済・引き渡しをした場合はどうなるのでしょうか。

この場合は「不動産の引き渡し日＝譲渡した日」とするのが原則です。ただし「売買契約を締結した日＝譲渡した日」とすることもでき、申告する人にとって有利なほうを選べます。

引き渡し日を譲渡した日にすることで、長期譲渡所得になり、税率が低くなることがあります。どちらを選ぶかについては、慎重に考えたうえで決めましょう。
出典： No.3102 譲渡所得の申告期限｜国税庁

譲渡所得税額の計算方法

譲渡所得税額の計算方法を、3つのステップで紹介します。

譲渡所得額を計算する

まず、以下の計算式で「譲渡所得額」を計算します。

• 譲渡所得＝総収入金額−（取得費+譲渡費用）

総収入金額は、マンションの売却価格だけでなく、買主から受け取った固定資産税・都市計画税の精算金も含まれます。

譲渡費用となるのは、売却する際に不動産会社へ支払った仲介手数料や印紙税などです。

取得費は、マンションの購入金額に加えて、購入したときに納めた登録免許税や印紙税、不動産取得税などが該当します。

また、取得費を求める際はマンションの購入金額から「減価償却費相当額」を差し引きます。これは、経年劣化によって減少したと考えられる建物部分の価値を加味したうえで譲渡所得や税額を算出するためです。

課税譲渡所得額を計算する

次に、課税譲渡所得額を以下の計算式で計算します。

• 課税譲渡所得額＝譲渡所得額－特別控除

3,000万円の特別控除が適用されるときは、譲渡所得額から差し引きます。

課税譲渡所得額がゼロ（マイナス）になる場合は、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税額を計算する

最後に、譲渡所得税額を以下の計算式で計算します。

• 譲渡所得税額＝課税譲渡所得×税率

税率は、不動産の所有期間で異なります。売却した年の1月1日に所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下は短期譲渡所得になります。

税率はそれぞれ以下の通りです。該当する税率を乗じて、譲渡所得税を計算しましょう。

※2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％がかかります。

確定申告期限を過ぎてしまった場合のペナルティ

譲渡所得が発生しているにもかかわらず、期限内に確定申告をしなかった場合、本来の税額に加えて加算税や延滞税が課される可能性があります。

ここでは、期日までに申告をしなかったときのペナルティである無申告加算税・延滞税・重加算税について解説します。

無申告加算税

無申告加算税は、確定申告の期限までに申告書を提出しなかったときに、本来の税額へ上乗せされる税金です。納付すべき税額に以下の税率をかけて計算します。

税務署から税務調査の事前通知が届く前に自主的に申告すれば、無申告加算税の税率は5％で済みます。しかし、税務調査により申告漏れを指摘された後に期限後申告をすると税率は15〜30％に上昇します。

必要であるにもかかわらず確定申告をしていなかったことに気がついたときは、税務署からの通知や指摘を受ける前に申告手続きを済ませましょう。

・国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

延滞税

延滞税は、納付期限を過ぎてから所得税を納めたときに遅れた日数に応じて課される税金です。税率は以下の通りであり、納期限の翌日から2か月を超えると上昇します。

• 納期限の翌日から2か月以内の場合：「年7.3％」または「延滞税特例基準割合+1％」のいずれか低いほう
• 納期限の翌日から2か月を超えた場合：「年14.6％」または「延滞税特例基準割合+7.3％」のいずれか低いほう

延滞税特例基準割合は毎年見直されます。具体的には、前々年9月から前年8月までの1年間における、銀行が短期で貸し出す際の金利をもとに設定されます。

2026年1月1日から2026年12月31日までの延滞税率は、納期限の翌日から2か月以内は2.8％、納期限の翌日から2か月を超える場合が9.1％です。

延滞税は日割り計算のため、納付が遅れるほど税負担は増えていきます。確定申告や納税をしていないことが発覚したときは、できるだけ早く手続きを済ませましょう。

・国税庁「延滞税の割合」

重加算税

重加算税は、意図的に所得を少なく申告したときや、所得隠しや帳簿の改ざんなどの不正行為があった場合に課される税金です。

無申告加算税や過少申告加算税（税金を本来よりも少なく申告したときの附帯税）の代わりに課されるペナルティであり、税負担はより重くなります。

• 無申告かつ隠蔽・偽装があった場合：本来納める税額の40％
• 過少申告（申告はしたが所得を隠蔽・偽装した場合）：追加で納める税額の原則35％

重加算税が課されないようにするためにも、売却の事実そのものを隠したり、譲渡所得を意図的に少なく申告したりすることは絶対にやめましょう。

マンション売却の税金はいつ納めるの？

マンションの売却時に発生しうる税金には、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）の他にも、印紙税や登録免許税があります。

税金の種類によって納付方法や納付期限が異なりますので、ぜひ参考にしてください。

マンション売却時の税金支払いスケジュール

印紙税

印紙税は、売買契約書などの課税文書に対して課される税金です。売買契約を締結するときに契約書に税額分の収入印紙を貼り、消印をして納付します。

税額は契約書に記載される金額に応じて決まります。2026年5月現在の税額は以下の通りです。

不動産の譲渡に関する契約書は軽減税率の対象となるため、印紙税額が軽減されます。

登録免許税

登録免許税は、マンションを売却して法務局で登記手続きをするときに納める税金です。

売主が負担するのは、主に「抵当権抹消登記」にかかる登録免許税です。登記簿上の住所と現住所が異なっており「住所変更登記」をする場合も、登録免許税がかかります。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ったときに、金融機関が物件を競売にかけて貸付金を回収できるよう、不動産に設定される担保権のことを指します。マンションの売却にともない住宅ローンを完済したときは、売主自身で抵当権抹消登記をする必要があります。

抵当権抹消登記と住所変更登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。マンションの場合は土地と建物を別々の不動産として数えるため、1つの登記手続きにつき最低2,000円の登録免許税がかかります。

司法書士に登記手続きを依頼する場合は、別途1万〜2万円程度の報酬を支払うのが一般的です。

所得税・復興特別所得税

譲渡所得に課せられる所得税と復興特別所得税は、確定申告の期間中（例年2月16日～3月15日）に納付します。納税方法は以下の通りです。

• 振替納税：事前に届け出た預貯金口座から、指定日に自動で引き落とされる納付方法
• ダイレクト納付：e-Taxを利用し、事前登録した口座から引き落として納付する方法
• インターネットバンキング等：インターネットバンキングやATMを通じて納付する方法
• クレジットカード納付：専用サイトからクレジットカードを使って納付する方法
• スマホアプリ納付：専用サイト経由でスマホ決済アプリを使って納付する方法
• コンビニ納付（QRコード）：国税庁HPで作成したQRコードを使い、コンビニで現金納付する方法
• 現金納付：金融機関や税務署の窓口で、納付書とともに現金や小切手で納付する方法

振替納付を希望する場合は、納期限までに「預貯金口座振替依頼書」を提出する必要があります。

クレジットカード納付では、決済手数料が発生します。スマホアプリ納付とコンビニ納付は、納付税額が30万円以下の方が選択できます。

住民税

譲渡所得に対して課せられる住民税の納付方法は「特別徴収」と「自分で納付」の2種類があり、確定申告をする際に選びます。

特別徴収は、会社員や公務員などの給与所得者が選択できる納付方法です。この方法を選ぶと、勤務先が毎月の給与から天引きして住民税を納付してくれます。

「自分で納付」を選択すると納付方法は「普通徴収」となり、確定申告した年の6月ごろに自治体から送られてくる納付書をもとに年4回の分割または一括で住民税を納めます。

納付方法はコンビニや金融機関、納税課の窓口から納める方法があり、自治体によって多少異なります。詳しくは納付書を確認しましょう。

マンションの売却にかかる税額シミュレーション

マンションを売却すると、印紙税や登録免許税、譲渡所得税はそれぞれいくら発生するのでしょうか。

ここでは、5,000万円でマンションを売却したケースをもとに、各税金をシミュレーションします。前提条件は以下の通りです。

• 売却価格：5,000万円
• 取得費：3,700万円
• 譲渡費用：300万円
• 所有期間：8年
• 売却時点の住宅ローン残債：あり
• 登記されている不動産の数：土地（敷地）2つ、建物1つ

印紙税

マンションの売却価格は5,000万円であるため、売買契約書に記載される契約金額は1,000万円を超え5,000万円以下の区分となります。

そのため、印紙税の税額は本来は2万円ですが、軽減税率が適用されることで減額された1万円がかかります。

登録免許税

マンションの売却時点で住宅ローンが残っているため、ローンを完済したうえで抵当権抹消登記をする必要があります。先述の通り、抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。

登記されている不動産の数は土地（敷地）2つ、建物1つのため、今回のケースで支払う登録免許税は3,000円となります。

譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）

譲渡所得税を計算するときは、まず総収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を算出します。今回の前提条件をあてはめると譲渡所得は以下の通りとなります。

• 譲渡所得：総収入金額5,000万円−（取得費3,700万円+譲渡費用300万円）＝1,000万円

次に、譲渡所得から特別控除を差し引いて課税譲渡所得を求めます。

売却するマンションが居住用であり、3,000万円特別控除を適用できる場合、課税譲渡所得は0円となるため、譲渡所得税は発生しません。

特別控除を適用しない場合、課税譲渡所得は1,000万円となります。売却するマンションの所有期間は8年であり、1,000万円の長期譲渡所得が発生したとして20.315％の税率をもとに譲渡所得税を計算します。

計算結果は以下の通りです。

• 譲渡所得税：1,000万円×20.315％＝203万1,500円

よって、3,000万円特別控除を適用しない場合、203万1,500円の譲渡所得税が発生します。

マンション売却の確定申告に関するよくある質問

最後に、マンション売却時の確定申告についてよくある質問に回答します。

Q．マンション売却で損失が出たら確定申告はいつまでにするべき？

マンションの売却価格が取得費と譲渡費用の合計を下回り、譲渡損失が発生したのであれば確定申告は必須ではありません。

一方、以下の特例の要件を満たしている場合、売却した翌年の2月16日から3月15日※に確定申告をすることで損失分を給与所得などほかの所得と相殺できます。
※土日祝日によって前後します。

• 居住用財産の買換え等に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例：マイホームを売却し、新たに住宅ローンを組んで住み替える場合の特例
• 特定居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例：住宅ローンの残債を下回る価格でマンションを売却したときの特例

上記の特例を適用して、売却で生じた損失を給与所得などと相殺（損益通算）することで、所得税と住民税の負担が軽減されます。

特例を適用した後の所得税が、給与や賞与から天引き（源泉徴収）されていた所得税よりも少ないときは、差額を還付してもらえます。引き切れなかった損失分があるときは、売却の翌年以降3年間にわたり繰り越して各年の所得と相殺することが可能です。

損益通算及び繰越控除の特例を受けるためには、所定の要件を満たしたうえで、必要書類をそろえて期日までに確定申告をする必要があります。

Q．会社員でも自分で確定申告をする必要がある？

会社員であっても、マンション売却による譲渡所得が発生した場合や控除特例を受ける場合は、自身で確定申告をする必要があります。

譲渡所得は、給与所得や事業所得とは分けて課税される「分離課税」の対象であり、勤務先が実施する年末調整では申告と納税の手続きができないためです。

Q．申告期間（2/16〜3/15）より前に申告することはできる？

納め過ぎた所得税が戻ってくる「還付申告」をする場合、売却の翌年1月1日から申告書を提出できます。

たとえば、マンションの売却で譲渡損失が発生し、損益通算及び繰越控除の特例を適用して給与から天引きされていた所得税の一部を還付してもらう場合、2月15日以前でも申告手続きができます。

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