マンションオーナーになるにはどうすればいい？ メリット・デメリット・収入・業務・流れを解説

マンションオーナーになることに興味はあるものの、具体的にどうすればよいか、収入はどの程度見込めるかといった疑問や不安を抱えている方も多いでしょう。

不動産投資は資産形成の手段として魅力的ですが、適切な計画を立てずに始めると、予想外のリスクに直面することもあります。

この記事では、マンションオーナーのメリット・デメリットや収入の目安、オーナーになるまでの流れをわかりやすく解説します。不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

マンションオーナーとは？

マンションオーナーとは、マンションを所有し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る人を指します。具体的には、マンション全体を所有する「一棟マンションオーナー」と、マンションの一部屋を所有する「区分マンションオーナー」に大別されます。

1棟マンション投資

一棟マンション投資とは、マンション全体を購入し、各部屋を賃貸する投資方法です。

一棟マンション投資の主なメリットは、高い収益性と管理の自由度です。複数の部屋から家賃収入を得られるため、空室リスクを分散でき、収益が安定しやすくなります。さらに、物件全体の管理方針をオーナー自身で決定できるため、柔軟な運営が可能です。

一方、初期投資額が大きくなる点や、維持管理費用が高額になる可能性がある点がデメリットとして挙げられます。物件の規模が大きいため、管理業務が煩雑になることも考慮すべき点です。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションの一室を購入し、その部屋を賃貸する投資方法です。

比較的少ない資金で始められることから、投資初心者や副業として不動産投資を考える人に適しています。物件の流動性が高く、売却時にも買い手が見つかりやすい点もメリットです。

一方、空室が発生すると収入がゼロになるリスクや、共用部分の管理に関して他の所有者や管理組合の意向に左右される点がデメリットとして挙げられます。

マンションオーナーになるメリット・デメリット

マンションオーナーには、安定した収入源の確保など多くのメリットがある一方、リスクも存在します。ここでは、マンションオーナーの主なメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

メリット

マンションオーナーの主なメリットは以下の通りです。

• 実物資産である
• 少ない自己資金で始められる
• 相続税・贈与税の節税対策になる
• 生命保険の代わりや私的年金になる

マンションは株式のような金融商品とは異なり、実体のある資産です。そのため、経済情勢が悪化しても価値がゼロになる可能性は低く、インフレに強いという特徴があります。

また、金融機関から融資を受けることで、自己資金の数倍の価格の物件を購入できます。少ない自己資金で大きな資産を形成するのはレバレッジ効果と呼ばれ、不動産投資ならではのメリットです。

不動産は現金で相続するよりも相続税評価額を低く抑えることができるため、相続税対策としても有効です。加えて、団体信用生命保険を生命保険の代わりにすることや、老後に家賃収入を得て私的年金のようなメリットを享受することもできます。

デメリット

マンションオーナーには、以下のようなデメリットも存在します。

• 流動性が低い
• 空室リスクや災害リスクがある
• 維持費がかかる

マンションは株式とは異なり、現金化することが難しく流動性が低い資産といえます。売却したい時にすぐに買い手が見つからない可能性があります。

また、入居者がいない期間は家賃収入が得られない空室リスクや、地震や火災などの災害によって建物が損壊するリスクも考えられます。入居者のニーズに合った物件選びや、適切な保険に加入することで、これらのリスクを軽減しましょう。

さらに、マンションには固定資産税や都市計画税、修繕費、管理費などの維持費がかかるため、収支計画を綿密に立てておく必要があります。

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マンションオーナーは儲からない⁈収入はどれくらい？

国税庁の「令和4年分 申告所得税標本調査」によると、不動産所得者の平均所得金額は約543万円となっています。

所得階級別の分布を見ると、300万円超～400万円以下の層が全体の13.63%、次いで400万円超～500万円以下の層が10.40%を占めています。​これらのデータから、多くの不動産オーナーが年間300万円から500万円の所得を得ていることがわかります。

​しかし、この数値にはビルなどのオーナーも含まれているため、マンション経営者単独の平均収入を示すものではありません。

また、これらの数値は平均値であり、マンションオーナーが儲かるかどうかは、物件の立地や築年数、入居率など、さまざまな要因によって左右されます。

参考：国税庁｜令和4年分申告所得税標本調査

マンションオーナーの業務

マンションオーナーは、賃貸物件の管理や運営を行います。主な業務内容を以下にまとめました。

仕事内容	詳細
賃貸管理	・入居者の募集 ・内見の立ち合い ・賃貸契約・更新手続き ・退去の手続き・立ち合い ・家賃の回収・催促 ・入居者の問い合わせ対応 ・クレーム対応
清掃・設備点検	・共用部分の清掃 ・共用部分の設備の管理点検
建物管理	・修繕計画の策定 ・建物の構造や共用部分・室内の修理修繕

共用部分とは、エントランス・廊下・ゴミ置き場などです。そうした部分の清掃や電灯の交換のほか、エレベーターの管理点検、建物の修繕対応などもマンションオーナーの業務内容です。

業務は委託することも可能

マンションオーナーの業務は多岐にわたるため、全てを自分で行うのは大変です。そのため、多くのオーナーは管理会社に業務を委託しています。

物件の清掃やクレーム対応といった日常的な業務を管理会社に代行してもらうことで、オーナーは本業やプライベートの時間を確保しつつ、物件を運営することが可能となります。

管理会社に委託する際には、業者の選定が重要です。信頼できる管理会社を選ぶことで、長期的な物件価値の維持や入居者満足度の向上にもつながります。契約内容や手数料、提供されるサービスの範囲などを十分に確認しましょう。

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マンションオーナーになるまでの流れ

ここでは、​マンションオーナーになるための具体的な手順を説明します。以下の流れで進めていきましょう。

1. 不動産会社に相談
2. 物件情報の収集・内見
3. マンションの購入申込み
4. 売買契約の締結
5. ローンの申込み・契約
6. 決済・マンションの引渡し
7. 事業開始

1.不動産会社に相談

マンションオーナーになるには、不動産会社に相談することから始めます。不動産投資には専門的な知識が必要となるため、プロのサポートが不可欠です。

まず、マンション投資の目的やエリアなどの希望条件を伝えましょう。月々やボーナス時の返済額を考慮した資金計画を作成してもらえるため、購入可能な物件の価格帯を把握できます。相談は無料で行える場合があるため、気軽に問い合わせてみましょう。

2.物件情報の収集・内見

希望に合う物件情報を、不動産会社からメールや電話、郵送などで随時提供してもらいます。気になる物件があれば、問い合わせましょう。

資料だけでなく、実際にマンションの外観や周辺環境を確認することも大切です。内見をすることで、日当たりや風通し、設備の状況なども確認できます。内見の際は、不動産会社の担当者が同行するため、疑問点や不安な点はその場で質問しましょう。

3.マンションの購入申込み

購入したいマンションが決まったら「買い付け証明書」や「不動産購入申込書」と呼ばれる書類に必要事項を記入し、購入申込みをします。書類には、購入希望価格や支払い方法、引き渡し希望時期などを記載します。

また、投資用ローンを利用する場合は、事前審査の申込みが必要となることがあります。事前審査とは、希望金額の借入が可能かどうかなどを事前に確認するための審査です。

4.売買契約の締結

マンションの購入申込みが売主に承諾されたら、売買契約を締結します。購入の申込みから契約条件の調整、売買契約まで、基本的には不動産会社の説明にしたがって進めていきましょう。

売買契約は、不動産会社の担当者が立ち会いのもと、重要事項説明を受けた後に行います。契約書をよく確認して不明点は不動産会社に質問し、納得したうえで契約を進めることが大切です。​また、手付金の支払いもこの段階で行います。

5.ローンの申込み・契約

投資用ローンを利用する場合、売買契約を締結後にローンの申込みと契約を行います。ローンの申込みには一般的に本人確認書類や収入証明書、売買契約書などが必要です。必要書類は金融機関によって異なる場合があるので、不動産会社や金融機関に確認しましょう。

また、火災保険への加入も必要です。保険会社や不動産会社から火災保険の見積もりを取り、申込み手続きを行います。

6.決済・マンションの引渡し

融資実行の準備が整ったら、決済とマンションの引き渡しです。物件の最終確認を行い、売買代金の残代金を決済し、所有権移転登記の申請を行います。固定資産税や都市計画税、賃料、敷金などの精算もします。

これらの手続きが完了すると、マンションの鍵が引き渡されます。賃貸管理を委託する場合は、管理会社との引き継ぎや新規契約もこのときに行います。

7.事業開始

マンションの引き渡しを受けたら、事業開始です。投資用不動産の賃料収入を得る場合は、税務署へ届出・申告が必要になります。

物件の引き渡し日から1カ月以内に「個人事業の開廃業等届出書」を税務署に提出しましょう。個人事業主として不動産賃貸業を開始したことを届け出る書類です。

青色申告をする場合は、適用を受ける年の3月15日まで（1月16日以降に開業した場合は開業から2カ月以内）に、「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

また、翌年には確定申告が必要です。確定申告では、1年間の不動産所得を申告し、所得税を納めます。

まとめ

マンションオーナーになるには、物件選びから始まり、契約・ローンの手続き、物件の引き渡しを経て、賃貸経営を開始するという流れで進めていきます。

マンション経営には、安定収入の確保や節税効果などのメリットがある一方、空室リスクや管理の手間といったデメリットも存在します。メリット・デメリットを踏まえ、ご自身の状況に合わせて最適な物件を選ぶことが大切です。

まずは、信頼できる不動産会社に相談することから始めてみましょう。

はじめてのマンション投資に、納得できるスタートを。

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