家賃滞納リスクにどう備える？不動産投資における債権回収と予防策

家賃の入金を確認できず、入居者とも連絡がつかない……家賃滞納が起こると、不安や憤りを感じてしまうのは当然のことです。

まずは落ち着いて家賃保証会社の契約書（または利用手引き）を確認してみてください。滞納が起きた際、家賃保証会社は家賃相当額を支払ってくれます。

ただし、家賃保証会社に対して行う「事故報告（代位弁済請求）」には厳格な期限があります。わずか数日の遅れで保証が一切受けられなくなるケースは多いものです。

この記事では、保証会社を利用する場合の正しい申請フローから、万が一保証が使えない場合の法的な回収手順まで、ダメージを最小限に抑えるための対策を解説します。

家賃滞納はなぜ発生するのか

結論からお伝えすると、家賃滞納は「どんなに入居審査を厳しくしても、一定の確率で発生してしまうもの」と捉える必要があります。

日本賃貸住宅管理協会（日管協）が公表している「日管協短観」のデータを見ても、月末時点での1ヶ月滞納率は全国的に数％程度、2ヶ月以上の滞納も常に一定数発生しているのが実情です。

「自分は大丈夫」と思っていても、一度滞納トラブルがこじれて退去に至った場合、次の入居者が決まるまでの「平均空室期間は約4.5ヶ月」というデータもあり、大家さんにとっては大きな機会損失となります。まずは、なぜ滞納が起きてしまうのか、その主な原因を把握しておきましょう。

入居審査の甘さ

家賃滞納が発生する原因の一つとして、入居時の審査で入居者の支払い能力や属性を完全に見抜けていない点が挙げられます。

これは、仲介会社が入居を急ぐあまり、本来必要な収入証明書のチェックが甘かったり、過去の滞納歴（信用情報）を確認しなかったり、独自の審査基準を用いたりすることなどが理由です。

例えば、信用販売系の家賃保証会社を通さずに、勤務先や勤続年数に不安がある申込者と契約してしまうと、リスクが大きくなります。入居率を優先するあまり審査基準を下げすぎることは、将来的な滞納リスクを抱え込むことにつながると言えるでしょう。

経済情勢や突発的なトラブル

入居者本人に家賃を払う意思はあっても、予期せぬ経済的困窮によって家賃が払えなくなるケースは多いものです。現代の社会情勢では、企業の倒産やリストラ、あるいは病気や怪我による休職など、誰にでも収入が途絶えるリスクがあります。

実際に、それまで何年も真面目に支払っていた入居者が、突然の失職をきっかけに連絡が取れなくなるといった事例は後を絶ちません。

このような「突発的な属性悪化」は入居審査では予測できないため、賃貸経営をするオーナーとして保証会社への加入は必須です。

入金・支払い忘れ

実は家賃滞納のきっかけとして最も多いのが、単純な「うっかり忘れ」や「残高不足」です。特に、家賃の支払方法が「銀行振込」の場合は、毎月の振込作業を入居者に委ねることになります。

入居者が忙しい・体調不良で対応できないなどの理由によって、入金漏れが発生したというケースは多いものです。また、支払方法が口座引き落としであっても、クレジットカードの引落日などの関係で口座残高が不足していれば引き落としエラーとなり、結果として滞納扱いになります。

たった一度のうっかりミスでも、連絡が遅れて滞納が数ヶ月分溜まってしまえば、入居者にとっては支払いのハードルが一気に上がるものです。結果的に長期滞納へつながることも珍しくありません。

家賃保証会社（賃貸保証会社）の役割

家賃滞納が発生した際、オーナーに代わって家賃を立て替えたり、入居者への督促業務を行ったりするのが「家賃保証会社」です。

現代の賃貸経営において、保証会社はオーナーの心強い味方になりますが、「契約さえしていれば何もしなくてよい」というわけではありません。いざという時に慌てないよう、その仕組みや実際の役割について見ていきましょう。

保証の仕組み

保証会社の仕組みとは「入居者が滞納した家賃を一時的に立て替え払い（代位弁済）し、その後、保証会社が入居者から回収を行う」というものです。

オーナーにとって保証会社を入れる最大のメリットは、たとえ入居者の家賃支払いが遅れても、決まった日に家賃収入を確保できる点にあります。

また、精神的な負担が大きい入居者への督促業務も、保証会社がプロとして代行してくれるため、賃貸経営の安定化には欠かせない存在です。

ただし、重要な注意点があります。多くの保証会社において、立て替え払いは「自動的」には行われないという点です。

大半のケースでは、滞納が発生した際、期間内にオーナー（または管理会社）から保証会社へ「事故報告（代位弁済請求）」を行わなければ、保証が適用されません。毎月の入金確認と速やかな報告手続きの重要性を認識しておきましょう。

保証内容

保証会社がカバーしてくれるのは毎月の家賃だけではありません。一般的なプランでは、共益費や駐車場代、さらには万が一の際の「法的費用」まで含まれています。

法的費用とは、例えば以下のようなものです。

• 毎月の家賃・共益費・駐車場代
• 更新料
• 退去時の原状回復費用
• 明け渡し訴訟費用・弁護士費用

ただし、契約プランによっては「訴訟費用は対象外」であったり、「保証限度額は賃料の24ヶ月分まで」といった制限が設けられていたりすることもあります。ご自身の契約ではどこまでカバーされているのか、あらかじめ把握しておくことが重要です。

連帯保証人との違い

「連帯保証人」と「家賃保証会社」の大きな違いは、「回収の確実性」と「督促の手間」にあります。

入居者の親族などを連帯保証人にするケースは多いものです。しかし、個人の連帯保証人は、支払い能力が不十分であったり、連絡が取れなくなったりするリスクをはらんでいます。

また、家賃の支払いが遅れた際に、オーナーが連帯保証人に電話をかけ、支払いを求めなければならないというのは、大変な精神的ストレスを伴うものです。

一方で、家賃保証会社（機関保証）はビジネスとして保証を行うため、倒産等がなければ、支払い能力は極めて安定しています。また、家賃滞納時の交渉もプロが行うため、オーナーが矢面に立つ必要がありません。

家賃滞納が発生したときの対応策

入居者からの入金がないことに気づいたとき、焦りや怒りを感じるのは当然のことです。しかし、初動対応を誤ると、オーナーが法的な責任を問われたりするリスクもあります。大切なのは「事務的なフロー」に従って淡々と進めることです。段階ごとの適切な対応策を解説します。

保証会社による立替

もし家賃保証会社に加入している場合、最優先で行うべきなのは保証会社への「事故報告（代位弁済請求）」です。「滞納発生から〇〇日以内に報告しなければ、その月の保証は行わない（免責）」というルール（免責期間）を、多くの保証会社が設けているからです。

報告期限は10日〜30日以内に設定されているケースが多いものです。この期限を1日でも過ぎると、本来もらえるはずだった家賃が受け取れなくなってしまいます。

「数日待てば払ってくれるだろう」という入居者への温情が、結果としてオーナーの金銭的損失に直結することもあります。入金確認が取れない時点ですぐに契約書を確認し、FAXやWeb等で速やかに報告手続きを行いましょう。

電話・メールでの督促

保証会社を利用していない、あるいは保証会社への報告期限を過ぎてしまった場合は、オーナー自身で督促を行う必要があります。まずは電話やメール、SMSなど、相手が気づきやすい手段で入居者へ連絡を入れましょう。

滞納の初期段階では、単なる「うっかり忘れ」や「引落し口座の残高不足」である可能性も高いからです。この段階で威圧的な態度を取ると、かえって入居者が萎縮し、連絡を無視するようになる恐れがあります。

最初は「家賃の引き落としが確認できなかったようなので、一度通帳をご確認いただけますか？」などの、事務的かつ柔らかいトーンで伝えるのが効果的です。また、言った言わないのトラブルを防ぐため、通話の履歴やメールの内容は必ず記録として残しておきましょう。

内容証明郵便による督促

電話や手紙での催促に応じない、あるいは連絡がつかない状態が続く場合は、「内容証明郵便」を送付するフェーズに入ります。

内容証明郵便とは、「誰が、いつ、誰に、どのような内容の手紙を出したか」を郵便局が公的に証明してくれるものです。内容証明郵便そのものに法的な強制力はありませんが、入居者に対して「オーナーは本気だ（法的措置も辞さない）」という強い心理的プレッシャーを与える効果があります。

また、最終的に裁判へ発展した場合は、この郵便が「正当な手続きで督促を行った」という重要な証拠となります。文面には「〇月〇日までに支払わなければ、賃貸借契約を解除する」といった警告を盛り込むのが一般的です。

賃貸借契約の解除通知

督促を続けても支払いがなく、滞納が長期化した場合は、「賃貸借契約の解除」を通告することになります。なお、日本の法律（借地借家法）では入居者の権利が強く守られている点に要注意です。

しかし、過去の判例では「およそ3ヶ月分」の家賃滞納があれば、オーナーと入居者の間の「信頼関係が破壊された」とみなされ、契約解除が認められる傾向にあります。この解除通知は、先述の内容証明郵便とセットで行うのが通例です。

「期限内に全額支払わなければ、本通知をもって契約を解除する」という停止条件付解除の意思表示を行うことで、明け渡しのステップへ移行する準備を整えます。

明け渡し訴訟

契約を解除しても入居者が居座り続ける場合は、裁判所へ「建物明渡請求訴訟」を提起する必要があります。

注意すべきポイントは、「勝手に鍵を交換する」「荷物を外に出す」といった自力救済は、法律で固く禁じられていることです。無断で鍵を交換したりすると、逆に住居侵入罪や損害賠償を請求されるリスクがあります。
なお、訴訟となると弁護士費用や手間がかかりますが、これ以上被害額（滞納額）を増やさないための「損切り」として、法的な手続きで退去を確定させる判断が必要です。判決が出れば、国のお墨付きを得て強制的に退去させる権限を得られます。

強制執行申立て

裁判で「明け渡し」を命じる判決が出ても、なお入居者が退去しない場合の最終手段が「強制執行」です。

これは、裁判所の執行官が現場へ赴き、鍵を開錠して室内の荷物を運び出し、物理的に部屋を空っぽにする手続きです。搬出された荷物の保管・処分費用や、作業員の人件費などは原則として申立人（オーナー）が一時負担する必要があり、コストは決して安くありません。

しかし、強制執行を経ることで、ようやく物件がオーナーの手に戻り、新しい入居者を募集できるようになります。

滞納発生から解決までのロードマップ

ここまで解説してきた家賃滞納発生から契約解除通知までの手順を図にすると、以下のようになります。

・「強制退去」に関する記事はこちら
家賃滞納する入居者は強制退去させられる？ 発生した場合の適切な対処法とは

自分で回収？弁護士に依頼？費用対効果の分岐点

保証会社による立て替えが利用できず、ご自身での督促も効果がない場合、次に検討するのが「弁護士などのプロへの依頼」です。

しかし、専門家に業務を依頼すれば当然費用がかかります。「回収したい金額より、依頼費用の方が高くなってしまった」という事態は避けたいところです。ここでは、感情的な納得感よりも、経済的なメリット（費用対効果）を最優先に考えた判断基準について解説します。

「滞納金の回収」と「明渡し」どちらを優先するか

多くのケースにおいて「滞納された家賃を取り戻すこと（過去の清算）」よりも「早期に部屋を明け渡してもらうこと（未来の損失回避）」を優先した方が、経済的な傷は浅く済みます。

なぜなら、回収にこだわって時間をかければかけるほど、その間の家賃が入らないという「損失」は増え続けるからです。

例えば、家賃6万円の物件で30万円（5ヶ月分）の滞納がある場合を考えてみましょう。「全額回収してから出ていってもらおう」と交渉を半年長引かせれば、さらに36万円の家賃が発生し、未回収額は合計66万円に膨れ上がります。

一方で、滞納分の一部を諦めてでも、交渉開始から2ヶ月で退去してもらえれば、すぐに次の入居者を募集できます。募集期間が長引かない限り、回収を優先する場合と比較して、同じ期間での収支はプラスになるケースが大半です。

経営的な視点では、早めの「損切り」をして物件を正常な状態に戻すことが、結果として一番の利益確保につながることが多いものです。

弁護士費用の相場とシミュレーション

弁護士に依頼する場合、費用倒れ（赤字）にならないかどうかのシビアな計算が必要です。一般的に、弁護士費用は「着手金」と「成功報酬」、そして裁判にかかる「実費」で構成されます。

あくまで目安ですが、相場観は以下のようになります。

滞納家賃の請求（交渉のみ）

• 着手金：数万円〜10万円程度
• 報酬金：回収額の10〜20％程度

建物明渡請求訴訟（裁判〜強制執行）

• 着手金：20万円〜40万円程度
• 報酬金：20万円〜40万円程度

強制執行予納金など実費

• 数万円〜数十万円（荷物の量による）

滞納額が10〜20万円程度だと、手元に残るお金はほとんどないか、マイナスになる可能性があります。また、トータルで50万円〜100万円近くかかるケースも珍しくありません。

結論として、「数万円の滞納額を取り返す」ため弁護士を雇うことは、合理的ではありません。弁護士への依頼は、お金を取り戻すためというより「居座り続ける入居者を法的に退去させ、物件を取り戻すための投資」と割り切って考える必要があるでしょう。

債権回収会社（サービサー）と弁護士の違い

インターネットで検索すると「債権回収会社（サービサー）」という選択肢も出てきます。しかし、家賃滞納トラブルにおいては、最初から「弁護士」に相談するのがおすすめです。

サービサーは「お金の回収」のプロですが、法律（弁護士法やサービサー法）によって業務範囲が制限されています。

家賃債権の回収については特定の条件下でしか扱えなかったり、回収業務はできても「建物の明け渡し訴訟」や「強制執行」の代理人にはなれなかったりします。

家賃トラブル解決のゴールは滞納家賃の回収と「退去（明け渡し）」です。サービサーに依頼して家賃回収を試みたものの、結局退去してもらえず、改めて弁護士に依頼し直すとなると、費用も時間も二重にかかってしまいます。

「入居者はすでに退去済みだが、滞納家賃を回収できていない」という場合はサービサーの利用も有効です。一方で、まだ入居者が入っているならば、明け渡しまでワンストップで対応できる弁護士（または認定司法書士※140万円以下の場合）へ相談するのが最短ルートと言えます。

家賃滞納を未然に防ぐための対策

ここまで、滞納が発生してしまった後の対処法（治療）についてお伝えしてきましたが、最も理想的なのは、そもそもトラブルが起こらないことです。入居者との契約段階でできる、具体的なリスクヘッジについて解説します。

入居審査の厳格化

家賃滞納リスクを減らすための有効策は、やはり「入居審査の精度を高めること」です。

日本の法律（借地借家法）は入居者を強く保護するため、入居者と契約を結んで鍵を渡すと、オーナー側から契約を解除するのは非常に困難になるからです。

入居審査の精度を高める具体策として、自社審査や管理会社の審査だけでなく、「信用販売系の家賃保証会社」の審査を通すことをおすすめします。

信用販売系（クレジットカード系）の会社は、個人の信用情報（CICやJICCなど）を参照できるため、過去にカードの滞納歴や借金トラブルがある申込者を見抜けます。目先の空室解消よりも、長期的な安定経営を優先した審査基準を持つことが大切です。

契約条項でリスクを軽減

2つ目の対策として、一般的な賃貸借契約書ではカバーしきれない部分を、「特約」や「公正証書」によって補強するのも有効です。

また、契約書を「公正証書（強制執行認諾文言付き）」にしておくことで、裁判を経ずに給料の差し押さえなどが可能になるケースもあります。どこまで厳格にするかは物件の特性にもよりますが、不動産会社や専門家と相談して決めておくと良いでしょう。

また、保証会社を利用しつつ、「連帯保証人」も立ててもらうと有効な対策になります。金銭的な回収は保証会社が行いますが、いざという時に連絡が取れる親族がいることは、入居者への強力な心理的ブレーキになるでしょう。

未納対策

悪意のない「うっかり滞納」を防ぐためには、入居者の意志や行動に依存しない支払いシステムを導入するのが最も有効です。

毎月銀行に行って振り込むという作業は、入居者にとって手間であり、忙しい時期にはどうしても忘れがちになります。

2025年時点では「口座振替（自動引落し）」や「クレジットカード払い」を原則とするケースも増えているのが実態です。また、多くの家賃保証会社が収納代行サービス（家賃の引き落とし代行）を提供しています。

家賃回収を自動化すれば、残高不足以外での未納はほぼ100％防げる上に、オーナー自身が入金消し込み（通帳の確認作業）をする手間も省けます。

まとめ

家賃滞納への対応において最も重要なのは、感情を排した迅速な事務手続きと、経済合理性に基づいた判断です。

保証会社を利用している場合は、わずか数日の報告遅れが免責につながるため、契約内容の再確認が起点となります。一方で、保証会社を利用できない、あるいは滞納が長期化しているケースでは、自力での回収にこだわりすぎず、「損切り」の視点を持つことが、最終的な損失を抑える鍵となります。

「滞納分の回収」と「早期の明け渡し」のどちらを優先すべきか、ご自身の状況と照らし合わせながら、必要に応じて弁護士等の専門家の助言を求めることも検討してください。

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ワンポイントアドバイス

家賃滞納が起こると、オーナーには大きなプレッシャーがかかるものです。また、入居者の誠意を信じたい気持ちもあるかもしれません。しかし、入居者との直接的な話し合いにはどうしても限界があります。

実際には、弁護士名義の通知一つで驚くほど事態が好転するケースも少なくありません。一人で抱え込まず、早めにプロを頼ってみてください。オーナーにとって、法的手段に出ることは「冷たい対応」ではありません。

この記事のポイント

Q.なぜ家賃の滞納が発生するのでしょうか？

A. 家賃滞納は「どんなに入居審査を厳しくしても、一定の確率で発生してしまうもの」と捉える必要があります。詳しくは「家賃滞納はなぜ発生するのか」をご覧ください。

 Q. 家賃保証会社とはどのような役割の会社ですか？

A. 家賃滞納が発生した際、オーナーに代わって家賃を立て替えたり、入居者への督促業務を行ったりするのが「家賃保証会社」です。詳しくは「家賃保証会社（賃貸保証会社）の役割」をご覧ください

 Q. 家賃の滞納が発生した場合、どのような対応をすれば良いでしょうか？

A. 大切なのは「事務的なフロー」に従って淡々と進めることです。段階ごとの適切な対応策を解説します。詳しくは「家賃滞納が発生したときの対応策」をご覧ください。