サラリーマンでも始められる？副業としての不動産投資ガイド

将来の安定のために給与以外の収入源を確保したいと考え、その有力な選択肢として不動産投資に魅力を感じている方も多いでしょう。しかし、「もし不動産投資が副業と見なされて、今の安定した職を失ってしまったら…」という不安から、最初の一歩を踏み出せずにいませんか。

結論からお伝えすると、正しい知識を身につけ、適切な手順を踏めば、会社の就業規則に違反することなく、安全に不動産投資を始めることは十分に可能です。

この記事では、多くの人が抱える就業規則に関する不安から、会社に知られず不動産投資を進める具体的な方法まで解説します。

サラリーマンの不動産投資は副業とみなされる？

サラリーマンが不動産投資を始める上で、多くの人が不安に感じるのは「そもそも会社の副業規定に違反しないのか？」ということです。まず、不動産投資が副業にあたるのかどうか、法律や就業規則の観点から解説します。

一定規模までは「資産運用」とみなされるのが一般的

結論からお伝えすると、一定の投資規模を超えない限り、不動産投資は「副業」ではなく「資産運用」と解釈されるのが一般的です。

多くの企業が就業規則で禁止している副業とは、雇用契約に基づく労働や、個人のスキル提供による報酬を得る活動を指しています。一方で不動産投資は、株式や投資信託などと同様に、自己の資産を運用して収益（家賃収入）を得る活動であり、資産形成の一環と見なされることがほとんどです。

例えば、株式投資で配当金を得ても、会社から副業だと言われることはないでしょう。不動産投資も株式投資と同様に扱われます。

ただし、運用する物件数が戸建て5棟以上、または区分所有マンション・アパート10室以上に達すると「事業的規模」と判断されるケースがあります。個人の資産運用ではなく「不動産経営事業」であるとみなされて、副業規定に抵触する可能性が高まるため、注意が必要です。

・「不動産投資　副業」に関する記事はこちら
不動産投資は副業にならない？ 副業禁止でも不動産投資はできるのか

副業も法律的には問題ない

そもそも、会社員が副業を行うこと自体は、法律上は全く問題ありません。日本国憲法では「職業選択の自由」が保障されており、企業が従業員の勤務時間外における私的な活動を不当に制限することは、原則として認められていません。

どの職業に就き、どのように収入を得るかは、法律上は個人の自由とされています。過去の裁判例でも、従業員が副業を行ったことを理由とする解雇処分が、権利の濫用として無効と判断されたケースは少なくありません。ただし、これはあくまで「法律上は」という話です。

会社との円満な関係を保ちながら資産形成を進めるためには、就業規則の理解が不可欠です。

就業規則による制限

法律上は認められている一方で、ほとんどの企業では「就業規則」によって副業が一定の範囲に制限されているのが実情です。

副業によって本業のパフォーマンスが落ちたり（職務専念義務違反）、会社の機密情報漏洩や、企業の社会的信用失墜のリスクを防ぐためです。

会社には健全な企業活動と秩序を維持する権利があるため、合理的な範囲での制限は有効とみなされています。例えば、就業規則に「会社の許可なく他の職業に従事してはならない」といった条文が定められているケースは非常に多く見られます。

法律上問題ないとはいえ、こうしたルールが存在するのであれば、無視して進めるのは賢明ではありません。無用なトラブルを避けるためにも、まずは自社のルールを正しく理解することが非常に重要です。

自社の就業規則を確認する方法

不動産投資は「資産運用」と見なされる可能性が高いとはいえ、無用なトラブルを避けるためには、「自社の就業規則を正しく理解すること」が必要です。就業規則の中でも、特にチェックすべきポイントなどについて解説します。

確認すべきポイントは？チェックすべき3つのキーワード

就業規則を確認する際は、特に「副業・兼業」「許可・届出」「職務専念義務」という3つのキーワードに関連する条文を確認することが重要です。

これらのキーワードが含まれる項目には、会社が従業員の社外活動をどのように位置づけ、どのようなルールを設けているかが明記されています。

具体的には、以下のポイントを確認してみてください。

「副業・兼業」に関する条文

「原則禁止」なのか、「許可制」なのか、「届出制」なのか、会社のスタンスが明確になります。「会社の許可なく他の職業に従事してはならない」といった一文があるかどうかが最初のチェックポイントです。

「許可・届出」に関する条文

もし副業が許可制や届出制の場合、どのような手続きが必要になるのかが明記されています。申請書のフォーマットや提出先なども確認しましょう。

「職務専念義務」に関する条文

直接的な副業禁止規定がなくても、「従業員は勤務時間中、職務に専念しなければならない」といった規定は、ほとんどの会社に存在します。本業をおろそかにすると、この義務に違反していると指摘される可能性があるため、注意が必要です。

人事部に相談する際の注意点と安全な確認手順

就業規則のことで不明点があった場合、いきなり人事部や上司に相談するのは最後の手段と捉え、まずは可能な限り自分自身で調べてみましょう。

法律上問題ないとはいえ、副業や投資に関する考え方・価値観は様々です。人によっては「副業を画策している」という印象を先に与えてしまい、不必要な警戒を招く可能性があります。

あなたにそのつもりがなくても、相手の受け取り方次第では、今後のキャリアに影響がないとは言い切れません。そこで、以下の安全な手順で確認を進めることをおすすめします。

手順1：社内イントラネットや共有フォルダを探す

現代の企業では、就業規則は電子化され、社員がいつでも閲覧できるようになっているケースがほとんどです。まずは社内イントラネットや共有フォルダを確認しましょう。

手順2：入社時の書類を確認する。

意外と見落としがちですが、入社時に受け取った雇用契約書などの書類一式の中に、就業規則の写しが含まれていることもあります。

手順3（最終手段）：質問の仕方を工夫して相談する。

どうしても就業規則が見つからない、あるいは条文の解釈に迷う場合は、相談が必要となります。相談する際には、「副業がしたいのですが」と誤解を与えるような聞き方は避けましょう。

「将来に向けた資産運用の一環として、株式投資や小規模な不動産投資を検討しております。念のため、服務規程上、何か留意すべき点があればご教示いただけますでしょうか？」などのように、あくまで「真面目な資産形成」というスタンスで質問することで、相手に与える印象は大きく変わります。

会社に不動産投資がバレる3つの原因

会社に黙って不動産投資を始めたとしても、次のようなことがきっかけで会社に発覚する可能性があります。不動産投資は就業規則に抵触しない範囲で行い、可能であれば会社の理解を得ながら進めるのが望ましいでしょう。

最大の原因は「住民税の通知」

不動産投資が会社に発覚する最大の原因は、給与から天引きされる「住民税」の金額変動です。

通常、会社員の住民税は「特別徴収」とされ、会社が給与から天引きして納付しています。不動産所得を得て全体の所得が増えると、当然ながら住民税の総額も増加します。その結果、会社の経理担当者が「給与所得の割に住民税額が高い」と不審に思い、所得増が発覚する可能性があるのです。

住民税は自分で納めることも可能

確定申告の際に「普通徴収」を選択すれば、不動産所得にかかる分の住民税の納付書は納税者本人に直接送付されます。

手続きは非常に簡単で、毎年行う確定申告の際に、確定申告書の第二表「住民税に関する事項」欄の「自分で納付」にチェックを入れるだけです。こうすれば、会社を経由せず自分で税金を納められます。

同僚から発覚

どれだけ完璧な手続きで住民税の対策をしても、同僚への「うっかり」とした発言から情報が漏洩するケースもあります。不動産投資が順調な時ほど、つい誰かに話したくなるものですが、その一言が噂となって広がり、上司や人事部の耳に入るリスクは常に存在します。

本業に影響が出てしまって発覚

最後に「本業のパフォーマンスを絶対に落とさない」という徹底した自己管理が不可欠となります。不動産投資によって仕事の質が落ちたり、勤務態度に変化が見られたりすれば、「本業がおろそかになっている」と見なされて、就業規則の「職務専念義務」違反を指摘される格好の口実を与えてしまう可能性があります。

会社の就業規則に抵触しない範囲の投資であっても、以下の点は意識しましょう。

勤務時間中の連絡は厳禁

管理会社などとの連絡は、昼休みや就業時間外に行うことを徹底します。

会社の備品は絶対に使わない

会社のPCで物件情報を検索したり、会社の電話を使ったりする行為は、公私混同であり問題視されるため、注意が必要です。

仕事のパフォーマンスを維持する

寝不足などには注意しましょう。不動産投資は、あくまで本業に100%の力を注いだ上で、余力で行うものです。

会社員が不動産投資する際の注意点

会社員の経済的な安定性は、不動産投資を進める上で大きな強みとなります。しかし、その一方で、会社員だからこそ知っておくべきポイントが主に3つあります。

「不労所得」ではない

一つ目のポイントは、不動産投資は決して何もしなくても収入が入る「不労所得」ではなく、知識と労力を要する「事業経営」であるということです。

安定した家賃収入を得るまでには、膨大な情報収集と分析に基づく物件選定、金融機関との融資交渉、信頼できる管理会社との連携、入居者対応や税務処理といった、多岐にわたる経営判断と実務作業が必要です。これらを完全に人任せにして成功することはあり得ません。

例えば、最初の物件を探すだけでも、エリアの賃貸需要を調査し、複数の物件を比較検討し、現地に何度も足を運ぶ必要があります。

不動産投資は「楽して儲かる」というものではなく、本業と両立させるための計画的な時間管理と、自らが「事業主である」という当事者意識を持つことが成功の絶対条件です。

住宅ローンが組みにくくなる可能性がある

不動産投資のためにローンを組むと、その借入額が信用情報に記録され、将来的にマイホーム購入などのための「住宅ローン」を組みにくくなる可能性があります。

金融機関は、個人の年収などから融資できる上限額（総与信枠）を算出しています。不動産投資ローンも「個人の借入」であるという点では、住宅ローンと同様に扱われます。

不動産投資ローンを利用した後に住宅ローンを申し込むと、残された与信枠が借入希望額に満たないという事態も起こり得るため、注意が必要です。

近い将来にマイホームの購入を計画している方は、不動産投資を始める前にご自身のライフプランを明確にし、金融機関に相談するなどの対応が必要です。

・「住宅ローン　不動産投資ローン」に関する記事はこちら
住宅ローンと不動産投資ローンの違いとは？仕組み・金利・審査の違いを徹底比較

事業拡大と法人化

不動産投資が軌道に乗り、所有物件が増えてきた段階では、さらなる節税やリスク分散の観点から「法人化」の検討が有効な戦略です。

個人の所得税は所得が増えるほど税率も上がる「累進課税」です。その一方で、法人税は利益に対しておおむね一定の税率で課されます。

不動産所得が一定額（一般的に800万〜900万円が目安）を超えてくると、個人として高い所得税を納めるよりも、法人を設立して法人税を納める方が、手元に残るキャッシュが多くなる可能性が高まります。

法人化すると、自分自身への役員報酬という形で給与所得控除が適用できたり、経費として認められる範囲が広がったりといった、税務上のメリットもあります。

また、個人資産と事業資産を明確に分離できることも大きなメリットです。資産を分けて管理することで、万が一不動産経営で多額の負債を抱えても、個人の資産を守れます。

ただし、事業規模の拡大や法人化によって就業規則に抵触する可能性があるため注意が必要です。不動産投資を始める段階で、就業規則をよく確認しておくようにしましょう。

・「法人化」に関する記事はこちら
不動産投資で法人化するメリット・デメリット！ 適切なタイミングは？

資産価値が下がりにくい収益物件の見極め方

不動産投資で成功するための最大のポイントは、「良い物件」を選べるかどうかです。長期的に安定した収益を生み出し、資産としての価値を維持しやすい物件を見極めるための、3つの基本的なポイントを簡潔に解説します。

立地

物件選びにおいて最も重要な要素は、何と言っても「立地」です。建物は劣化しますが土地は劣化しません。そして、土地の価値は場所によって決まります。

不動産の賃貸経営は、入居者がいて初めて成り立ちます。人々が「ここに住みたい」と思う魅力的な立地であれば、将来にわたって安定した賃貸需要が見込めるため、空室リスクを大幅に低減可能です。

具体的には、「最寄り駅からの距離（徒歩10分圏内が目安）」「都心へのアクセス」「周辺の生活利便性（スーパー、コンビニ、病院など）」「将来の都市開発計画の有無」といった点を総合的に評価することが重要です。

・「立地」に関する記事はこちら
地方の不動産投資は儲かる？ 都市部と比較と成功するポイント

土地の形状・接道・用途地域などの条件

土地の価値を左右するポイントとして、場所（立地）以外にも、形状や法的な条件などが挙げられます。

土地の形状が不整形であったり、接している道路が狭かったりすると、資産としての評価が低くなるだけでなく、将来的に建て替える際に大きな制約を受ける可能性があるからです。

物件資料を見る際は、「土地の形状（整形地か不整形地か）」「接道状況（道路の幅員や接する間口）」「用途地域（住居系、商業系など、建築できる建物の種類を定めたもの）」などを必ず確認しましょう。特に、角地や整形地は資産価値が高いとされています。

・「物件選び」に関する記事はこちら
不動産投資で成功する物件の選び方｜優良物件を見極めるポイントと現地調査のコツ

建物の構造・築年数・管理状態

さらに「建物」そのものの状態を見極めることも重要です。特に、適切な維持管理がされてきたかどうかは、賃貸経営における将来の支出を大きく左右します。

構造によって建物の法定耐用年数（税務上の資産価値）や耐久性は異なります。また、築年数が古くても管理状態が良ければ、大きな修繕費がかかる心配は少ないでしょう。

チェックすべきポイントは、「建物の構造（RC造、鉄骨造など）」「築年数」、そして最も重要な「管理状態」です。管理状態は、エントランスや廊下などの共用部が清潔に保たれているか、長期修繕計画が適切に作成・実施されているか、といった点から判断できます。

・「築古物件投資」に関する記事はこちら
築古物件投資のメリット・デメリットは？出口戦略・リノベのポイントを解説

不動産投資の確定申告はどうする？

不動産投資を始めたら、会社員であっても「確定申告」は避けて通れない重要な手続きです。確定申告は義務であると同時に、税金の負担を軽減できるチャンスでもあります。

確定申告が必要なケース

不動産投資による所得（家賃収入から経費を引いた利益）が年間20万円を超える場合、確定申告は法律上の義務とされています。また、たとえ収支が赤字であっても確定申告をした方が有利です。

もし賃貸経営が赤字になった場合は、その赤字分を給与所得から差し引く「損益通算」が可能となるため、納めた税金が戻ってくる（還付される）可能性があります。

・「確定申告」に関する記事はこちら
不動産投資に確定申告は必須？ やり方や必要書類を解説

白色申告と青色申告

確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があり、節税メリットを最大限に活かすなら、事前の申請が必要ですが「青色申告」がおすすめです。

青色申告には、税金の計算上有利になる特典が用意されています。特に、所得金額から最大65万円を差し引ける「青色申告特別控除」は、税負担を直接的に軽減する大きなメリットです。

なお、白色申告は簡易な帳簿で手続きが簡単な反面、税制上の特典はほとんどありません。青色申告は事前に「開業届」と「青色申告承認申請書」を税務署に提出し、複式簿記で記帳する必要がありますが、その手間を補って余りある節税効果を期待できます。

不動産投資で節税できる仕組み

「不動産投資で節税できる」と言われる最大の理由は、不動産経営で生じた会計上の赤字を、黒字である給与所得と合算できる「損益通算」という制度があるからです。

特に、建物の価値の減少分を費用として計上する「減価償却費」は、実際の支出を伴わないにも関わらず経費として認められます。このため、手元のキャッシュフローは黒字でも、帳簿上は赤字になるケースが起こり得ます。この赤字を給与所得から差し引くことで、課税対象となる所得総額を圧縮可能です。

・「節税」に関する記事はこちら
不動産投資で節税ができる仕組みを解説！ 住民税・所得税・相続税を節税したいときの注意点は？
不動産投資で節税は嘘⁈ 本当に節税できるのか徹底検証

サラリーマンにおすすめ！不動産投資のスモールスタート戦略

不動産投資に興味はあっても「いきなり大きな借金をするのは怖い」「本業が忙しくて管理できるか不安」と感じる方は多いでしょう。幸いにも、現代ではサラリーマンが本業と両立しながら始められる様々な投資手法が存在します。

区分マンション1室からスタート

サラリーマン投資家にとって最も王道かつ現実的な最初のステップは、ワンルームや1Kといった「区分マンション」を1室から購入して始める方法です。区分マンションは、アパートなど一棟ものの物件と比べて価格が低く、金融機関からの融資も受けやすいため、初期投資額を大きく抑えられます。

また、一つの建物に複数の所有者がいる場合は、建物全体の管理組合が組織されており、個人で負うべき管理責任の範囲が限定される点も大きなメリットです。

特に、都心部や地方中核都市の単身者向け区分マンションは、賃貸需要が安定しているため、空室リスクが比較的低い傾向にあります。

まずは1室を確実に経営し、そこで得た経験と実績を基に2室目を購入する、一棟ものアパートを購入するなど、徐々に規模を拡大していくのが堅実な投資の進め方です。

ただし、東京23区など都心に立地している新築の区分マンションは、毎月のキャッシュフローがマイナスになる可能性もあります。シビアな視点を持って物件を選ぶことが重要です。

・「区分所有」に関する記事はこちら
「区分所有」と「一棟買い」どちらが得か？ 投資スタイル別の比較解説

少額から投資可能。不動産小口投資

「まずはもっと少額から不動産投資を体験してみたい」という方には、1口数万円から投資できる「不動産クラウドファンディング」も有力な選択肢と言えます。

クラウドファンディングは、インターネットを通じて複数の投資家から資金を集め、その資金でプロが選定した不動産を運用し、得られた利益を投資額に応じて分配する仕組みです。

投資家自身は物件の管理・運営を行う必要が一切なく、完全に「おまかせ」で不動産投資のメリット（分配金）を享受できます。

様々な事業者がサービスを提供しており、都心の商業ビルや賃貸マンションなど、個人では到底手の届かないような優良物件へ間接的に投資可能です。運用期間も数ヶ月から数年と比較的短く設定されているものが多く、手軽に始められます。

・東急リバブルの「不動産小口投資」はこちら
・「不動産小口投資」に関する記事はこちら
不動産小口投資とは？仕組みやその他の少額投資との違いを解説

サブリースで管理負担を軽減

本業が忙しく、賃貸管理に時間を割くのが難しいサラリーマンにとって、管理会社が物件を丸ごと借り上げてくれる「サブリース契約」は、管理負担を大幅に軽減できる手段です。

サブリース契約を締結すると、管理会社が入居者の募集から家賃の集金、クレーム対応、退去時の手続きまで、全ての管理業務を代行してくれます。また、たとえ空室が発生しても、オーナーには毎月一定の賃料が保証される（家賃保証）ため、空室リスクに関わらず安定した収入を期待できます。

ただし、保証される家賃は一般的な家賃相場より安い、契約内容によっては保証額の見直しが入るリスクもあるなど、注意点も把握した上で検討しましょう。

・「サブリース」に関する記事はこちら
サブリース契約の落とし穴とは？ メリットとリスクを解説

まとめ

多くの方が抱く「不動産投資は副業規定に違反するのではないか」「会社に知られたらどうしよう」といった不安は、正しい知識を持つことで解消できます。

不動産投資は、一定の規模までは労働契約を伴う副業ではなく、資産運用の一環と解釈されるのが一般的です。そして、会社への発覚も、確定申告時に住民税の納付方法を「普通徴収」に切り替えれば対策可能です。

一方で、不動産投資は事業経営であり、物件選定や税務の知識は不可欠です。しかし、リスクと対策を学んで管理できれば、安心して投資に臨めるでしょう。

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ワンポイントアドバイス

サラリーマンの「信用力」は、不動産投資のローン審査における最強の武器となります。一方で、サラリーマンの信用力を当て込んで営業してくる不動産業者が多いのも事実です。
不動産業者が勧める物件に安易に飛びつくのではなく、物件について自ら検証する姿勢を持つことが重要です。また、一度ローンを組むと、その後ローンを組みにくくなることもあります。物件やローンについては特に、自ら比較検討する手間を惜しまないことが重要です。

この記事のポイント

Q.不動産投資は副業になるのでしょうか？

A. 一定の投資規模を超えない限り、不動産投資は「副業」ではなく「資産運用」と解釈されるのが一般的です。詳しくは「不動産投資は副業とみなされる？」をご覧ください。

 Q. 自社の就業規則はどう確認したら良いでしょうか？

A. 就業規則を確認する際は、特に「副業・兼業」「許可・届出」「職務専念義務」という3つのキーワードに関連する条文を見ることが重要です。詳しくは「自社の就業規則を確認する方法」をご覧ください。

 Q. 会社に不動産投資がバレる原因は？

A. 原因となりやすいのは、会社に住民税額が通知されることです。詳しくは「会社に不動産投資がバレる3つの原因」をご覧ください。