【法人活用】資産管理会社の設立によるメリット・デメリットと検討すべき所得水準

不動産投資の規模が拡大し、家賃収入が増えるにつれて重くなるのが「所得税」と「住民税」の負担です。「物件を満室にしても、税金ばかり引かれて手残りが増えない」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。

その解決策として有効なのが「法人化（資産管理会社の設立）」です。法人化すれば、所得分散や計上できる経費の増加などが可能になるため、節税効果が大きくなります。

その一方で、設立費用や社会保険料などの維持コストを見誤ると、かえって手元資金を減らすことにつながるため要注意です。

この記事では、法人化の3つの形態やメリット・デメリットを整理し、損をしないために検討すべき「所得水準の目安」を解説します。

個人事業主と法人の税率の違い

最初に、法人化を検討する上で最も基本的な知識となる「個人と法人の税率の違い」と、法人ならではの節税スキームである「所得分散」について解説します。

個人事業主の所得税率

個人事業主の税金を算出するうえで採用されている仕組みは、利益が出れば出るほど税率が高くなる「超過累進課税」です。

これは、所得の低い人には低い税率を、高い人には高い税率を適用するというルールです。具体的には、課税所得に応じて所得税率は5％から段階的に上がり、最高で45％に達します。

さらに、一律10％の住民税が加わるため、最大で所得の約55％が税金として徴収されることになります。

例えば、課税所得が900万円を超えると、その超えた部分に対する所得税率は33％（住民税と合わせて約43％）です。頑張って利益を増やしても、その半分近くを税金として納めなければならないため、個人のままでは資産拡大のスピードが鈍りがちになります。

法人税率

一方、法人の税率は個人とは異なり、所得が増えても、税率がほぼ一定である点が大きな特徴です。資本金1億円以下の中小法人の場合は、年間の所得が800万円以下の部分は約15％、800万円を超える部分でも約23.2％という低い税率が適用されます（法人税のみの税率：2026年2月時点）。

地方税などを含めた「実効税率」で見ても、約33％〜34％程度で頭打ちとなります。つまり、個人の税率が青天井で55％まで上がり続けるのに対し、法人はどれだけ利益が出ても30％台前半で収まるということです。

不動産投資の利益が大きくなればなるほど、この「税率の差」による節税メリットは大きくなっていきます。

所得分散の効果

税率の差以上に強力な節税効果を生むのが、法人化によって可能となる、家族への給与支払いによる「所得の分散」です。

日本の税制では、「一人が1,000万円を稼ぐ」よりも、「二人で500万円ずつ稼ぐ」ほうが、トータルの税負担は軽くなります。それぞれの所得に対して低い税率区分から適用されるためです。

法人化すれば、オーナー個人だけでなく、配偶者や親族を役員にして報酬を支払えるため、この仕組みを最大限に活用可能です。

さらに、役員報酬を受け取る家族側にも「給与所得控除」という税制上のメリットが適用されます。これは、給与額に応じた一定額を経費のように差し引ける仕組みで、実質的な非課税枠が増えることを意味します。

税率差だけではない法人化のメリット

法人化の効果は、単純な税率の引き下げだけにとどまりません。個人事業主のときには認められなかった「経費」が使えるようになったり、赤字が出た際の救済措置が強化されたりと、賃貸経営の安定性を高める多くのメリットが存在します。

ここからは、賃貸経営を有利にする「経費範囲の拡大」と「損失の繰越控除」という、実務上非常に重要な2つのポイントについて解説します。

経費計上の範囲が広がる

法人化のメリットとして語られるポイントの一つは、事業に関連する支出として認められる経費の幅が、個人事業主よりも格段に広がることです。

個人事業主の場合、経費は「賃貸経営に直接必要なもの」に厳格に限定されます。その一方で、法人の場合は「会社の利益獲得活動に必要なもの」として、より柔軟に解釈される傾向があります。具体的には、以下のようなものです。

• 生命保険料
  法人契約の保険を活用することで、経営者の万が一に備えながら、将来の修繕費や退職金のための資金積み立てを経費で行えます。
• 出張手当（日当）
  遠方の物件確認などに行く際、旅費規定を作成しておけば、実費だけでなく一定の「手当」を経費にできます。受け取る個人側は非課税となるため、非常に効率の良い資金移動が可能です。
• 社宅家賃
  個人宅を法人が借り上げて社宅とすることで、家賃の大部分を経費にできる場合があります。

このように、法人の経費を上手に活用することで、利益を圧縮しながら、個人としても非課税に近い形でお金を受け取るルートを作れます。

損失の繰越控除が10年に延長される

不動産投資では、大規模修繕や減価償却費の計上によって、会計上の赤字が発生する年度があります。

「繰越控除」の仕組みを活用すれば、この赤字を翌年以降の黒字と相殺して税金を減らすことも可能です。法人化すれば、繰越控除の期間が大幅に延長されます。

青色申告をしている個人事業主の場合、赤字を繰り越せる期間は「3年」です。しかし、法人であればこの期間が「10年」まで延長されます（※青色申告書を提出する事業年度の欠損金）。

例えば、大規模修繕を行って500万円の赤字が出たとします。個人の場合、その後の3年間で使い切れなかった赤字分は「切り捨て」となり、翌年以降は計上できません。

一方、法人であれば10年という長い期間をかけて黒字と相殺し続けられるため、無駄なく節税につなげられます。

・「法人化のメリット・デメリット」に関する記事はこちら
不動産投資で法人化するメリット・デメリット！ 適切なタイミングは？

法人化の3つの形態

「法人化」と一口に言っても、具体的にどのような形で会社を設立し、賃貸経営に絡ませるかによって、節税効果や手間は大きく異なります。

資産管理会社の活用方法は、主に「管理委託方式」「サブリース方式」「建物所有方式」の3種類です。それぞれの仕組みと、どの程度個人の所得を法人に移せるか（所得移転効果）の違いを理解し、ご自身の物件規模や目的に合った方式を選ぶことが重要です。

1.管理委託方式

管理委託方式は、個人が所有している物件の「管理業務（清掃手配、入居者対応、集金など）」を、設立した自前の法人に委託する最もシンプルな形と言えます。

オーナー個人は、家賃収入の中から「管理料」を法人に支払います。一般的な管理料の相場は家賃収入の5〜8％程度です。

この方式の最大のメリットは、物件の名義変更（所有権移転）が不要なため、登記費用や不動産取得税などの多額のコストがかからず、手軽に始められる点です。

一方で、法人に移せる利益はあくまで「管理料（数％）」に限定されるため、3つの方式の中では所得の分散効果が最も小さくなります。物件規模が小さい場合は、法人の維持コスト（税理士報酬など）の方が高くついてしまう可能性もあります。

法人を設立する前に、収支のシミュレーションを検証することが必要です。

2.サブリース方式

サブリース方式は、オーナー個人が所有する物件を法人に一括して貸し出し（マスターリース）、法人が入居者に転貸（サブリース）する形態です。

法人は入居者から受け取る家賃と、オーナーへ支払う家賃の差額を収益とします。家賃の10〜15％程度を法人の利益として残すのが一般的です。管理委託方式よりも多くの利益を法人に移せます。

形式上は「賃貸借契約」を結ぶだけなので、管理委託方式と同様に物件の所有権を移す必要がなく、初期コストを抑えながら節税効果を高めたい方に適しています。

「管理委託だけでは法人の利益が少なすぎるものの、建物を売買するのはハードルが高い」という方にとって、非常にバランスの良い選択肢と言えるでしょう。

3.建物所有方式

建物所有方式は、オーナー個人が所有している物件のうち「建物部分」のみを法人へ売却し、法人が家賃収入を直接受け取る形態です（土地は個人所有のまま、法人に貸します）。

この方式の最大の特徴は、建物からの家賃収入が全て法人の売上になる点です。管理料や転貸差益といった一部の利益だけでなく、家賃の全額を法人でコントロールできるため、所得分散効果や節税効果は最大となります。また、建物が法人の資産となることで、減価償却費も法人の経費として計上できます。

一方で、建物を個人から法人へ売買するために、登録免許税や不動産取得税などの移転コストが、数十万円〜数百万円単位で発生する点がデメリットです。

初期費用がかかっても、将来的に大きな節税メリットを享受したいと考える、すでに投資規模が大きくなっている方に向いた手法です。

資産管理会社設立にかかる初期費用および維持コスト

法人化を検討する際には、どうしても節税による「プラス面」ばかりに目が行きがちです。しかし、個人事業主の時にはかからない「コスト」が発生することも忘れてはなりません。

「税金は安くなったけれど、経費が増えて結局手元のお金が減ってしまった」という本末転倒の事態を避けるためには、設立時の一時的な費用だけでなく、毎年かかり続けるランニングコストについても、シビアに見積もっておく必要があります。

ここでは、法人を作るためにいくらかかるのか、そして維持するためにどれくらいの費用が必要なのかを解説します。

法人設立の費用

まず、会社という「箱」を作るための手続き費用が必要です。具体的には、法務局での登記に必要な法定費用などです。

設立する会社の種類によって費用は異なり、一般的な「株式会社」の場合は約20万～25万円、「合同会社」の場合は約6万～10万円が目安となります。さらに、手続きを司法書士に依頼する場合は、別途5万～10万円程度の司法書士報酬が必要です。

最近では、設立コストを抑えるために「合同会社」を選ぶ投資家も増えています。「株式会社」という名称に特別なこだわりがなく、家族内での資産管理が主目的であれば、イニシャルコストが安く維持費も変わらない合同会社でも機能としては十分です。

資産の移転にかかる費用

前の章で解説した「建物所有方式」を選択する場合、個人の物件を法人へ売却することになるため、その移転に伴うコストが発生します。

具体的には、所有権移転登記のための「登録免許税」や、県税事務所に支払う「不動産取得税」などです。不動産取得税などは固定資産評価額に基づいて算出されるため、物件の規模によっては数十万円から、場合によっては数百万円単位になることもめずらしくありません。

「管理委託方式」や「サブリース方式」であればこの費用はかかりませんが、建物所有方式は節税効果が高い分、入り口のコストも大きくなります。「何年でこのコストを回収できるか」という視点でシミュレーションを行うことが必要です。

社会保険への加入義務と保険料

法人化における最大の注意点とも言えるのが、社会保険（健康保険・厚生年金）への加入義務です。法人化して役員報酬を受け取る場合は、たとえ社長一人の会社であっても、社会保険への加入が法律で義務付けられています。

負担額は給与額によって決まりますが、会社負担分と個人負担分を合わせると、給与の約30％近い金額になります。この負担は決して軽くありません。

「税金は減ったけれど、それ以上に社会保険料の負担が増えてしまった」というのは、法人化の失敗事例として多いものです。節税額と社会保険料の増加分を比較して、トータルでプラスになるかどうかを慎重に見極める必要があります。

法人の維持コスト

会社を存続させていくためには、利益が出ていなくても発生する固定費の支払いが必要です。代表的なものが「法人住民税の均等割」です。これは赤字決算であっても必ず納税しなければならない税金で、多くの自治体で年間約7万円に設定されています。

また、法人の決算申告は個人の確定申告よりも複雑な上に専門知識を要するため、税理士への依頼がほぼ必須です。顧問料や決算料を含めると、年間で30万～50万円程度は税理士報酬の支払いを見込んでおくのが一般的です。

つまり、法人を作っただけで、年間40万～60万円程度の「維持費」が固定で発生することになります。法人化による節税メリットがこの維持費を上回れるかどうかが、最初の判断基準と言えるでしょう。

法人化を検討すべき所得水準の目安

「結局、年収いくらになったら会社を作るべきなのか？」これは、多くの投資家が知りたいと思う疑問でありながら、個別の状況によって答えが変わる難しい問題でもあります。

一般的には「課税所得900万円」が分岐点と言われますが、専業か副業か、あるいは家族構成によっても最適なタイミングは異なります。

大家専業の場合

不動産賃貸業を本業とされている方の場合は、個人の課税所得（経費等を引いた後の利益）が「900万円」を超えているかが一つの大きな目安です。

なぜ900万円かというと、日本の所得税率において、課税所得が900万円を超えると税率が33％（住民税と合わせて約43％）になるためです。このラインを超えると、法人の実効税率（約33％程度）よりも個人の税負担の方が重くなる傾向にあります。

ただし、管理会社（管理委託やサブリース）の設立を検討されている場合は要注意です。物件そのものを法人が持つわけではないため、法人に移せる利益には限界があります。

個人の所得が900万円を超えていても、法人に移転できる利益が少なければ、節税額よりも法人の維持コスト（年間50万円前後）の方が高くつく可能性があります。

そのため、「所得900万円超」かつ「法人に移せる利益で維持コストを十分に賄えるか」という視点に基づいた判断が必要です。

サラリーマン大家の場合

会社員として給与をもらいながら不動産投資を行っている方は、本業の給与所得と不動産所得の「合計額」を確認しておきましょう。

給与所得が高い方は、不動産投資の利益がまだ少なくても、法人化が有効になる可能性があります。なぜなら、本業の給与ですでに高い税率が適用されている状態（ベースが高い状態）に、不動産の利益が「上乗せ」される形で課税されるからです。

例えば、給与所得だけで税率33％の区分にいる方が、不動産でさらに利益を出すと、その利益の約半分近くが税金で消えてしまうことになります。

この場合は、不動産所得を法人に移すことで、個人の課税所得が増えるのを防ぎ、トータルの税負担を抑えられるケースが多くなります。「給与＋不動産所得」で900万円を超えているなら、一度シミュレーションをしてみるのがおすすめです。ただし、会社によっては、不動産投資は認められていても法人化は副業禁止規定にあたり認められないケースもあるので注意しましょう。

家族（配偶者等）に所得を分散できるか

実は、法人化の損益分岐点を最も大きく左右するのが「家族に給与を払えるかどうか」という点です。もし、家族が専業主婦（夫）やパート勤務で所得が少ない場合、法人化のハードルはぐっと下がります。

例えば、オーナー単独では課税所得が900万円に届かなくても、法人を作って配偶者に月8万円（年間96万円）程度の役員報酬を支払えれば、その分は法人の経費になります。さらに、配偶者側も税金がかからない（または非常に低い）状態で受け取り可能です。

つまり、所得分散ができる環境であれば、課税所得が600万〜700万円程度であっても、世帯全体の手取りが増える可能性が出てきます。

逆に、独身である場合や、家族も高年収で働いている場合などは、所得分散のメリットを活かしにくく、社会保険料の負担も増えるため、より慎重な判断（高い所得水準）が求められます。

法人化は長期的な視点で検討を

ここまで、税率やコストといった「数字」の面から法人化について解説してきましたが、最終的な決断を下す前に、もう少し長い時間軸で物事を考えてみることも必要です。

法人化は、単なる「今の節税テクニック」ではありません。会社を作るということは、資産の持ち方を変える手法であり、ご自身だけでなくご家族の将来にも深く関わってきます。

相続や事業承継を見据える

法人化は、将来必ず訪れる「相続」をスムーズにするための強力なツールになり得ます。なぜなら、不動産そのものを分割して相続するのは難しいですが、法人の「株式」であれば、細かく分けて引き継ぐことが容易だからです。

個人所有の物件を相続する場合、誰がどの物件をもらうかで遺産分割協議が難航したり、多額の相続税を一括で支払うために物件を売らざるを得なくなったりするケースが後を絶ちません。

その一方で、法人化して物件を会社の所有（あるいは管理）にしておけば、オーナーが元気なうちに、法人の株式を少しずつ後継者（子どもなど）へ贈与できます。
これにより、相続発生時の資産規模を圧縮できるだけでなく、経営権の移譲も計画的に進められます。

家族構成やライフプランも考慮する

法人化を検討する際は、家族の状況や、今後の人生でいつ大きなお金が必要になるかという「ライフプラン」との兼ね合いも重要です。

法人の財布と個人の財布は完全に別物です。たとえ自分の会社であっても、法人の口座にあるお金を個人的な理由（子供の留学費用や自宅の購入など）で自由に引き出すことはできません。

また、役員報酬を受け取るためには税金がかかりますし、期中に勝手に金額を変えることも不可能です。

「節税のために利益をすべて法人に残したが、子供の教育費がピークを迎えて個人の手元資金が枯渇してしまった」ということになっては本末転倒です。

ご自身やお子様の年齢、今後のイベントなどをリストアップしてから「いつ、どこにお金が必要か」をシミュレーションした上で、個人と法人の資産配分を決めることをおすすめします。

一度法人化すると後戻りするのは難しい

最後に、覚えておきたいポイントは、一度法人化すると、個人での賃貸経営には戻しにくいということです。

一度法人に移転した物件を個人へ戻すためには、再び登記費用や不動産取得税がかかるうえに、もし会社を畳む（解散する）となれば、その手続きにも費用と手間がかかります。

また、金融機関からの融資についても、個人と法人では評価のされ方が異なります。法人化することで個人の借入枠にどう影響するかなど、メリットだけでなくリスクも含めて判断することが必要です。

まとめ

不動産投資における法人化は、税率構造の違いや所得分散を活用し、手取り資産を最大化するための有効な手段です。特に、経費の幅広さや損失繰越期間の延長は、長期的な賃貸経営において経営の安定性を高めることにつながります。

一方で、法人化には設立費用や社会保険料、均等割といった維持コストが必ず発生します。また、「管理委託」「サブリース」「建物所有」のうち、どのやり方を選ぶかによっても、得られるメリットとコストのバランスは大きく異なるものです。

法人化の判断基準は、一般的に課税所得900万円とされますが、最も重要なのはご自身のライフプランや家族構成に合致しているかという点です。

節税効果だけでなく、将来の相続まで見据えたシミュレーションをした上で考えてみてください。

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ワンポイントアドバイス

法人化の失敗で最も多いのは、大雑把なお金の計算だけで進めてしまい、実際のキャッシュフローが悪化するケースです。特に社会保険料の負担は、個人の節税額を相殺してしまうほど大きなインパクトを持ちます。

必ず不動産実務に強い税理士に依頼し、社会保険料まで含めた厳密な手残り計算を行ってください。ここでの初期費用を惜しまず、正確な数字に基づいて判断することが、将来の資産を確実に守るための第一歩となります。

この記事のポイント

Q. 個人事業主と法人では税率が違うのですか？

A. 法人化を検討する上で最も基本的な知識となる「個人と法人の税率の違い」と、法人ならではの節税スキームである「所得分散」について知っておきましょう。詳しくは「個人事業主と法人の税率の違い」をご覧ください。

 Q. 法人化するメリットはありますか？

A. 法人化の効果は、単純な税率の引き下げだけにとどまりません。個人事業主のときには認められなかった「経費」が使えるようになったり、赤字が出た際の救済措置が強化されたりと、賃貸経営の安定性を高める多くのメリットが存在します。詳しくは「税率差だけではない法人化のメリット」をご覧ください。

 Q. 資産管理会社を設立する際にかかる初期費用やコストはどのくらいですか？

A. 「税金は安くなったけれど、経費が増えて結局手元のお金が減ってしまった」という本末転倒の事態を避けるためには、設立時の一時的な費用だけでなく、毎年かかり続けるランニングコストについても、シビアに見積もっておく必要があります。詳しくは「不動産管理会社設立にかかる初期費用および維持コスト」をご覧ください。