不動産投資ローンの種類と選び方｜アパートローン・プロパーローン・ノンバンクの違いとは？

不動産投資を始めるにあたって、最初の壁となるのが「ローン選び」です。アパートローンやプロパーローンなど、不動産投資ローンには複数の種類があり、それぞれ金利や審査基準、借入条件が異なります。

さらに、金融機関によっても取り扱うローン商品が異なり、自分の属性や物件に合った選択をすることが重要です。投資初心者の方にとっては特に、それぞれどんな違いがあるのか、どのローンが自分に合っているのかなど、判断に迷うことも多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産投資ローンの基本的な種類から、金融機関ごとの特徴、金利の違い、審査通過のポイントなどを解説します。

不動産投資ローンは2種類

不動産投資で利用されるローンは、大きく分けて「アパートローン」と「プロパーローン」の2種類に分類されます。なお、同じく住宅を購入することに使えることから、「住宅ローン」と何が違うのかと思う人もいるでしょう。

それぞれのローンには、借入額・審査基準・金利の面で大きな違いがあるため、自分に合った選択をするために正確な情報を押さえておきましょう。

アパートローン

アパートローンは、主に会社員や公務員などの、安定収入がある個人投資家向けに提供されています。アパートローンの審査では、物件の収益力よりも「借手の属性」が重視されることが少なくありません。借手の属性とは、具体的には年収や勤続年数、保有資産などのポイントです。

なお、区分マンションや木造アパートなど、小規模な物件の購入に利用されるケースが一般的です。サラリーマンが初めて不動産投資に踏み出す際に、よく利用されるタイプのローンと言えるでしょう。

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不動産投資ローンとは？ 金利・審査・選び方を徹底解説！

プロパーローン

プロパーローンは、金融機関が独自の審査基準にもとづいて実行する「審査難度の高いローン」です。アパートローンとは異なり、物件の収益性や将来性、投資計画そのものを評価対象とするため、申込者の属性に加えて「不動産運用事業としての事業性」が問われます。

法人名義での利用や一棟アパート・マンションへの投資、物件の買い増しにも適しており、融資枠や借入期間も柔軟です。

その反面、自己資金を多めに入れるよう求められるケースが多く、融資実行までに時間を要することもあります。資産形成や拡大を目的とした中長期的な投資戦略において、プロパーローンの利用は有効です。

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

住宅ローンと不動産投資ローンは、目的も仕組みも全く異なります。住宅ローンはあくまで「申込者が自ら住むための住宅」を購入するために使うローンであり、原則として賃貸を目的とした住宅を購入するためには利用できません。

対して不動産投資ローンは「住宅を第三者に貸すこと」を前提とした事業性ローンであり、収益性や投資リスクも審査対象になります。

また、住宅ローンは金利が低く優遇されている分、利用に関する制限も厳しくなっています。申し込みや審査に当たって虚偽の申告があると、金融機関から契約解除や一括返済を求められることもあるので要注意です。

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住宅ローンと不動産投資ローンの違いとは？仕組み・金利・審査の違いを徹底比較

不動産投資ローンが組める金融機関の種類

不動産投資ローンは、多様な金融機関が提供している商品です。しかし、取り扱うローン商品や審査基準、融資スタンスには、金融機関によって大きな違いがあります。

都市銀行、地方銀行、信用金庫、信託銀行、ネット銀行、日本政策金融公庫といった各金融機関の特徴を理解することで、自分の投資スタイルや属性に合った借入先を見つけやすくなるでしょう。

都市銀行

都市銀行（メガバンク）は、資金力が豊富で、全国に支店網を持つ大手金融機関です。不動産投資ローンについては、主に高属性の個人や法人を対象にしたプロパーローンを取り扱っています。

金融機関としての規模が大きいだけに、融資額や借入期間などを大きく設定できることも少なくありません。ただし、審査は非常に厳しく、自己資金や資産背景、事業計画の完成度などが問われるため、初心者や小規模投資家には利用のハードルが高いと言えるでしょう。

地方銀行

地方銀行は、特定のエリアに根ざした営業展開をしているため、そのエリアの不動産市況や物件評価に精通しています。不動産投資ローンについては、アパートローンからプロパーローンまで幅広く対応しており、都市銀行よりも柔軟な審査が期待できるでしょう。

また、担当者が対面での相談に応じてくれるケースも多く、融資後の関係性も築きやすいのが特長です。地域密着の投資戦略を考えている人には特に適しています。

信用金庫

信用金庫は、地域住民や地元企業とのつながりを重視する金融機関です。小規模な不動産投資に対しても親身な対応をしてくれる傾向があります。

申込者個人の属性や地元での実績が評価されやすく、初めてのアパート経営にも前向きなスタンスを取る場合が多いものです。ただし、営業エリアなどに制限があるため、自身の活動範囲と営業エリアがマッチするか、事前に確認しておくことが重要です。

信託銀行

信託銀行は信託業務を中心とする金融機関ですが、特定の富裕層向けに不動産投資ローンを取り扱っているケースもあります。特に不動産ファンドや資産管理会社を活用した高度な投資スキームにおいては、信託銀行の活用が有効です。

一方で、一般の個人投資家が活用できる機会は限られており、敷居が高いことは否めません。法人や資産管理の視点で不動産を運用する人にとっては、有効な選択肢の一つとなります。

ネット銀行

ネット銀行は、店舗を持っていないためオンラインで手続きが完結するのが大きな特徴です。金利を低めに設定しているケースが多く、審査のスピードも比較的早い傾向にあります。

近年では不動産投資ローンの取り扱いを強化するネット銀行も増えており、手軽に申し込めることから注目を集めています。ただし、画一的な審査基準で対応されることも多く、柔軟な交渉や特殊な投資計画などには向いていない場合があります。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、国が出資する公的金融機関で、個人事業主や中小企業への支援を目的とした融資を行っています。一定の条件を満たせば、不動産賃貸業を営む個人にも融資が可能です。

特に開業資金の調達や中古物件の取得など、投資の初期段階で活用されることが多くなっています。

また、民間の銀行よりも金利は低めで、返済期間も柔軟に対応しているのが特徴です。副業として賃貸業を始める方にも検討の余地があります。一方で、資金の用途や事業計画については厳格な審査がある点に要注意です。

不動産投資ローンの金利の種類

不動産投資ローンを選ぶ際には、「金利のタイプ」にも注目する必要があります。金利は借入後の返済額や収益性に大きな影響を与えるため、長期の運用を見据えて慎重に選ぶべきポイントです。

代表的な金利タイプとして「変動型」「全期間固定型」「固定期間選択型」の3つがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

変動型

変動型金利は、定期的に市場金利の動向に応じて適用金利が見直されるタイプです。一般的には他の金利タイプよりも初期金利が低めに設定されており、返済開始当初の支払額を抑えられるのがメリットです。

しかし、将来的に金利が上昇した場合は、返済額が増えるリスクもあります。不動産投資においては、金利が上昇するとキャッシュフローが悪化する可能性もあるため、綿密な資金計画が欠かせません。一方で、借入期間が短いケースや早期返済を見込める場合には、有力な選択肢となります。

全期間固定型

全期間固定型金利は、借入時に設定された金利が完済するまで変わらないタイプです。市場金利の変動に影響されることなく、返済額が一定であるため、安定した収支計画を立てやすいのが大きな特長です。

一方で、変動型よりも金利は高めに設定されており、運用の初期段階では負担がかかることもあります。長期保有を前提とした投資や、リスクを抑えた運用を重視する人に向いています。

固定期間選択型

固定期間選択型は、借入後の一定期間（例：3年・5年・10年など）だけ金利を固定し、その後は変動金利に移行する仕組みです。固定期間中は返済額が安定する一方で、固定期間終了後には金利が上昇するリスクもあります。

初期費用を抑えつつ、将来的な金利上昇に備えたい人や、中期的な売却・借り換えを視野に入れている投資家に適した金利タイプと言えるでしょう。選択時には、固定期間終了後の金利見直しルールにも要注意です。

・「不動産投資ローンの金利相場」に関する記事はこちら
不動産投資ローンの金利相場はどれくらい？金利タイプによる返済額を比較

自分に合った不動産投資ローンの選び方

不動産投資ローンにはさまざまな種類があり、最適な選択肢は投資家の状況や投資目的によって異なります。

自分に合ったローンを選ぶには、年収や勤務先といった自分の属性や、投資対象となる物件の特徴を把握し、さらには複数の金融機関を比較することが重要です。ここではローン選びの具体的な判断軸を解説します。

属性から考える

ローン審査では、投資家自身の「属性」が重視されます。属性とは、具体的には年収、勤続年数、職業（会社員・公務員・自営業など）、保有資産、信用情報などのことです。

例えば、安定収入のあるサラリーマンであれば、アパートローンの審査に通りやすく、比較的低金利で借り入れできる可能性が高まります。

一方、フリーランスや自営業者は、プロパーローンや信用金庫など、個別に柔軟な審査を行う金融機関を選ぶのが現実的です。自分の属性にマッチした金融機関を見極めることが、審査通過への第一歩です。

物件の特徴から考える

ローンの選び方は、物件の種類や立地、築年数、構造などによっても大きく変わります。例えば、木造アパートや築古の区分マンションは、金融機関によっては担保評価が低いため、融資を断られるケースもあります。

逆に、鉄骨造やRC造で新耐震基準を満たした一棟マンションなどは、収益性や耐用年数の観点から担保評価が高く、プロパーローンで高額融資を受けやすいものです。

金融機関が重視するのは、その物件が持つ「担保価値」と「収益性」です。より確実に融資を引き出すためには、購入する物件の特性を踏まえた上で、どのローンが通りやすいかを逆算して考える視点が求められます。

複数行を比較することが大切

不動産投資ローンの条件は、金融機関ごとに異なります。金利・融資額・融資期間・返済方法・審査基準などの違いは、将来のキャッシュフローに大きな差を生むポイントです。あらかじめ複数の金融機関について情報収集を重ね、比較検討することが重要になります。

また、同じ金融機関でも支店や担当者によって融資の姿勢が異なるケースもあります。より有利な借り入れ条件を引き出すためには、担当者と面談して条件交渉をすることも効果的です。

一度審査に落ちたからといって諦めず、金融機関ごとのスタンスを理解した上で、粘り強く選択肢を広げていく姿勢が大切です。

ローン審査を通すためのポイント

不動産投資ローンの審査は、住宅ローン以上に厳格に行われることが多く、事前の準備が結果を大きく左右します。ローン審査を通過しやすくするために押さえておきたい4つの重要ポイントを解説します。

・「ローン審査に落ちる理由」に関する記事はこちら
不動産投資ローンの審査に落ちる理由とは？ 審査基準と対策を解説

信用情報を適切に管理する

ローン審査において、信用情報は非常に重要な判断材料です。過去にクレジットカードやショッピングローンなどの返済で延滞や滞納があると、審査に不利に働くことがあります。

また、キャッシングの利用状況や、持っているクレジットカードの枚数もチェックの対象です。CICやJICCなどに問い合わせて自身の信用情報を事前に確認し、不要なローンの整理や利用履歴の改善に努めると良いでしょう。

自己資金比率を高める

不動産投資ローンでは、必ずしもフルローンやオーバーローンを使えるとは限りません。ローンを利用できるとしても、自己資金をいかに多く用意できるかが大きなポイントになります。

目安として、物件価格の2割程度は自己資金を用意できると、金利や融資期間などの借り入れ条件について、優遇を受けやすくなります。また、物件購入後の諸費用や修繕費などに備える余裕資金も含めて、全体の資金計画を明確にしておくことが重要です。

・「自己資金」に関する記事はこちら
不動産投資に自己資金はいくら必要？自己資金別の購入できる物件価格と種別を紹介

収益性の高い物件を選ぶ

金融機関は、貸し付けたお金を確実に回収できるかを重視しているため、物件の収益性も重要な審査項目です。物件の表面利回りだけでなく、空室率やランニングコスト、地域の賃貸需要などを踏まえて、安定したキャッシュフローが見込める物件であるかがポイントです。

収支シミュレーションや将来的な賃料下落のリスクまで考慮して、説得力のある事業計画を作ることで、審査通過の可能性が上がります。

複数の物件を保有する

既に他の投資用不動産を運用している場合は、既存の物件が黒字経営であれば大きなプラス材料になります。金融機関は実績のある投資家を好む傾向があり、運用経験がある＝リスク管理ができると評価するからです。

ただし、すでに物件を保有していても、赤字や滞納があると印象が悪くなるため、しっかりと黒字運用できていることが前提です。

家族・法人でローンを組むときの注意点

不動産投資ローンは、必ずしも個人名義で組むことになるとは限りません。家族を連帯保証人にしたり、法人名義でローンを組んだりするケースもあります。

ただし、それぞれのケースに特有のリスクや制約があるため、安易な判断は禁物です。家族・法人名義でローンを組む際に押さえておきたい注意点を解説します。

連帯保証人が後の融資に与える影響

配偶者や親族が連帯保証人になることで、融資審査に通りやすくなることがありますが、その分リスクもある点に要注意です。連帯保証人として記録されると、今後その人が別のローン（住宅ローン・自動車ローンなど）を申し込む際に、与信枠が圧迫されます。

また、主債務者が返済不能に陥った場合は、連帯保証人が全額返済義務を負うことになるため、家族間の信頼関係にヒビが入るケースもあります。名義を分けたつもりが、家計全体の信用力を損なう可能性もあるため、慎重な判断が必要です。

法人名義でローンを組む際の注意点

法人化して不動産投資を行う場合は、節税メリットがある一方で、ローン審査のハードルが上がる傾向もあります。設立直後の法人では信用力が乏しく、代表者個人の連帯保証が求められるケースが大半です。

また、法人の決算内容や経営実態が審査対象となるため、帳簿の管理や資金繰りが適切に行われていないと、融資審査に悪影響を及ぼします。

さらに、法人名義のローンは住宅ローン控除が適用されないなど、税務上の違いもあるため、税理士などの専門家と相談しながら進めることが重要です。

・「法人化」に関する記事はこちら
不動産投資で法人化するメリット・デメリット！ 適切なタイミングは？

不動産投資ローンの税務・資金計画のポイント

不動産投資を長期的に安定させるためには、確実なローン返済だけでなく、適切な税務処理や長期的な資金計画なども必要です。金利や保証料などの経費処理、借り換えや繰上返済によるコスト削減など、収益を最大化するための工夫を紹介します。

金利・保証料の税務上の扱い

不動産投資ローンの「支払利息」は、確定申告で必要経費として計上可能です。また、保証料も原則として経費計上できます。ただし、保証料を一括払いした場合は、年割りで按分した上で「繰延資産」として扱うことが必要です。

費用の処理方法によって年間の課税所得は大きく変わるため、税務上の扱いは正確に理解しておきたいポイントです。節税を目的とした投資であっても、処理を誤れば思わぬ追徴課税のリスクにつながります。

借り換え・繰上返済で収支改善する方法

不動産投資ローンを「借りっぱなし」にせず、定期的に見直せば、キャッシュフローを改善可能です。例えば、金利の高いローンを低金利の金融機関に借り換えれば、毎月の返済額を圧縮できるため、収益性の改善につながります。

さらに、キャッシュに余裕がある場合は繰上返済すれば、利息の総額を減らせる上に、支払期間の短縮も可能です。ただし、繰上返済手数料が発生したり、手元資金が減少するデメリットもあるため、資金繰りに余裕があるかどうかをよく確認しておきましょう。

また、頻繁な借り換えは融資をした金融機関の心証を悪化させる場合もあります。長期的な取引が困難な顧客とみなされると次回以降の借入条件に影響が出る可能性があります。借入条件だけでなく、金融機関とどのように信頼関係を築いていくのかを考えて計画を立てることも重要です。

まとめ

不動産投資ローンにはアパートローンやプロパーローンといった種類があり、金融機関や金利タイプによって借入条件は大きく異なります。自分の属性や投資目的、物件の特徴に応じて最適なローンを選ぶことが、成功への第一歩です。

また、審査通過のための準備や、家族・法人名義の留意点、資金計画・税務戦略までを総合的に考えることなどが、長期的な安定経営に直結します。複数の選択肢を比較検討しながら、後悔のない資金調達をしましょう。

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ワンポイントアドバイス

不動産投資をしている投資家の多くが利用しているのは、地方銀行や信用金庫などです。なお、不動産会社が金融機関と提携しているケースもあるため、不動産会社に提携先があるか聞いてみるのも一つの手です。

伝手がない場合は、金融機関担当者との面談アポイントを取り付けることが最初のハードルになります。アポ取りのためには、成功している投資家から紹介してもらうのも有効です。投資の初心者は人脈作りも意識しながら情報収集することが重要になります。

この記事のポイント

Q. 不動産投資に使えるローンにはどんな種類がありますか？

A. 不動産投資で利用されるローンは、大きく分けて「アパートローン」と「プロパーローン」の2種類に分類されます。詳しくは「不動産投資ローンは2種類」をご覧ください。

 Q. 不動産投資ローンはどの金融機関で組めますか？

A. 不動産投資ローンは、多様な金融機関が提供している商品です。しかし、取り扱うローン商品や審査基準、融資スタンスには、金融機関によって大きな違いがあります。詳しくは「不動産投資ローンが組める金融機関の種類」をご覧ください。

 Q. どこで不動産投資ローンを組めば良いかわかりません。

A. 不動産投資ローンにはさまざまな種類があり、最適な選択肢は投資家の状況や投資目的によって異なります。詳しくは「自分に合った不動産投資ローンの選び方」をご覧ください。