築古物件投資のメリット・デメリットは？出口戦略・リノベのポイントを解説

築古物件投資は、新築物件と比べて低コストで始められることから、多くの投資家に注目されています。しかし、「築古物件は修繕費が高そう…」「空室リスクが大きいのでは？」といった不安を抱える方も多いのではないでしょうか。

築古物件には、利回りが高い・好立地の物件も多いといった魅力がある一方で、リノベーション費用の高さやローン審査の難しさなど、把握するべきリスクもあります。築古物件投資を成功させるためには、築古ならではの特性を理解して対策を立てることが重要です。

この記事では、築古物件投資のメリット・デメリットを詳しく解説するとともに、リスクを最小限に抑えつつ成功するためのポイントを紹介します。築古物件投資を検討している方はぜひ参考にしてください。

築古物件とは？

「築古物件」は「ちくふるぶっけん」と読みます。古い建物のことを指しているということはわかるものの、明確な定義を知らない方も多いのではないでしょうか。築古物件の定義や特徴について解説していきます。

築古・築浅のおおまかな定義

不動産業界では、築20年から30年以上経過した物件を「築古物件」と呼ぶことが一般的です。また、築年数がそれほど経過していない物件のことを「築浅（ちくあさ）物件」と呼びます。しかし、築古も築浅も法律上の明確な定義はありません。

不動産業界における慣習のようなものですが、築古・築浅とは次のような基準で分類されることが多くなっています。

築古物件は、新築や築浅と比べて価格が安い一方で、家賃は物件価格ほど下がらないため、利回りの高い投資対象として築古物件を選ぶ投資家も少なくありません。

築古物件投資のメリット

新築や築浅物件と比べて、築古物件への投資には複数のメリットがあります。特に、物件価格の安さや高い利回り、資産価値の安定性などは、多くの投資家にとって魅力的なポイントです。築古物件投資の代表的なメリットを解説します。

物件価格が安価

多くの人が築古物件を選ぶ最大の理由は、物件価格が安いことです。同じエリアでも築年数が経過しているだけで、新築や築浅物件と比較すると価格が大幅に下がる傾向があります。

築古物件が安い理由は、不動産を土地と建物で分けて見たときに、建物部分の価値は築年数とともに減少するためです。築30年以上の物件は特に評価額が大きく下がるため、土地の価値のみで取引されるケースも少なくありません。

また、多くの入居者と投資家は新築・築浅の物件を好むため、築古物件の競争率は低くなり、結果的に価格が安くなります。

そのほか、築古物件には相続が絡んでいることも多いものです。相続した物件は、高く売れることより早く売れることが重視されることも多いため、相場よりも安く売られることがあります。

利回りが高い傾向にある

物件価格が安い一方で、家賃は一定のレベルで維持されるため、築古物件の利回りは高い傾向にあります。

例えば、新築アパートの表面利回りは4～5%程度が相場ですが、築古アパートなら8～12%と倍近くの利回りを期待できることもあります。地方の築古アパートには、表面利回り20%などの物件もあるほどです。

また、築古物件はリノベーションを行うことで家賃の引き上げを狙えます。例えば、水回りを新しくすれば、周辺の築浅物件と競争できる状態まで持っていけることも少なくありません。

・「利回り」に関する記事はこちら
不動産投資の理想的な利回りは？計算方法と物件選びのポイントを紹介

取得後に資産価値が下がりにくい

築年数が20～30年を超えた物件は、建物の市場価値が下がりきっているため、それ以上の大幅な価格下落が起こりにくくなります。結果的に、物件価格は土地の価値に依存しており、立地の良い物件であれば、長期的に資産価値が維持される可能性は高くなります。

例えば築50年の物件でも、駅近や商業エリアの物件であれば、資産価値は安定しやすいものです。その一方で、過疎地の物件は新築であっても評価が急激に下がることがあります。

好立地の物件が多い

築古物件の中には、駅近や都心部などの好立地の物件も少なくありません。これは、都市開発が進んでいた時代に建てられた物件が今でもたくさん残っているためです。

1970年代～1990年代のバブル期・高度経済成長期には、多くの都市部でアパートやマンションが建てられました。これらの物件はすでに築年数が30年以上経過していますが、今では立地が良好になっている物件も多く、投資対象として魅力的です。

基本的に駅近や都心部の新築物件は非常に高額ですが、築古物件なら安価で手に入る可能性があります。なお、駅前エリアの再開発や商業施設の誘致などによって、築古物件の価値が上がるケースもあります。

築古物件投資のデメリット

築古物件投資には多くのメリットがある一方で、注意すべきデメリットも存在します。特に、修繕費用や空室リスク、ローン審査の難しさなどは、事前に把握しておくことが必要です。築古物件投資における代表的なデメリットを解説していきます。

修繕費が高額になりやすい

築古物件が持つ最大の課題は、修繕費の高さです。建物の築年数が長いほど、設備の老朽化や劣化が進んでおり、大規模な修繕を要する可能性があります。

築10年頃から床材や壁紙の交換、15年程度で給湯器やエアコン、築20年が経過すると配管や外壁などの交換が必要です。また、思いのほか高いと感じる人も多いのが給湯器の交換です。メーカーや機種によって値段はまちまちですが、合計で30万円以上かかることも多いので、交換時期が近づいてきたらあらかじめ交換費用を用意しておくと良いでしょう。

家賃が低め

一般的に、新築や築浅物件と比較すると築古物件は家賃が低くなります。入居者の多くが「築年数が古い物件は家賃も安い」と認識しており、家賃を低くしないと競争力が下がるためです。

競争力が低い要因は、主に以下のとおりです。

• 外観や内装が古く汚れも溜まっていると思われやすい
• 給湯器やエアコンなどの設備が古く、住居としての快適性が低いと思われる
• 近隣に新築や築浅の物件が多いと、築古物件は特に家賃を下げる必要がある

空室率が高くなりやすい

築古物件が持つもう一つのリスクとして、空室率が高くなりやすい点が挙げられます。築年数が古い物件は、新築や築浅の物件に比べて入居者の関心を引きにくいのが実態です。

入居者は可能な限り新しい物件に住みたいと考えるため、築古物件は優先順位を下げて家を探す傾向があります。トイレ・浴室などの水回りを中心とした設備が古くなっていると、特に若年層の入居者はその物件を避けがちです。

そのほか、例えばアパートの共用廊下にほこりがたまっているなど、清掃やメンテナンスの不足が表出していると、年代を問わず入居希望者に敬遠されてしまいます。

築古物件を運用するのであれば、水回りの設備を中心として、清潔感を感じさせる見せ方が必要です。

ローン審査で不利になることも

築古物件は銀行などの金融機関から「資産価値が低い」と判断されるため、ローンの審査が厳しくなることも多いものです。特に法定耐用年数を超えた物件は、融資対象外となるケースも多いため、購入時の資金調達に注意が必要です。

金融機関が築古物件の資産価値を重視する理由は、ローンの利用者が返済に行き詰まった際に、融資対象の物件を競売に出して貸付金を回収するためです。金融機関から見て高く売れる物件は、資産価値が高い・担保価値が高いなどと言われます。

また、金融機関が融資する物件の築年数は「法定耐用年数以内に収まっていること」が原則です。金融機関は「建物がまだ使えるか」の判断基準を法定耐用年数に置いているため、築年数が法定耐用年数を過ぎた物件には「資産価値がない」と判断します。

このため、例えば、築30年を過ぎた木造住宅（耐用年数22年）の物件などは、購入時にローンを組みにくいのが実態です。

出口戦略がとりにくい

出口戦略とは、不動産投資において物件を最終的にどう処分するか（売却するか、保有し続けるか）という計画のことです。築古物件は、新築・築浅の物件と比べて買手を探すのが難しいため、事前に出口戦略を考えておく必要があります。

前項で解説した通り、築年数が古い物件はローンを使うのが難しくなるため、買手から敬遠されることも少なくありません。特にエリアの人気が低い築古物件は、売れるまでに時間がかかる可能性もあるでしょう。

一方で、土地として売る方が売りやすくなるため、建物を解体して更地にするという売却方法もあります。しかし、更地として売ろうとすると、建物の解体費用が発生するため、売却益が減少する点に要注意です。

・「出口戦略」に関する記事はこちら
不動産投資の出口戦略とは？ 売却・相続・法人化……適切な出口を見極めるポイント

築古物件投資で成功するためのポイント

築古物件は、低価格で購入できて高利回りを実現できる点で魅力的です。しかし、利回りだけを見て安易に築古物件を購入すると、修繕費が予想以上にかかってしまったり、出口戦略に失敗して資産価値を維持できなかったりすることもあります。

高利回りを狙うためには築古物件であれば何でもいいというわけではなく、ポイントを抑えた物件選びが必要です。

耐震基準を確認する

築古物件を購入する際に確認すべき点の一つが「耐震基準」です。日本は地震が多いこともあって、耐震性能の低い物件は入居者の安全を確保できないだけでなく、修繕コストが膨らんでしまうリスクもあります。

1981年に建築基準法が改正されており、それ以前に建築確認を受けた物件は「旧耐震基準」、それ以降の物件は「新耐震基準」の物件です。新耐震基準の物件は、大規模な地震でも倒壊のリスクを抑えられるよう設計されており、安全性が高いとされています。木造住宅については、2000年にも建築基準が改正されています。

旧耐震基準の物件は、銀行の融資審査が厳しかったり、入居者募集が難しかったりすることも多いものです。そのため、築古物件を購入する際は、建築年や耐震診断結果の有無を確認し、必要に応じて耐震補強の費用を考慮する必要があります。

また、旧耐震基準の物件でも、すでに耐震補強が施されているものや、今後の補強工事が容易なものを選ぶことで、リスクを軽減できるでしょう。

・「耐震基準」に関する記事はこちら
旧耐震と新耐震の違いは？地震発生時のリスクも解説

立地を重視する

築古物件投資の成否を大きく左右するのが「立地」です。築年数が経過している物件であっても、駅から徒歩圏内であったり、商業施設などが近くにあれば、入居者を確保しやすくなります。一方で、アクセスの悪い郊外や人口減少が進んでいるエリアでは、入居者がなかなか見つからず、空室が長期化するリスクも高まるでしょう。

特に、再開発が予定されているエリアや、大学のキャンパス・企業のオフィスなどが集まるエリアでは、築古物件であっても安定した収益を見込めます。

また、例えば学生が多い地域なら、築年数よりも「家賃の安さ」や「ネット環境の充実」が重要です。一方でファミリー層向けの物件を運用するのであれば、保育園やスーパーなどが近くにある物件を選ぶことがポイントになります。

修繕・リノベーション費用を見積もっておく

築年数が古い物件ほど、経年劣化による修繕が必要になり、購入後に予想以上のコストがかかるケースは少なくありません。特に、水回りの設備や外壁・屋根、配管の老朽化などは、見た目で判断しにくいため、事前に専門家へ調査を依頼することが重要です。

また、築古物件の投資では、単に修繕を行うだけでなく、リノベーションによって物件価値を向上させることも一つの戦略となります。例えば、古い和室を洋室に変更したり、バス・トイレを現代的なデザインにリフォームしたりすることで、入居者に対する印象を良くすることが可能です。

リノベーションを前提とした投資を検討する際は、どの程度の予算が必要なのか、どの部分を改修すれば最大の効果を得られるのかを、購入前にしっかり計画しておくことが成功のポイントです。

あらかじめ出口戦略を考えておく

築古物件投資を成功させるためには、購入時だけでなく、最終的にその物件をどう処分するのか、つまり「出口戦略」を明確にしておくことが欠かせません。

築古物件の出口戦略を考える際には、購入時に「この物件は将来的に売れるのか？」を見極めることが重要です。築年数がさらに経過すれば、買い手がつきにくくなる可能性があるため、立地の良い物件を選び、市場価値が維持されやすい物件を見極めることが求められます。

また、売却を前提とするならば、どのタイミングで売るのかを考えておく必要があります。タイミングを選ぶためには、市場動向を気にするよりも収支状況を予測することの方が重要です。

好立地で良い物件であれば市場動向に左右されず売れるため、築古物件に投資するならば、とにかく物件選びに注力することがポイントになります。

長期保有を考えている場合は、物件の維持管理や賃貸需要の変化にも注意が必要です。築年数がさらに進めば、追加の修繕が必要になり、賃貸市場での競争力が低下する可能性もあるでしょう。定期的に戦略を見直しながら運用することが成功への鍵です。

築古物件投資に向いているのはどんな人？

築古物件投資は、誰でもローンを使えるわけではないことや、入居者募集が難しいことなどから、誰にでも適した投資方法というわけではありません。築古物件投資に向いている人の特徴を紹介します。

融資額を抑えたい人

築古物件の投資は少ない資金で始めやすいのが大きなメリットです。特に「なるべく自己資金を活用し、ローンの借入額を抑えたい」と考えている人にとっては、有効な選択肢となります。

一般的に、新築物件を購入する場合は、数千万円単位のローンを組む必要があります。しかし、築古物件なら数百万円から購入できるケースも珍しくありません。

物件価格が低い分、ローンの元本や利息の負担を抑えられ、キャッシュフローの安定にもつながります。また、自己資金のみで物件を購入する場合は、銀行の融資審査を気にせずに済むのも魅力の一つです。

ただし、築古物件は金融機関の評価が低く、ローンを利用する場合には「審査に通りにくい」という課題もあります。特に、法定耐用年数を超えた物件では、金融機関が担保価値を認めず、融資の審査が厳しくなることも少なくありません。

このため、自己資金の割合を増やすか、築古物件への融資にも比較的積極的な姿勢を示す地方銀行や信用金庫を利用するなどの工夫が必要です。

取得後も資金的に余裕がある人

築古物件投資は初期費用が安く済む一方で、物件の購入後に修繕費やリノベーション費用がかかるため、一定以上の資金的な余裕がある人に向いています。

例えば、外壁や屋根の補修、配管の交換、室内設備のリニューアルなど、大規模なメンテナンスが必要になるケースもあります。あらかじめ資金計画を立てておかないと、想定外の支出に対応できなくなる可能性もあるでしょう。

築古物件を購入する際は、物件価格だけでなく、購入後にかかる修繕・維持費も含めた総コストを考慮することが重要です。例えば、購入時に安い物件を選んでも、すぐに高額な修繕費が発生すると、トータルコストでは新築や築浅の物件と変わらなくなることもあります。

また、空室期間が長引く可能性があるため、一定期間家賃収入がなくても経営を続けられるだけの資金的余裕があることが望ましいです。築古物件は築浅物件と比べて入居者を確保しにくいため、空室期間中のローン返済や修繕費の支払いに対応できるよう、余裕資金を確保しておくことが重要です。

創意工夫・試行錯誤ができる人

築古物件投資が持つ最大のハードルは、入居者の募集が難しいということです。 築年数が経過している物件は、そのままでは新築や築浅の競合物件に負けてしまうことが多くなります。競争に勝つためには、競合物件との差別化を図る工夫が必要です。

例えば、築古物件の魅力を高める方法として、以下のような方法が考えられます。

• リノベーションで現代のニーズに合った物件にする
  和室を洋室に変更したり、ユニットバスをバス・トイレ別にしたりすることで、若年層の需要を取り込むことができます。
• デザイン性の向上を図る
  古い物件でも、壁紙や床材を工夫することで、レトロな雰囲気を活かしたおしゃれな物件に変えることが可能です。
• 入居者ターゲットを絞り込む
  例えば、ペット飼育が可能な物件にする、民泊運用を検討するなど、特定のニーズに特化した物件とすることで競争力を高められます。
• 入居者向けのアピールポイントを考える
  たとえば「フリーレント1ヶ月」「Wi-Fi無料」「家具・家電付き」など、入居者にとって魅力的な条件を付加することで、築年数のハンデを補うことができます。

築古物件は、新築や築浅に比べると「建物・設備の新しさ」という競争力が劣ります。このため、「どうすれば入居者に選んでもらえるのか？」を考えて試行錯誤できる人が成功しやすい投資手法であると言えるでしょう。

まとめ

築古物件投資は、新築物件と比べて物件価格が安く、高利回りを狙える点が大きな魅力です。また、資産価値の下落が緩やかで、好立地の物件を手頃な価格で購入できる可能性が高いというメリットもあります。

しかし、その一方で、修繕費が高額になりやすい、家賃を高く設定しにくい、空室リスクが大きいなどのデメリットも無視できません。

築古物件投資を成功させるためには、耐震基準や修繕費用をしっかり確認し、リノベーションや入居者ターゲットの明確化を通じて競争力を高める工夫が必要です。

また、購入後の資金計画に余裕を持ち、出口戦略を考えた投資を行うことも重要になります。築古物件投資は、創意工夫次第で大きな可能性を秘めた投資手法だと言えるでしょう。

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ワンポイントアドバイス

ボロ戸建投資に代表される築古物件の投資は、どちらかというと玄人向けな投資手法の1つです。ただ、入居者を入れることさえできれば、かなり高い利回りを実現できます。


成功している人の中にはDIYでリノベーションしている人も多く、競合物件との差別化に時間と労力を割けるのであれば、チャレンジする価値はあるでしょう。好立地で入居者が入っていれば最終的な売却も難しくないため、最初の物件選びがとにかく肝心です。

この記事のポイント

Q. 築古物件とはなんですか？

A. 「築古物件」は「ちくふるぶっけん」と読みます。古い建物のことを指しているということはわかるものの、明確な定義を知らない方も多いのではないでしょうか。詳しくは「築古物件とは？」をご覧ください。

 Q. 築古物件へ投資するメリットはありますか？

A. 新築や築浅物件と比べて、築古物件への投資には複数のメリットがあります。特に、物件価格の安さや高い利回り、資産価値の安定性などは、多くの投資家にとって魅力的なポイントです。詳しくは「築古物件投資のメリット」をご覧ください。

 Q. 築古物件へ投資するデメリットはありますか？

A. 築古物件投資には多くのメリットがある一方で、注意すべきデメリットも存在します。特に、修繕費用や空室リスク、ローン審査の難しさなどは、事前に把握しておくことが必要です。詳しくは「築古物件投資のデメリット」をご覧ください。