地方の不動産投資は儲かる？ 都市部と比較と成功するポイント

「不動産投資を始めたいけれど、不動産価格が上がり続けている都心は無理なのか？」と疑問を感じる人も多いのではないでしょうか。そんな中、注目を集めているのが地方での不動産投資です。地方での不動産投資は、物件価格の安さや利回りの高さが魅力です。しかし、人口減少や出口戦略の難しさといったリスクもあります。

この記事では、首都圏などと比較した際の地方投資の特徴や、地方の不動産投資で成功するために押さえておくポイントを解説します。

地方の投資物件の魅力

地方の不動産投資には、都市部にはないメリットが数多くあります。物件価格を抑えながら高い利回りを狙えるケースも多く、ライバル物件との競合が起こりにくい点なども魅力です。「物件価格」「利回り」「競合物件の少なさ」という3つの切り口から、地方物件の投資が持つ具体的な強みを解説していきます。

物件価格が安価

地方の不動産が持つ最大の特徴は、やはり物件価格の安さです。地方では地価が都市部ほど高騰していないため、同じ予算でも広い物件や複数の物件に投資できます。

投資の初期費用を抑えられれば、例えば空室が続くなど計画通りに運用が進まなかったとしても、ローン返済などに対応しやすくなります。都心の高額な物件と比べて毎月の返済負担が小さいため、リスクは大きく軽減されるでしょう。

また、複数の物件に投資できれば、一部の住戸が空室になっても、家賃収入が途絶えたりローンの返済に行き詰まったりするリスクを抑えられます。

利回りが高い傾向にある

大半の地方では都市部より賃料相場が下がりますが、物件価格の下落幅と比べて賃料の下がり幅は小さいケースが少なくありません。結果的に地方での投資は利回りが高くなります。高利回りの物件を運用できれば、ローンの繰り上げ返済ができたり、追加で物件を購入したりといった余裕を持てるでしょう。

また、地方では入居者募集で競合になる物件が少ない分、地域特有のニーズに合った物件に投資できれば、家賃収入を安定させやすく、結果として投資戸数拡大のペースを早めることにもつながります。

・「利回り」に関する記事はこちら
不動産投資の理想的な利回りは？計算方法と物件選びのポイントを紹介

競合物件が少ない

地方では、都市部のようにマンションやアパートが集積しづらいため、入居者募集において競合となる物件が少なくなるのが特徴です。競合物件の数が少なければ、空室が出ても家賃を下げずに済む可能性が高まります。

また「駐車場を複数台確保」「ペット飼育可」など、少し特徴的な設備や条件を整えるだけで競合物件と大きく差別化できることもあります。賃貸ニーズに合った工夫次第で、より高い家賃で運用できるケースもあるでしょう。

そのほか、地方では新たな大規模開発が行われたり、大手デベロッパーが市場に参入してきたりするリスクが比較的少ないので、急に競争が激しくなることもあまりありません。都市部と比較して長期安定的な運用を見込める点が、地方不動産投資の大きな魅力です。

地方で不動産投資するリスク

地方の不動産投資には低価格・高利回り、競合の少なさといったメリットがある一方で、人口減少などを原因としたリスクもあります。具体的にどんなリスクに注意すべきなのか、解説していきます。

空室リスクが高い傾向にある

地方には、競合物件が少ない利点があるものの、都心部よりも人口が少なく賃貸物件のニーズも小さいのが実態です。賃貸物件に住みたい人の数が少ないことから、空室が続くリスクが高まります。

例えば、単身世帯が少ない地域でワンルーム物件に投資すると、想定より募集に時間がかかるケースもあるでしょう。また、就職や進学などで都市部に流出する若年層が多ければ、この場合も長期的な空室のリスクがあります。

空室リスクを抑えるためには、エリアに多いファミリー層や高齢者世帯など、実際の需要に合った間取りや設備を用意することが必要です。また、エリアの事情に詳しい管理会社を選ぶことで、適正な家賃設定や募集活動を行いやすくなるでしょう。

・「不動産投資のリスク」に関する記事はこちら
不動産投資の6大リスク一覧！未然に防ぐ方法とは？

人口が減っていく可能性が高い

地方では、少子高齢化が進んでいたり若者が都市部へ流出したりといった背景により、今後さらに人口が減ると予測される地域もあります。人口が減少すれば、賃貸ニーズも縮小し、空室率の上昇や家賃の下落圧力が高まります。

地方で投資を検討する際には、その地域の人口動態を確認し、今後の人口ビジョンや政策などのチェックが必要です。市区町村や都道府県が公表している人口統計や推計データを参考にするのが有効です。

そのほか、大学や工場、行政機関など、人が集まる施設の有無を調べるのも良いでしょう。移転や閉鎖の予定がある場合、周辺の賃貸需要に大きく影響します。

出口戦略で苦戦する可能性がある

不動産投資における出口戦略とは、物件を売却するなどして、その物件から得る利益を確定させることです。地方は首都圏と比べると市場規模が小さく、中古物件の需要も限定的なケースが多いため、売却に時間がかかるリスクもあります。

特に、築古の物件などは買い手が付きにくく、売却価格が大幅に下がる可能性も考慮しなければなりません。対策として、再開発が見込まれる駅周辺などを選ぶと、将来的に買い手がつく可能性も高まります。

また、いざというときに慌てて売却するのではなく、あらかじめいつ頃に売るかの計画を立てておくことが重要です。また、需要が下がる兆しが見えたらリノベーションやリフォームで物件価値を高めるなど、柔軟に対応できると良いでしょう。

・「出口戦略」に関する記事はこちら
不動産投資の出口戦略とは？ 売却・相続・法人化……適切な出口を見極めるポイント

地方と都市部の賃料・利回り・物件価格の違いは？

2025年初頭の時点では、東京など首都圏の不動産が値上がりを続けていると盛んに報道されています。何となく都市部の不動産が高いことはわかるけど、どれくらい違うのかはよくわからないという人も多いのではないでしょうか。実際にどれくらい違うのか、データを用いて解説します。

賃料

全国賃貸管理ビジネス協会が発表した資料によると、2025年1月時点における都道府県別の賃料は以下のようになっています。

出典：全国賃貸管理ビジネス協会

東京都は全都道府県の中で最も賃料が高く、平均賃料が7万円台に達している都道府県は他にありません。また、6万円台に達しているのも神奈川県・埼玉県・大阪府・京都府の4都道府県のみです。

他の都道府県は全て4万円台か5万円台で、都道府県で比較すると、東京都だけが特に高い状況となっています。

物件価格

続いて、不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）が発表した資料によると、2024年におけるエリア別の物件価格は以下の通りです。

■一棟アパートの価格

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）

発表されている資料の中では、一棟アパートの価格が1億円を超えているのは東京23区のみとなっています。物件価格についても東京23区は他のエリアと比べて割高なのが実態です。

利回り

2024年におけるエリア別の利回りは、以下のとおりです。

■一棟アパートの利回り

出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）

利回りについては、東京23区と比較すると地方都市は高めになっていることがわかります。ただ、福岡市は他の地方都市と比較して利回りが低めです。福岡市内で天神ビッグバンという大規模再開発が進んでいることなどが影響していると考えられます。

地方の不動産投資を成功させるには？

地方での不動産投資は、都市部に比べて物件価格が安く利回りも高いのがメリットです。しかし、成功するためには、単に安い物件を購入するのではなく、長期的に安定した収益を確保できるか見極める必要があります。

見極めるポイントは「人口動態」と「都市計画・再開発計画」の2つです。それぞれのポイントについて解説します。

人口動態を見る

地方での不動産投資を検討する際、まず確認すべきは「そのエリアの人口が増えているのか、減少しているのか」です。人口が増加しているエリアでは、今後も賃貸需要が拡大する可能性が高く、家賃の下落リスクや空室リスクを抑えられます。

その一方で、人口が減少しているエリアでは、賃貸需要が先細りして物件の流動性（売りやすさ）も下がりやすくなります。

人口動態を確認する際のポイント

自治体のホームページを見れば、過去10年などの人口推移を確認可能です。また、総務省の「国勢調査」でも推移を見られます。

単身者が増えているのか、ファミリー層が多いのかを把握すれば、適切な物件の間取りを判断できます。例えば、単身者が多いエリアではワンルームや1Kの需要が高く、ファミリー層が多いエリアでは2LDK以上の物件が安定した収益を見込めるでしょう。

また、若年層が流出している地域では、将来的に賃貸需要が減る可能性があります。逆に、地方の中でも都市部にアクセスしやすいエリアや、企業の進出が活発なエリアでは、転入者が増えるため安定した賃貸ニーズを期待できるでしょう。

人口減少地域でも投資できる場合

人口が減っているエリアでも、行政機関や医療機関、商業施設などが集まるエリアは人口減少の影響を受けにくく、一定の賃貸需要を見込めます。県庁所在地などの中核エリアであれば投資対象としても良いでしょう。

また、民泊やウィークリー・マンスリー賃貸としての運用が可能なエリアでは、通常の賃貸とは異なる収益モデルが成立する可能性があります。

都市計画・再開発計画を確認する

地方での不動産投資を成功させるためには、投資対象エリアの将来的な発展性を見極めることも重要です。都市計画や再開発が進んでいる地域は、インフラの整備や新しい企業・商業施設の誘致によって、人口流入や賃貸需要の増加が期待できます。

再開発プロジェクトの有無

地方自治体のホームページなどで再開発計画の有無を確認し、大型商業施設の建設、公共交通機関の拡充、新しい住宅地の開発などが予定されているかをチェックします。例えば、新しい駅ができる予定のエリアや、大規模な工業団地などが整備される地域では、賃貸需要の拡大を期待できます。

企業の誘致状況

地方自治体が企業誘致を積極的に進めているエリアでは、新たな雇用が生まれます。結果的に住民が流入してくる可能性もあります。工場やオフィスの新設が予定されているかどうかを確認するとよいでしょう。

大学・医療機関の拡充

地方都市で大学の新設や病院の拡張計画がある場合、学生や医療従事者向けの賃貸ニーズが増える可能性があります。特に学生向けのワンルームや、医療従事者向けの1LDK・2LDKといった物件では安定的な賃貸需要を見込めるでしょう。

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まとめ

地方の不動産投資には、総じて物件価格が安く、利回りが高いという魅力があります。一方で、空室リスクや人口減少、出口戦略の難しさなどの点が課題です。地方の不動産投資を成功させる鍵は、人口動態や再開発計画を確認して将来性のあるエリアを選ぶことです。

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ワンポイントアドバイス

テレビのニュースなどで報道される地方の企業進出や再開発計画は一部だけです。不動産・建設の専門新聞や、流通関係のニュースサイトなどをチェックしていると、再開発や土地区画整理などの情報を早めにキャッチアップできます。

そのほか、学部・学科の統合や建物の老朽化によって、大学のキャンパスが移転することも多いものです。既存のキャンパスには移転のリスクがありますが、移転先のエリアであれば検討に値するでしょう。

この記事のポイント

Q. 地方の物件へ投資するメリットはありますか？

A. 地方の不動産投資には、都市部にはないメリットが数多くあります。物件価格を抑えながら高い利回りを狙えるケースも多く、ライバル物件との競合が起こりにくい点なども魅力です。詳しくは「地方の投資物件の魅力」をご覧ください。

 Q. 地方と都市部での利回り・賃料・物件価格の違いはありますか？

A. 2025年初頭の時点では、東京など首都圏の不動産が値上がりを続けていると盛んに報道されています。何となく都市部の不動産が高いことはわかるけど、どれくらい違うのかはよくわからないという人も多いのではないでしょうか。「地方と都市部の賃料・利回り・物件価格の違いは？」にて詳しく解説しています。

 Q. 地方での不動産投資を成功させるにはどうすれば良いですか？

A. 地方での不動産投資は、都市部に比べて物件価格が安く利回りも高いのがメリットです。しかし、成功するためには、単に安い物件を購入するのではなく、長期的に安定した収益を確保できるか見極める必要があります。詳しくは「地方の不動産投資を成功させるには？」をご覧ください。