サラリーマンは副業で不動産投資できるのか？就業規則など注意すべきポイントを解説

「サラリーマンでも副業で不動産投資をできるのか？」という疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。2025年時点では、サラリーマンの副業を解禁する流れが進む一方で、「副業禁止」と就業規則に定められている会社で働いている人も少なくありません。

不動産投資は副業にあたらないケースが多いものの、規模によっては「事業」と見なされる可能性もあります。また、確定申告の手続きや管理会社の選び方などは、事前に知っておくべきポイントです。

この記事では、不動産投資が副業にあたるのかどうかを解説するとともに、サラリーマンが不動産投資を始める際に押さえておくべきポイントを詳しく紹介します。

「副業禁止の会社でも問題ないのか？」「確定申告はどうする？」「法人化のリスクは？」といった疑問を解消できる内容になっていますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資は「副業」にあたらない可能性が高い

不動産投資は、一般的なアルバイトやフリーランスの仕事とは異なり「資産運用」として扱われるケースが少なくありません。

そのため、多くの企業では不動産投資を「副業」として明確に禁止している企業は多くないのが実態で、一定の条件下であれば問題なく取り組める可能性が高くなっています。

一方で、運用する部屋数・棟数が増えて「事業」と見なされる規模になると、副業規制の対象となることもあります。不動産投資が副業に該当するかどうかを判断するために、まずは基本的なポイントを押さえておきましょう。

不動産は「資産」相続や贈与で取得することもある

不動産投資は株式投資や投資信託と同じように「資産運用」の1つであり、不動産そのものは金融資産としての側面も持っています。そのため、不動産投資は必ずしも「自分から能動的に始める副業である」とは言い切れません。

例えば、親や親族からアパートやマンションなどの収益物件を「相続」や「贈与」で取得するケースもあるでしょう。このような場合は、本人の意思とは関係なく不動産を所有することになり、運用せざるを得ない状況になります。

もし一律に「不動産投資は副業である」とみなされるのであれば、相続や贈与を背景としたケースも禁止されることになってしまうでしょう。このため、多くの企業では「単に資産を運用しているだけであれば副業には該当しない」と判断されることが多くなっています。

ただし、相続した不動産を活用して積極的に物件を増やしていくと、事業規模と見なされる可能性があるため、運用の仕方には注意が必要です。

本業に支障をきたしにくい

多くの企業が副業を禁止する主な理由の一つは「本業に支障をきたす可能性があるため」です。例えば、夜間にアルバイトなどをすることで本来休むべき時間に休めず、本業の勤務中にパフォーマンスが低下することも懸念されます。

しかし、不動産投資は一般的な副業とは異なり、時間をかけて何かの作業をする必要がほとんどありません。賃貸経営の業務は、管理会社に委託すれば手間をかけずに済ませられるため、サラリーマンとしての本業と両立しやすいのが特徴です。

また、株式投資や投資信託とは違って、不動産投資は日々の相場などを気にする必要もなく、頻繁な売買も発生しません。実際に「本業に影響を与えずに、長期的な資産形成ができる投資方法」として、不動産投資は多くのサラリーマンに選ばれています。

ただし、管理会社を入れずに自主管理を行う場合は、入居者対応や修繕業者の手配といった業務が発生し、本業に影響を与える可能性もあるため要注意です。

法律で副業は禁止されていない

日本の法律には基本的に「副業を禁止する規定」は無いのが実態です。憲法では「職業選択の自由」が保障されており、労働基準法にも副業を制限する明確な規定はありません。このため、本来は「個人が副業をする自由」は認められていると考えて問題ないと言えます。

しかし、社員と労働契約を結ぶ際に、企業側は就業規則で副業を制限できます。これは、社員の労働時間管理や、競業避止義務（会社の利益を損なう行為の禁止）などを理由として設定されているものです。

一方で、不動産投資や株式投資といった資産運用は、「自社の業務に支障が出ない限り、副業には該当しない」と多くの企業が判断しています。

また、2025年時点では政府も「副業・兼業の促進に関するガイドライン」を発表しており、副業を認める方向での制度改革を進めています。これにより、副業に対する社会的なハードルは低くなりつつあり、不動産投資に対する企業の規制も今後さらに緩和される可能性が高いでしょう。

ただし、公務員や一部の職種（銀行員や証券マンなど）は、法律や企業規則で厳しく副業が制限されているケースもあるため、必ず事前に就業規則を確認することが重要です。

・「不動産投資　副業」に関する記事はこちら
不動産投資は副業にならない？ 副業禁止でも不動産投資はできるのか

「副業禁止」の就業規則があっても不動産投資はできる？

すでに解説したとおり、「副業禁止」の就業規則がある会社に勤めている場合でも、不動産投資が必ずしも禁止されるわけではありません。しかし、投資の規模が大きくなり「事業」と見なされると、副業として制限される可能性もあるため要注意です。

また、公務員や金融機関の職員など、一部の職種では法律や就業規則によって厳しい制限が設けられています。ここからは、公務員や副業禁止の企業では、不動産投資がどのように扱われるのかを解説します。

副業禁止の公務員も一定規模なら許可不要

国家公務員法や地方公務員法により、公務員は民間企業のサラリーマンよりも副業が厳しく制限されています。これは、公務員が国や自治体の業務に専念し、公正な立場を維持するために定められたルールです。

しかし、不動産投資に関しては一部例外があります。公務員が不動産投資を行う場合は、一定以下の規模であれば副業とは見なされず、許可を得ずとも投資することが可能です。

【公務員が許可なしで行える不動産投資の基準】

• 運用の規模が5棟10室未満であること
  （アパートなどの建物が5棟未満、または部屋数が10室未満）
• 年間家賃収入が500万円未満であること
• 管理業務を自ら行わず、管理会社に委託していること

上記の条件を満たしていれば、公務員であっても不動産投資ができます。一方で、上記の規模を超える投資を行う場合は「営利企業の経営」に該当すると判断されるため、所属機関の許可が必要です。

また、公務員が管理業務を自分で行うと「職務専念義務」に違反するとみなされる可能性があるため、管理会社に業務を委託することが重要です。日々の物件運用をプロに任せることで、本業へ影響を与えずに不動産投資を行えます。

ただし、公務員の副業規制には細かいルールも多いため、事前に就業規則を確認し、必要であれば人事担当者に相談することをおすすめします。

・「公務員による不動産投資」に関する記事はこちら
公務員が不動産投資するには許可が必要？ 認められる3つの条件とは

不安な場合は事前に届出を

不動産投資が副業にあたるのかどうか、また就業規則に違反しないか不安な場合は、事前に会社へ届出を出しておくのが無難です。企業の就業規則には「副業を行う場合は事前に申請し、許可を得ること」と明記されていることも多いため、ルール通りの手順を踏んでおけばトラブルを防止可能です。

また、事前に届出を出すことで、企業側の意向を確認できるメリットもあります。企業によっては「資産運用の範囲なら問題ない」と判断するケースもあれば、「不動産投資であっても収益が一定額を超える場合は副業と見なす」と規定しているケースもあるでしょう。事前に届出を出しておけば、どこまで投資していいのかを見極められます。

一方で「届出を出すことで会社にマークされるのでは？」と不安に感じる方もいるでしょう。その場合は、まずは就業規則をしっかりと読み込み、必要であれば社労士などの専門家に相談するのも一つの方法です。

特に「5棟10室以上の物件を運用したい希望がある」「本業と並行して法人化を検討している」といった場合は、専門家に相談しておくことで対策を講じられます。

サラリーマンが不動産投資するときに注意するポイント

サラリーマンが不動産投資をするにあたって、収益を最大化しながらリスクを抑えるための重要なポイントがあります。特に、「信頼できる管理会社の選定」「税務処理の正しい対応」「規模拡大や法人化のリスク管理」などは、投資を成功させるために欠かせないポイントです。

信頼できる管理会社を探す

不動産投資は良い物件を購入して終わりではなく、物件購入後の運用が本番であり、運用がうまくいって初めて成功したと言える資産運用です。特に、本業を持つサラリーマンにとっては、日々の管理業務を任せられる「信頼できる管理会社」の存在が重要なポイントになります。

管理会社の主な役割は以下のようなものです。

• 入居者募集・審査（空室対策）
• 家賃の集金・滞納対応
• 設備の修繕・トラブル対応
• 退去時の立会いと原状回復の手配

もし管理会社を入れずに自主管理を行うとなると、入居者対応や修繕の手配などに追われて本業に影響が出るリスクも出てきます。

管理会社を選ぶ際のポイントは以下の通りです。

• 実績・評判をチェックする（管理物件数や口コミを確認）
• 手数料とサービス内容を比較する（管理費の相場は家賃の5%程度）
• 空室対策の提案力があるか確認する（入居率の実績が高いか）
• 対応スピードが速いか（トラブル発生時の対応力を確認）

また、家賃保証（サブリース）のサービスを展開している管理会社もありますが、契約内容によってはオーナーに不利な条件が含まれている場合もあるため要注意です。

本業以外の所得が20万円を超えたら確定申告を

サラリーマンが不動産投資を始めると、運用の状況によっては確定申告が必要になります。給与所得とは別に発生した所得が一定額を超えた場合は、税務署への申告が義務付けられているためです。

具体的には、年間の不動産所得が20万円以上ある場合や、不動産投資の赤字を損益通算して本業の所得税などを減らしたい場合（減価償却を活用）などです。なお、確定申告を怠ると、本来払うべき税金に加えて「延滞税」や「加算税」が発生する可能性もあります。

確定申告の流れは以下の通りです。

1. 収入・経費の整理（家賃収入や管理費、修繕費など）
2. 確定申告書の作成（青色申告or白色申告の選択）
3. 申告書の提出（基本的に毎年2月16日〜3月15日が期限）

青色申告を選択すれば最大65万円の控除を受けられるメリットがあるため、不動産投資を継続するなら青色申告の導入を検討するのがおすすめです。

・「確定申告」に関する記事はこちら
家賃収入を得たい！ 収入を得る流れや税金、確定申告について解説

「規模拡大」「法人化」は要注意

不動産投資が軌道に乗ってきたら「投資規模を拡大したい」「法人化して節税したい」と考える方もいるでしょう。しかし、規模を拡大しすぎると「副業禁止」の企業では問題視される可能性があるため、慎重に進めることが重要です。

事業規模とみなされるリスク

企業の就業規則によっては、不動産投資が「事業的規模に達している」と見なされると副業に該当すると判断されるケースがあります。一般的に、5棟10室以上の不動産を同時に運用していると「事業」と見なされるため要注意です。

また、規模が大きくなると、事業に手間暇がかかって本業に影響が出ると判断されることもあります。「事業としての不動産投資」と見なされない範囲で、適切に投資を進めることが重要です。

法人化のメリット・デメリット

不動産投資を法人化すると、節税効果を期待できる一方で、デメリットもあります。法人化のメリットは以下の通りです。

• 所得税より法人税の方が税率が低くなる場合がある
• 経費として計上できる範囲が広がる（役員報酬や退職金の活用）
• 相続対策として有利になる

一方で、法人化のデメリットとしては主に以下のポイントが挙げられます。

• 法人設立の手続きが必要（登記費用や税理士報酬がかかる）
• 赤字でも法人住民税が発生（最低7万円／年の税負担が発生する）
• 会社の就業規則に抵触すると判断されるリスクが高くなる

法人化を検討する際は、投資規模や税負担のバランスをよく分析することが重要です。

・「法人化」に関する記事はこちら
不動産投資で法人化するメリット・デメリット！ 適切なタイミングは？

サラリーマンの資産形成の手段として不動産投資がおすすめな理由

円安や物価上昇といった状況が続く2025年時点では、「将来の資産形成」について不安を感じている人も多いのではないでしょうか。特に、老後の資金や年金問題などがクローズアップされる中で、給与以外の収入源を持つことが重要視されるようになっています。

数ある資産形成の中でも、不動産投資はサラリーマンにとって大きなメリットを持つ方法の一つです。ミドルリスク・ミドルリターンで安定した収入を得られることや、サラリーマンの信用を活かして融資を受けやすいことなどが、特に魅力的なポイントとなっています。

安定した家賃収入で長期的な資産形成ができる

不動産投資が持つ最大の魅力は、長期的に安定した家賃収入を得られることです。株式投資のようにマーケットの変化に左右されることが少なく、長期的な視点で資産を増やしていけます。

例えば、株式投資は日々の値動きが激しく、一時的な相場の下落によって資産が大きく目減りするリスクを持っています。その一方で不動産投資では、入居者がいる限り毎月一定の家賃収入を得られるため、長期的なキャッシュフローを予測しやすいというメリットがあります。

また、ローンを完済できれば、年金にプラスして家賃収入を得られる点も不動産投資の魅力です。現在の公的年金だけでは生活費が不足する可能性もあるため、年金＋不動産収入という形で老後資金に関する不安を軽減できます。

ただし、空室リスクや修繕費用など、不動産投資特有のリスクもあるため、適切な管理とリスク対策が重要です。

サラリーマンの信用力を活かしてローンを利用できる

不動産投資を成功させる上で重要なポイントの一つが「ローンを使えるかどうか」です。自己資金だけで不動産を購入するのは現実的ではないため、多くの投資家は金融機関のローンを利用して物件を買っています。

安定した収入があるため、サラリーマンは金融機関から見た信用力が高いという特徴があります。そのため、個人事業主やフリーランスと比べて、サラリーマンはローン審査に通りやすく、より有利な条件で借入できるケースも多いものです。

不動産投資ローンを組む際、金融機関は「勤務先の企業の規模」「勤続年数」「年収」などを審査します。大手企業に勤めている・安定した収入があるといったサラリーマンは、特に低金利でローンを使えるでしょう。

また、不動産投資は、借入金を活用して資産運用の効率を高められるのが特徴です。たとえば、自己資金300万円で3,000万円の物件を購入し、家賃収入でローンを返済しながらの資産形成もできます。

・「不動産投資ローン」に関する記事はこちら
不動産投資ローンとは？ 金利・審査・選び方を徹底解説！

節税メリットを活用しながら資産を増やせる

不動産投資は税制面のメリットも持っています。サラリーマンとして給与を得ながら、不動産所得を活用した節税が可能です。

不動産投資では、物件の「減価償却費」を経費として計上できます。減価償却とは、建物の価値が年々下がっていくことを考慮し、価値の減少分を税務上の損失として処理できる仕組みです。減価償却費を活用することで、所得を圧縮して税負担を軽減できます。

サラリーマンが不動産投資を行うと、確定申告の際に経費として計上できる項目が増えるというメリットもあります。不動産投資では例として以下の費用を経費として計上可能です。

• ローンの利息（元金は計上不可）
• 固定資産税
• 修繕費
• 管理費
• 火災保険・地震保険料

上記の経費を計上することで、税金を抑えつつ、効率的な資産運用が可能になります。

また、投資規模が大きくなった場合は、不動産投資を法人化することでさらなる節税効果を得られます。給与所得と法人の所得を分散できたり、所得税率より低い法人税率の適用を受けたりできる点が法人化の魅力です。

ただし、法人化には法人の設立費用や相応の手間がかかるため、事業規模や収益性を慎重に考慮した上で判断することが重要です。

・「節税」に関する記事はこちら
不動産投資で節税ができる仕組みを解説！ 住民税・所得税・相続税を節税したいときの注意点は？
不動産投資で節税は嘘⁈ 本当に節税できるのか徹底検証

まとめ

不動産投資は家賃収入の安定性、融資の活用、節税メリットなどの点で、サラリーマンにとって非常に有利な資産形成手段です。

なお、不動産投資は就業先の会社から資産運用と見なされるケースが多くなっています。多くの場合は副業には該当しないと判断される可能性が高いものです。

ただし、運用する物件数が多く事業規模とみなされる場合や、公務員・金融機関などの規則が厳しい職種として働いている場合は注意を要します。

また、不動産投資を行うのであれば、信頼できる管理会社の選定、確定申告、規模拡大時のリスク管理などが不可欠です。特に管理会社を入れることで、本業に支障をきたさず安定した資産形成が可能になります。

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ワンポイントアドバイス

重要なポイントは、副業とみなされる規模まで投資を拡大するのか、不動産投資を始める前の時点で決めることです。また、最終的な投資規模を決めるためには、不動産投資によって何を得たいのか考える必要があります。

例えばFIREが目標であれば法人化も必要ですが、法人化すると不動産投資が副業と見なされる可能性が上がります。副業禁止の会社に勤めているのであれば、いつまでに会社を辞めて法人化するのか、長期継続的な目標が必要です。

この記事のポイント

Q. 不動産投資は副業にあたりますか？

A. 不動産投資は、一般的なアルバイトやフリーランスの仕事とは異なり、「資産運用」として扱われるケースが少なくありません。詳しくは「不動産投資は「副業」にあたらない可能性が高い」をご覧ください。

 Q. 就業規則に「副業禁止」の記載があるのですが、不動産投資は可能でしょうか？

A. 「副業禁止」の就業規則がある会社に勤めている場合でも、不動産投資が必ずしも禁止されるわけではありません。しかし、投資の規模が大きくなり「事業」と見なされると、副業として制限される可能性もあるため要注意です。詳しくは「「副業禁止」の就業規則があっても不動産投資はできる？」をご覧ください。

 Q. サラリーマンが不動産投資をする際、何か注意点はありますか？

A. サラリーマンが不動産投資をするにあたって、収益を最大化しながらリスクを抑えるための重要なポイントがあります。詳しくは「サラリーマンが不動産投資するときに注意するポイント」をご覧ください。