不動産投資ローンの審査に落ちる理由とは？審査基準と対策を解説

不動産投資を始めようとしたときに、「不動産投資ローンの審査に通るか不安」という悩みを抱える人は少なくありません。金融機関は審査結果の理由を開示しないため、ローン審査に落ちたとしても「なぜ審査に落ちたのか分からない」 というケースは多いものです。

不動産投資ローンの審査では、「個人の信用力」や「物件の担保価値」が細かくチェックされています。この記事では、不動産投資ローンの審査基準や、よくある審査落ちの理由などに加え、審査を通過するための具体的な対策も解説します。

不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンと住宅ローンは混同されることが少なくありません。住宅ローンと比べて不動産投資ローンを利用する人は少ないため、実際のところ何が違うのかわからないという人も多いのではないでしょうか。不動産投資ローンと住宅ローンの違いは以下の通りです。

不動産投資ローンには「賃貸経営の資金を借りる」という性質があるため、住宅ローンのように低金利では借りられません。もし、投資目的で住宅ローンを組むと、金融機関に契約違反とみなされ、一括返済を求められるリスクがあるため要注意です。

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不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンの審査では、「申込者の信用力」と「購入する物件の担保価値」の両方が厳しくチェックされます。

住宅ローンと違って不動産投資ローンは投資を目的とした融資であるため、金融機関は 「本当に返済できるのか？」という点だけでなく「この物件には投資する価値があるか」「安定した収益を生めるか」などの点も重視します。

審査でチェックされる「個人の属性」

不動産投資ローンは賃貸経営を行うためのローンですが、借主の信用力も審査ポイントの1つです。

賃貸経営の事業には「上手くいかない場合のリスクがある」という考え方をするため、不動産投資ローンの申込者に対して金融機関が求める年収は、住宅ローンよりも高めです。金融機関によりますが、例えば500万円から700万円以上の年収を求められることもあります。

また、金融機関は「返済負担率」も考慮します。返済負担率とは、ローン返済額が年収に対して占める割合のことで、目安は30～40％以下 とされています。例えば、年収600万円の場合は、年間のローン返済額が180～240万円以下なら審査に通りやすくなるでしょう。なお、返済負担率は通常、自宅の住宅ローン等既に借入れ中のローンがあればそちらも含めて考慮される点に注意が必要です。

そのほか、金融機関は申込者の過去の借入れや返済履歴を確認します。例えば過去にクレジットカードやローンの支払い遅延がある、カードローンや消費者金融の借入れが多いなど、信用情報に問題がないかといった点が確認のポイントです。

審査でチェックされる「物件の属性」

不動産投資ローンの審査では、収益性や物件の担保価値も重要なポイントです。物件の担保価値とは、売却した時にいくらで売れそうかといったことを指しています。

収益性や担保価値が重視されるのは、不動産投資ローンの返済原資は賃貸経営の収益であり、債務者が返済に行き詰まった場合は、金融機関は物件を売却して貸付金を回収するからです。

立地の良い物件は賃貸需要が高く安定した収益を見込めるという理由から、都市部や駅近の物件は高く評価されます。反対に、一部の地方都市や過疎地の物件は空室リスクが高いと判断される傾向が強いものです。

また、築年数が法定耐用年数を超えている物件に対して、金融機関は慎重な姿勢を取ります。物件の築年数が法定耐用年数を超えていると、貸付金を回収できないと判断するためです。法定耐用年数は物件の構造によって異なります。

出典：国税庁

金融機関ごとに異なる審査の特徴

不動産投資ローンの審査は金融機関ごとに異なる特徴を持っており、一般的に以下のような違いがあります。

地方銀行や信用金庫は「地元の発展に貢献するための金融機関」という位置づけなので、営業エリアに住んでいて営業エリアで投資する人には、積極的に融資する傾向を持っています。

また、ノンバンクは金利が高めですが、年収が低い人や属性が弱い人でも融資を受けられるケースが多くなっています。

不動産投資ローンの審査に落ちる理由

ここからは、不動産投資ローンの審査を通過できない理由として多いものについて解説していきます。

今の会社の勤続年数が短い・雇用形態が不安定

「安定した収入を継続的に得られるか？」は、金融機関が重視するポイントの1つです。転職を重ねて各社の勤続年数が短いと、審査に落ちる可能性が高まります。目安として 「2年から3年以上の勤務実績」を求められることが多くなっています。

特に、転職直後は「今後も安定した収入を得られるか不確実」とみなされることが多く、審査に通りにくいため要注意です。また、派遣社員・契約社員・フリーランスとして働いている人も、収入が不安定とみなされる傾向にあります。

購入物件の担保価値が低すぎる

すでに解説した通り、地方都市や過疎地の築古物件を購入する場合は、担保価値が低いと判断されて審査落ちの可能性が高まります。

こうした物件の代表例は地方都市の築古木造アパートです。築古木造アパートは価格が安いため高利回りになりがちです。安く買えて利回りの高い物件は、表面的には魅力的な物件に見えるでしょう。

しかし、築年数が23年以上となった木造アパートは、売却しても十分な価格で売れない上に、築古で賃貸需要も小さいと判断されます。担保価値・収益性ともに不十分と見なされるため、同じような物件の運用実績が豊富な人でない限り、審査を通過できないと考えるのが無難です。

不動産投資ローンの審査に落ちないための対策

年収・自己資金が足りない場合の改善策や金融機関の選び方など、さまざまな視点から審査通過の可能性を高める方法を解説します。

収入や頭金に関する対策

収入が金融機関の審査基準に満たない場合は、長期的な対策として副業による収入アップなどが考えられます。給与収入以外にも継続的に入ってくる収入があると証明できればローンの審査対策になるため、webでできる副業などを検討するのもおすすめです。

副業を年単位で続けられれば頭金を貯めることにもつながるため、二重の対策となります。副業を視野に入れて対策するのであれば、いつを目安に不動産投資を始め、開始時期に合わせるためにはいつから何の副業をするのかなど、長期的な展望に立った計画を立てることが重要です。

また、家族からの資金援助を活用する方法 もあります。贈与税の非課税枠を利用すれば、年間110万円までの資金援助を受けても税負担はありません（2024年度の税制に基づく）。親族からのサポートを受けられる場合は、活用を検討するとよいでしょう。

申込先の金融機関を見直す

地方銀行や信用金庫であれば、一般的な年収でも融資を受けられる場合があります。なお、地方銀行や信用金庫のローンを利用する場合は、申し込みの前に担当者との面談をするケースが少なくありません。

面談では購入物件を選んだ理由や長期的な経営計画などを、具体的に説明することが求められます。メモや資料を作成しておいたり、知識をつけるために投資に関する本を読むなどして対策すると良いでしょう。

あるいは、ノンバンク系の金融機関ならば審査通過の可能性が高まります。ただし、金利支払いの負担が重くなるため、金利が高くても収益を出せる物件を選ぶことが必要です。

申込先の金融機関を絞る

不動産投資ローンの申し込み時には、短期間に複数の金融機関に申し込まないことが重要です。ローンの申し込み履歴は信用情報機関に記録されるため、同時に複数の金融機関に申し込むと「資金繰りに困っている」と判断されて、審査に不利になる可能性が高まります。

また、提出書類の不備があると、審査に時間がかかることもあるほか、最悪の場合は審査落ちの原因にもなります。事前に必要な書類を確認し、正確に準備することが重要です。

担保価値の高い物件を選ぶ

ここまで解説したポイントはいずれも「申込者の属性」に関するものです。一方で、審査に通過しやすい物件を一言で表すと「築浅で立地の良い中古物件」ということになります。投資家は誰もが条件の良い物件を買いたいと思っているため、競争は厳しくなりますが、根気強く物件を探すことが必要です。

まとめ

不動産投資ローンの審査では、「個人の信用力」と「物件の担保価値」 の両方が厳しくチェックされます。特に、年収や勤続年数、物件の収益性、物件がいくらで売れるかといったポイントが大きく影響し、基準を満たさない場合は審査に落ちる可能性があります。

審査を通過するためには、収入を増やす、副業や貯蓄を活用して自己資金を増やすなどの対策が必要です。さらに、自分に合った金融機関を選び、審査に通りやすい物件を選定することも重要なポイントとなります。

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ワンポイントアドバイス

不動産投資ローンの審査項目には、年収や勤続年数など簡単に改善できないものも少なくありません。審査通過の確率を高めるためには、早い段階で長期的な計画を立てて実行していく必要があります。

また、物件の収益性を証明するために、8%から10%など実質利回りの最低ラインを決めて、粘り強く物件を探すことがポイントです。不動産投資は物件選びの時点で成否が決まるとも言われています。正しい知識を身につけて着実に準備していきましょう。

この記事のポイント

Q. 不動産投資ローンとはどのようなローンですか？

A. 不動産投資ローンと住宅ローンは混同されることが少なくありません。住宅ローンと比べて不動産投資ローンを利用する人は少ないため、実際のところ何が違うのかわからないという人も多いのではないでしょうか。詳しくは「不動産投資ローンとは？」をご覧ください。

 Q. 不動産投資ローンの審査に落ちるのはどのような理由でしょうか？

A. 不動産投資ローンの審査に落ちる理由は、今の会社の勤続年数が短い、雇用形態が不安定などの理由があります。詳しくは「不動産投資ローンの審査に落ちる理由」をご覧ください。

 Q. 不動産投資ローンの審査に落ちないための対策はありますか？

A. 年収・自己資金が足りない場合の改善策や金融機関の選び方など、さまざまな視点から審査通過の可能性を高める方法を「不動産投資ローンの審査に落ちないための対策」にて解説します。