不動産投資は新築・中古どっちですべき？物件選びで重視すべきこととは

不動産投資を始めようと思っても「新築と中古のどちらを選ぶべきか？」と悩む方は多いのではないでしょうか。新築物件は設備が整っており、空室リスクが低い一方で、価格が高く利回りは低くなりがちです。その一方で、中古物件は価格が安く、利回りは高くなる傾向がありますが、修繕費や管理の手間がかかる点がデメリットとなります。

しかし、新築と中古のどちらが一概に正解というわけではなく、 投資の目的や資金計画に応じて最適な選択肢は変わるものです。この記事では、新築・中古それぞれのメリット・デメリットを比較し、どちらがどのような人に向いているのかを解説します。

新築・中古による不動産投資を比較

新築物件と中古物件には、それぞれにメリット・デメリットがあり、 購入価格や融資の条件、利回り、維持費、資産価値の変動など、多くの要素を比較して選ぶ必要があります。新築と中古の不動産投資をさまざまな観点から比較し、それぞれの特徴を詳しく解説します。

物件価格

一般的に新築物件の価格は、中古になった途端に2～3割ほど減価すると言われています。これは、不動産会社の広告費や営業コストなどが価格に上乗せされているためです。

また、日本では買手も借手も新築物件を好む傾向が強く、新築物件特有の価格の高さや特別感は「新築プレミアム」と呼ばれています。しかし、不動産は一度でも誰かが所有した時点で、中古物件となって「新築プレミアム」は失われます。そして、新築プレミアムが失われることで価格が下落する点にも要注意です。

その一方で、中古物件は市場価格で取引されるため、市場に見合った価格となっており、新築より総じて安価で購入できます。ただし、築年数や立地、管理状態によって価格が大きく異なるため、中古物件を購入する際には慎重な物件選びが必要です。

融資の受けやすさ

新築物件は金融機関から資産価値について高い評価を受けるため、融資審査が通りやすい のが特徴です。また、築年数が浅いため長期間のローンを組めます。ただし、新築物件は価格が高いため、頭金を多めに入れなければならないケースもある点に要注意です。

一方で、中古物件は古くなるにつれてローン審査が厳しくなることも多いものです。特に築20年以上の物件は、耐用年数が短くなるため、返済期間が短めに設定されることがあります。しかしながら、価格が安いため少なめの頭金で投資できる点はメリットです。

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家賃

新築物件には、周辺相場よりも高めの家賃を設定できるというメリットがあります。建物や設備が新しいので、高めの家賃でも入居者が付きやすい点が特徴的です。

一方で、中古物件では築年数が経過するにつれて家賃が下がる傾向があります。しかし、 立地が良い物件やリノベーションを施した物件などは、比較的高めの家賃を維持できる ケースも少なくありません。

維持・修繕

新築物件は、購入後しばらくの間は設備が新しいので故障も発生しにくく、修繕費がほとんどかからないのがメリットです。しかし、区分所有マンションで大規模修繕が必要になると、高額な修繕費用を要する場合があります。

一方で、中古物件の場合は、古くなるほど修繕費がかさむようになります。しかし、物件を購入した時にリフォームやリノベーションを行えば、長期間修繕の必要がない状態にすることも可能です。

節税

不動産投資における節税のポイントは「減価償却費」です。年数の経過とともに建物が劣化して資産価値は目減りしていきますが、目減りした資産価値を税務上の費用として計上できるのが減価償却の仕組みです。

不動産投資における一年あたりの減価償却費は、築年数が経過しているほど高くなる傾向にあります。このため、新築物件の節税効果は限定的です。

一方で、新築物件と比較すると中古物件は一年あたりの減価償却費が高くなるため、節税メリットが大きくなります。特に一年あたりの減価償却費が大きいのは築22年以上の木造物件です。

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資産価値の推移

新築物件は購入直後に 「新築プレミアム」がなくなって、資産価値が大幅に下落することが多くなっています。ただし、都心で利便性が高い場所など人気エリアの物件は、資産価値を維持しやすいのが特徴的です。

一方で、中古物件は築年数の経過に伴って資産価値が下がっていきますが、新築物件と比較すると下がり方は小さくなっています。また、築20～30年を過ぎると、資産価値の下落幅は特に緩やかになることが多いものです。立地や管理状態が良ければ、安定した資産価値を維持できます。

保証

新築物件では、売主のデベロッパーが一定期間のアフターサービスに対応していることも多く、万が一のトラブルにも対応しやすいのが特徴です。また、一部の業者では家賃保証（サブリース）制度も利用できます。

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一方で、中古物件では基本的に保証はありませんが、宅建業者が販売するリノベーション済みの物件には2年以上の契約不適合責任が付きます。なお、物件の購入前にホームインスペクション（専門家による住宅の診断）を活用することでリスクを軽減可能です。

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利回り

新築物件は価格が高いため、利回りは低めになる傾向があります。一方で、中古物件は新築物件よりも低価格なので、利回りが比較的高めです。ただし、中古物件では修繕費や空室リスクを考慮する必要があります。

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新築住宅による不動産投資が向いている人

新築物件は、初期の維持管理の手間が少なく、空室リスクを抑えやすいことが大きなメリットです。一方で、価格が高く、利回りが低めになる傾向もあります。そのため、新築物件が適しているかは、目的や資金状況によって異なります。

融資を有利な条件で受けたい人

新築物件は金融機関の評価が高く、融資を受けやすいという特徴があります。返済期間が長いローンを組めるため、月々の返済負担を抑えられます。

さらに、築浅物件は比較的担保評価が高いため、新築物件であれば売却時にも融資が付きやすく、買手を探しやすい点もメリットです。特に、サラリーマンや公務員など安定した収入がある人は、フルローンや低金利での融資を受けやすいため、新築物件に向いています。

長期的に安定した賃貸収入を得たい人

新築物件は築浅のため入居希望者が多く、空室リスクを抑えやすい点が特徴的です。また、家賃を高めに設定できる点もメリットです。

このため、特に、賃貸需要が安定している都市部や駅近の物件では、長期間にわたって安定した家賃収入を得られます。将来的な収益の見通しを立てやすいため、投資初心者にとっても運用しやすいと言えるでしょう。

手間をかけずに運用したい人

新築物件は、購入後しばらくの間は修繕やメンテナンスの手間がほとんどかかりません。このため、本業が忙しく不動産投資に時間を割けない人に適しています。また、住宅設備の保証期間があるため、トラブルが発生した際の対応もスムーズに行えます。

なお、サブリースを利用すれば、賃貸経営の手間を最小限に抑えることも可能です。特に、副業として不動産投資を始めたい会社員や、会社経営者などにとっては、管理の手間が少ない新築物件は魅力的な選択肢となります。

相続・資産形成を考えている人

新築物件は、相続対策や資産形成の観点からもメリットが多くなっています。新築物件は資産価値が高く担保としても活用しやすいため、将来的に売却や買い替えを考える際にも柔軟に対応可能です。

さらに、相続時に評価額を調整しやすく、相続税対策としても有効な選択肢となります。特に、将来的に子どもや家族に資産を残したいと考えている人にとって、新築物件は魅力的な投資手段となるでしょう。

中古住宅による不動産投資が向いている人

中古物件は、新築物件と比べて低価格で利回りが高いという特徴があります。一方で、修繕費用や空室リスク、融資の条件などの点でデメリットがあることも事実です。中古住宅による投資が向いている人の特徴について解説します。

利回りを重視する人

中古物件は、一般的に新築よりも利回りが高い傾向にあります。利回りが高いのは、購入価格が低いためです。立地や物件次第ではあるものの、新築物件の表面利回りは4〜6％程度が相場です。一方で、中古物件では 6〜10％以上の表面利回りを確保できるケースもあります。

このため、とにかく利回りを重視する人には中古物件が適しています。ただし、表面利回りだけでなく、実際の手残り額となるキャッシュフローを検証して物件を比較することが重要です。

節税したい人

中古物件は、新築物件と比較して一年あたりの節税効果が高いというメリットを持っています。特に、 築22年以上の木造物件は減価償却の期間が短い一方で、一年あたりの減価償却費が高いため、高所得者の節税対策として有効です。

減価償却の仕組みを利用すれば、所得税や住民税の負担を軽減できます。ただし、節税を主な目的として物件を購入する場合は、減価償却費がなくなった後のキャッシュフローや、出口戦略（売却時の計画）をあらかじめ考慮することが必要です。

リスクを分散しながら複数の物件を所有したい人

中古物件は価格が低いため、少ない自己資金で複数の物件を購入して、リスクを分散できるメリットを持っています。不動産投資において収入減を一つの物件に依存するのはリスクが高いため、複数の物件を所有することで空室リスクを軽減できます。

具体的には、物件が1戸しかないと空室が発生した途端に収入減がなくなりますが、2戸運用していれば、1戸が赤字になっても収益はゼロにはなりません。運用戸数が増えるほど、空室リスクは軽減されていきます。

また、 異なるエリアの物件を組み合わせれば、賃貸市場が変動するリスクを軽減可能です。ただし、運用する物件の数に比例して管理の手間も大きくなるため、信頼できる管理会社を選定することが重要です。

投資物件選びで重視すべきこと

「不動産投資の成否は物件選びの時点で決まっている」とも言われるほど、物件選びは重要なポイントです。物件選びでつまずくと、 入居者が決まらない、売ろうと思ってもなかなか売れないなどの問題が発生し、期待した利益を得られなくなる可能性があります。

立地：資産性・収益性

立地が良い物件を購入できれば、入居者が付きやすく、家賃収入も安定し、売却時の価格も高くなるため、リスクヘッジにつながります。以下のポイントを基準に、慎重に立地を選びましょう。

賃貸需要があるエリアかどうか

物件を購入する前に、エリアの賃貸需要を見極めることが重要です。シンプルですが、人口が増加しているエリアでは空室リスクを抑えられます。また、大学やオフィス街が近い物件 は学生や会社員の賃貸需要が高く、入居率が安定しやすいものです。

交通利便性と生活利便性

駅からの距離や交通の便も、入居者にとって重要な要素です。駅徒歩10分以内の物件は特に人気が高く、家賃を高めに設定できる傾向があります。一方で、都心でも移動の足がバスに限られるエリアでは賃貸需要が低くなる可能性があるため、慎重な姿勢が必要です。

また、入居者にとっては快適な生活環境が整っているかも重要なポイントです。スーパー、コンビニ、病院、学校、飲食店などの生活施設が充実しているかを確認しましょう。治安の良さや災害リスク（洪水・地震など） もチェックすることで、長期的な入居率の安定につながります。

キャッシュフロー：安定した収益を確保できるか

キャッシュフローとは、 家賃収入からローン返済や維持費などを差し引いた、最終的な手残り額のことです。不動産投資では、安定したキャッシュフローを確保することが、長期的な成功のカギ となります。

実質利回りを考慮する

物件を選ぶ際には、必要経費を想定して、毎月の手残りがいくらになるのかを確認することが重要です。想定される必要経費とは、固定資産税、賃貸管理費、管理費・修繕積立金（区分マンションの場合）、入居者募集時の広告費などです。

利回りが高くても、修繕費や管理費がかさむ場合は、実際のキャッシュフローが悪化することもあります。

また、ローンを利用する場合は、 毎月の返済額が家賃収入の50％以下に抑えられるかを確認しましょう。ローンの返済負担が重すぎると、キャッシュフローが圧迫されて赤字になりやすいため、無理のない返済計画を立てることが重要です。変動金利を選択している場合は、金利の変動リスクも考慮してローンを組む必要があります。

リスク：空室・滞納・老朽化など

サブリースを利用しない限り、空室はどこかのタイミングで発生するものだと考えておくのが無難です。空室発生時の資金計画をあらかじめ考えておくことが必要です。なお、空室時に最も負担となるのはローン返済です。もともとのキャッシュフローがプラスであれば、ローン返済の負担も軽くなるでしょう。

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他にも、家賃滞納や老朽化、資産価値下落、金利上昇、自然災害なども不動産投資のリスクとして挙げられます。こうした点も物件選びの段階で見極めることが大切です。

・「不動産投資のリスク」に関する記事はこちら
不動産投資の6大リスク一覧！未然に防ぐ方法とは？

出口戦略：将来の売却を見据えた選択

不動産投資では、同じ物件を運用し続けると必ず赤字が発生する時期がやってきます。赤字が発生する前に物件を買い替えて収益を維持することが重要です。このため、物件を購入した後の出口戦略（売却計画）を考えておくことが不可欠 です。

不動産投資における収入源は賃貸収入だけではなく、売却益も収入減になります。売却時に利益を確保できれば投資の成功につながるでしょう。

物件の資産価値が下がりにくいか

出口戦略の観点で計画を立てるときには、物件が値崩れする可能性があるかを考える必要があります。駅近や人気エリアの物件は特に、賃貸需要・投資需要がどちらも高く、売却時に値崩れしにくい 傾向があります。築年数が古すぎる物件や、あまり立地が良くない物件などは、買手が付きにくくなるため要注意です。

将来的に売却しやすい物件か

物件の売却を考慮すると、次の購入者が融資を受けやすいかどうかも重要なポイントです。築年数が経過しすぎると、金融機関の審査や融資条件が厳しくなり、買手が付きにくくなる 可能性があります。

新築物件を購入する場合でも、数年後の売却を見据えれば、築年数が10年以内のうちに売却するのも選択肢の一つとなるでしょう。

・「出口戦略」に関する記事はこちら
不動産投資の出口戦略とは？ 売却・相続・法人化、適切な出口を見極めるポイント

まとめ

不動産投資において、新築と中古のどちらを選ぶべきかは、投資目的や資金計画によって最適な選択肢が異なります。新築物件は、融資を受けやすい、空室リスクが低い、管理の手間が少ないなどのメリットを持っているため、初心者や安定した収益を求める投資家に適しています。

一方で、中古物件は購入価格が安く、利回りが比較的高いため、利回りを重視する人や、節税効果を活用したい人などに向いています。

なお、 立地・キャッシュフロー・出口戦略をしっかりと考慮することが長期的な投資成功の鍵です。人気エリアの物件を選ぶ、収支計画を立てる、売却時の戦略を決めておくなどのポイントが重要になります。

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ワンポイントアドバイス

ネットには新築マンション投資のデメリットを強調した主張も多く見られますが、物件の資産価値に重きを置くのであれば、必ずしも悪い選択肢ではありません。ただし、新築物件はキャッシュフローが出づらいのも事実なので、運用戸数を増やしたいのであれば、新築物件だけを買い進めるのはやめた方が良いでしょう。

新築・中古のどちらか片方だけに偏った投資をするのではなく、双方の特徴を把握して、状況に応じた選択をするのがおすすめです。

この記事のポイント

Q. 不動産投資は新築と中古のどちらを選べば良いですか？

A. 新築物件と中古物件には、それぞれにメリット・デメリットがあり、 購入価格や融資の条件、利回り、維持費、資産価値の変動など、多くの要素を比較して選ぶ必要があります。詳しくは「新築・中古による不動産投資を比較」をご覧ください。

 Q. 新築の不動産投資に向いている人はどんな人ですか？

A. 新築物件は、初期の維持管理の手間が少なく、空室リスクを抑えやすいことが大きなメリットです。新築物件が適しているかは、目的や資金状況によって異なります。詳しくは「新築住宅による不動産投資が向いている人」をご覧ください。

 Q. 中古の不動産投資に向いている人はどんな人ですか？

A. 中古物件は、新築物件と比べて低価格で利回りが高いという特徴があります。一方で、修繕費用や空室リスク、融資の条件などの点でデメリットがあることも事実です。詳しくは「中古住宅による不動産投資が向いている人」をご覧ください。