マンション経営のメリット・デメリット、成功法則、リスク回避術を徹底解説！

マンション経営は、安定した収入を得るための資産運用手段の一つです。不動産価格の上昇や金融緩和による低金利を背景に、投資しやすい環境が続いている一方で、初期投資の大きさやリスク管理の重要性から、慎重な判断が求められる面もあります。

この記事では、マンション経営の基礎知識から成功のポイントまで、わかりやすく解説します。

マンション経営（賃貸経営）とは？

マンション経営には大きく分けて「区分マンション経営」と「一棟マンション経営」の2種類があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

区分マンション経営

区分マンション経営は、マンションの一室を所有して賃貸する経営スタイルです。投資額が比較的小さく、初めての不動産投資としても取り組みやすいのが特徴です。都心部の優良物件であれば、安定した需要が期待でき、空室リスクも低く抑えられます。

一棟マンション経営

一棟マンション経営は、建物全体を所有して経営を行います。投資額は大きくなりますが、規模のメリットを活かして効率的な経営が可能です。複数の住戸があることでリスク分散ができるという点も利点です。また、建物の改装や用途変更なども自由に行えるため、将来的な資産価値の向上も期待できます。

マンション経営のメリット

マンション経営には、以下のような大きなメリットがあります。

安定した収益が得られる

マンション経営の最大のメリットは、毎月安定した家賃収入が得られることです。特に都心部の物件は需要が高く、適切な管理を行えば高い入居率を維持できます。また、家賃保証制度やサブリース契約を利用すれば、一定の収入も期待できます。ただし、このような仕組みを活用すると、長期的な資金計画が立てやすくなる一方で、契約内容によっては家賃の見直しや引き下げが行われるリスクもあるため、その点には注意が必要です。

資産価値の上昇も見込める

近年の不動産市況を見ると、都心部の利便性の高いエリアにおいて、都市部への人口集中や低金利政策を背景に、地価や不動産価格の上昇傾向が続いています。特にマンション価格の上昇率は他の物件種別を凌駕しており、賃貸需要の高いエリアであれば、安定した家賃収入に加え、売却益にも期待できる状況です。

ただし、建物の価値は基本的に経年とともに低下するため、マンションの価値の維持・向上には定期的な修繕や時代のニーズに合わせたリノベーション、共用部分の適切な管理が不可欠です。

節税や生命保険代わりになるなどの効果も

マンション経営では、減価償却費や管理費、修繕費などを経費として計上できるため、所得の圧縮とそれによる節税効果に期待できます。

「不動産投資の経費」に関する記事はこちら
不動産投資の経費とは？ どこまで・いくらまで計上できる？

ローン返済中は団体信用生命保険に加入しているため、万一の場合でもローン残債のない資産を家族に残すことができます。ローンの返済が終わると生命保険の効果はなくなりますが、その後は老後の安定した収入源となるでしょう。さらに、不動産は相続税評価額が実際の価格より低く算定される特徴があり、次世代への資産継承時の相続税対策としても効果的です。

「不動産投資が節税できる仕組み」に関する記事はこちら
不動産投資で節税ができる仕組みを解説！ 住民税・所得税・相続税を節税したいときの注意点は？

マンション経営のデメリット

一方で、マンション経営には次のようなデメリットも存在します。

取得費が高い

マンション経営の最大のデメリットは、初期投資額の大きさです。とはいえ、少額の投資で大きなリターンを得られる「レバレッジ効果」は、不動産投資ならではの利点ともいえるでしょう。ただし、レバレッジ効果が高めるために融資比率を過度に高めると、返済負担が重くなります。そのため、購入する物件や借入額は慎重に検討することが重要です。

一定のリスクがある

マンション経営には、空室リスク、家賃下落リスク、金利上昇リスク、築年数による資産価値下落リスクなど、さまざまなリスクが伴います。しかし、これらのリスクは株式投資など他の投資にも共通しており、適切な対策を講じることで軽減可能です。

また、不動産投資におけるリスクについては以下の記事で詳しく解説しています。

「不動産投資のリスク」に関する記事はこちら
不動産投資の6大リスク一覧！未然に防ぐ方法とは？

経営の手間がかかる

マンション経営では、入居者の募集から審査、契約書の作成、家賃の回収に至るまで、さまざまな管理業務が発生します。また、入居者からの問い合わせや設備の不具合、退去時の原状回復工事の手配など、予期しないトラブルにも対応する必要があります。ただし、これらの業務は信頼できる不動産会社に管理を委託することで、大幅に手間を軽減できます。

マンション経営の成功の鍵！ リスクを回避する方法

成功するためにはリスク管理が欠かせません。ここでは、その具体的な方法を紹介します。

一定の自己資金を入れる

安定した経営を実現するためには、物件価格の20～30%程度の自己資金を準備することが推奨されます。過度な借り入れは金利上昇時のリスクを増加させるため、金融機関との交渉で有利な条件を引き出すためにも、できるだけ多くの自己資金を準備しましょう。とはいえ、不動産投資にはある程度の現金も必要です。予期せぬ修繕費用や空室時の家賃収入減少に備えるためにも、自己資金比率をよく検討することが重要です。

リスクを想定した収支シミュレーションをする

収支計画を立てる際は、理想的な状況だけでなく、様々なリスクを考慮することが重要です。具体的には、年間1～2ヶ月の空室損失、将来的な金利上昇、5年～10年後の大規模修繕費用なども想定に含めるとよいでしょう。また、家賃相場の下落や入居者とのトラブル対応費用なども予備費として計上し、余裕を持った計画を立てることで、安定した経営が可能になります。

信頼できる不動産会社に相談する

物件選定から管理運営まで、経験豊富な不動産会社のサポートを受けることで、リスクを回避しやすくなります。特に地域の相場観や将来性の判断、リスク分析に関するプロならではのアドバイスは非常に価値があります。複数の会社を比較し、信頼できるパートナーを選ぶことが大切です。

マンション経営を始めるまでの流れ

マンション経営を始めるまでには、大まかに以下のステップがあります。順を追ってみていきましょう。

1．購入相談と資金計画

まずはマンション投資の目的や動機を明確にし、希望するエリアや物件タイプ、予算を決定します。この段階で、自己資金の確認と借入可能額の試算を行い、実現可能な投資計画を立てましょう。

2．物件情報の収集と現地確認

希望条件に合った物件情報を収集し、実際に現地見学を行います。この際、建物の状態だけでなく、周辺環境や交通アクセス、競合物件の状況なども詳しくチェックすることが重要です。

3．物件選定と収支計画の作成

物件の候補が決まったら、詳細な収支計画を立てます。家賃収入、管理費、修繕費、ローン返済額などを細かく試算し、将来的なリスクも考慮した慎重な検討を行います。

4．購入申込みと契約手続き

物件購入の申込みを行い、売買契約を締結します。売買契約から残代金決済・引き渡しまでは通常1ヶ月程度の期間が空きます。この間に投資用ローンの本審査や申し込み、契約手続きを進め、火災保険の検討も行います。

5．決済と物件の引き渡し

決済時に融資が実行され、手付金を除く残代金を支払い、物件の引き渡しを受けます。固定資産税や管理費、賃料の精算なども行われます。物件の引き渡しを受けたらすぐに物件管理、賃貸管理を開始します。新規に賃貸管理会社と契約する場合は、事前に比較・検討を行い、契約手続きを進めておきましょう。

6．事業開始の手続き

賃貸経営をスタートするには、税務署への届け出が必要です。また、マンションの賃貸を始めた年から青色申告をするには、開業の日から2ヶ月以内に税務署へ青色申告承認申請書を提出し、承認を受けなければなりません。

まとめ

マンション経営は、適切な準備と運営を心掛けることで、安定した収益に期待できます。ただし、一定の初期投資が必要となるほか、さまざまなリスクを伴うため、慎重な判断が求められます。また、不動産市況や金利、法律、税制は変化していくものであるため、定期的な情報収集と必要に応じた戦略の見直しを心掛けましょう。

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ワンポイントアドバイス
マンション経営で最も重要なのは、立地選びと資金計画です。長期的に見て将来性の高いエリアを選び、空室や修繕費用なども考慮した余裕のある資金計画を立てましょう。また、管理会社選びも重要です。実績のある複数の会社を比較検討し、長期的なパートナーとして信頼できる会社を選ぶことを心掛けましょう。

この記事のポイント

Q. マンション経営にはどんな種類がありますか？

A. マンション経営には大きく分けて「区分マンション経営」と「一棟マンション経営」の2種類があります。それぞれの特徴を「マンション経営（賃貸経営）とは？」にて見ていきましょう。

 Q. マンション経営のメリットはなんですか？

A. マンション経営のメリットには「安定した収益が得られる」「資産価値の上昇も見込める」などが挙げられます。詳しくは「マンション経営のメリット」をご覧ください。

 Q. マンション経営のデメリットはなんですか？

A. マンション経営には「取得費が高い」「一定のリスクがある」などのデメリットも存在します。詳しくは「マンション経営のデメリット」をご覧ください。