不動産投資で節税は嘘⁈ 本当に節税できるのか徹底検証

不動産投資は、所得税や相続税の節税手段として注目されている一方、その効果はさまざまな要因によって変わってきます。「節税できるなんて嘘」と言われることもありますが、とくに高所得者による不動産投資は節税効果が高く、物件種別や築年帯によっても高い節税効果に期待できます。

この記事では、不動産投資で節税できる仕組みや節税目的で不動産投資を始めた人の失敗事例、不動産投資による節税効果が大きいと考えられる人の特徴などを解説します。

不動産投資で節税できる仕組み

不動産投資で節税できる税金は、所得税や住民税、相続税、贈与税です。まずは、不動産投資で節税できる仕組みについて見ていきましょう。

経費計上できる費用

不動産投資では、物件の維持管理にかかる様々な費用を経費として計上できます。具体的には、以下のような費用があげられます。

• 修繕費
• 管理費
• 火災保険料
• 固定資産税
• 不動産取得税
• 減価償却費　など

また、不動産所得を得るために借り入れたローンの支払利息も経費として認められます。これらの経費を正しく計上することで、不動産所得を圧縮し、総合課税における所得を減らせます。結果として、所得税や住民税の減税となります。

「不動産投資の経費」に関する記事はこちら
不動産投資の経費とは？ どこまで・いくらまで計上できる？

減価償却の効果

経費として計上できる費用の一である減価償却費とは、建物の耐用年数に基づき、複数年に渡って取得費用のうち一定額を計上していく費用です。出費を伴わないながらも経費として計上することで所得を圧縮できるため、節税に寄与します。

特に、中古住宅の場合は耐用年数が短いため、減価償却による節税効果が高くなる傾向にあります。

ただし、節税ができる期間も短くなってしまうので、短いほどいいと考えず、どのくらい節税ができるのかを購入前にしっかり確認しましょう。

不動産投資は相続税・贈与税の節税にもなる

不動産の評価額は総じて時価よりも低いため、相続税・贈与税の節税にもつながります。また、賃貸物件は以下のようにさらに評価額が下がります。

貸家付地評価額：自用地としての評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

また「小規模宅地等の特例」の要件を満たす事業用宅地等は、以下のように評価額が減額します。

■小規模宅地等の特例

「不動産投資が節税できる仕組み」に関する記事はこちら
不動産投資で節税ができる仕組みを解説！ 住民税・所得税・相続税を節税したいときの注意点は？

不動産投資で節税が「嘘」と言われる理由

不動産投資で節税が嘘と言われる理由として、主に以下の4つが挙げられます。

土地活用の節税効果が限定的

不動産の減価償却は建物に限られ、土地は対象外となります。たとえば、5,000万円の物件を購入した場合、土地が3,000万円、建物が2,000万円とすると、減価償却できるのは建物の2,000万円分だけです。都心部の物件は特に土地の価格が高いため、投資額全体でみると減価償却による節税効果は限られてしまいます。

持ち出しが多く節税効果を感じにくい

不動産の経営にあたっては、毎月のローン返済に加えて、修繕費や管理費、保険料などさまざまな支出が発生します。また、空室による家賃収入の減少や予期せぬ修繕など、想定外の出費が出てしまうこともあります。このため、年間で数十万円の節税効果が得られたとしても、実際の支出の方が大きく、節税の実感が薄れてしまうケースも見受けられます。

税制・法律の改正により効果が低減

税制や法理の改正によって、不動産投資の節税効果が低減することもあります。たとえば、区分所有マンションの評価方法の改正により、2024年以降、タワーマンションなどこれまで時価と評価額の乖離が大きかったマンションの節税効果が低減しています。

ローン返済の元本は経費にできない

ローン返済のうち、元本部分は経費として計上できません。金利部分のみが経費として認められるため、実際の経費削減効果は限定的です。

ローン返済の元本は減価償却費と逆で、実際には出費が伴うにもかかわらず計上できない費用です。融資を受けて行う駐車場経営などの土地活用では、減価償却費に加えてローン返済の元本も経費計上できないことに加え、以下の「住宅用地の特例」が適用外のため、節税効果は限定的です。

■住宅用地の特例

節税目的の不動産投資の失敗事例

ある年収400万円のサラリーマンAさんの失敗事例から、不動産投資の節税効果について考えてみましょう。

Aさんは不動産会社から「節税ができる」との理由から、新築マンション投資を勧められました。フルローンでの購入が可能で、サブリース契約で家賃保証もつくため「自己資金がなくても大丈夫」と説明されたのです。

しかし、新築マンション投資には大きな落とし穴があります。

まず、鉄筋コンクリート造のマンションは耐用年数が47年と長いため、年間の減価償却費は少額です。Aさんの年収は400万円。この給与水準では所得税率も低いため、減価償却による節税効果はごくわずかなものでした。

また、フルローンでの購入は、毎月の返済負担が重くのしかかります。サブリース契約で家賃保証があるとはいえ、保証賃料は市場の家賃相場より低めに設定されることが一般的です。Aさんの場合も、ローン返済額に管理費や修繕積立金を加えると、毎月の支出が家賃収入を上回る赤字経営となってしまいました。

事態をさらに深刻にしたのが、サブリース契約の存在です。収支が悪化し物件を売却したいと考えても、サブリース契約には長期の縛りがあり、途中解約には高額な違約金が発生します。また、サブリース契約付きの物件は中古市場での需要が限られるため、売却自体が困難です。

このように、新築マンション投資は、節税効果が限定的なうえに、収支が悪化した際の出口戦略も制限されてしまうリスクがあります。不動産投資を検討する際は、節税効果だけでなく、収支計画や将来的なリスクも含めて、総合的に判断することが欠かせません。

不動産投資で効果的な節税ができるのはどんな人？

不動産投資による節税が効果的と考えられる方の特徴は、以下の通りです。

中古住宅で不動産投資する人

法定耐用年数の一部、あるいは全部を経過した不動産の耐用年数の計算式は、以下のとおりです。

法定耐用年数の一部を経過した資産の耐用年数＝（法定耐用年数-経過年数）+経過年数×20％

法定耐用年数の全部を経過した資産の耐用年数＝法定耐用年数の20％に相当する年数

たとえば、事業用の木造住宅の耐用年数は22年のため、築20年の木造アパートの耐用年数は6年。築25年であれば4年です。このように、中古住宅は新築と比べて耐用年数が短いため、短期間で減価償却を行えることから所得の圧縮効果も大きくなります。

課税所得900万円以上の人

不動産投資による節税効果は、所得税率が高い人ほど大きくなります。特に課税所得が900万円を超えると所得税率が23％から33%となるため、より効果的な節税が可能です。

たとえば、不動産所得で100万円の赤字が出た場合、課税所得900万円の人は所得が下がることによる節税効果に加え、税率が下がることによる節税効果も見込めます。

基礎控除額以上の資産を贈与・相続する人

相続税対策として不動産投資が効果的な理由は、不動産の評価額が時価より総じて低くなるためです。たとえば、現金1億円を相続する場合は、その金額がそのまま相続税の対象となります。一方、同じ1億円で不動産を購入して相続する場合、評価額は大きく下がります。土地であれば購入価格の約8割、建物は約6割が相続税評価額の目安です。

相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」。たとえば、法定相続人が配偶者と子供2人の場合の基礎控除額は4,800万円（3,000万円＋600万円×3人）のため、この金額を超える資産を持っている場合には、不動産投資による節税効果が期待できるでしょう。

ただし、不動産は流動性が低く、分割がしにくいため、相続時にトラブルになるリスクもあります。相続税対策として不動産を取得する場合は、家族間でよく相談したうえで投資を決めることが大切です。

まとめ

不動産投資に節税効果があることは確かですが、中にはほとんど節税効果が得られず「不動産投資に節税効果があるなんて嘘」と感じている方もいるでしょう。物件種別や築年数、投資家の収入などによって、不動産投資の節税効果は大きく変わってくるため、物件選びの段階で、投資の目的や節税の効果を明確にしておくことが大切です。

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ワンポイントアドバイス

不動産投資を通じた節税を考える際は、まず自身の経済状況や投資目的を明確にするようにしましょう。特に、高所得者や相続税対策を考えている方は、投資物件の選定に時間をかけることをおすすめします。中古物件は減価償却による節税効果が高い一方で、新築物件は耐用年数が長く、節税効果が限定的です。また、サブリース契約などのリスクも考慮し、収支計画をしっかりと立てることが欠かせません。不明点や不安な点があれば1人で悩まずに、専門家に相談するようにしましょう。

この記事のポイント

Q. 不動産投資ではどうやって節税されるのでしょうか？

A. 不動産投資は、所得税や相続税の節税手段として注目されています。詳しくは「不動産投資で節税できる仕組み」をご覧ください。

 Q. 「不動産投資で節税ができるなんて嘘」と聞いたのですが…

A. 「不動産投資での節税は嘘」と言われる原因は、主に4つあります。詳しくは「不動産投資で節税が嘘といわれる理由」をご覧ください。

 Q. 不動産投資で効果的な節税ができる人はどのような人ですか？

A. 不動産投資による節税が効果的であるのは「中古住宅で不動産投資する人」「課税所得900万円以上の人」などです。詳しくは「不動産投資で効果的な節税ができるのはどんな人？」をご覧ください。