不動産投資の経費とは？ どこまで・いくらまで計上できる？

不動産投資を行う上で、経費の適切な管理と計上は収益性を左右する大きな要素のひとつです。しかし、どの費用が経費として認められ、どこまで計上できるのかについて、今一つ分からない方も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産投資における経費の基本概念から計上できる項目、できない項目まで詳しく解説します。これから不動産投資を始める方はもちろん、すでに投資を行っている方も、ぜひ目を通してみてください。

不動産投資で計上できる経費はどこまで？いくらまで？

ここでは、不動産投資で計上できる経費について解説します。

経費計上できるのは所得を得るために要した費用

不動産投資において経費として計上できるのは、不動産所得を得るために直接必要となった費用です。つまり、投資物件の取得、管理、運営に関連する支出が対象となり、物件の修繕費や管理費、ローン利息などが該当します。一方、投資とは直接関係のない個人的な支出は経費として認められません。経費として認められていない費用を計上した場合、重加算税が課される恐れがあります。

経費に上限はない

不動産投資の経費には、原則として上限がありません。実際にかかった費用をすべて計上できるものの、経費率の目安は家賃収入の15〜20％とされています。経費の金額が不自然に高額である場合や、投資規模に対して不相応な経費がある場合には、税務調査の対象となる可能性があるので注意しましょう。

私的な支出と分けられないものは按分して計上する

投資用と私用の両方に使用されているものについては、使用割合に応じて按分して経費計上しなければなりません。たとえば、自宅の一部を事務所として使用している場合、その部分の面積比率に応じて光熱費や固定資産税を按分し、経費として計上できます。按分の根拠を明確にしておくことが大切です。

不動産投資の経費として計上できるもの

不動産投資の経費として計上できる項目は以下の通りです。

それぞれ、解説します。

ローン利息

不動産購入のために借り入れたローンの利息部分は、全額経費として計上可能です。元金の返済は資産の取得にあたるため経費にはなりませんが、利息は毎年の経費として認められます。

固定資産税・都市計画税

物件所有者が毎年支払う税金で、土地や建物の評価額に基づいて計算されます。不動産経営において避けられない経費として全額、費用計上が可能です。

減価償却費

建物や設備の価値が時間とともに減少する分を費用化したものです。実際の現金支出を伴わない経費ですが、大きな節税効果があります。耐用年数に応じて計算方法が異なる点に注意しましょう。

修繕費

建物や設備の機能を維持するための修理や補修にかかる費用です。ただし、大規模な改修や機能向上を伴う工事は資本的支出として扱われ、減価償却の対象となる場合があります。日常的な修繕は、概ね経費計上可能です。

管理費・共益費

マンションやアパートの共用部分の維持管理にかかる費用です。オーナーが負担する分は経費として計上できます。ただし、入居者から徴収した分は収入として計上する必要があるほか、物件の種類や規模によって金額は異なる点に注意が必要です。

損害保険料

不動産に対する火災保険や地震保険の保険料です。万が一の災害に備えるための費用で、物件の保護と安定した経営のために欠かせません。保険の種類や契約期間によって金額は異なりますが、全額経費として計上可能です。

仲介手数料

不動産の売買や賃貸契約の際、仲介業者に支払う手数料です。物件の購入時や新たな入居者を見つける際にかかる費用で、通常、取引額の数パーセントが相場です。

租税公課

不動産取引や契約に関連して支払う各種税金です。印紙税は契約書作成時に必要で、金額は契約の種類や金額によって異なります。これらの税金は、支払った年度の経費として計上できます。

旅費交通費

物件の管理や修繕のために現地に出向いた際の交通費や宿泊費も、経費として認められます。ただし、通常の通勤費は経費になりません。出張の目的と内容を明確に記録しておくことが大切です。

不動産投資の経費として計上できないもの

不動産投資の経費として計上できない主な項目は以下の通りです。

• スーツや時計などの装飾品
• 私用の会食
• ジムの会費
• 所得税や住民税などの税金
• 資格を取得するための費用

それぞれについて、詳しく解説します。

賃料スーツや時計などの装飾品が安い

これらは個人的な消費とみなされ、不動産投資の経費として認められません。たとえ投資活動で使用するとしても、一般的な社会生活でも使用可能であるため、経費計上できない点に注意しましょう。

私用の会食

取引先との会食であっても、私的な要素が強い場合は経費として認められません。不動産投資に直接関係のない飲食費は、個人的な出費とみなされます。

ジムの会費

健康維持は大切ですが、個人的な活動とみなされるため、経費として認められません。不動産投資に直接関係のない個人的な趣味や娯楽の費用は、すべて経費対象外となります。

所得税や住民税などの税金

これらの税金は、不動産投資による所得に対して課される税金であり、経費ではありません。ただし、固定資産税や都市計画税など、不動産所有に直接関連する税金は経費として認められます。税金の種類を正確に把握することが大切です。

資格を取得するための費用

不動産投資に関連する資格であっても、一般的にその効果が長期にわたるため、経費として一括計上することはできません。ただし、毎年の更新料などは、その年の経費として認められる場合があります。資格の種類や更新頻度に注意が必要です。

不動産所得が20万円を超えたら確定申告を

不動産投資による所得が20万円を超えた場合、確定申告が必要です。これは、給与所得者の場合の基準であり、所得金額によっては異なる場合もあります。確定申告の詳細な方法や必要書類については、以下の記事を参考にしてください。

「不動産投資 確定申告」に関する記事はこちら
不動産投資に確定申告は必須？ やり方や必要書類を解説

まとめ

不動産投資の経費計上は、投資の収益性を適切に把握し、節税効果を最大化するために欠かせません。経費として認められるのは、不動産所得を得るために直接必要となった費用のみです。

ローン利息、固定資産税、減価償却費など、計上できる経費項目を正確に把握し、適切に管理しましょう。一方で、個人的な消費や投資に直接関係のない費用は経費として認められないため、注意が必要です。不明点がある場合は、税理士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。

不動産投資・収益物件

不動産投資用物件なら東急リバブルにお任せ下さい。
投資用マンション・投資用アパート・ビル購入など、最新の投資用不動産情報をお届けします。

物件検索はこちら

ワンポイントアドバイス

不動産投資の経費管理では、日頃から忘れずに記録をつけておくことが大切です。領収書や請求書は必ず保管し、支出の目的や内容を明確にしておくようにしましょう。また、不明点があれば税理士に相談するのが賢明です。

この記事のポイント

Q. 不動産投資で経費としてどこまで計上できますか？

A. 経費として、どの範囲まで、いくらまで計上できるのかを「不動産投資で計上できる経費はどこまで？いくらまで？」で詳しく解説しています。

 Q.不動産投資の経費として計上できるものはどのようなものがありますか？

A. ローンの利息や固定資産税など様々な経費があります。詳しくは「不動産投資の経費として計上できるもの」をご覧ください。

 Q. 不動産投資の経費として計上できないものはどのようなものがありますか？

A.私用のものや装飾品の購入費用など、経費として計上できないものもあります。詳しくは「不動産投資の経費として計上できないもの」をご覧ください。