不動産投資で失敗する原因は？ 初心者が陥りがちな失敗事例

不動産投資を始めたいと思うものの、失敗するリスクを恐れてしまう方もいるのではないでしょうか。不動産投資で失敗するケースには、いくつかの原因があり、対策を講じることで回避することも可能です。

この記事では、不動産投資で失敗する原因と対策を解説します。初心者が陥りやすい事例も紹介するので、失敗を避けたい方はぜひ参考にしてください。

不動産投資の「失敗」ってどんなこと？

はじめに、不動産投資において失敗とはどのような状況を指すのか、把握しておきましょう。主に以下3つの状況は失敗といわれます。

• 空室率が上がる
• トータル収支が赤字
• 売りたいのに売れない

それぞれ見ていきましょう。

空室率が上がる

不動産投資で所有する物件の入居者が減り、空室が増える場合があります。主な原因として挙げられるのは、競合物件の増加や物件の魅力低下、周辺環境の変化などです。空室が増えると家賃収入が減少し、ローン返済や維持費用の負担が重くなります。

空室率を低く保つためには、物件の管理状況や設備の改善、賃料の見直しなどの対策が有効です。エリアの需要を調査し、競合物件との差別化を図ることも重要です。

トータル収支が赤字

ローン返済や維持費などの支出が家賃収入を上回り、トータル収支が赤字になる場合があります。

主な原因として、ローン返済額が高額なことや空室率の上昇、維持管理費の増加が挙げられます。購入時に過大なローンを組んでしまうと、毎月の負担が大きくなり、収支が赤字になることがあります。

売りたいのに売れない

不動産投資では、所有物件を売却しようとしても、買い手が見つからないこともあります。

原因としては、物件の立地や築年数、価格設定が市場の需要に合っていないことが考えられます。例えば、立地が悪い物件や築年数が古い物件は、買い手がつきにくい傾向があります。また、価格が市場相場よりも高すぎる場合も、売却が難航します。

不動産投資で失敗してしまう原因

不動産投資で失敗してしまう原因には、以下の4つが挙げられます。

• 利回りだけで物件を選ぶ
• 投資の目的に合った物件を選んでいない
• シミュレーションが甘かった
• 想定以上の修繕費がかかった

ひとつずつ説明します。

利回りだけで物件を選ぶ

利回りが高い物件は一見魅力的ですが、それだけで物件を選ぶのはリスクが高いです。利回りだけを重視すると、物件の立地や将来の市場動向、修繕費用などを見落としやすくなります。

たとえば、郊外の利回りが高い物件でも、賃貸需要が低いエリアでは空室リスクが高まります。また、古い物件は初期費用が安く利回りが高く見えますが、修繕費用がかさむ可能性があり、結果として収益が圧迫されることがあります。

物件選びでは利回り以外にも、長期的な視点での市場分析や維持管理費の確認が欠かせません。

投資の目的に合った物件を選んでいない

投資の目的に合った物件を選ばないことは、失敗の原因になります。たとえば、安定した収入を得たいという目的でありながら、キャピタルゲイン狙いの物件を選ぶと、期待通りの収益が得られない可能性があります。
また、自己資金やリスクの許容度に合わない高額物件を選んでしまうと、ローン返済が負担となり、キャッシュフローが悪化する可能性があります。目的に合った物件を選ぶためには、投資のゴールを明確にし、物件の立地や市場動向を分析することが必要です。

シミュレーションが甘かった

不動産投資で失敗する原因の一つに、シミュレーションが甘いことが挙げられます。シミュレーションが不十分だと、家賃収入の変動や修繕費用、空室リスクなどを正確に見積もれず、実際の収益が大幅に下回ることがあります。

たとえば、家賃が予想以上に下落したり、空室期間が長引いたりすると、収支計画が破綻するリスクが高まります。シミュレーションの精度を高めるためには、過去のデータに基づいてリスクを見込み、現実的な収支計画を立てることが求められます。

想定以上の修繕費がかかった

物件購入後に想定以上の修繕費がかかることも、不動産投資の失敗要因です。

特に古い物件では、購入当初は良好に見えても、後に大規模な修繕が必要になることがあります。たとえば、配管や屋根の劣化など、目に見えない部分の修繕が予想外の出費を生むことが多いです。

このような事態を防ぐためには、購入前の物件調査や、修繕積立金の確認が重要です。また、修繕費用を見込んだ資金計画を立てておくことで、突発的な出費にも対応できます。

初心者が陥りがちな不動産投資失敗事例

前項では失敗の原因をお伝えしましたが、なぜそのような状況が生じるのでしょうか。ここでは、初心者が陥りがちな不動産投資の失敗事例を3つ紹介します。

• 「節税」「不労所得」などの言葉に乗せられて失敗
• 新築のサブリース物件を購入して失敗
• 高利回り物件を購入して失敗

それぞれ見ていきましょう。

「節税」「不労所得」などの言葉に乗せられて失敗

不動産投資の初心者がよく陥る失敗の一つに、「節税」や「不労所得」といった甘い言葉に誘われるケースがあります。これらの言葉は、不動産投資が簡単に利益を生むかのように聞こえますが、実際には多くのリスクが伴います。

特に、十分な調査や計画なしに物件を購入すると、予想外の維持費や修繕費、さらには空室リスクに直面する可能性があります。これを避けるためには、投資のメリットとデメリットを十分に理解し、将来のリスクを見据えた長期的な計画を立てることが重要です。

新築のサブリース物件を購入して失敗

新築のサブリース物件は、初心者にとって魅力的に映ることが多いですが、注意が必要です。サブリース契約は、一定期間家賃収入を保証する仕組みですが、契約更新時に家賃の見直しや、契約解除のリスクがあることを理解しておくべきです。

また、サブリース会社が破綻するリスクも考慮しなければなりません。これらのリスクを知らずに新築サブリース物件を購入すると、当初の期待通りの収益を得られず、ローン返済が困難になることがあります。

サブリースを選ぶ際は、契約内容を十分に確認し、複数の物件や管理会社を比較検討することが失敗を防げます。

高利回り物件を購入して失敗

利回りが高い物件は魅力的ですが、リスクも高いことを認識しなければなりません。

特に、高利回りの物件は、地方や古い建物に多く、空室リスクや修繕費の増加が懸念されます。また、物件の立地や周辺環境が将来的に悪化する可能性もあり、結果として賃料が下落し、収益が思うように上がらないことがあります。

初心者が陥りやすいのは、表面上の利回りだけを見て物件を購入し、詳細なリスク分析を怠ることです。投資判断をする際は、物件の長期的な価値や将来のリスクを十分に考慮し、慎重に物件選定を行うことが重要です。

不動産投資で失敗しないための対策

ここまでは失敗の原因や事例を紹介してきましたが、以下の対策を講じることで不動産投資の失敗を回避することは可能です。

• 信頼できるパートナーを見つける
• キャッシュフローを重視する
• 管理を委託しても「自分事」として運用する

それぞれ説明していきます。

信頼できるパートナーを見つける

不動産投資で成功するには、信頼できるパートナーを見つけることが極めて重要です。適切なパートナーがいないと、物件選びや運用で致命的な間違いを犯す可能性があります。逆に、信頼できるパートナーがいれば、市場動向や法規制の変更にも適切に対応できるでしょう。

パートナー選びのポイントは、実績と専門知識です。過去の取引実績や顧客の評判を確認し、不動産投資に関する深い知識を持っているかを見極めましょう。

「不動産投資 相談」
不動産投資の相談はどこにすべき？ 適切な相談窓口の見極め方

キャッシュフローを重視する

不動産投資で失敗しないためには、キャッシュフローを重視することが不可欠です。

キャッシュフローとは、物件から得られる収入から諸経費を差し引いた実質的な利益のことです。これを軽視すると、予期せぬ出費や空室期間で資金繰りが悪化し、投資が破綻する恐れがあります。

キャッシュフローを重視することで、安定した収益を確保し、長期的な資産形成が可能になります。物件選びの際には、利回りだけでなく、実質的な手取り額を計算し、十分な余裕があるかを確認しましょう。また、修繕費や固定資産税などの経費も考慮に入れることが重要です。

管理を委託しても「自分事」として運用する

不動産投資で成功するには、管理を委託しても「自分事」として運用することが重要です。

管理会社に全てを任せきりにすると、物件の状況把握が遅れ、適切な判断ができなくなる可能性があります。一方、自ら積極的に関与することで、迅速な対応や的確な意思決定が可能になります。

定期的に物件の状況報告を受け、入居者の声や修繕の必要性を把握しましょう。また、管理会社との連絡を密にし、市場動向や法改正などの情報も共有することが大切です。

まとめ

不動産投資において「失敗」とは、空室率が高い状況や物件が売れない状況、収支が赤字の状態などを指します。

原因は、シミュレーションの甘さや想定以上の修繕費、利回りだけで物件を選んでいることなどです。不労所得といった言葉に乗せられて失敗するケースも見られます。このような失敗をしないためには、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。

東急リバブルでは、地域に精通した不動産のプロがお客様のご要望にお応えしています。ぜひ、お気軽にご相談ください。

「不動産投資 初心者」に関する記事はこちら
不動産投資初心者が知っておきたい基本知識と始め方のポイント

「不動産投資 やめとけ」に関する記事はこちら
不動産投資が「やめとけ」といわれる理由とは？ 失敗を避けるために必要なこと

不動産投資・収益物件

不動産投資用物件なら東急リバブルにお任せ下さい。
投資用マンション・投資用アパート・ビル購入など、最新の投資用不動産情報をお届けします。

物件検索はこちら

ワンポイントアドバイス

不動産投資で失敗を避けるためには、営業トークに乗せられないことが重要です。よい不動産会社や専門家を選ぶには、メリットだけでなく、デメリットを隠さず説明してくれるかをチェックしましょう。

信頼できる不動産会社を選び、さまざまなリスクを考慮したシミュレーションを作成してもらうことで、失敗を回避しやすくなります。

この記事のポイント

Q. 不動産投資の失敗とはどのようなものがありますか？

A. 不動産投資において「空室率が上がる」「トータル収支が赤字」「売りたいのに売れない」という状況は失敗といわれます。
詳しくは「不動産投資の「失敗」ってどんなこと？」をご覧ください。

Q. 不動産投資で失敗してしまう原因はなんですか？

A. 利回りだけで物件を選んでしまったり、投資の目的に合った物件を選んでいないなどの原因で不動産投資が失敗してしまうことがあります。詳しくは「不動産投資で失敗してしまう原因」をご覧ください。

 Q. 不動産投資で失敗しないためにはどうすれば良いですか？

A. 信頼できるパートナーを見つけたり、キャッシュフローを重視するなどの対策を講じることで不動産投資の失敗を回避することは可能です。詳しくは「不動産投資で失敗しないための対策」をご覧ください。