不動産投資で法人化するメリット・デメリット！   適切なタイミングは？

賃貸経営がだんだんと軌道に乗ってきて、事業規模が大きくなってくると、法人化して不動産を所有することを考え始める投資家の方は少なくありません。

しかし、不動産投資は個人でも法人でも行えるものなので、何を基準に・どのタイミングで法人化すればいいか、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産投資を法人化することによるメリットとデメリットに加え、法人化するタイミングを見極めるポイントについて解説します。

不動産投資で法人化するってどういうこと？

不動産投資を法人化するというのは、それまで個人の名義で行っていた不動産投資を、法人名義での所有・運用する形態に以降することを指します。

法人は法律上独立した存在として扱われるため、個人の資産とは切り離して不動産投資を行える点が大きな特徴です。

立ち上げた法人の名義で銀行口座を開設し、資産管理や収益の運用、物件の購入まで、全てを法人名義で行います。

個人事業との違い

法人化した不動産投資と、個人事業で行う不動産投資の違いは、主に税制面と所有形態にあります。

個人事業では、不動産は個人の資産として扱われ、利益に対して課せられるのは累進課税である「所得税」です。それに対して不動産投資を法人化した場合は、不動産は法人の資産となり、所得税ではなく「法人税」が適用されます。

また前述した通り、不動産投資を法人化すると、全ての取引を法人名義で行うことになります。法人は個人よりも信用力が高いことから、資金調達や事業規模の拡大がしやすくなり、個人事業よりも収益性の高い物件を所有することも可能になるのです。

不動産投資で法人化するメリット

法人化して不動産投資を行うことには、大きく分けて以下3つのメリットがあります。

節税になる場合がある

不動産投資を法人化することで、節税効果を得られる場合があります。

個人で不動産投資を行う場合、発生した利益に対しては所得税が課税されます。所得税は、所得が上がるにつれて税率が上がる「累進課税」であるため、不動産投資の規模が大きくなり利益が増えると、その分税率も増えることになります。

それに対して、法人の利益に対して課される法人税の場合は、一定の利益以上は税率が一律です。そのため、事業規模によっては、個人で不動産投資を行うよりも、法人化した方が税負担が軽減される可能性もあります。

また、得られた利益を１人で全て得るのではなく、役員報酬として家族に支払うことで所得を分散させ、税率を低く抑えることも可能です。個人の所得税率と法人税率は、次のとおりです。

個人の所得税率

※平成25年から令和19年までの各年分の確定申告においては、所得税と復興特別所得税（原則としてその年分の基準所得税額の2.1パーセント）を併せて申告・納付することとなります。

（出典：国税庁「所得税の税率」）

法人税率

※対象となる法人は、各事業年度終了の時において資本金の額もしくは出資金の額が1億円以下であるものまたは資本もしくは出資を有しないもの（特定の医療法人を除きます）です。ただし、各事業年度終了の時において次の法人に該当するものについては、除かれます。

（出典：国税庁「法人税の税率」）

損失を長く繰り越せる

法人化すると、不動産投資による損失を、個人の場合よりも長い年数繰り越すことが可能です。

個人事業の場合、損失の繰越控除は3年間ですが、法人では最大10年間にわたって繰り越すことが可能です。これにより、初期投資の減価償却や運営初期の赤字を長期的にカバーでき、将来的な利益に対する税負担を軽減できます。

不動産投資は物件の運用を始めてから数年の間、思ったように利益が出ないことも少なくありません。損失繰越の制度を活用することで、収益が安定するまでの期間を乗り切りやすくなる点が、法人化の大きな利点となります。

減価償却するかどうかを選べる

不動産の減価償却方法を柔軟に選択できるというのも、不動産投資の法人化によるメリットです。

個人事業での減価償却は、法律で定められた方法に限定されますが、法人では定率法や定額法など、経営戦略に応じて減価償却の方法を選ぶことが可能です。

減価償却の方法を選べるということは、年によって計上する利益を調整できるということ。利益が多い年に多く減価償却して課税所得を抑えるなど、キャッシュフローの管理や将来的な節税対策を計画的に行えるようになります。

不動産投資で法人化するデメリット

法人化することで様々なメリットを得られる不動産投資ですが、必ずしもメリットだけではないという点には注意しなければなりません。

設立に費用や手間がかかる

法人化する際には、設立にかかる費用や手間が大きなハードルとなります。

会社を設立するには、登録免許税や定款の認証を受けるための手数料など、数万円〜20万円前後の初期費用が必要です。さらに、会社設立の手続きには、各種書類の作成や提出をしなければならず、初心者が1人で進めることは容易ではありません。

法人設立後も、事務的な手続きや各種届出の管理が必要になり、収益物件の運用以外にも、経営者としての負担が増える可能性があります。

会計手続きも煩雑

法人化後は、会計手続きが煩雑になることもデメリットです。

個人事業主と比較して、法人は厳密な会計基準が定められており、決算書や税務申告書を作成しなければなりません。これらの書類は専門的な知識がない状態で一から作るのは困難なため、会計士や税理士などを雇う必要があるケースも少なくありません。

日頃の会計処理も複雑になるため、業務効率化のために会計ソフトの導入を検討する必要があり、コスト増加につながる可能性もあります。

長期譲渡所得の融資税率が適用にならない

法人化すると、不動産の長期譲渡所得に適用される個人の優遇税率を利用できなくなります。

個人では、保有期間が5年を超える不動産の売却に対し、長期譲渡所得として優遇された税率が適用されますが、法人にはこの制度がありません。

法人の場合、売却益は通常の法人税率で課税されるため、長期保有による税負担の軽減が期待できません。この点は、特に長期的な不動産保有を考えている投資家にとっては、不動産投資を法人化するかを左右するポイントになりえるでしょう。

個人が不動産を所有していた期間による税率の違いは、以下のとおりです。

法人化する適切なタイミングはいつ？

不動産投資は個人でも行えるため、どのタイミングで法人化を検討すべきか悩むケースも少なくありません。不動産投資を法人化するのであれば、主に以下で解説する3つのいずれかのタイミングがおすすめです。

課税所得900万円を超えたら

不動産投資による課税所得が900万円を超えた場合、法人化を検討する価値があります。

個人の所得税率が累進課税なのに対し、法人税率は常に一定ということはすでに解説したとおりです。不動産投資による利益がまだ大きくないうちは、法人税率よりも所得税率のほうが低いため、個人事業として不動産投資を行ったほうが納税額を抑えられます。

しかし、課税所得が900万円を超えると、所得税率が法人税率よりも高くなるため、個人事業で不動産投資を行ったほうが納税額が高くなってしまいます。

そのため、納税額を抑えるためには、課税所得が900万円を超えたタイミングで法人化するのが得策です。

不動産投資を始めるとき

不動産投資を始めるタイミングで、すぐに法人化するというのもひとつの手です。

個人事業で不動産投資を行うよりも、法人のほうが信用力が高いため、金融機関からの融資条件が有利になります。より多くの資金を調達できるため、複数物件や人気エリアの高額な物件を購入し、大きな規模で運用できる可能性が高まるでしょう。

将来的に事業拡大や複数物件への投資を検討しているのであれば、最初から法人化しておき、柔軟に投資戦略を立てられる基盤を作っておいてもいいでしょう。

相続が発生する前

不動産投資の法人化は、相続税対策にも有効な手段です。

個人で不動産を保有している場合、相続発生時にはその不動産が相続税の課税対象となります。一方、法人名義で所有している場合は、株式として相続する形になるため、相続税の評価額が抑えられ、結果的に相続人の税負担軽減につながります。

相続人が資産承継をスムーズに行えるように、相続が発生する前に法人化を検討するのもおすすめです。ただし、保有する資産が相続税の基礎控除を下回る場合は、法人化によってかえって金銭的な損失が発生することもあるため、注意が必要です。

まとめ

不動産投資の法人化には、節税や資金調達のしやすさといった多くのメリットがある一方で、設立費用や手間の負担、会計手続きの煩雑さといったデメリットも存在します。

そのため、法人化を考える際には、これらのメリットとデメリットをしっかりと理解し、自身の投資状況や将来の計画に応じて慎重に検討しましょう。

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ワンポイントアドバイス

不動産投資を副業として行う場合、法人化することで増える会計処理や事務手続きは、税理士などの専門家に依頼したほうが安心です。

税理士の顧問料は、法人の場合で1ヵ月あたり１万円から５万円程度が相場と言われているため、不動産投資を法人化するかどうかの判断材料として考慮することをおすすめします。

この記事のポイント

Q. 不動産投資での法人化とはどういうことでしょうか？

A. それまで個人の名義で行っていた不動産投資を、法人名義での所有・運用する形態に以降することを指します。詳しくは「不動産投資で法人化するってどういうこと？」をご覧ください。

 Q. 不動産投資を法人で行うメリットはありますか？

A. 　不動産投資を法人で行うと、節税になる場合があったり、損失を長く繰り越せたりします。詳しくは「不動産投資で法人化するメリット」をご覧ください。

 Q. 不動産投資を法人で行うデメリットはありますか？

不動産投資を法人で行うと設立に手間がかかったり、会計処理も煩雑になります。詳しくは「不動産投資で法人化するデメリット」をご覧ください。