不動産投資の利回りの最低ラインはどれくらい？　理想や目安、考慮すべきポイントとは？

不動産投資で利益を得るためには、利回りに意識を向ける必要があります。投資額に対してどの程度の利益を得られるか把握できるようになれば、より収益性の高い物件への投資がしやすくなるでしょう。

この記事では、不動産投資先の判断基準となる利回りの種類と地域別の傾向、投資の目安となる最低ラインの考え方について解説します。不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資における利回りとは？

利回りは、投資した金額に対して1年間で得られる利益の割合です。利回りの計算の基準となる利益は投資の種類によって異なり、株式や投資信託では分配金・配当金や売却益から利回りを算出します。

不動産投資では主な収益源が家賃収入となるため、物件の購入費用と家賃収入から利回りを算出することが一般的とされています。ただし、不動産投資の利回りには「表面利回り」「実質利回り」といった複数の計算方法があるため、資料の中に利回りという言葉が出てきた時には、どの計算方法で算出されているのか確認する必要があります。

表面利回り

表面利回りとは、物件の購入費用に対する年間家賃収入の割合を示したものです。以下の計算式で算出されます。

表面利回り＝年間家賃収入の合計÷物件の購入費用×100

月の家賃収入が10万円、物件の購入費用が3,000万円の場合の表面利回りは次のように算出されます。

（10万円×12カ月）÷3,000万円×100＝　4%

表面利回りでは、物件の購入や管理・運営にかかる諸費用を考慮しません。そのため複雑な数字を用意しなくても物件の利回りを算出できますが、経営の実態と乖離した利回りになる傾向があります。

表面利回りはあくまで参考程度に止め、物件購入を判断する決め手にするのは避けるのが無難です。

実質利回り

実質利回りは、表面利回りに各種諸経費を反映させて算出する利回りです。以下の計算式で算出されます。

実質利回り＝（年間家賃収入の合計－諸経費）÷（物件の購入費用＋購入時の諸経費）×100

月の家賃収入が10万円、年間の諸経費が20万円、物件の購入費用が3,000万円、購入時の諸経費が100万円の場合の実質利回りは次のように算出されます。

（（10万円×12カ月）－20万円）÷（3,000万円＋100万円）×100＝　約3.23%

実質利回りは、同じ物件の表面利回りよりも低くなりますが、賃貸経営の実態に近い数字が算出されます。ただし必ず実態と一致した数字になるとは限らず、思わぬ出費や空室期間が発生し、利回りが下がることも珍しくありません。あくまで表面利回りよりも実態に近い数値として、参考程度に止めるよう注意しましょう。

不動産投資の平均利回りは物件やエリアによって異なる

同じ間取りのアパート・マンションであっても、全ての物件の利回りが同じになるわけではありません。不動産投資における利回りは、さまざまな要因により左右されます。特に立地と築年数は利回りに与える影響が大きいため、物件選びの際にはそれらの影響に留意する必要があるでしょう。

利回りの平均はどれくらい？

不動産投資の対象となる賃貸住宅の平均利回りはどの程度なのでしょうか。一般財団法人日本不動産研究所の調査結果を参考に、地域別のワンルームタイプ・ファミリータイプの平均期待利回り（表面利回り）を見てみましょう。

引用：一般財団法人日本不動産研究所「第50回不動産投資家調査（2024年4月現在）」

※同調査の数値は、デベロッパーや不動産投資家などの市場参加者のアンケート結果をもとにした中央値です。また、同調査の「期待利回り」の定義は、純収益（NOI）を投資価値（不動産価格）で除したものです。

2023年10月調査時点における賃貸住宅一棟の平均期待利回りは上記の通りとなりました。ワンルームとファミリータイプで期待利回りの大きな差はありませんが、全体的にややファミリータイプが上回る傾向が見られます。

また、地方に比べて大都市部の期待利回りが低くなっており、特に東京・城南エリアは全国でも突出して低水準の平均利回りとなりました。

都市部のほうが利回りは低い

利回りに影響を与える大きな要因のひとつが立地の違いです。都市部ほど利回りが低く、地方は利回りが高く算出される傾向があります。都市部は家賃を高く設定しやすい一方、物件の購入費用も高額です。特に近年は都市部の不動産価格が高騰を続けているため、利回りは小さくなります。

地方は都市部に比べると高い家賃を設定できませんが、少ない資金で物件を購入できるため高い利回りが期待できます。しかし、全国的に地方の人口減少が進んでいることから、都市部よりも空室リスクは高く、想定通りの家賃収入を得にくい点は注意が必要です。

どちらにも一長一短のメリットとデメリットがありますので、地域の傾向や投資可能な資金と相談して投資先を検討するとよいでしょう。

中古物件のほうが利回りは高い

築年数が利回りに与える影響も決して小さくはありません。新築物件はどのエリアにおいても人気が高く、空室期間が長期化しにくい特長があります。しかし物件購入・建築には多額の資金が必要になるため、高い利回りは期待しにくいでしょう。

購入費用を抑えやすい中古物件は、新築物件に比べると利回りは高めです。新築と変わらない家賃を設定できる物件を購入できれば、新築のメリットを享受しながら収益を得ることも難しくないでしょう。ただし、築年数が長い物件は思わぬ修繕費用が発生し、利回りに影響を与えるおそれがあります。また新築に比べると集客力は低めになり、想定した利回りを下回ることもあるでしょう。

物件を選ぶ際には利回りの数字だけを見るのではなく、集客力や突発的な費用の発生も視野にいれた検討を行いましょう。

利回りの最低ラインは10％ってホント？

投資の世界では「不動産投資の利回りは10%が最低ライン」という意見があります。不動産投資は初期費用が大きいことから、高い利回りを期待する声が出るのもうなづけます。しかし、想定される利回りは物件ごとに異なるため、一概に最低ラインを決めることはできません。また、利回りはあくまで計算によって導き出された予測にすぎないことから、利回りだけを判断基準とするのは危険であるといえるでしょう。

利回りはあくまで投資効率の目安

利回りは設定された家賃と物件購入にかかる費用から算出される数値です。入居者から家賃を得続けられることを前提に算出されるため、空室期間の影響を受ける実際の収益とは乖離することも珍しくありません。

物件購入の際に利回りを参考にするなら、提示された利回り通りの収益が発生すると考えるのではなく、物件がもつ収益性のポテンシャルを測る目安程度に捉えておくのがよいでしょう。

利回りは市況にも影響を受ける

利回りは計算時点の数値が永遠に続くわけではなく、市況の影響を受けながら常に変動し続けます。物件価格の増減や着工数、賃貸物件に対する需給バランスなどの影響により、短期的に利回りが変動することも珍しくありません。

利回りを参考にする際には、確認した時点の利回りだけを見るのではなく、市況の動きと連動した利回りの動きも判断基準に盛り込むとよいでしょう。

利回りが高ければいいというわけではない

地域の相場よりも著しく利回りが高い物件には注意が必要です。利回りは物件の購入費用が高くなると下がり、安くなると上がります。高利回り物件は一見、安い購入費用で高額の家賃収入を得られる物件に見えます。しかし、物件価格が安く設定された理由によっては、利回りからは見えないリスクを抱えることになりかねません。

入居率の低さや構造上の問題など、物件が抱えているリスクを理由に購入費用が下げられている物件を購入してしまわないよう、事前に不動産会社へ高利回りの理由を確認しておくとよいでしょう。

利回りを見るときに考慮すべきポイント

前述の通り、利回りはさまざまな要因の影響を受けながら常に変動しています。物件購入時には高かった利回りが、数年後には大幅に減少しても不思議ではありません。長期投資を前提とした不動産投資で利益を得続けられるよう、一時点の利回りからは見えないポイントも考慮に入れながら物件を選びましょう。

金利上昇リスク

不動産投資と金利は密接な関係にあります。ローンを変動金利で借り入れている場合、金利が上昇すると返済額が増加し、利回りの悪化を招きます。また、金利が上がると不動産投資のためにローンを組む人が減るため、キャピタルゲイン（不動産の購入額と売却額の差額で得られる利益）を狙った売却がしにくくなると考えられるでしょう。

ローンを利用した物件の購入や将来的な売却を考える際には、金利上昇を許容できる範囲を考慮した計画を立てましょう。

空室率

オーナーが得られる家賃収入の額は、空室率次第で大きく変動します。空室率が低下するほど家賃収入を得られない期間が短くなりますので、実際に得られる利益が増加します。

広告などに掲載される利回りは、満室を前提に算出されているため、実態よりも高く見積もられていると考えてよいでしょう。高い空室率の物件を購入し利益が出ない事態に陥らないよう、必ず物件を扱う不動産会社に過去の空室率を確認しておきましょう。

賃料の推移

不動産物件は築年数が増えるほど資産価値が下がります。老朽化したアパートやマンションは新築と同じ家賃では入居者が入らなくなるため、家賃の値下げを余儀なくされます。不動産投資物件を購入する際には、不動産会社に地域の賃料推移の傾向を確認したうえで、将来的な家賃の値下がりにともなう利回りの変化を意識しておきましょう。

なお、リフォームやリノベーションは、築数十年の物件の資産価値を向上させ、家賃の低下を防ぐ効果が期待できます。新築と同等の集客力を期待できるケースもありますが、リフォーム・リノベーションには高額の工事費用が必要です。想定通りに利回りを改善できずに工事費用を回収できない事態に陥らないよう、不動産会社と相談のうえで利回り改善に繋がる工事の計画を進めましょう。

修繕のタイミングと費用

マンションなどの集合住宅では、定期的に建物の劣化を防ぐ大規模修繕が行われます。マンションではおよそ12年周期で行われ、建物の修繕や共用設備の交換などのために多額の修繕費用が発生します。

大規模修繕のための費用は単年での捻出が難しい額となるため、長期にわたる積立が行われるのが一般的です。修繕積立金として計上するお金は表面利回りには反映されませんので、購入を検討する際には積立の期間と金額を考慮にいれた計算を行いましょう。

まとめ

不動産投資における利回りは、物件の購入費用に対する家賃収入の割合です。利回りは不動産投資を行う意思決定において重要な目安のひとつですが、不動産物件の投資効率を決める唯一絶対の指標ではありません。

不動産投資における収益性は、地域や築年数などさまざまな要因の影響を受けています。現時点で高い利回りを示している物件であっても、金利上昇や賃料低下などの影響を受けた結果、低利回りの物件よりも収益性が悪くなるケースも考えられます。

利回りは常に実態を正しく表している数字であるとは限りません。物件の購入を検討する際には、利回りを評価基準のひとつに置いたうえで、さまざまな角度からの比較検討を行いましょう。

「不動産投資 利回り」に関する記事はこちら
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ワンポイントアドバイス

不動産投資における利回りは、投資物件から得られる収益を約束するものではありません。近年では人口減少や人口の都市部集中の影響を受け、集客に苦戦する地方の物件が増えています。

地方の物件は購入費用の安さから高利回りが出やすい傾向がありますが、低利回りの都市部物件よりも収益性が低くなることも考えられます。投資物件を選ぶ際には利回りの数字だけに惑わされず、長期的な利益が望める物件を購入できるよう、利回り以外の面からも検討を行いましょう。

この記事のポイント

Q. 不動産投資における利回りとは？

A. 不動産物件の収益性を示す指標です。物件の購入費用に対する年間の家賃収入の割合から算出される「表面利回り」と、表面利回りに購入時の諸経費や管理費用などを反映させる「実質利回り」があります。詳しくは「不動産投資における利回りとは？」をご覧ください。

 Q. 平均利回りはどれくらい？

A. ワンルームマンションおよびファミリータイプの住宅物件における表面利回りは、およそ4～5%程度とされています。ただし利回りは地域や築年数の影響を強く受けやすく、都市部で築浅の物件ほど利回りは低くなる傾向があります。
詳しくは「不動産投資の平均利回りは物件やエリアによって異なる」をご覧ください。

 Q. 利回りを見るときに注意すべきポイントは？

利回りの数字だけを見るのではなく、物件を取り巻く環境にも目を配るべきです。金利上昇リスクや地域の賃料推移、大規模修繕の他ミングと費用なども収益性に大きな影響を与えます。
詳しくは「利回りを見るときに考慮すべきポイント」をご覧ください。