不動産投資に確定申告は必須？ やり方や必要書類を解説
ざっくり要約！
- 不動産投資の所得が20万円を超えると確定申告が必要
- 確定申告を怠ると無申告加算税などのペナルティを受ける恐れがある
不動産投資を始めると、確定申告が必要になる場合があります。しかし、確定申告の必要性や方法について、不安や疑問を抱える方は少なくありません。
この記事では、不動産投資における確定申告の必要性や方法、必要書類、そしてペナルティについて詳しく解説します。これから不動産投資を始める方や、すでに投資を行っている方も、この機会にぜひ参考にしてください。
目次
不動産投資で一定の所得を得たら確定申告が必要
不動産投資で得た収入は、一定の金額を超えると確定申告が必要になります。ここでは、確定申告が必要となる条件や不動産所得の計算方法について詳しく見ていきましょう。
給与以外の所得が20万円を超えると確定申告が求められる
給与所得者の場合、給与以外の所得が20万円を超えると確定申告が必要です。つまり、不動産投資による所得が20万円を超えた場合、確定申告の対象となるでしょう。ただし、給与収入が2,000万円を超える場合は、給与以外の所得が20万円以下でも確定申告が必要です。
不動産所得は総合課税
不動産所得は、給与所得や事業所得などと同様に「総合課税」の対象となります。総合課税とは、すべての所得を合算して課税所得を計算し、それに応じた税率で課税される仕組みです。このため、不動産所得は他の所得と合わせて申告する必要があります。
不動産所得の算出方法
不動産所得は、以下の式によって求められます。
不動産所得 = 収入－必要経費
ここで大切なことは、「収入」と「必要経費」の範囲を正確に把握することです。収入と経費にはどういった項目が該当するのか、つづけてみていきましょう。
「収入」になるもの
不動産所得の「収入」として計上するものには、以下のようなものがあります。
- 家賃収入
- 名義書換料、承諾料、更新料、頭金など
- 敷金・礼金（返還しなかった分）
- 駐車場代
- 共益費・管理費（利益が出る場合）
上記以外に自動販売機やコインランドリーなどの付帯施設・設備を有してる場合は、そこで得られた収入も該当します。
「不動産所得 税率」に関する記事はこちら
家賃収入に税金はいくらかかる？計算方法や税率を解説
「経費」になるもの
一方、不動産所得の「経費」として計上できるものには、以下のようなものがあります。
- ローン利息
- 固定資産税・都市計画税
- 減価償却費
- 修繕費
- 管理費・共益費
- 損害保険料
- 仲介手数料
- 租税公課（印紙税など）
- 旅費交通費（物件の管理や修繕のため）
なお、収益用不動産に関連した事務作業や登記等を司法書士や税理士に依頼した場合、支払った報酬金を必要経費として費用計上できます。
「不動産投資 経費」に関する記事はこちら
不動産投資の経費とは？ どこまで・いくらまで計上できる？
「白色申告」と「青色申告」との違い
確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。白色申告と青色申告の主な違いは下表の通りです。
| 白色申告 | 青色申告 |
|---|---|
| ・手続きが比較的簡単 ・帳簿の記帳義務が青色申告より緩い ・控除額が青色申告より少ない（最大10万円） | ・帳簿の記帳義務が厳格 ・控除額が大きい（最大65万円） ・損失の繰越しや繰戻しが可能 ・家族従業員への給与の必要経費算入が可能 |
青色申告を選択する場合、開業日から2ヶ月以内に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。既に事業を開始している場合は、その年の3月15日までに提出すれば、その年分から青色申告を行うことができます。
青色申告は記帳の手間がかかる一方、税制上の優遇措置が多いのが特徴です。5棟もしくは10部屋以上の物件を所有する場合に、一定の要件を満たすことで最大65万円の控除が受けられます。また、空室や滞納などで収益が減ってしまったとしても、損失を計上して課税所得を減らすことが可能です。
そのため、不動産投資の規模が大きい場合や長期的な投資を考えている場合に適しているでしょう。
不動産投資の確定申告のやり方
確定申告は1月1日から12月31日までの1年間の所得税額を確定するために行います。ここでは、不動産投資の確定申告のやり方について、順を追ってみていきましょう。
1．必要書類を準備する
確定申告に必要な書類は、白色申告と青色申告で少々異なります。
| 白色申告 | 青色申告 |
|---|---|
| ・確定申告書 ・収支内訳書（不動産所得用） ・固定資産税通知書 | ・確定申告書 ・青色申告決算書（不動産所得用） ・固定資産税通知書 |
また、確定申告書の作成にあたっては収入金額のわかる書類（現金出納帳や通帳など）や賃貸借契約書、保険料の領収書などが必要となるので、必ず手元に用意しておきましょう。
2．決算書を作成する
白色申告の場合は「収支内訳書」、青色申告の場合は「青色申告決算書」を作成します。これらの書類は、1年間の収入と経費を整理したものです。
3．確定申告書を作成する
決算書をもとに、確定申告書を作成します。確定申告書には、所得金額や税額などを記入します。
4．税務署に書類を提出する
作成した書類を税務署に提出します。提出方法には、直接持参する方法と郵送する方法があります。
e-Taxによる申告方法
近年では、インターネットを利用して申告できる「e-Tax」が普及しています。e-Taxを利用すると、24時間いつでも申告が可能で、添付書類の提出も省略できるなどのメリットがあります。e-Taxは便利である一方、初めて利用する場合は準備に時間がかかるケースもあることから、余裕を持って準備を始めるようにしましょう。
不動産所得の確定申告を怠った場合などのペナルティ
確定申告を怠ったり、誤った申告をしたりした場合、ペナルティが課される恐れがあります。主なペナルティについて、解説します。
無申告加算税
確定申告をしなければならないのに、期限内に申告しなかった場合に課されるペナルティです。税額の15%（50万円を超える部分は20%）が加算されます。
過少申告加算税
申告はしたものの、申告した税額が実際の税額より少なかった場合に課されるペナルティです。追加で納付すべき税額の10%（過少申告額が当初申告税額と50万円のいずれか多い金額を超える部分は15%）が加算されます。
重加算税
故意に所得を隠蔽したり、虚偽の書類を作成したりした場合に課されるペナルティです。隠蔽・仮装された所得に対する税額の35%（無申告の場合は40%）が加算されます。
延滞税
納付すべき税金を期限内に納付しなかった場合に課されるペナルティです。原則として、納付期限の翌日から納付の日までの期間に応じて計算されます。
これらのペナルティは、単に金銭的な負担が増えるだけでなく、税務調査の対象となるリスクが高まります。確定申告の期限内に正しく確定申告を行うことが、安定した不動産投資を続けるうえで欠かせません。
まとめ
確定申告は不動産投資を行う上で避けて通ることができない重要な手続きです。適切に申告を行うことで、不必要なペナルティを避けられるほか、税制上の優遇措置を最大限に活用できるでしょう。
確定申告は複雑で難しく感じるかもしれませんが、都度正確な記録を心掛けるほか、計画的に準備を進めることで、スムーズに作業を終えられるはずです。また、不安な点がある場合は、ひとりで解決しようとせずに税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
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ワンポイントアドバイス
不動産投資の確定申告を確実に行うためには、日頃からの記録管理が欠かせません。また、不動産投資の規模が大きくなってきたら青色申告への切り替えを検討することで、税制上の優遇措置を最大限に活用できる可能性があります。
この記事のポイント
Q. 不動産投資は確定申告が必要ですか？
A. 不動産投資で得た収入は、一定の金額を超えると確定申告が必要になります。確定申告が必要となる条件や不動産所得の計算方法について、詳しくは「不動産投資で一定の所得を得たら確定申告が必要」をご覧ください。
Q. 不動産投資の確定申告のやり方を教えてください。
A. 確定申告は1月1日から12月31日までの1年間の所得税額を確定するために行います。不動産投資の確定申告のやり方について、「不動産投資の確定申告のやり方」で順を追って説明しています。
Q. 確定申告をしなかった場合、何かペナルティはありますか？
A. 確定申告を怠ったり、誤った申告をしたりした場合、ペナルティが課される恐れがあります。詳しくは「不動産所得の確定申告を怠った場合などのペナルティ」をご覧ください。
ライター：織瀬ゆり
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