不動産投資で長期的に成功するための計画の立て方｜修繕計画・出口戦略も解説

「給与収入だけでは将来が心許ない」「インフレ対策で資産運用を始めたい」。そんな思いから不動産投資に関心を持つ方は少なくありません。

しかし同時に、「多額のローンを組むのが不安だ」「何から手をつければいいか分からない」「営業担当者の話を鵜呑みにして失敗しないだろうか」といった理由で、最初の一歩を踏み出せずにいるのではないでしょうか。

不動産投資で安定した成果を出すためには、良い物件を選ぶだけではなく、「実行可能で長期的な計画」を立てることが必要です。

この記事では、なぜ不動産投資に長期的な視点が不可欠なのかという理由から、初心者でも実践できる具体的な計画の立て方、そして出口戦略までを順序立てて解説します。

不動産投資に長期視点が求められる理由

不動産投資と聞くと、購入した物件をすぐに売却して利益を得る短期的なイメージを持つ方もいるかもしれません。しかし、安定した資産形成を目指すのであれば、むしろ長期的な視点が成功の鍵を握ります。

急いで利益を確定させず、じっくりと時間をかける方が賢明な理由を5つの観点から解説していきます。

複利効果が見込める

長期で不動産を保有する最大のメリットの一つが、雪だるま式に資産が育っていく「複利効果」を期待できる点です。不動産投資における複利とは、運用によって得られた家賃収入（キャッシュフロー）を、再度投資に回していく考え方を指します。

毎月得られるキャッシュフローの使い道には複数の方法が考えられます。例えばローンの繰り上げ返済に充てたり、ある程度貯めてから次の物件を購入するための自己資金にしたりといったものです。

繰り上げ返済を進めれば、その分だけローンの返済総額が減るため、キャッシュフローを改善できます。また、新たな物件を購入できれば、収入減が2つになって資産形成のスピードは格段に上がるでしょう。

時間を味方につけて「家賃が新たな収益を生む」仕組みを構築できるのが、長期保有の大きなメリットです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）にかかる税金は、物件の保有期間によって税率が大きく異なります。このルールを知っているかどうかで、最終的な手残りの金額に数百万円単位の違いが生まれることもあります。

具体的には、物件を購入した翌年の1月1日時点から数えて、保有期間が5年を超えているかどうかが分かれ目です。

短期譲渡所得（保有期間5年以下）：税率 39.63%
長期譲渡所得（保有期間5年超）：税率 20.315%

短期と長期で税率の差は約2倍にもなります。仮に1,000万円の売却益が出たとすると、短期譲渡では税金が約396万円かかるのに対し、長期譲渡であれば約203万円で済みます。その差は実に約193万円です。

焦って短期で売却してしまうと、得られた利益の多くを税金として手放すことになりかねません。計画的な長期保有は賢い節税策でもあります。

リスクコントロールしやすい

不動産投資には、空室や家賃下落といったリスクがつきものです。しかし、長期的な視点を持つことで、リスクの影響を最小限に抑えられます。

短期的な運用では、数ヶ月の空室が出ただけで年間の収支計画が大きく狂ってしまうでしょう。その一方で、10年、20年という長期の運用期間で考えれば、一時的な空室は運用期間全体で平準化できる上に、賃貸需要が回復するまでじっくりと待つという時間的な余裕も生まれます。

短期的な市場の変動に一喜一憂せず、どっしりと構えて安定した運用を目指せるのは、長期投資ならではの利点です。

減価償却による節税効果

給与所得のあるサラリーマン投資家にとっては特に、減価償却は長期的に恩恵を受けられる重要な仕組みです。減価償却とは、建物の取得にかかった費用を、法律で定められた耐用年数に応じて分割し、毎年少しずつ経費として計上していく会計上の手続きを指します。

この減価償却費のポイントは、「実際には支出がないにもかかわらず、帳簿上の経費にできる」という点です。

家賃収入から経費と減価償却費を差し引いた結果、不動産所得が赤字になることがあります。この赤字は、給与所得など他の所得と合算（損益通算）することが可能です。

結果的に課税対象額が圧縮されるため、節税効果を期待できます。この効果は単年ではなく、減価償却期間が終わるまで継続的に見込まれるため、長期的な視点が重要になります。

・「不動産投資の節税効果」に関する記事はこちら
不動産投資で節税ができる仕組みを解説！ 住民税・所得税・相続税を節税したいときの注意点は？

インフレ耐性

インフレとは、モノの価値が上がることで相対的にお金の価値が下がることです。銀行に預けている現金の価値は、インフレが進むと実質的に目減りしてしまいます。

不動産はインフレに強い「実物資産」です。一般的に、世の中の物価が上昇する局面では、それに連動して家賃も上昇する傾向があります。また、土地や建物の価格といった不動産自体の価値も、インフレに伴い上昇するケースが少なくありません。

現金のままで資産を保有していると、インフレによって購買力は低下していきます。しかし、不動産という形で保有していれば、インフレに追随して資産価値が目減りするのを防げるでしょう。

将来の経済変動に備えるための資産防衛策としても、不動産の長期保有は有効な選択肢となります。

不動産投資の計画を立てる5つのステップ

ここからは、不動産投資の成功確率を飛躍的に高めるための「計画の立て方」を、5つの具体的なステップに分けて解説します。

1.目的・目標を設定する

具体的な物件を探す前に「なぜ不動産投資を行うのか？」という目的を明確にすることが重要です。目的が曖昧なままでは、どんな物件を選べば良いのか、いつ売却すべきかといった判断軸が定まりません。例えば以下のように、できる限り具体的に考えてみましょう。

• 老後の私的年金として、65歳までに月20万円の安定したキャッシュフローを得たい。
• 子供の大学進学費用として、15年後に1,000万円の売却益を確保したい。
• 45歳で経済的自立（FIRE）を達成するため、年間500万円の不動産所得を目指したい。

さらに、その大きなゴールを達成するための中間目標として、「年次収支目標」も設定することが重要です。

例えば以下のように具体的なマイルストーンを置くことで、進捗を客観的に評価し、計画を軌道修正しやすくなります。

• 最初の3年間はキャッシュフローがマイナスでも、減価償却による節税効果を優先する
• 5年後には年間キャッシュフローをプラス50万円にする

2.資金計画

目的と目標が定まったら、次は資金計画を立てます。ここで把握すべきポイントは「自己資金」と「借入可能額」の2つです。

自己資金の把握

投資に使える自己資金は、単純な預貯金の額ではありません。万が一の事態に備えるための生活防衛資金（一般的に生活費の半年〜1年分）を差し引いた、「本当に失っても生活に支障が出ない余裕資金」を正確に算出しましょう。

借入可能額の確認

不動産投資では多くの場合、金融機関からの融資を利用します。借入可能額は年収だけでなく、勤務先、勤続年数、他の借入状況などによって変動するものです。

金融機関のウェブサイトで簡易的なシミュレーションを行うとともに、複数の金融機関にローンの事前審査を申し込むことで、より現実的な借入可能額と金利の目安を把握できます。

また、物件価格以外に仲介手数料や登記費用、不動産取得税といった諸費用（物件価格の7〜10%が目安）がかかることも忘れずに資金計画に組み込んでおきましょう。

・「不動産投資ローン」に関する記事はこちら
不動産投資ローンとは？ 金利・審査・選び方を徹底解説！
不動産投資ローンの金利相場はどれくらい？金利タイプによる返済額を比較

3.市場・物件のリサーチ

資金計画を立てて投資可能な金額を把握したら、いよいよ物件のリサーチに入ります。しかし、やみくもに物件情報サイトを眺めるのは非効率です。まずはマクロな視点で「エリア（市場）」を絞り込み、次にミクロな視点で「物件」を吟味するという順番で進めましょう。

市場リサーチ（マクロな視点）

エリア選びについては、長期的に賃貸需要が見込めるエリアかを見極めることが必要です。総務省統計局のデータで人口動態を見るとともに、自治体のウェブサイトで将来の都市開発計画や再開発の予定がないかなどを確認します。

物件リサーチ（ミクロな視点）

エリアを絞り込んだら、個別の物件を吟味します。長期保有を前提とするなら、「駅から徒歩10分以内」「周辺にスーパーやコンビニがある」といった、資産価値が落ちにくい条件を満たしているか確かめることが重要です。また、ハザードマップで災害リスクを確認することもポイントです。

4.収支シミュレーション・リスク分析

気になる物件が見つかったら、購入の最終判断を下すために、収支シミュレーションを行います。不動産会社が提示するシミュレーションは、家賃収入が最大で空室がない、といった楽観的な前提で作られていることも少なくありません。必ず自分自身で、より現実的な「辛口のシミュレーション」を作成しましょう。

シミュレーションには、家賃収入だけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、ローン返済額といった全ての支出を盛り込みます。さらに、以下のようなリスクを分析に加えることが不可欠です。

空室リスク
周辺の賃貸物件の状況を調べ、現実的な空室率（例：5%〜10%）を設定する。

家賃下落のリスク
築年数の経過に伴い、2年に一度の契約更新時に家賃が1%ずつ下がる、といった想定を入れる。

金利上昇のリスク
将来、ローン金利が1%〜2%上昇した場合でも、返済が滞らないかを確認する。

これらのリスクを考慮しても、キャッシュフローがプラスになるか、あるいは許容範囲内のマイナスに収まるかどうかが、購入すべきか否かの客観的な判断基準となります。

・「不動産投資のリスク」に関する記事はこちら
不動産投資の6大リスク一覧！未然に防ぐ方法とは？

5.運用・定期的なポートフォリオの見直し

無事に物件を購入できたら計画は終わりではありません。むしろ、そこからが本当のスタートです。不動産投資は、買って終わりではなく、事業経営と同じように継続的な管理と見直しが求められます。

市場の状況、物件の状態、そしてライフプランも時間と共に変化していきます。そのため、最低でも年に一度、確定申告のタイミングなどで計画と実績を比較し、ポートフォリオを見直す習慣をつけましょう。見直すポイントは以下のようなものです。

• 実際の収支は、当初のシミュレーション通りに推移しているか？
• 周辺エリアの家賃相場や売買価格に大きな変動はないか？
• キャッシュフローに余裕が出てきたら、繰り上げ返済を検討するか？
• 次の物件購入や、保有物件の売却を検討するタイミングではないか？

定期的な見直しをすることで、問題の早期発見や運用戦略の軌道修正が可能になります。

長期視点の不動産投資に不可欠な修繕計画

長期的な不動産投資の計画を立てるうえで、家賃収入やローン返済と並んで重要な要素となるのが「修繕計画」です。建物や設備は時間と共に必ず劣化します。

この避けられないコストを計画に織り込んでいるかどうかは、将来のキャッシュフローに大きな影響を与えます。

不動産は定期的な修繕・メンテナンスが不可欠

定期的な修繕やメンテナンスが必要な理由は大きく2つあります。

一つ目の理由は「資産価値の維持」です。外壁のひび割れや屋根の色褪せ、共用部の汚れなどを放置すれば、物件の見た目は悪化し、資産価値は著しく低下します。資産価値が下がれば、将来の売却価格も下がるでしょう。適切なメンテナンスは、物件の価値を守るための重要な投資と言えます。

もう一つの理由は「入居者の満足度向上と空室対策」です。給湯器やエアコンといった設備が頻繁に故障したり、雨漏りが発生したりする物件に、長く住みたいと思う人はいません。

計画的な修繕は入居者の退去を防ぐことにつながります。結果的に安定した家賃収入を維持するための対策になるでしょう。

修繕費用の目安

修繕の規模は、数万円で済むものから数百万円単位に及ぶものまで様々です。将来のキャッシュフローを圧迫しないよう、主要な設備・部位ごとにかかる修繕時期と費用の目安をあらかじめ把握しておくことが重要です。

国土交通省が作成した「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」によると、1K10戸の木造物件では、以下のような費用がかかるとされています。

参照：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」
これらの大規模な修繕に備え、家賃収入の中から毎月一定額を「修繕積立金」として別途貯蓄しておくのが大事です。

まずは現状把握

適切な修繕計画を立てるための第一歩は、対象となる物件の「現状」を正確に把握することです。物件の状態は、新築か中古か、また中古であっても、それまでの管理状況によって大きく異なります。

新築物件の場合は、使用されている建材や設備、建物の構造によって耐用年数が変わってきます。設計図書や仕様書を確認すれば、メーカーが推奨するメンテナンスの周期などを基に計画を立てることが可能です。

一方で、中古物件は特に注意が必要です。たとえ同じ築年数だとしても、その状態は千差万別と言えます。前の所有者が適切なタイミングで修繕やメンテナンスを丁寧に行ってきた物件もあれば、ほとんど手つかずのまま放置されてきた物件もあります。

購入を検討する際には、過去の修繕履歴や、一棟物件であれば長期修繕計画書の有無を必ず確認しましょう。また、専門家による「インスペクション（住宅診断）」を利用し、目に見えない部分の劣化状況を客観的に診断してもらうことも、将来のリスクを回避するために有効です。

修繕計画は定期的な見直しを

一度修繕計画を立てたら、それで終わりではありません。社会情勢や物件の状況に合わせて、計画は定期的に見直す必要があります。

例えば、近年では資材価格や人件費が高騰しているため、数年前に想定していた修繕費用では足りなくなるケースも少なくありません。また、最新の省エネ設備を導入することで、長期的に見て光熱費を削減し、物件の魅力を高められる可能性もあります。

少なくとも3〜5年に一度は計画を見直し、積立金の額は適切か、工事の優先順位に変更はないかなどを点検する習慣をつけましょう。計画を柔軟にアップデートしていくことが、長期的に健全な不動産経営につながります。

長期視点の不動産投資も「出口戦略」が鍵となる

不動産投資を始める際、多くの人は家賃収入という「入口」に注目しがちです。しかし、投資の成否を最終的に決定づけるのは、その不動産をどのように手放すかという「出口戦略」です。

適切な「出口」のタイミングとは

では、具体的にどのようなタイミングが出口として考えられるのでしょうか。出口のタイミングは一つではなく、経済的な合理性や市況、そして自身のライフプランの変化など、複数の判断軸から総合的に検討することが重要です。

ローン完済時

ローン返済がなくなり、家賃収入の大部分が手元に残るため、そのまま保有し続けるか、売却してまとまった資金を得るかの選択肢が生まれます。

減価償却期間の終了前

減価償却による節税効果が薄れるタイミングは、売却を検討する一つの目安となります。

大規模修繕の直前

多額の修繕費用が発生する前に売却し、費用の支払いを回避するという判断もあります。

賃借人の退去時

例えば区分マンションを保有していて退去が発生した場合、一般的な居住用物件として売却することも可能です。

投資用不動産と居住用不動産では査定方法が異なるため、居住用としての方が評価が高く高値で売却できるケースもあります。

市場の状況で判断する

不動産市況が上昇し、購入時よりも明らかに高い価格で売却できる局面は、利益を確定させる絶好の機会です。

自身のライフイベントで判断する

子供の進学や自身の退職など、まとまった現金が必要になるライフイベントに合わせて売却を計画することもあります。

これらのタイミングを意識し、「いつ、どのような条件が揃えば売却するか」というシナリオを複数持っておくことが、冷静な意思決定につながります。

・「出口戦略」に関する記事はこちら
投資用物件を売却するベストタイミングは？ 出口戦略の考え方
不動産投資の出口戦略とは？ 売却・相続・法人化、適切な出口を見極めるポイント

売却以外の選択肢も

不動産投資の出口は、必ずしも「売却」だけではありません。長期保有する場合は特に、自身のライフステージに合わせて、より柔軟な選択肢を検討することも可能です。

相続・生前贈与

資産を家族に残すことを目的とする場合、売却せずにそのまま子供へ引き継ぐという選択肢があります。相続税対策としても有効です。

自身の住まいとして利用

ローンを完済した物件を、リタイア後の自身の住まいやセカンドハウスとして活用することも考えられます。

建て替え・再開発

土地の価値が高いエリアであれば、古い建物を取り壊して新たな収益物件を建て替える、あるいは等価交換による再開発に参加するといった、選択肢も視野に入ってきます。

当初設定した投資の目的によって有効な出口戦略は異なるものです。複数の選択肢があると知っておくことで、より戦略的な資産運用ができるでしょう。

出口を見据えた物件選びを

最終的に重要なのは「物件を購入する段階で、すでに出口戦略を意識しておく」ということです。出口戦略を実現できる可能性は、最初にどのような物件を選んだかに大きく左右されます。

長期的な視点で出口を見据えた場合、物件選びで最も重視すべきなのは「流動性の高さ」です。「売りたい時に、適正な価格で買ってくれる人が見つかるかどうか」とも言えます。
具体的には、以下のような条件を満たす物件が、出口戦略を描きやすいでしょう。

• 人口が減りにくい、または増加しているエリアに立地しているか
• 最寄り駅から近く、交通の利便性が高いか
• 土地の価値が資産価値の大部分を占めているか（特に地方物件の場合）

目先の利回りだけにとらわれず、「この物件は10年後、20年後に他の人が欲しいと思ってくれるだろうか？」という視点を持つことが、出口で後悔しないための最も確実な物件選びの基準となるでしょう。

まとめ

不動産投資における計画策定のポイントは、物件購入の前に「目的」を明確にし、「資金計画」「リサーチ」「シミュレーション」「修繕計画」というステップを踏んだ上でロードマップを描くことにあります。

計画なき投資は大きなリスクを伴いますが、時間を味方につけ、適切な計画を立てて実行すれば、不動産は将来の安定した資産になるでしょう。まずは「自分ならどんな目的で、いくらの目標を立てるか」を書き出すことから始めてみてください。

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ワンポイントアドバイス

不動産会社は頼れるパートナーですが、営業マンは「物件を売るプロ」でもあります。営業マンが提示するきれいなシミュレーションやセールストークを、一度立ち止まって検証する視点を持ちましょう。

重要なのは、自分自身が立てた長期的な計画と判断基準です。「本当にこんなに上手くいくのだろうか？」など、少しでも違和感を覚えたら、その場で購入を決めず、第三者の専門家に相談するのがおすすめです。冷静な判断が将来の大きな失敗を防ぎます。

この記事のポイント

Q. なぜ不動産投資は長期視点が求められるのですか？

A. 不動産投資と聞くと、購入した物件をすぐに売却して利益を得る短期的なイメージを持つ方もいるかもしれません。しかし、安定した資産形成を目指すのであれば、むしろ長期的な視点が成功の鍵を握ります。詳しくは「不動産投資に長期視点が求められる理由」をご覧ください。

 Q. 不動産投資の計画はどう立てていけば良いでしょうか？

A. 不動産投資の成功確率を飛躍的に高めるための「計画の立て方」を、5つの具体的なステップに分けて「不動産投資の計画を立てる5つのステップ」にて解説します。

 Q. 修繕計画はどのように立てれば良いでしょうか？

A. 長期的な不動産投資の計画を立てるうえで、家賃収入やローン返済と並んで重要な要素となるのが「修繕計画」です。建物や設備は時間と共に必ず劣化します。詳しくは「長期視点の不動産投資に不可欠な修繕計画」をご覧ください。