住宅ローンと不動産投資ローンの違いとは？仕組み・金利・審査の違いを徹底比較

不動産を購入する際、「住宅ローン」と「不動産投資ローン」のどちらを使えばいいのか、そもそも何が違うのかと疑問に思う方は多いのではないでしょうか。自分で住むための不動産なのか、収益を目的とした投資用不動産なのかによって、利用できるローンの種類や審査基準、金利、返済条件などが大きく変わってきます。

また、間違ったローンの使い方をしてしまうと、契約違反や一括返済といったリスクにもつながりかねません。この記事では、両ローンの仕組みや違いを比較していきます。

住宅ローンと投資ローンの基本的な違い

住宅ローンと不動産投資ローンは、どちらも不動産購入に使う融資ですが、その性質や利用条件には大きな違いがあります。利用条件などを正確に把握しておかないと、契約違反によって大きな損害を被るおそれもあるため、正しく理解しておくことが重要です。

住宅ローンと不動産投資ローンの根本的な違いについて、「目的」と「制度・契約上の扱い」の観点から解説します。

そもそも何が違う？「居住用」と「収益用」で異なる目的

住宅ローンと不動産投資ローンは、どちらも不動産を購入するための融資ですが、その目的には明確な違いがあります。住宅ローンは、自分や家族が実際に住むことを前提とした「居住用不動産」の購入に使うローンです。

一方で、不動産投資ローンは、賃貸経営を目的とした「収益用不動産」の取得に用いられます。つまり、住宅ローンは“暮らし”のためのローン、投資ローンは“ビジネス”のためのローンと言えるでしょう。

借り入れたお金の使い道が違うため、住宅ローンと不動産投資ローンでは、融資の条件や審査の基準、金利設定などが大きく異なります。住宅ローンは長い返済期間や低い金利など、利用者に有利な条件が整っていますが、「買った家に購入者が住むこと」が必須条件です。他方、不動産投資ローンは家賃収入による利益を見込んで不動産を購入するため、物件の資産性や収益力なども厳しく審査されます。

住宅ローンと不動産投資ローン「金利」「審査基準」「返済条件」を比較

住宅ローンと不動産投資ローンは、目的の違いに加えて、融資の条件面にも大きな差があります。特に、金利や審査の厳しさ、返済のしくみなどは、利用者にとって非常に重要なポイントです。

「金利」「融資限度額」「審査基準」「返済原資」の4つの観点から、両ローンの特徴を詳しく比較していきます。

金利の違い：なぜ住宅ローンの方が低金利なのか？

住宅ローンは、国が個人の持ち家取得を促進するための支援制度の一環でもあり、金融機関も比較的緩い条件で審査しているのが特徴的です。時期によるものの基本的に金利は低く、変動金利であれば年0.5％台、固定金利でも1〜2％台が多くなっています。

一方、不動産投資ローンは、家賃収入を目的とした事業用ローンという性質上、金融機関からリスクの高い融資であると判断されます。入居者が見つからない、家賃滞納といったリスクもあるため、金融機関は金利を1.5〜4％などに設定するのが一般的です。

住宅ローンの方が低金利な理由は、利用目的が生活の安定というところにあり、貸し倒れリスクが相対的に低いためです。返済負担の軽減という点でも、住宅ローンのほうが優遇されています。

・「不動産投資ローン　金利」に関する記事はこちら
不動産投資ローンの金利相場はどれくらい？金利タイプによる返済額を比較

融資限度額の違い：借りられる金額が全然違う理由

住宅ローンと不動産投資ローンには、融資限度額にも大きな違いがあります。住宅ローンでは、借入可能額は年収の5〜8倍程度が目安とされており、あくまで個人の返済能力に基づいて設定されます。金融機関が重視するポイントは、給与収入をベースとして無理のない返済が可能かどうかというところです。

これに対して不動産投資ローンは、物件から得られる家賃収入を加味して審査されるため、年収の10倍〜20倍など大きな金額の借入が可能になるケースもあります。これは、収益物件が毎月の返済原資として機能するという前提に立っているからです。

審査基準の違い：見るのは“人”か“物件”か？

住宅ローンの審査では申込者本人の属性が重視されます。審査のポイントは年収、勤務先、勤続年数、既存の借入状況などです。金融機関が見極めたいのは「この人は長期にわたってきちんと返済できるか？」という信用力です。

その一方で、不動産投資ローンでは、申込者の属性に加えて「物件の収益性」「物件の担保価値」が審査対象になります。具体的には、立地、築年数、利回り、周辺相場といった要素です。その物件が十分な収益を生み出せるかや、万一返済が行き詰まった際に売却して貸付金を回収できるのかを金融機関が判断します。

・「不動産投資ローン　審査」に関する記事はこちら
不動産投資ローンの審査に落ちる理由とは？審査基準と対策を解説

返済原資の違い：給与 vs 家賃収入

住宅ローンの返済原資は借り手本人の給与収入です。そのため、住宅ローンの審査では収入の安定性が重視され、会社員や公務員など安定性の高い職業は審査で有利に働きます。自営業やフリーランスの場合は、収入の波があると見なされ、融資が通りにくくなることもあります。

一方で、不動産投資ローンの返済原資は家賃収入です。物件が毎月生み出す収益がローンの返済に充てられるため、物件の収益性がそのまま返済能力に直結します。家賃が下がったり空室が続けば、返済が難しくなるリスクがあることも事実です。不動産投資ローンを利用するうえでは、収益性の高い物件を選ぶことが何より重要になります。

不動産投資には住宅ローンは使えない！ よくある誤解と注意点

「住宅ローンの方が金利が低いなら、投資物件を購入する際に使えばお得では？」と思う方もいるかもしれません。しかし、住宅ローンは使い道が「居住用不動産の購入」に限定された金融商品です。誤った使い方をすると契約違反になります。

ここからは、住宅ローンを投資目的で利用してはいけない理由や、不正が発覚した場合のリスク、そして例外的に賃貸が許されるケースなどについて解説します。

なぜ住宅ローンで投資してはいけないのか？制度の根拠

住宅ローンの利用目的は「利用者自身または家族が居住するための住宅を購入すること」です。金融機関も、本人が実際に住むことを前提に、金利を低くしたり優遇制度を設けたりしているため、これを収益目的の不動産購入に流用することは制度の趣旨に反します。

とくに「フラット35」などの公的支援ローンでは、明確に「第三者への賃貸目的での利用は禁止」とされています。これは私的な取り決めではなく制度上の要件です。したがって、住宅ローンで投資物件を購入することは、制度違反にあたるものであり、必ず避けるべきです。

不正利用がバレる仕組みと、バレたときのペナルティ

「住宅ローンを使ったとしても、実際に住んでいると申告すればバレないのでは？」と考える人もいるかもしれません。しかし、金融機関や住宅金融支援機構は、融資先の居住実態について、郵送物の転送状況や住民票の調査などを通じてチェックしています。

もし住宅ローンの不正利用による投資物件の購入が発覚した場合、最悪のケースでは「一括返済」を求められる可能性があります。また、住宅ローン控除が適用されていた場合、お金の返還を求められたり、税務調査の対象となることもあるでしょう。

さらに、意図的に虚偽の申告を行っていたと判断された場合には、金融機関との信頼関係が大きく損なわれ、今後のローン審査に支障が出るリスクも否定できません。

例外的に住宅ローンで賃貸できるケースとは？

全てのケースで住宅ローンを使った賃貸経営がNGというわけではありません。一定の条件を満たす場合には、例外として賃貸が認められることもあります。

代表的なのが「賃貸併用住宅」のケースです。これは1棟の建物に自宅部分と賃貸部分が混在しており、自己居住部分が建物全体の50％以上を占める場合に限って、住宅ローンを利用できるとされています。

また、転勤や病気、介護などやむを得ない事情で一時的に住めなくなった場合に限り、金融機関に対する事前の届出・承認を経て、一定期間だけ第三者に賃貸することが認められるケースもあります。

こうした例外はありますが、「最初から賃貸目的」で住宅ローンを使うことは契約違反であり、基本的にはルール通りにローンを使い分けることが不可欠です。

不動産投資ローンを利用する際に押さえておくべきポイント

不動産投資ローンを活用する際には、金利や融資条件だけでなく、長期的な投資計画なども考慮して、自分に合ったローンを組めるか判断することが必要です。特に、住宅ローンとの併用を検討している場合や、投資ローンならではの審査基準・注意点を理解しておくことで、失敗やトラブルを未然に防げます。

住宅ローンと併用はできる？どちらを先に組むべきか

住宅ローンと不動産投資ローンの併用は可能です。ただし、借入額が大きくなる分、どちらのローンを先に組むかが非常に重要なポイントとなります。

基本的には「投資ローンを先に、住宅ローンを後に」すると良いでしょう。投資ローンは審査が厳しく、物件の収益性に加えて申込者の信用力も求められます。その一方で、住宅ローンは審査基準が比較的緩やかです。

また、先に住宅ローンを組んでいると、返済負担率が上昇し、投資ローンの審査が不利になる可能性が高まります。投資ローンを先に組んでおけば、収益物件からの家賃収入が「賃貸経営事業の実績」として評価され、住宅ローン審査での信用力を補う効果も期待できるでしょう。

金利だけで判断しない！物件の収益性が重要

不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高いため、つい「金利の安いローンを探そう」と考えがちです。しかし、投資成功のカギとなるのは金利よりも物件の収益性です。

収益性とは、利回りの高さとも言い換えられます。例えローンの金利が低くても、空室リスクが高いエリアや、管理コストのかかる築古物件では、収益の手取り額が目減りする可能性もあります。

また、金融機関も審査の際に物件の収益力を重視します。物件の立地・間取り・築年数・周辺家賃相場といった要素が評価対象になり、収益性が乏しいと判断された場合は審査落ちになることもあるでしょう。

投資ローンのリスクと対策

不動産投資で投資ローンを利用する場合は、空室続きで家賃が入ってこなかったり、修繕による出費が続いたりすると、返済に行き詰まるリスクもあります。

返済不能のリスクを避けるためには、まず「手元資金の余裕」を持っておくことが基本です。空室で家賃が入ってこないことも想定し、最低でも数か月分のローン返済額をカバーできる資金を確保しておきましょう。

さらに、火災保険・家賃保証・修繕積立などの対策も欠かせません。また、出口戦略（売却のタイミングや物件を買い替える計画）を事前に考えておくことで、万が一の状況でも柔軟に動ける余地が生まれます。

「借りられるから借りる」ではなく、「返し続けられるかどうか」を冷静に判断することが、堅実な投資には欠かせません。

まとめ

住宅ローンと不動産投資ローンは、目的・金利・審査基準・返済条件といったあらゆる面で異なるローンです。投資目的の物件購入に住宅ローンを利用するなど、意図的な不正をすると契約違反となり、一括返済を求められるなどのリスクがあります。

投資用物件を購入するのであれば、住宅ローンを使おうとするのではなく、物件の収益性などを見極めたうえで投資ローンを利用することが重要です。また、住宅ローンとの併用を検討する場合は、借入の順番や返済計画について、事前に考えておくことが成功のカギとなります。

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ワンポイントアドバイス

「住宅ローンの不正利用による不動産投資」は、過去に大きな問題になったことがあります。金融機関も敏感になっているため、不正利用はするべきではありません。

一方で、これから不動産投資を始める人には、融資元の金融機関を見つけることが壁になるでしょう。新たな金融機関を探す際は、金融機関の担当者と面談することになります。まずは、面談の対策として、長期的な賃貸経営の計画を練るところから始めると良いでしょう。

この記事のポイント

Q. 住宅ローンと投資ローンは何が違いますか？

A. 住宅ローンと不動産投資ローンは、どちらも不動産購入に使う融資ですが、その性質や利用条件には大きな違いがあります。詳しくは「住宅ローンと投資ローンの基本的な違い」をご覧ください。

 Q. 不動産投資に住宅ローンは使えますか？

A. 「住宅ローンの方が金利が低いなら、投資物件を購入する際に使えばお得では？」と思う方もいるかもしれません。しかし、住宅ローンは使い道が「居住用不動産の購入」に限定された金融商品です。詳しくは「不動産投資には住宅ローンは使えない！ よくある誤解と注意点」をご覧ください。

 Q. 不動産投資ローンを利用する際に何に気をつければ良いですか？

A. 不動産投資ローンを活用する際には、金利や融資条件だけでなく、長期的な投資計画なども考慮して、自分に合ったローンを組めるか判断することが必要です。詳しくは「不動産投資ローンを利用する際に押さえておくべきポイント」をご覧ください。