家賃収入を得たい！ 収入を得る流れや税金、確定申告について解説

「老後の備えとするために家賃収入を作りたい」「家賃収入で生活できるようにしてアーリーリタイアしたい」と思う人は増えてきています。しかし、生活費を賄うためには家賃収入がいくらあれば良いのかわからない、税金がかかって結局利益が出ないのではなど、疑問を抱える人もいるのではないでしょうか。

不動産投資は、目的と目標を明確にしたうえで、正しい知識に基づいた計画を立てれば安定した収入を得られる魅力的な方法です。

この記事では、計画を立てるうえで必要な知識となる、家賃収入を得るための基本的な流れや収入と支出の内訳、家賃収入にかかる税金などに加え、収益を最大化するためのポイントについても解説します。

不動産投資における収入と支出の内訳

不動産投資において家賃収入を最大化するためには、まず「収入」と「支出」にどんなものがあるのか正確に把握したうえで、バランスを取ることが必要です。不動産投資における収入の柱は家賃収入ですが、物件の維持や管理にはさまざまな経費がかかります。

ここからは、具体的な収入源と支出項目について解説します。収益構造を理解することで、不動産投資の全体像をつかめるだけでなく、リスク管理にも役立つでしょう。

収入

不動産投資における収入の中心となるのは、毎月入居者から入ってくる家賃収入です。なお、家賃収入に加えて以下のような項目も収入源となります。

礼金

新たに賃貸借契約を結ぶ際、入居者が物件オーナーに支払う一時金です。地域や物件の特性によりますが、金額は家賃の1〜2か月分とされるのが一般的です。

共益費・管理費

建物の共用部分（エントランスや共用廊下など）の維持費として入居者から集める費用です。家賃と一緒に支払われることが多く、オーナーの収益の一部となります。

更新料

賃貸借契約を更新する際に発生する費用です。一部地域では慣例的に設定されており、収入を底上げする要素となります。

駐車場代や物置の賃貸料

物件に駐車場やトランクルームが併設されている場合、これらの賃貸料も収入として加算されます。

支出

不動産投資の収益を最大化するためには、支出の種類を把握したうえで無駄を抑えることが必要です。不動産投資における主な支出としては以下のようなものがあります。

固定資産税・都市計画税

マンション・アパート・戸建てといった種類にかかわらず、不動産を保有している限り毎年課税される税金です。物件の評価額に基づいて算出されるため、購入価格が高額な物件では税金も大きくなります。

修繕費

建物の経年劣化や設備などの故障に伴う修理費用です。入居者にとって快適な環境を維持するために不可欠であり、突発的な出費となる場合もあります。区分マンションを貸し出す場合は、管理組合に対して管理費や長期修繕費の支払いが発生します。

賃貸管理費または管理委託費

賃貸物件の管理を不動産会社に委託している場合は、賃貸管理費が発生します。賃貸管理費には、入居者対応や家賃の徴収、共用部清掃などの費用が含まれます。

ローン返済

物件購入時に借り入れたローンの元金と利息の返済額です。借り入れ条件によっては月々の負担が大きくなるため、ローン契約を締結する前に、返済のシミュレーションを確認することが重要です。

減価償却費

建物や設備が経年劣化して価値が減った分を費用として計上できるものです。実際の支出はありませんが、税務上は経費として認められるため、正確に計上する必要があります。

広告宣伝費

入居者募集のための費用です。空室が増えると発生頻度が高まるため、空室率が上がらないようにすることが重要です。

上記の支出は定期的または突発的に発生します。突発的な支出が出ても対応できるよう、予備費を用意しておくと安心です。

・「不動産投資の経費」に関する記事はこちら
不動産投資の経費とは？ どこまで・いくらまで計上できる？

家賃収入を得るまでの流れ

不動産投資で家賃収入を得るまでには、物件の購入から実際の運営開始までいくつかのステップを踏む必要があります。特に、収益物件の選定や購入手続き、入居者の確保など、どれも投資の成功に直結する重要なポイントです。ここからは、家賃収入を得るまでの具体的な流れを4つのステップに分けて解説します。

1．収益物件の売買契約・引き渡し

家賃収入を得るための第一歩は、収益物件の購入です。物件選びのポイントは、立地と賃貸需要、実際の手残りとなるキャッシュフローを考慮することです。

物件選びは、不動産投資の流れの中でも最も重要な段階と言えます。物件選びがうまくいっていなければ、その後の運用の難易度も上がってしまい、思っていたほどの収入を得られないかもしれません。

購入手続きは、売主との交渉や融資の申請、売買契約の締結、そして物件の引き渡しと進みます。特に、売買契約を結ぶ際には「重要事項説明書」をよく確認し、物件の状態などを十分に把握しておく必要があります。

損害保険への加入

賃貸物件を購入した場合も、自宅を購入する場合と同じく火災保険へ加入しておきましょう。多くの場合は仲介の不動産会社などから提案があります。

2．事業開始手続き

物件の引き渡しが完了したら、賃貸事業を開始するための手続きを行います。具体的には、以下のような作業が必要です。

賃貸業の届け出

税務署に賃貸事業の開始を届け出ます。届け出に際しては、開業届の作成が必要です。開業届はfreeeなどのサイトを利用すれば簡単に作成できます。なお、青色申告を行う場合は、併せて「青色申告承認申請書」の提出が必要です。

3．入居者募集・賃貸借契約

入居者募集は賃貸管理会社を通じて行うのが一般的です。賃貸管理会社を入れれば、募集広告の掲載や内見の対応などを任せられます。

入居希望者が見つかったら審査を経て賃貸借契約を締結します。この際、契約内容や家賃の支払条件などを明確にしてトラブルを防止できるようにしましょう。また、礼金や保証人の確認なども必要です。

4．家賃入金

入居者が確定し契約が完了すると、いよいよ家賃収入が発生します。家賃の回収については入居者からの振り込み・口座振替・家賃保証サービス付きのクレジットカードなど複数の方法があり、どの方法を採用しているかは賃貸管理会社によって異なります。

どのような方法で家賃を集めているのか、集めた家賃がオーナーへ支払われるのはいつになるのか、事前に管理会社へ確認しておくと良いでしょう。

家賃収入にかかる税金

不動産投資で家賃収入を得る際に避けて通れないのが「税金」の支払いです。不動産投資で得た収入は課税対象なので、どの税金がいくらくらいかかるのか理解しておく必要があります。

ここからは、不動産投資に関連する主な税金について解説し、それぞれの計算方法や注意点を解説します。

所得税

家賃収入は所得税の課税対象です。なお、不動産所得は、以下の計算式で算出されます。

不動産所得 = 総収入額 – 必要経費

必要経費には、固定資産税や修繕費、減価償却費、管理費などが含まれます。経費を差し引いた後に残る金額が課税対象です。課税対象額が高くなるほど税率も段階的に上がっていき、この仕組みを「累進課税」と言います。

所得税の税率については、国税庁のホームページをご参照ください。

また、不動産投資を始めた最初の年度に関しては、例えば不動産会社に支払う仲介手数料など物件購入時にかかった経費も計上できるため、比較的税金を抑えられるでしょう。なお、不動産投資の収益が赤字になる場合は、損益通算を活用して給与所得と相殺し、本業の税金を下げられます。

住民税

所得税と同じように、不動産所得には住民税も課税されます。住民税の税率は、通常は一律10％（地域によって異なる場合あり）です。なお、住民税を支払うタイミングは確定申告が終わった後の年度です。

消費税

戸建て住宅やアパートなど居住用の賃貸物件にかかる家賃は、基本的に消費税が課税されません。ただし、次のような場合には消費税が適用されます。

• 事業用賃貸物件（オフィスや店舗など）の家賃
• 駐車場の賃料が課税対象になる場合（区画が明確に指定されている場合など）

消費税が発生する場合は、課税対象となる収益と非課税収益を区別し、消費税の申告を行う必要があります。

家賃収入を得た翌年には確定申告

不動産所得が年間20万円を超える場合、確定申告は必須です。確定申告は自分の所得や経費を正確に申告して税金を計算する手続きですが、不動産投資で有効な節税対策もあります。

確定申告には「白色申告」と「青色申告」という2つの方法があり、それぞれに異なる特徴やメリットがあります。また、家賃収入が赤字になった場合でも「損益通算」を活用すれば税負担を軽減することが可能です。

ここからは、白色申告と青色申告の違い、確定申告に必要な書類、赤字の場合の損益通算などについて詳しく解説します。

白色申告と青色申告の違い

確定申告を行う際、不動産所得は「白色申告」または「青色申告」のいずれかで申告します。それぞれの特徴は以下の通りです。

白色申告

• 特別な手続きが不要で、誰でも申告可能。
• 記帳や帳簿の管理が簡単で、初心者にも始めやすい。
• 青色申告と違って税額控除などはない。

青色申告

• 事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要がある。
• 最大65万円の特別控除が受けられる（簡易帳簿の場合は10万円）。
• 赤字を3年間繰り越せる。
• 正確な帳簿管理が求められるが、節税効果が大きい。

不動産経営を長期的に行う場合は、青色申告を選ぶことで大きな税務メリットを享受できるためおすすめです。

確定申告に必要な書類

確定申告を行う際には、以下の書類を準備する必要があります。

収入に関する書類

• 賃貸契約書の写し
• 賃貸管理会社から発行される年間収支報告書

経費に関する書類

• 固定資産税の納付書
• 修繕費や管理費の領収書
• 火災保険料の明細書

青色申告に関する書類

• 青色申告決算書
• 賃貸不動産に関する帳簿

その他の書類

• マイナンバーが確認できる書類
• 確定申告書B（税務署で配布またはダウンロード）

書類が不足していると申告が遅れる可能性があるため、日頃から収入や経費の明細を整理し、帳簿を適切に管理しておくことが重要です。

赤字の場合は「損益通算」が可能

不動産所得が赤字になった場合は、他の所得と「損益通算」することで課税所得を減らせます。課税所得が減れば、所得税や住民税の負担を軽減できます。

具体的には、修繕費や減価償却費が嵩み、不動産所得がマイナスになった場合は、給与所得や事業所得からその赤字分を差し引くことが可能です。

なお、損益通算をしても控除しきれない赤字は、青色申告の場合、翌年以降3年間繰り越して控除できます。ただし、土地の購入費用は損益通算の対象外となるため注意が必要です。

・「不動産投資の確定申告」に関する記事はこちら
不動産投資に確定申告は必須？ やり方や必要書類を解説

家賃収入を高めるポイント

不動産投資で安定した家賃収入を得るためには、物件購入の時点で適切な物件選びが求められるほか、運用の工夫も欠かせません。ただし、単純に高利回りの物件を選ぶだけでは、予想外のリスクに悩まされる可能性もあります。

また、キャッシュフローの改善や複数物件の保有といった、収益性を高める具体的な戦略も重要です。ここからは、家賃収入を高めるための3つのポイントを解説します。

利回りだけで物件を選ばない

物件選びの際に表面利回りの高さだけを基準にするのは危険です。利回りというのは「家賃が一定で1年間まったく空室が発生しない」という前提で計算された収益率です。

実際には入居者が入らなければ収益も入ってきません。利回りが高いからと物件を購入したものの、実際には入居者が入らなかったということも起こり得ます。

そのほか、築古の物件は価格が安くなるため利回りも高くなる傾向があります。しかし、築古の物件では修繕やメンテナンスの費用がかさむため、想定以上に経費がかかり、実際の利回りは大幅に下がるということも少なくありません。

・「利回り」に関する記事はこちら
不動産投資の理想的な利回りは？計算方法と物件選びのポイントを紹介
不動産投資の利回りの最低ラインはどれくらい？理想や目安、考慮すべきポイントとは？

キャッシュフローを重視する

家賃収入を高めるためには、キャッシュフロー（毎月の手残り額）を意識することが重要です。特に、ローンを利用して物件を購入した場合は、支払金利を含む返済額と家賃収入とのバランスに注意を要します。

ローン返済額が家賃収入を上回ると、収支が赤字となって賃貸経営が厳しくなります。物件購入時にしっかりとシミュレーションを行い、プラスのキャッシュフローを確保できる条件で運用を始めましょう。

そのほか、修繕費や管理費を抑えるため、物件の定期メンテナンスや信頼できる賃貸管理会社の選定が必要です。また、税金面でも青色申告を活用するなど、支出を抑える工夫を取り入れましょう。

複数の物件を保有する

家賃収入をさらに高めるためには、複数物件を同時並行で運用するのが有効です。特定の物件に依存していると、空室や家賃滞納が発生した際に収益が大幅に減少するリスクがあります。

なお、複数の物件を同時に運用するうえでは、異なるエリアの物件を所有することで、災害リスクや需要減少リスクなどを分散することができます。

また、物件を増やす際には、既存物件から得た収益を活用することも可能です。長期的な視点で物件を増やしていくことが、家賃収入の安定と向上につながります。

「家賃滞納」に関する記事はこちら
家賃滞納する入居者は強制退去させられる？発生した場合の適切な対処法とは

まとめ

安定した家賃収入を得るためには、不動産投資の仕組みや流れを理解し、戦略を立てることが重要です。まず、収入と支出の内訳を把握し、収益物件の購入や管理を計画的に行う必要があります。

また、家賃収入には税金が課されるため確定申告が必須です。なお、青色申告を活用すれば節税効果も期待できます。さらに、家賃収入を高めるためには、利回りだけに頼らない物件選びやキャッシュフローの重視、複数物件の保有によるリスク分散が効果的です。

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ワンポイントアドバイス

家賃収入を最大化していくためには、税金などの知識をつけることも必要ですが、何よりも最初の段階で物件選びを成功させることが重要です。また、どんな物件も古くなりすぎると収益性が落ちていくため、最初から物件を入れ替える前提で計画を立てておくことが必要になります。

なお、物件を選ぶ際には表面利回りよりもキャッシュフローに着目することが重要です。目標に合わせて、少しずつ投資規模を拡大していけると理想的と言えるでしょう。

この記事のポイント

Q. 不動産投資における収入と支出はどのようなものがありますか？

A. 不動産投資において家賃収入を最大化するためには、まず「収入」と「支出」にどんなものがあるのか正確に把握したうえで、バランスを取ることが必要です。詳しくは「不動産投資における収入と支出の内訳」をご覧ください。

 Q. 家賃収入を得るまではどのような流れになりますか？

A. 不動産投資で家賃収入を得るまでには、物件の購入から実際の運営開始までいくつかのステップを踏む必要があります。詳しくは「家賃収入を得るまでの流れ」をご覧ください。

 Q. 家賃収入にはどのような税金がかかるのでしょうか？

A. 不動産投資で得た収入は課税対象なので、どの税金がいくらくらいかかるのか理解しておく必要があります。詳しくは「家賃収入にかかる税金」をご覧ください。