不動産投資はいくらから始められる？ 融資を組む場合の自己資金はいくら必要か

不動産投資は、いくらから始められるのでしょうか。マンションやアパートなどの投資用不動産を購入する投資家の多くは融資を受ける一方で、頭金や手付金、諸費用などを支払うために一定の自己資金を準備します。

この記事では、不動産投資で必要となる自己資金の内訳や自己資金ゼロで始めるリスクなどを詳しく解説します。

融資を組んで不動産投資を始めるときに必要な自己資金

不動産投資における自己資金とは、投資用の不動産を購入する際の費用に充てられる現金を指します。融資を組んで不動産投資を始めるときは、頭金や手付金、諸費用として、物件購入価格の2〜3割を目安に自己資金を用意すると良いでしょう。

頭金

頭金とは、物件購入価格のうち自己資金で支払う部分を指します。頭金を多く入れるとローンの借入額が減り、不動産投資を始めたあとの返済負担が軽減するため、キャッシュフローが安定しやすくなります。

また、頭金を多く用意できると金融機関からの信頼が高まり、融資審査に通過しやすくなるほか、より有利な条件で借り入れやすくなります。

手付金

手付金は、不動産取引の際に買主が売主に支払う一時金です。不動産取引における手付金の主な役割は、以下の3つです。

• 証約手付：不動産の売買契約が成立した証拠としての役割
• 解約手付：不動産契約を解除する際の解約金としての役割
• 違約手付：契約違反があったときの違約金としての役割

不動産取引では、売買契約を結んでから物件の引き渡しまでに1ヶ月ほどかかるのが一般的です。引き渡しまでのあいだも、不動産売買契約が成立していることを示すために、買主から売主に手付金が支払われます。また、手付金の受け渡しが行われることで、買主や売主は契約を簡単にキャンセルできなくなります。

契約の締結から引き渡しまでのあいだに、買主の都合でキャンセルをする場合、売主に支払った手付金は基本的に返還されません。売主の都合でキャンセルをするときは、支払われた手付金の倍額を買主に支払う必要があります。

双方が契約を解除せずに物件が買主に引き渡されたとき、支払われた手付金は売買代金に充当されるのが一般的です。

「手付金」に関する記事はこちら
不動産売買の手付金とは？相場や役割、支払い方法を解説

諸費用

諸費用とは、投資用不動産を購入する際に支払う手数料や税金などのことです。諸費用の目安は、物件購入価格の8〜10%。不動産投資を始める際にかかる主な諸費用は、以下の通りです。

金融機関から融資を受けて不動産投資を始める場合でも、諸費用については現金で支払うケースがほとんどです。

「不動産投資の諸費用」に関する記事はこちら
不動産投資の初期費用はいくら必要？ 融資を組んで始めるときのイニシャルコストを解説

自己資金ゼロで不動産投資を始められるって本当？

自己資金をまったく準備することなく不動産投資を始めるのは非常に困難です。自己資金ゼロで不動産投資を始める場合、投資用不動産の購入金額だけでなく、税金や手数料などの諸費用分も融資で賄わなければなりません。

融資を受けるためには、金融機関の審査に通過する必要があります。金融機関は、物件の収益力に加え、申込者の年収や勤続年数、資産状況、不動産投資の実績なども確認し、融資金がきちんと返済されるかを厳しく審査します。これらの評価が高くなければ、物件価格を上回る融資を受けることはできないでしょう。

一方、手付金や諸費用を支払う分の自己資金を準備し、物件の購入金額のすべてを借入金で賄う、いわゆるフルローンであれば、まだ利用できる可能性があります。しかし、フルローンの融資が下りるのは、物件の担保評価が高い新築物件などに限定されます。

自己資金ゼロで不動産投資を始めるリスク

諸費用を含めたローンやフルローンで融資が引けたとしても、自己資金がゼロやそれに近い形で不動産投資を始めることには次のようなリスクがあります。

毎月の返済額が大きくなる

自己資金なしで融資を利用すると、借入金額が増加します。その結果、毎月の返済額が増え、キャッシュフローが悪化して手元に現金が残りにくくなります。空室の発生や家賃の滞納などで収入が減った場合には、赤字が生じ、持ち出しが必要になる可能性があります。

持ち出しが続き手持ちの資金が減少すると、突発的な修繕費用や税金、退去後の原状回復費用などの支払いが難しくなる恐れがあります。また、ローンの返済が困難になり、滞納が長期にわたることで、借入先の金融機関に物件を差し押さえられ、強制的に売却されるリスクもあります。

一定期間はオーバーローンの状態が続く

オーバーローンとは、融資の残高が物件の価値を上回る状態を指します。物件の購入価格に諸費用分を含めて借り入れると、不動産投資開始後の一定期間はオーバーローンの状態が続くことがあります。

融資を利用して購入した不動産は、残債がある状態では基本的に売却できません。ローンを完済したうえで売却するのが原則です。オーバーローンの状態では、物件の売却代金だけでローンを完済できないため、自己資金で差額を補填する必要があります。

赤字が続き手持ち資金が枯渇している場合、物件を売却できずに貴重な財産を食い潰し続ける可能性があります。不動産市況の悪化や物件の老朽化によって資産価値が下がると、売却価格がローン残高を大きく下回り、さらに売却が困難になるケースも考えられます。

【自己資金別】おすすめの不動産投資物件

不動産投資を始める際には、一定の自己資金を準備するのが望ましいといえます。では、どの程度の自己資金を用意すれば、どのような投資対象を運用できるのでしょうか。

ここでは、自己資金の金額別におすすめの投資対象と、それぞれの特徴について詳しく解説します。

自己資金50万円

自己資金が50万円の場合、金融機関から融資を受けられる可能性は低いため、アパートやマンションなど現物の不動産に投資するのは難しいでしょう。そこで検討したいのが、不動産クラウドファンディングや不動産投資信託などの少額不動産投資です。

不動産クラウドファンディングは、複数の投資家から資金を集め、不動産や不動産を活用したプロジェクトに投資する仕組みです。投資対象の不動産から得られた利益は、出資金額に応じて分配されます。最低1万円から投資ができるため、まとまった自己資金がなくても始められます。

一方、不動産投資信託（REIT）は、多くの投資家から資金を集めて不動産に投資し、得られた利益を分配する仕組みの商品です。オフィスビルや商業施設、ホテルなどが投資対象となります。50万円以内で投資できる商品も多く、株式のように売買することも可能です。

「少額不動産投資」に関する記事はこちら
少額不動産投資とは？ 初心者にもおすすめな4つの投資のメリット・デメリット

自己資金100万円

自己資金が100万円程度あれば、選択肢は限られるものの、現物の不動産に投資することも可能です。先述のとおり、諸費用の目安は物件購入価格の8〜10%です。諸費用額を物件価格の10％と仮定すると、1,000万円程度までの物件であれば諸費用は自己資金で賄えます。

1,000万円以下の物件では、中古のコンパクトマンションや空き家などが想定されます。中古物件であっても、賃貸需要が安定しているエリアを選べば空室リスクを抑え、安定した賃料収入を得られる可能性があります。

自己資金500万円

500万円の自己資金があれば、中古アパートや新築区分マンションなどにも投資できるでしょう。しかし、自己資金比率を高めて中古区分マンションなどに投資するのも1つの方法です。投資金額に対する自己資金の比率が高ければ高いほど、返済が滞るリスクが低くなり、より安定した収益が期待できます。

また、金融機関からの信頼も得やすくなるため、融資審査にも通過しやすくなるでしょう。空き家であれば、現金やそれに近い形で購入できる可能性もあります。リフォームにも費用をかけやすくなり、競合物件との差別化も図れます。

自己資金1,000万円

自己資金が1,000万円ある場合は、1棟アパートや中古区分マンション、中古戸建てなどが有力な選択肢となります。1棟物件の利点は、複数の住戸から家賃収入が得られるため、空室リスクが低く、安定した収益を期待できることです。

手持ちの資金に余裕があり、物件の担保評価も高い場合は、1棟マンションに投資をすることも可能です。しかし、1棟マンションの多くは価格が1億円以上であり、多額の借り入れが必要になることも多いため、比較的リスクが高くなります。

自己資金が1,000万円あったとしても、比較的安価な区分マンション投資も検討する価値があります。1,000万円の自己資金があれば、少ない借り入れで投資が可能となり、毎月の返済負担を大幅に抑えられ、キャッシュフローを健全な状態に保ちやすくなります。

まとめ

不動産投資を始める際の金額は一概に決まっているわけではありません。ただし、頭金や手付金、諸費用は現金で支払うのが一般的であるため、ある程度の自己資金は準備しておくことが望ましいと言えます。金額の目安は物件購入価格の2〜3割です。

自己資金の金額が高いほど、投資できる物件の選択肢は広がります。将来不動産投資を始めようと考えている方は、希望する物件に投資をするために必要な自己資金をよく考えることが大切です。

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ワンポイントアドバイス

自己資金を用意せずに不動産投資を始めるのは現実的ではありません。とくに近年は、不動産投資ローンの不正融資問題の影響により、金融機関の融資審査は厳しくなっているため、フルローンを借り入れるのは難しくなっています。

この記事のポイント

Q. 融資を組んで不動産投資を始める際、どんな自己資金が必要ですか？

A. 不動産投資を始めるときは、頭金、手付金、諸費用を支払うために、物件購入価格の2〜3割を目安に自己資金を用意すると良いでしょう。詳しくは「融資を組んで不動産投資を始めるときに必要な自己資金」をご覧ください。

 Q. 自己資金ゼロで不動産投資を始めるリスクはありますか？

A. 自己資金ゼロで不動産投資を始めることには「毎月の返済額が大きくなる」「一定期間はオーバーローンの状態が続く」といったリスクがあります。詳しくは「自己資金ゼロで不動産投資を始めるリスク」をご覧ください。

 Q. 自己資金が100万円です。その場合、どんな不動産投資がおすすめですか？

A. 用意できる自己資金の金額別におすすめの投資対象と、それぞれの特徴について、「【自己資金別】おすすめの不動産投資物件」で詳しく解説しています。