事例6.特定優良賃貸住宅の２０年問題対策
- キーワード
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- ①特定優良賃貸住宅
- ②関係先との調整事項の代行
- ③債務圧縮
1.ご依頼の内容
特定優良賃貸住宅の２０年問題の対策について教えて欲しい
※２０年問題：特定優良賃貸住宅としての認定期間は２０年間であり、２０年経過と同時に特定優良賃貸住宅の用途指定が終了し、同時に公社の一括借上げ契約が終了する。
2.当社の対応
ご相談と同時に、物件について物的事項の詳細調査とともに、賃貸市場に関する調査を実施。調査結果に基づき、①賃貸経営を継続する場合と、②物件を売却する場合の２つのケース・スタディを作成。
…… 比較検討の結果、オーナー様は、現時点での売却を選択。
3.成功のポイント
- ① 早期に今後の方針の検討に着手（ご相談時点で、借上げ期間が終了まで約３年間）
- ② オーナー様の判断材料として、説得力のあるケース検討のご報告（売買市況についてはコンサルティング営業部が、賃貸市況については当社賃貸事業部が、それぞれ客観的に市況を分析）
- ③ 売却を進めるにあたっては、公社との（特優賃の解除手続き等の）調整事項を当社が代行
- ④ 現在の不動産市況に応じた売却活動のご提案と実施（オーナー様より「売却していることを知られずに売却したい」との希望があり、情報開示を限定的におこないながら買主を探索しました）
- ⑤ スケジュール
4.案件の概要
- ① ご依頼主：マンション･オーナー様（地主様）
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② 不動産の状況：
- ① 約１７年前に土地の有効活用として、公社の制度を利用し１棟の賃貸用マンションを建築。
- ② 現在、公社による２０年間の一括借上げ中であるが、残存期間は約３年間。ご相談時点で、貸室のうち３分の１が空室。
- ③ 公社から入居者への補助金は年々減少していて、入居者負担額の増額により退去者が増加。
- ④ また、公社の契約家賃が市場家賃を大幅に上回っている状況 （賃貸相場の低迷）で、新規入居者が見込めない状況。
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③ ご相談の背景：
オーナー様は、公社の借上げ終了後の収益性の低下、賃貸市場の低迷、大規模修繕費用面、借入れの残額等、今後の賃貸経営に大きな不安がありました。
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事案１
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事案２