事例5.相続財産管理人の不動産業務
- キーワード
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- ①相続財産管理人
- ②物件の特定へ必要な手続き
- ③売れ残りの可能性の見極め
1.ご依頼の内容
被相続人が所有名義の不動産の把握と、売却業務をお願いしたい。
2.当社の対応
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① 全体像の把握
- ① 被相続人の自宅に保管されている一切の書類から、不動産に係る手がかりを探索
- ② 権利書、納税通知書、建築図面等から所有不動産の存在を 推定
- ③ 名寄帳の取得等により、最終的に、所有不動産の全体像を把握し、明細書を作成
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② 不動産の状況の把握（物的事項）
- ① 机上調査（法務局、行政窓口、図書館等)⇒②現地での実地調査…資料と現地の状況を突合
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③ 不動産の状況の把握（賃貸借契約）…第三者へ賃貸中の不動産が複数ありました
- ① 被相続人が保管する賃貸借契約書・覚書等から、契約の内容を第一次的に把握
- ② 賃借人からの賃料振込状況を通帳等で確認…現実に有効な契約内容を 推定
- ③ 賃借人・使用借人へ直接にヒアリングをおこない、現実に有効な契約内容を 確定
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④ 不動産の換価業務
- ① 上記１〜３で物的事項と権利関係を把握し、併せて各不動産の市場性を調査のうえご報告
- ② 現在の不動産市況を踏まえた最適な売却方法をご提案
3.成功のポイント
- ① 対象不動産の適確な把握…どこに、どのような不動産を所有していたか、資料を手がかりに調査
- ② 不動産が持つ物件的な問題点・契約の内容に適合しないものを、諸資料の調査と、現地での実地調査により把握
- ③ 多数の不動産の中には 「売れる不動産」と「売れない可能性のある不動産」 があり、数件をまとめた一括売却方式を採用
- ④ スケジュール
4.案件の概要
- ① ご依頼主：相続財産管理人様（弁護士）
- ② ご依頼の内容：被相続人が所有する不動産の把握と売却業務
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③ 事案の特徴：
- ① 被相続人は代々の地主であったため、多数の不動産を所有
- ② 各不動産には第三者との契約（賃借人、使用借人）があり、その契約の存在、契約の履行状況が不明なものが多い
- ③ 先祖代々所有している旧市街地に所在する不動産には、境界が不明なものも存在
相続財産管理案件の特徴
家庭裁判所から相続財産管理人に選任された弁護士様からの不動産に関するご相談は、多数のお取扱い実績があります。
本事案以外にも、多数の不動産を換価しなければならないケースは多く、この場合に最も留意すべきことは、
「売れ残りをださないこと」 です。このため、いくつかの不動産をまとめて売却する方法 （一括売却・バルク処理)
を選択肢のひとつとして提案させていただくこともございます。
対象不動産を、物的にも、権利関係上も適切に把握し、売却市場を見据えた売却方法を採用することが、事案の成功要因のポイントになります。