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路線価動向に関するデータ集

路線価の動向と変動要因は?山手線 品川駅 周辺

品川駅周辺の路線価、近年の傾向は?

ここ数年の品川駅付近の普通住宅地の路線価の平均値は、平成23年から24年にかけて対前年比変動率-2.1%と下落したものの、以降は前年+2.4%、+0.9%、+4.3%、+6.6%、と年々上昇しています。平成27年には80万円台に達し、平成28年度には87.2万円に上昇しました。平成29年度は87.2万円で、前年度と変わらず横ばいに推移しました。平成30年度は94.9万円で、前年度の87.2万円に比べ+8.8%と大きく上昇しました。令和元年度は100.8万円で、前年度の94.9万円に比べ+6.2%と大きく上昇しました。

(※路線価は百円の単位で四捨五入しています)

品川駅周辺、普通住宅地区10地点の路線価の平均値推移(グラフ)

<10地点の内訳> ※令和元年

借地割合:70% 10地点 
地区種別:普通住宅地区 10地点

(単位:千円) 平成23年 平成24年 平成25年 平成26年 平成27年 平成28年 平成29年 平成30年 令和元年
平均値 775.0 759.0 777.0 784.0 818.0 872.0 872.0  949.0 1008.0
前年比 -2.1% +2.4% +0.9% +4.3% +6.6% 0.0% +8.8% +6.2%
最大値 940 940 940 970 1,010 1,010 1,090 1,150 1,220
最小値 640 600 600 620 650 690 700 740 790

※平均値の算出方法 国土交通省の路線価図より、対象の駅の駅舎と駅名が表示されている路線価図を基準とし、表示範囲内の相続税路線価のうち、地区種別が普通住宅地区に該当する10地点を選出し、それらの平均値を算出した。参考として、選出した10地点の路線価の最大値と最小値、平均値の前年比変動率も合わせて算出した。

[参考]
令和元年分 山手線 品川駅 周辺の路線価図 (財産評価基準書|国税庁)[PDF]

山手線 品川駅周辺の路線価上昇の要因は?

品川駅の路線価上昇の最大の要因と考えられるのが、2027年に開業を目指しているというリニア新幹線です。リニア新幹線のために駅や関連設備の新設が予想されます。また、リニア新幹線の開業を待たずして、2020年には品川駅と田町駅の間に、山手線/京浜東北線の新駅の設置が決まっており、旧品川操車場跡地は新駅を中心に再開発がなされる予定です。

また、品川駅は新幹線の駅として国内の移動に便利なだけでなく、2014年3月に国際線ターミナルが拡張した羽田空港へも近く、外資系企業・グローバル企業のオフィス需要なども見込まれています。

(※本記事の内容は、2016年10月時点の情報に基づきます)

[関連情報:不動産鑑定士による不動産コラム] 
~東急リバブル不動産鑑定士が見る~「平成27年 相続税路線価」

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相続税路線価は公示地価の約8割が評価額の目安とされています。路線価は土地や一戸建てを売却するときの指標の一つではありますが、実際の査定価格は様々な要因を考慮して算出されます。たとえば、建物であれば築年数や間取りといったものから、近隣の取引価格の調査など、多岐にわたります。

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東京都の都庁所在都市の最高路線価

東京都庁の所在都市である東京で、令和元年分の最高路線価がついた地点は、「中央区銀座5丁目 銀座中央通り」でした。 平成30年の対前年変動率は+9.9%と大きく上昇、令和元年の対前年変動率は+2.9%と昨年度に比べて抑えられたとはいえ、上昇が続いています。

[参考]
令和元年分_都道府県庁所在都市の最高路線価(全国)

所轄の税務署管内の最高路線価

山手線の品川駅は、芝税務署管内です。芝税務署管内における最高路線価は、新橋駅の 1336万円/1平方メートル)で、変動率は前年比+7.7%でした。

新橋西口広場は、別名「SL広場」とも称され、ニュースなどでサラリーマンがよく街頭インタビューを受けている場所です。この新橋駅西口一帯は、近年の交通・人の移動量に比して道幅が狭い、低層の建物が多いなどの理由から再開発が検討されており、今後の路線価動向も注目したいところです。

[参考]
令和元年分 山手線 新橋駅 周辺の路線価図 (財産評価基準書|国税庁)[PDF]

令和元年年分 東京国税局各税務署管内における最高路線価 (対前年比率順、首都圏)

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品川駅周辺の地域情報

※下記に掲載されている情報は2014年〜2016年に作成されたものとなります。
 現在の状況とは異なる場合がございますのでご了承ください。

品川駅の地域情報

山手線の品川駅は、JR東日本東海道本線・京浜東北線・横須賀線のJR各線も通っており、東京駅までは7分。JR東海の東海道新幹線や京浜急行電鉄も乗り入れる主要ターミナル駅です。東口、西口ともにバスターミナルがあり、五反田駅、新宿駅、目黒駅、田町駅行きなど、各方面へのバスが多数出ています。西口駅周辺にはスーパーを含む複合商業施設や大規模ホテル、第一京浜沿いはオフィスビルが建ち並んでいます。背後には、高輪、御殿山などの高級住宅街が広がり、大使館や寺社が数多くあります。東口には、スーパーや飲食店などが入った複合商業施設やオフィスビル、タワーマンションが建ち並んでいます。東口はもともと海だったところを埋め立てたウォータフロントとして開発された土地で、水辺の公園は住民の憩いの場として人気です。住環境としての品川は、東口・西口ともに保育園や幼稚園、小中高等学校などの教育施設やクリニックなどの医療施設が多く、生活環境が整った利便性のあるアーバンライフが享受できるところです。

ビジネスマンも観光客も買い物客も利用する駅

1日平均乗車員が45万人をゆうに超し、JR山手線をはじめ、東海道線、京浜東北線、横須賀線、成田エクスプレス、JR東海道・山陽新幹線、京浜急行電鉄と複数の路線が乗り入れているのが山手線「品川駅」です。周辺には、日本を代表する企業の高層オフィスビルが建ち並んでいます。JRの駅ナカや周辺には商業施設があり、シティホテルが並ぶ一方、高輪や御殿山など上質な住環境を誇るエリアもあり、ビジネスのみならず観光やショッピング、そして上質な住空間など、様々な顔を持った駅と言えるでしょう。

駅ナカ、駅周辺の再開発による様々な商業施設

山手線「品川駅」のホームを上がると、駅ナカにあるのがエキュートです。お弁当、お惣菜をはじめ、和洋菓子、パン、雑貨、書籍、レストランやカフェもあり、お土産を買い求める観光客の他にも多くの利用客があります。夕方の帰宅時間になるとお惣菜を買い求める通勤客で賑わっています。駅の西、高輪口には、商業施設があり、雑貨やファッションなどのお店が並んでいます。有名シティホテルも多くあるその一角には、アクアスタジアムがあり、休日にはファミリーがイルカのジャンプに歓声をあげ、ボウリングセンターや映画館では、カップルの姿も多く見られます。駅の東、港南口に出ますと、目の前は高層ビル群となっていますが、駅に雑貨やファッションなどのショッピングビルがあり、企業の高層ビル内にも飲食店が多く入店しているので、楽しくお買い物や外食ができるでしょう。

複数経路でアクセスの良さが魅力的な駅

羽田空港へは京急エアポート快特で最短17分、成田空港へは成田エクスプレスで約65分と、空港へのアクセスも良い山手線「品川駅」は、新宿駅へ18分、東京駅9分と、通勤通学にストレスフリーなアクセスの良さです。京急本線に乗って「泉岳寺駅」まで行けば、都営浅草線と接続しますので、地下鉄との乗り入れの利便性も享受できるでしょう。また、「品川駅」発のバス路線も行き先が多く、天王洲アイル、東京テレポート、六本木ヒルズ、木更津、御殿場、河口湖と、ビジネスや観光スポットへもバスでも行くことができます。高速バスでは東北から四国地方までの便もあり、帰省や旅行にも非常に便が良いでしょう。

駅を少し離れると、落ち着いた住空間

JR山手線「品川駅」の喧騒から少し離れると、港南口には東京湾まで見渡せる超高層マンションが、高輪口には緩やかな坂道の周りに昔からの戸建てが並び、落ち着いた住空間が広がります。周辺にもスーパーマーケットやドラッグストアも点在していますので、日常のお買い物も困ることはないでしょう。

(※表示の電車所要時間は日中平常時のものです。実際の所要時間は時間帯により異なります。また、乗り換えや待ち時間は含まれておりません。ダイヤ改正などにより変更になる事もあります。)

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