家の買い替えは難しい？後悔する事例と注意点｜買い先行・売り先行についても解説

家の買い替えは、住まいの売却と購入をほぼ同時に進めていくため、それぞれの取引のタイミングを合わせるのが難しく、資金計画も煩雑になる傾向にあります。スムーズかつ満足の行く住み替えをするには、後悔につながりやすい事例と注意点を知っておくことが大切です。

そこでこの記事では、家の買い替えで後悔してしまうケースやそれを避けるための注意点などを解説します。

家の買い替えは難しい？ よくある後悔パターン

家の買い替えは資金計画や物件選びの判断が難しく、ちょっとした見落としが後悔につながることもあります。後悔しないためには、よくある失敗事例を知り、事前に注意点を押さえておくことが大切です。ここでは、資金面と物件面に分けて、買い替えで陥りやすいパターンとその対策を解説します。

資金面でよくある後悔3つの事例

まず、資金面で後悔するよくある事例を3つ紹介します。

1.相場より安い価格で売却してしまった

家の買い替えでよくある失敗事例のひとつは、自宅を早く売却したいがために、相場よりも安く売却してしまうケースです。自宅を納得のいく価格で売却するためにも、不動産会社に査定依頼する前に家の相場を把握し、売却価格の最低ラインを想定しておきましょう。

また2～3社の不動産会社に査定を依頼し、複数の査定額を参考にすることも大切です。必ずしも査定額で売り出す必要はありません。売却してから後悔しないためにも、不動産会社の提案をそのまま受け入れるのではなく、自分で売却価格を決めましょう。

・「売却相場」に関する記事はこちら 【2025年】家の売却相場はどれくらい？ 築年帯別の売却のコツと相場を調べる方法 マンション査定で出る相場はどれくらい？都市部や築年数別の価格を紹介 ・「不動産売却」に関する記事はこちら マンションの売り出し価格と成約価格には差がある？ 高く売る方法を解説

2.住宅ローンの事前審査を受けず融資額が想定以下だった

住宅ローンは、必ずしも希望する金額を借りられるわけではありません。事前審査を受けずに新居の予算を決めてしまうと、気に入った物件が見つかった後に審査に通らず、購入を断念せざるを得なくなる可能性があります。

買い替えでは、家の売却や新居選びを同時並行で進めていかなければならず、すべきこと・考えるべきことが多いですが、その中でも早めに仮審査を申請しておきましょう。とくにダブルローンや住み替えローンは年収に対する返済比率が高くなり、融資が下りないことも少なくありません。「返済できそうだから大丈夫」と自己判断で資金計画を立てるのではなく、融資の可否を事前に確認しておくことが大切です。

・「ダブルローン」に関する記事はこちら ダブルローンとは？デメリットはある？住み替え時の注意点を解説 ・「住み替えローン」に関する記事はこちら 住み替えローンの審査は厳しい？通らなかったときの対処法も紹介

3.ダブルローンが長引き生活が苦しくなった

自宅売却と新居購入のタイミングを合わせるのは難しく、結果としてダブルローンの状態が長引き、生活が苦しくなって後悔するケースがあります。

新居を先に購入した時点で自宅の住宅ローンが残っている場合、自宅が売れるまではダブルローンやつなぎ融資を利用することになります。自宅が早期に売却できれば売却代金で返済できますが、売却が長引くと家計への負担が大きくなる点には注意が必要です。

・「つなぎ融資」に関する記事はこちら つなぎ融資とは？メリット・デメリットや仕組みをわかりやすく解説

物件面でよくある後悔パターン2つ

物件面で後悔するケースもあるため、新居を選ぶ際にも注意しましょう。ここでは2つのパターンを解説します。

1.新居を妥協して決めてしまった

家の買い替えは、売却と購入のタイミングを合わせるのが難しいものです。自宅が想定より早く売却できたために新居を十分に検討できず妥協して購入してしまい、後悔する可能性もあります。

自宅が予想より早く売れた場合は、一時的に仮住まいに移ることも検討してみましょう。また、自宅の引き渡しまでの期間に余裕を持たせるのも有効な対策です。引き渡し日は売買契約締結日の約1〜2ヶ月後に設定するのが一般的ですが、買主の了承が得られればそれ以上にすることができます。

ただし、あまりに契約日と引き渡し日が離れていると購入希望者が現れにくくなるリスクがあるため、不動産会社の担当者と相談しながら適切な期間に設定しましょう。

2.周辺環境が悪くなった

買い替えでは、十分な検討をせず、焦って新居を選んでしまうケースも少なくありません。価格や立地、広さ、築年数が希望通りだったとしても、時間帯や曜日によって騒音が気になったり、夜道が危険だったりする可能性もあります。

新居を購入する際は、ネット上の情報やイメージだけで判断するのではなく、物件内の内見に加え、家の周囲も実際に歩いてみましょう。できれば、平日や休日、日中や朝方、夜間など時間や曜日を変え、通勤・通学路が暗すぎないか、周辺の交通量が多すぎないかなどチェックし、騒音や臭気が発生するような施設が近くにないか確認しましょう。

・「内覧・内見」に関する記事はこちら 内見とは？内覧との違いや持ち物・流れ・確認することを解説 内見チェックリストで失敗しない物件選び！あると便利な持ち物も紹介

家の買い替えで後悔しないための注意点5つ

家の買い替えで後悔しないために、押さえておくべき注意点があります。ここでは、とくに注意すべきポイントを5つ紹介します。

1.余裕を持ったスケジュールを組む

急いで自宅を売却しようとすると、相場よりも安く売却することになりかねません。また妥協なく新居探しをするためにも、なるべく余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

家の買い替えは3～6ヵ月程度で計画するのが一般的ですが、納得のいく住み替えを実現させるためには、半年～1年程度を想定しておくとよいでしょう。

2.周辺相場を把握しておく

自宅の売却価格を想定できれば、資金計画を立てやすくなります。近隣の取引事例や不動産会社の査定額を参考にし、周辺相場を把握しておきましょう。

周辺の相場が分かれば適正な価格で売り出すことができ、最終的な売却価格についても納得しやすくなります。

・東急リバブルの「売出相場検索」はこちら

3.手持ち資金・ローンの残債額を確認する

家の買い替えを計画する際は、手持ちの自己資金がいくらあり、住宅ローン残高がいくらあるのか把握することも重要です。

たとえば自宅の売却代金で住宅ローンを完済できないとき（オーバーローン）は、自己資金から充当するか、ダブルローンを組むか、つなぎ融資を利用することになります。

買い替えを実現するためには、自宅をいくらで売却しなければならないのか試算し、資金計画を立てた上で、売却価格の最低ラインを決めておきましょう。

・「オーバーローン」に関する記事はこちら オーバーローンとは？住宅ローンと財産分与のトラブル解決方法を解説 ・東急リバブルの「立替払制度（資金のつなぎ制度）」はこちら

4.買い替えに関する税制上の特例を把握する

居住用の財産である自宅を売却して新居を購入する場合、税制上の特例を利用することで節税できる可能性があります。

それぞれの特例の適用条件を把握し、どれが利用できるのか確認しておきましょう。また、併用できる特例もあれば、できないケースもあります。

どの制度を選択した方が有利なのか判断が難しいときは、不動産会社の担当者や税務署の窓口で相談してみましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産である自宅を売却したときは、所有期間に関係なく譲渡所得額から3,000万円まで控除できる特例

特定の居住用財産の買換えの特例

居住用財産である自宅を2025年12月31日までに売却して新居を購入したときは、一定の要件を満たすことで譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用財産である自宅を2025年12月31日までに売却して新居を購入する場合で、旧自宅売却で損失が生じたときは、一定の要件を満たすことでその損失をその年の給与所得やほかの所得から控除できる特例

出典：マイホームを売ったときの特例｜国税庁
特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁
マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁

・「居住用財産の買換え特例」に関する記事はこちら 居住用財産の買換え特例とは？併用できない特例と適用要件をわかりやすく解説

5.家の買い替えの実績豊富な不動産会社を選ぶ

家の買い替えは、資金計画や自宅の売却と新居の購入のタイミングを見極めるのが難しく、不動産会社選びが重要になります。

そのため、住み替えの仲介実績豊富で、資金計画やローンの相談、税金対策についても相談できる不動産会社や担当者を選ぶことをおすすめします。有益なアドバイスをしてもらうことで、買い替えをスムーズに進めることができるでしょう。

家の査定は複数の不動産会社に依頼し、ぜひ信頼できると感じた不動産会社を選ぶようにしてください。

・「不動産会社の選び方」に関する記事はこちら マンション売却の不動産会社はどこがいい？適切に選ぶためのコツを解説

家の買い替えの流れは？売り先行と買い先行の注意点

家を買い替える場合、自宅売却と新居購入のタイミングを合わせることが難しく、状況に合わせて「売り先行」か「買い先行」を選択することになります。

ここでは、売り先行と買い先行について解説し、それぞれのメリット・デメリットや向いている人の特徴を紹介します。

売り先行とは

売り先行とは、自宅を売却してから、新居を購入する方法です。売り先行の特徴やメリット・デメリット、向いている人の特徴を解説します。

特徴やメリット

売り先行は自宅を売却してから新居を購入するため、資金計画を立てやすいのが特徴です。自宅の売却を急ぐ必要がなく、妥協せずじっくり時間をかけて売ることができます。

自宅の売却代金で住宅ローンを完済できれば、新居購入にあらたな住宅ローンを組むことができ、売却価格によっては新居の購入資金に充当できるでしょう。

注意点

一方でデメリットとして、売り先行は居住しながら売却することになるため、生活している状態を内覧者に見せることになります。急な内覧対応が必要になることも、想定しておきましょう。

また自宅の引き渡しするタイミングによっては、仮住まいが必要になります。仮住まいの初期費用（敷金や礼金、仲介手数料など）や家賃がかかること、引っ越しが2回になることがデメリットです。

・「仮住まい」に関する記事はこちら 仮住まいとは？ 建て替え・住み替え・リフォーム中の住まいはどうする？

向いている人

売り先行は、時間をかけてでも自宅を妥協せずに売却したい人、自宅の売却価格が確定してから売却したい人、堅実に資金計画を立てて買い替えを進めたい人に向いています。

買い先行とは

買い先行とは、新居を先に購入してから、自宅を売却する方法です。買い先行の特徴やメリット・デメリット、向いている人の特徴は以下のとおりです。

特徴やメリット

買い先行は、新居購入にじっくり時間をかけることができます。また自宅売却のタイミングに合わせる必要がないため、希望の物件と出会ったら、チャンスを逃さずに新居を購入できるのがメリットです。

また新しい住まいに引っ越してから自宅を売却することができるため、仮住まいする必要はなく、引っ越しも一度で済みます。

買い先行であれば空き家の状態で売り出すことができ、内覧のたびに掃除をしたり、スケジュールを合わせたりして対応する必要がありません。

注意点

買い先行のデメリットは、経済的な負担です。自宅の住宅ローンが残っている場合は、ダブルローンやつなぎローンの返済が家計の負担になる可能性があります。

2つの住まいを所有することになるため、固定資産税や維持費などが二重にかかります。経済的な負担だけでなく、心理的なプレッシャーを感じるおそれがあるでしょう。

向いている人

買い先行は、収入や資金計画に余裕がある人、自宅の条件がよく、早期売却が望める人、内覧対応や仮住まいをしたくない人に向いています。

・「家の買換えで知っておきたいこと」に関する記事はこちら 家の買換えで知っておきたいことを解説！住み替えローンやつなぎ融資についても紹介 ・「売り先行・買い先行」に関する記事はこちら マンション買換えでローンはどうなる？買い先行、売り先行のメリットも解説

まとめ

家の買い替えは売買のタイミングを合わせるのが難しく、タイミングを合わせようと焦ったり、無理な資金計画を立ててしまったりすることで後悔につながってしまうおそれがあります。状況や意向に合った買い替え方法を選択したうえで、本記事でお伝えした5つの注意点にも留意しながら買い替えを進めていきましょう。

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