不動産仲介とは？ 仕組みや手数料相場、メリット・デメリットを解説

不動産の売却や購入、賃貸を検討する際、「不動産仲介」という言葉を耳にすることがあります。不動産取引には専門的な知識が必要になるため、多くの場合、不動産会社に仲介を依頼することになります。しかし、仲介が具体的にどのような役割を担っているのか、よく知らないという方もいるかもしれません。

この記事では、不動産仲介の基本的な仕組みをはじめ、不動産会社の役割、手数料の計算方法、メリット・デメリットなどを解説します。仲介への理解を深め、スムーズな不動産取引に役立ててください。

不動産仲介とは？

不動産仲介とは、不動産を「売りたい人（貸したい人）」と「買いたい人（借りたい人）」の間に入り、取引が円滑に進むようサポートすることです。 不動産取引には、物件の調査や契約書類の作成、法律に関する専門知識が不可欠であり、不動産会社は専門家として中立的な立場で取引を支援します。

不動産仲介の仕組み

不動産仲介の仕組みは、不動産の売主や貸主、または買主や借主から依頼を受けた不動産会社が、それぞれの希望条件に合う相手を探し、交渉から契約、引き渡しまでをサポートするというものです。 個人間で取引相手を見つけることも不可能ではありませんが、多大な労力がかかるうえ、トラブルに発展するリスクも少なくありません。

不動産会社に仲介を依頼することで、専門的な知識やノウハウを活用し、安心して取引を進めることができます。 契約が成立した際には、成功報酬として不動産会社に「仲介手数料」を支払います。

不動産業との違い

「不動産業」と「不動産仲介業」は、似ているようで意味が異なります。不動産業とは、不動産の売買、仲介、賃貸、管理など、不動産に関わる事業全般を指す広い言葉です。

一方で、不動産仲介業は、この不動産業という大きな枠組みの中の一つです。 具体的には、不動産を自社で所有して売買や賃貸を行うのではなく、あくまで売主と買主、貸主と借主の「間を取り持つ」業務を専門としています。

不動産買取との違い

不動産仲介とよく比較される方法に「不動産買取」があります。両者の決定的な違いは、買主が誰かという点です。

不動産仲介では、不動産会社が売主の代理として、主に個人などの一般市場から買主を探します。 これに対して不動産買取は、不動産会社自身が買主となって、売主から直接物件を買い取る方法です。

仲介は市場価格に近い価格で売れる可能性がある半面、売却までに時間がかかる傾向があります。一方、買取は売却価格が市場価格より低くなることが多いものの、スピーディーに現金化できるのが特徴です。

・「不動産買取」に関する記事はこちら 不動産買取で仲介手数料はかかる？ 必要な費用の種類を解説

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不動産仲介会社の役割

不動産仲介会社の役割は、不動産取引を円滑に進めるための多岐にわたるサポートです。ここでは「売買」と「賃貸」の2つのケースに分けて、具体的な役割を解説します。

売買仲介

不動産の売買における仲介では、売主と買主の双方をサポートします。 売主に対しては、物件価格の査定、販売活動、購入希望者の案内、契約条件の交渉、売買契約書の作成、物件の引き渡しまでを一貫して支援します。

一方、買主に対しては、希望条件に合う物件の紹介、内覧の手配、価格や条件の交渉、住宅ローンの手続き補助、重要事項説明、契約から引き渡しまでのサポートなどが主な役割です。 このように、複雑な売買取引が安全かつ公正に行われるよう、専門家の立場で仲介します。

賃貸仲介

賃貸における仲介は、物件を貸したいオーナー（貸主）と、部屋を借りたい入居希望者（借主）をつなぐ役割を担います。

貸主に対しては、適正な家賃の査定、入居者の募集活動、内見の対応、入居審査、賃貸借契約の手続きなどを代行します。 借主に対しては、希望に沿った物件の提案、現地への案内、家賃などの条件交渉、契約手続きのサポートが主な業務です。

入居者募集から契約、鍵の引き渡しまでを円滑に進め、貸主と借主の双方が安心して契約を結べるよう支援します。

不動産会社に支払う仲介手数料の計算方法

不動産会社に仲介を依頼して売買契約や賃貸借契約が成立した場合、成功報酬として仲介手数料を支払います。この手数料は、法律によって上限額が定められています。

ここでは、売買と賃貸のそれぞれについて、仲介手数料の計算方法を見ていきましょう。

売買における仲介手数料の上限額

不動産売買における仲介手数料は、宅地建物取引業法により、取引額に応じて上限が定められています。具体的には、取引額を3つの区分に分け、それぞれに異なる料率をかけて計算した金額を合計しますが、一般的には速算式が用いられます。

売買価格が400万円を超える場合の上限額は「（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税」で算出可能です。例えば、物件価格が3,000万円の場合、仲介手数料の上限は（3,000万円 × 3% + 6万円） + 消費税 = 96万円 + 消費税となります。

この計算式で算出される金額はあくまで法律上の上限額であり、不動産会社との合意があれば、この金額を下回ることもあります。

・「仲介手数料」に関する記事はこちら 不動産売買の仲介手数料の相場や上限は？計算シミュレーション付き

低廉な空き家の仲介手数料

近年、増加する空き家問題に対応するため、2018年に宅地建物取引業法が一部改正されました。これにより、売買価格が400万円以下の低廉な空き家などの取引において、仲介手数料の特例が設けられています。

通常の計算では手数料が少額になり、不動産会社が積極的に仲介しにくいという課題がありました。そこで、現地調査などにかかる費用を考慮し、売主から受け取れる仲介手数料の上限額が「18万円 + 消費税」と定められました。これにより、不動産会社が低価格帯の物件も扱いやすくなり、空き家の流通促進が期待されています。

賃貸における仲介手数料の上限額

賃貸物件の仲介手数料は、貸主と借主の双方から受け取れる合計額が「家賃の1か月分 + 消費税」以内と定められています。

依頼者の承諾がない限り、貸主と借主それぞれから受け取れる上限は、家賃の0.5か月分です。ただし、事前に依頼者の承諾があれば、どちらか一方が1か月分を負担することも可能です。慣習として、借主が家賃の1か月分を負担するケースが一般的ですが、契約前に負担割合について確認しておくとよいでしょう。

不動産会社に仲介を依頼するメリット・デメリット

不動産会社に仲介を依頼することは、専門的なサポートを受けられる一方で、いくつかの注意点も存在します。取引を成功させるためには、メリットとデメリットの両方を理解したうえで判断することが重要です。ここでは、売買仲介のメリット・デメリットをご紹介します。

メリット

不動産仲介を依頼する大きなメリットは、市場価格に近い、より高い価格で売却できる可能性がある点です。不動産会社が持つ幅広いネットワークや広告活動を通じて、広く購入希望者を探すため、適正な価格での取引が期待できます。

また、売却に向けた販売活動や内覧の対応、専門知識が必要な契約書類の作成、引き渡しまでの複雑な手続きなどを一任できるのも利点です。法的なトラブルを未然に防ぎ、安全に取引を進められることは、売主にとって大きな安心材料となるでしょう。

デメリット

仲介のデメリットとしては、売却までに時間がかかる可能性がある点が挙げられます。購入希望者がすぐに見つかるとは限らず、販売期間が数カ月から1年以上になることもあります。そのため、急いで現金化したい場合には不向きな方法といえます。

また、売却が成立した際には、成功報酬として仲介手数料の支払いが必要です。このほか、購入希望者が現れるたびに、室内の案内（内覧）に対応する手間も発生します。必ずしも希望の価格や時期に売却できるとは限らない点も、理解しておく必要があります。

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不動産会社に仲介を依頼する「媒介契約」は3種類

不動産売却に際して、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴が異なります。

主な違いは、以下のとおりです。

どの契約を選ぶかによって、売却活動の進め方が変わるため、違いを理解しておくことが大切です。それぞれの契約について、詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約形態です。また、売主自身が買主を見つけて直接取引することも認められています。

多くの不動産会社に依頼することで、物件情報が広く公開され、買主の目に触れる機会が増える可能性があります。

一方で、不動産会社にとっては、他社で契約が成立すると仲介手数料を得られないため、積極的な販売活動につながりにくい側面もあります。不動産会社からの販売活動に関する業務報告義務もないため、売主自身が進捗状況を確認する必要があります。

・「一般媒介契約」に関する記事はこちら 一般媒介契約とは？メリットと知っておくべき注意点をわかりやすく解説

専任媒介契約

専任媒介契約は、仲介を依頼する不動産会社を1社に限定する契約形態です。他の不動産会社に重ねて依頼することはできませんが、売主自身が見つけた買主と直接契約することは可能です。

契約を結んだ不動産会社は、契約日から7日以内に物件情報を不動産流通機構（レインズ）に登録する義務があります。

また、2週間に1回以上、売主に対して販売活動の状況を報告する義務も課せられます。1社に任せることで、不動産会社は責任を持って販売活動に取り組む傾向があり、売主も状況を把握しやすいのが特徴です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、仲介を依頼する不動産会社を1社に絞る契約です。大きな違いは、売主自身が買主を見つけた場合でも、必ずその不動産会社を介して契約しなければならない点です。

不動産会社は、契約日から5日以内にレインズへ物件情報を登録し、1週間に1回以上、業務報告を行う義務があります。

3つの契約形態のなかで最も制約が厳しい一方で、不動産会社からのサポートは手厚くなる傾向があります。より積極的で密な連携を求める場合に適した契約といえるでしょう。

・「専属専任契約」に関する記事はこちら 専属専任媒介契約とは？専任媒介・一般媒介との違いやメリットを解説

不動産仲介会社の選び方

不動産取引の成功は、パートナーとなる不動産仲介会社選びが大きく影響します。ここでは「売買」と「賃貸」のケース別に、信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントを解説します。

売買

不動産売買の仲介を依頼する会社を選ぶ際は、まず査定価格の根拠を明確に説明してくれるかを確認しましょう。単に高い査定額を提示するだけでなく、周辺の取引事例や物件の状態などを踏まえた、客観的で納得感のある説明ができる会社は信頼できます。

また、売却したい物件の種類（マンション、戸建てなど）やエリアでの売却実績が豊富かどうかも重要です。実績が多い会社は、その地域ならではの販売戦略や顧客ネットワークを持っている可能性が高いといえます。

担当者の対応が丁寧で、親身に相談に乗ってくれるかといった相性も、見極めるべきポイントです。

・「不動産会社の選び方」に関する記事はこちら 家を売るならどこがいい？ 不動産会社の選び方のコツを伝授 マンション売却の不動産仲介業者の選び方を徹底解説

賃貸

賃貸の仲介会社を選ぶ際には、まず希望するエリアに詳しい会社を選ぶことが大切です。地域に密着した会社であれば、公開されている情報だけでなく、周辺環境や治安といった、より詳細な情報を提供してくれる可能性があります。

また、取り扱い物件数が豊富な会社は、多様な選択肢の中から希望に合う物件を提案してくれるでしょう。

インターネット上の口コミや評判を参考にするのも有効です。担当者の対応が迅速かつ丁寧で、こちらの要望を的確に理解してくれるかどうかも、スムーズな部屋探しには欠かせない要素となります。

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まとめ

不動産仲介は、専門的な知識が求められる不動産取引において、売主・買主（貸主・借主）の間に立ち、円滑で安全な取引をサポートする重要な役割を担っています。仲介を依頼することで、市場価格に近い価格での売却が期待できる一方、売却までに時間がかかるなどの側面もあります。

仲介の仕組みやメリット・デメリット、媒介契約の種類などを正しく理解し、ご自身の状況に合った売却方法を選択することが大切です。信頼できる不動産会社を見極め、パートナーとして連携しながら進めていきましょう。

東急リバブルでは、お客様一人ひとりのご要望に寄り添いサポートしております。不動産の売買や賃貸でお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談ください。

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