不動産の売却相談はどこにすべき？不動産仲介会社・司法書士・弁護士など覚えておきたい相談先の特徴とは

不動産の売却は、多くの方はそう何度も経験するものではありません。売却に際して、わからないこと、不安なことも少なからずあるでしょう。

基本的に、不動産売却に関する悩みは不動産仲介会社に相談すれば問題ありません。しかし、税金や法律などが関わる問題やトラブルがある場合は、不動産仲介会社とは別の専門家によるサポートが必要になることもあります。
そこでこの記事では、不動産の売却に関連する悩みや問題の適切な相談窓口を紹介します。

最初に不動産売却の流れを把握しておこう

まずは、いつどのような専門家に相談すべきなのか判断するためにも、不動産売却の流れを把握しておきましょう。

・「不動産売却の基礎知識」に関する記事はこちら 不動産売却の基礎知識を完全ガイド！売却の流れや必要書類、売却方法を解説

1．売却相談

不動産の売却を検討している場合の相談先は、不動産仲介会社です。

売却相談は、査定依頼を兼ねることをおすすめします。希望の売却金額や売却にかけられる期間などを相談したうえで査定してもらって、査定額や売却戦略を提案してもらいましょう。

2．媒介契約

不動産仲介会社が決まったら、続いて媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産仲介会社に売却を依頼する際に交わす契約で、売買契約とは異なります。

媒介契約の種類は、次の3つです。

一般媒介契約が最も売主・不動産仲介会社の縛りがなく、専属専任媒介契約が最も縛りが強い契約です。

・「媒介契約」に関する記事はこちら 一般媒介契約とは？メリットと知っておくべき注意点をわかりやすく解説 専属専任媒介契約とは？専任媒介・一般媒介との違いやメリットを解説

3．販売活動

媒介契約を締結すると、販売活動が開始します。不動産仲介会社は、販売図面の制作やポータルサイトへの掲載、ダイレクトメールなどさまざまな方法で物件情報を周知させます。居住中の家を売却する場合は、売主も内覧希望者の対応などをする必要があります。

・「内覧希望者の対応」に関する記事はこちら 家を売るときに内覧希望者を迎えるポイント！早期売却への道を徹底ガイド

4．売買契約

購入申し込みが入り、売主と買主で売買条件などに合意したら売買契約の運びとなります。

不動産売買は、多くの場合、売買契約と物件の引き渡し日まで1〜2ヶ月程度の期間が空くのが一般的です。売買契約時は、手付金のみを受領します。引き渡しまでの間に買主はローンの本審査を通し、売主は引越しなどの準備をします。

・「売買契約」に関する記事はこちら 不動産の売買契約とは？簡単にわかりやすく解説！

5．決済・引き渡し

売主、買主、不動産仲介会社、司法書士などが一堂に会し、手付金を除いた残代金を受領し、物件を引き渡します。所有権の移転登記、抵当権の抹消登記の手続きもこのときに行われます。

6．確定申告

不動産の売却で譲渡所得が出た場合は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日（申告期間は年によって異なる場合があります。）までに確定申告が必要です。譲渡所得にかかる所得税・住民税を引き下げる効果のある控除特例を適用する場合も、確定申告が求められます。

不動産売却にかかる諸費用や税金も把握しておこう

不動産の売却には、一定の諸費用や税金がかかります。売却代金がすべて手元に残るわけではないため、あらかじめ「何にいくらかかるのか」を把握し、余裕を持った資金計画を立てておきましょう。

諸費用

不動産の売却にかかる諸費用は、以下のとおりです。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介してくれた不動産仲介会社に支払う成功報酬です。上限額は法律で「売却金額×3％+6万円（税別）」と定められており、この上限額が相場となっています。

住宅ローン完済手数料

売却時に住宅ローンを完済する場合は、金融機関に完済手数料を支払わなければならないことがあります。金額は金融機関によって異なりますが、1〜5万円程度が相場です。

司法書士報酬

住宅ローンを完済したら、不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。不動産売却時には、確実かつスピーディーに抵当権を抹消するため、司法書士に手続きを委託するのが一般的です。司法書士報酬の相場は、15,000〜18,000円程度です。

税金

不動産の売却に課される税金は、以下のとおりです。

印紙税

不動産の売買契約書は、印紙税の課税文書です。契約書に貼付することで納税します。税額は、売買金額によって次のように異なります。

2027年3月31日までに作成される売買契約書は、表右の軽減税率が適用されます。なお、電子契約は「文書」にあたらないため、印紙税は非課税です。

登録免許税

抵当権の抹消には、登録免許税が課されます。税額は、不動産ひとつにつき1,000円です。建物と土地であれば2,000円が課されますが、土地が2つ以上にまたがっている場合は土地の数だけ1,000円が加算されます。

譲渡所得税

不動産の売却で譲渡所得が出た場合は、所得税・住民税が課されます。これらの税金を総称して「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。

譲渡所得に課される税率は、売却した不動産を所有していた期間によって次のように異なります。

不動産売却の相談はどこにすればいい？

不動産の売却を進めたい場合の相談先は、不動産のプロである「不動産仲介会社」です。一方で、不動産を売る以前に相続や離婚で揉めていたり、売却した後の税金について悩んでいたりする場合は、不動産仲介会社以外の専門家の助けが必要なこともあります。

ここからは、疑問や悩み、状況別に適した相談窓口を紹介します。

不動産売却前提ならまずは「不動産仲介会社」

法律や税制、登記などにはそれぞれの専門家がいますが、不動産の売却を前提とした悩みや疑問がある場合は、まず不動産仲介会社に相談することをおすすめします。こうした問題や疑問点は不動産を売る多くの方が抱えていることもあって、不動産仲介会社はさまざまな専門家と提携しているものです。

中には、無料で税務相談・法律相談ができる不動産会社も見られます。別途、個別に専門家の力を借りなければならないこともありますが、不動産会社に相談することでその必要があるかどうかも見極めやすくなるでしょう。

・東急リバブルの「無料税務・法律相談会」

不動産の鑑定額が知りたいなら「不動産鑑定士」

不動産鑑定士は、その名の通り不動産を鑑定する専門家です。鑑定額は、査定額や時価とは異なります。不動産鑑定評価が必要なのは、離婚や相続に際して不動産の評価額を求めるときです。

鑑定は不動産を売るためのものではなく、多くの場合、財産分与や相続税の算出のために行います。不動産仲介会社による査定は無料なのに対し、不動産鑑定士による鑑定には数十万円の費用がかかるため、売却だけが目的の場合は不動産鑑定士に鑑定を依頼する必要はありません。

・「不動産鑑定評価基準」に関する記事はこちら 不動産鑑定評価基準とは？適正評価を受けるためのポイント

不動産の測量が必要なら「土地家屋調査士」

土地家屋調査士は、土地の調査や測量のプロです。とはいえ、不動産を売るための物件調査は不動産仲介会社が行ってくれるため、土地家屋調査士に依頼する必要はありません。不動産売却で土地家屋調査士が必要になるのは、土地や一戸建ての売却で境界の確定や測量が求められるときです。

すべての不動産が、測量されて登記されているわけではありません。測量は売主の義務ではないものの、境界が確定していない土地・戸建ては、多くの場合、買主から確定測量を求められます。

確定測量には、短くても2〜3ヶ月程度の期間を要します。「売りたい」と思ったときにすぐに売れないことがないよう、現状を把握しておき、測量されていない場合は早めに不動産仲介会社や土地家屋調査士に相談しましょう。

・「売却時の測量」に関する記事はこちら 土地売却時の測量は義務？測量の流れや期間、費用を解説

不動産の登記に関する相談は「司法書士」

司法書士は、不動産の権利に関する登記の専門家です。不動産を売却する際には、引き渡し時に所有権移転登記が必要なため、司法書士のサポートは不可欠です。

また、住宅ローンが残る家を売却してローンを完済する場合は、抵当権の抹消手続きも必要となります。とはいえ、所有権移転登記や抵当権抹消登記をしてくれる司法書士は、多くの場合、不動産仲介会社が手配してくれます。

別途、司法書士のサポートが必要になる局面は、相続した不動産を売却するときです。相続した不動産は、相続登記しなければ売却することはできません。相続登記は自身でも可能ですが、時間が取れなかったり、先代ではなく先々代の名義になっていたりする場合は、司法書士に相続登記を委託することも検討しましょう。

・「相続登記」に関する記事はこちら 相続登記の義務化はどのような影響がある？いつから始まるのかについても解説 相続登記にかかる費用や相場、書類作成についてわかりやすく解説

不動産売却後の税金のことは「税理士」

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、検討したいのが税金の負担を軽くする「控除特例」です。マイホームや相続した不動産の売却では、次のような控除特例が適用できる可能性があります。

• 3,000万円特別控除
• 軽減税率の特例
• 買い換え特例
• 取得費加算の特例
• 相続空き家の3,000万円特別控除

いずれも適用要件や計算方法が煩雑なため、適用の可否や控除後の税額などに不安がある場合は、税理士に相談しましょう。

また、マイホームの売却で適用できる控除特例と新居の購入で利用できる住宅ローン控除は、原則として併用不可です。住み替えの際は、どの制度が最も節税効果が高いのか判断が難しい場合があります。こうした「有利・不利の判定」や「煩雑な税額計算」は、税務のプロである税理士の専門領域です。

不動産売却後の確定申告のことは「税務署」や「無料相談会」

「税」に関する相談先としては税理士がベストですが、確定申告方法がわからなかったり、必要書類に疑問点があったりする場合は税務署に相談してみましょう。

国税庁のWebサイトには、画面の案内に沿って入力するだけで申告書が作成できる「確定申告書等作成コーナー」や24時間質問できるチャットボットサービスが用意されています。また、確定申告の時期に開設される相談会場では、税務署の職員に書き方や必要書類の最終チェックを無料で依頼できます。

税務署は正しい申告と納税をサポートする機関であるため、個別の踏み込んだ節税アドバイスを受けるのには向きませんが、手続きを不備なく完了させたい場合にはもっとも身近で頼れる相談先となります。

相続・離婚・資金難などのトラブルが伴う場合は「弁護士」

弁護士は、言わずもがな法律の専門家です。不動産取引きは民法や宅建業法のうえに成り立ちますが、この点に関しては宅建士を擁する不動産仲介会社の専門分野のため、基本的に弁護士のサポートは必要ありません。

しかし、売却前後で相続や離婚、資金難などによるトラブルが生じた場合は、弁護士のサポートが必要になってくる可能性もあります。たとえば、不動産を売りたいのに遺産分割協議が成立しない場合も、弁護士が介入することで協議が進みやすくなります。離婚協議が進まない場合も同様です。

また、資金難から不動産の売却を検討している場合は、債務整理が必要になることもあります。不動産を売るだけでなく、任意整理や個人再生が現状を打開する救済策になる可能性もあります。

このように、売却を妨げるトラブルがある場合や売却以外の救済策を知りたい場合は、弁護士に相談しましょう。

・「相続」に関する記事はこちら 実家を売却するタイミングは相続後？相続前？　税金や売却の流れを解説 ・「離婚」に関する記事はこちら 離婚時にマンションを売却する方法は？気をつけたいポイントも解説 ・「資金難」に関する記事はこちら 住宅ローンが払えない人が急増！理由や延滞後の流れ、対応策まで解説

任意売却の相談は「金融機関」

不動産は、原則的にローンを完済しなければ売却できません。ただし、ローンが完済できない場合も「任意売却」であれば売却可能です。

任意売却とは、ローンが完済できないことを金融機関に了承してもらったうえで売却する手段を指します。了承してもらえるかどうかは金融機関の意向や状況次第ではありますが、ローンの返済が厳しい状況や売りたくても売れない状況を放置せず、まずは早めに相談することが肝要です。

場合によっては、月々の返済額を調整してもらったり、返済計画をリスケジュールしてもらえたりする可能性もあります。

適切な機関・専門家に相談して不動産売却を進めよう

不動産売却前後の悩みやトラブルの解決には、不動産会社に加え、司法書士や税理士、弁護士などのサポートを要することもあります。不動産会社がこうした専門家を紹介してくれることもあります。無料の税務相談会や法律相談会を開催している可能性もあるため、まずは信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

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