2026年（令和8年）公示地価 東京都 豊島区 東池袋２丁目１２番１１
東京都 豊島区東池袋２丁目１２番１１の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 豊島区東池袋２丁目１２番１１の公示地価
標準地の公示地価
1,030,000円/m²
公示地価の推移（東京都 豊島区東池袋２丁目１２番１１）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
豊島-3
所在及び地番
東京都 豊島区東池袋２丁目１２番１１
住居表示
東池袋２－１２－９
調査基準日
2026年1月1日
価格(円/m²)
1,030,000(円/m²)
地積(m²)
194(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
住宅、事務所等が混在する区画整理済の住宅地域
前面道路の状況
北東 6m 区道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
大塚、 380m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種住居地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 400(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変動はなく、当分の間現状を維持すると予測する。利便性の高い住宅地域であり、建て替えに伴い容積率を生かした中高層共同住宅が増加することが見込まれる。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は豊島区及び隣接区のうち、ＪＲ山手線の各駅を中心に広がる住宅地域。典型的需要者は共同住宅等を建設し収益獲得を企図する投資家や不動産業者が中心で、画地規模が小さい場合は個人の住宅取得目的の実需要も存在する。都心通勤の利便性に富む住宅地域であり、家賃が上昇傾向にあることからマンションを中心とする投資需要は堅調で、直近１年間の地価は上昇傾向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は２億円前後である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は、現実の市場で発生した取引事例を基に試算しており、実証性が高い。収益価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を建築し賃貸することを想定して求めており、対象標準地の収益性を直接反映した価格である。以上より、２価格共に説得力を有すると判断して相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 人口は微増傾向、高齢化率は都平均を下回る。区内では画地の細分化が進んでいるが、土地取引件数は減少傾向で、今後の動向に注視を要する。 |
| 地域要因 | 大塚駅徒歩圏の高台に存する住宅地域。地域要因に特段の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に変化が特に認められないことから、当面は、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は豊島区東部の比較的利便性の高い混在住宅地域である。需要者は豊島区及びその周辺区域の個人エンドユーザーが中心となる。規模等によれば不動産開発業者等の購入も多く見受けられる。利便性も高く居住環境も比較的良好な住宅地域であるので需要は旺盛である。需要の中心となる価格帯は、１００㎡程度の規模の場合で１億円前後と把握される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
地域性の類似する住宅地の取引事例で試算した比準価格は実際の市場性を反映した精度の高い価格である。居住の快適性と利便性を重視する住宅地域においては、収益性はそれほど重視されない傾向と思料される。よって、本件においてはより規範性の高い取引事例比較法を重視するものとし、比準価格を標準として、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | インフレ傾向にあり、金利先高観はあるものの、インバウンド需要も顕在化しており、不動産需要は継続して旺盛であり、地価上昇は継続している。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。ＪＲ山手線の大塚駅から徒歩圏内にあり、不動産需要は堅調である。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動は無い。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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