2024年（令和6年）公示地価 東京都 品川区 大井５丁目４５４５番４
東京都 品川区大井５丁目４５４５番４の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 品川区大井５丁目４５４５番４の公示地価
標準地の公示地価
815,000円/m²
公示地価の推移（東京都 品川区大井５丁目４５４５番４）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
品川-22
所在及び地番
東京都 品川区大井５丁目４５４５番４
住居表示
大井５－１１－４
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
815,000(円/m²)
地積(m²)
350(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1.2 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
店舗兼住宅の中に中高層共同住宅が多い地域
前面道路の状況
北 7m 区道
その他の接面道路
背面道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
西大井、 870m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
近隣商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 400(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中高層の共同住宅や店舗付共同住宅を中心とした住宅地域であるが、当該地域に影響を与えるような大規模な事業計画等は現時点では確認されていないことから当面は現状を維持するものであると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区及び周辺区のうち、共同住宅の敷地となりうる規模の画地を有する普通・混在地域である。需要者は、中高層の共同住宅開発を目論む不動産業者等が想定される。国内全般に新型コロナウイルス感染症流行の影響からは脱しつつあり、特に共同住宅用地の需要は底堅く、標準地程度の規模を有する開発素地の希少性は高く、価格は依然として上昇傾向にある。中心的価格帯は規模に依拠するが標準地程度で総額３億円前後である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
中心的需要者は中高層の共同住宅開発を目論む不動産業者である。収益価格は対象標準地上に最有効使用である中高層共同住宅建設を想定し求めており、収益性を反映し実証的である。また、比準価格も住宅事業用地と推察される規模のものより求めた価格であることから、市場性を反映し、説得力を有する。比準価格及び対象標準地の収益性に基づく収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 日銀の超金融緩和姿勢の変化は僅かであり、過剰流動性を背景に住宅、開発用不動産共に需要は堅調であり、価格も上昇傾向を継続している。 |
| 地域要因 | 周辺に大規模な事業計画はなく大きな要因変動は見られないが、共同住宅用地の需要は競合し、価格は強含んでいる。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区及びその隣接区に所在する共同住宅が多く見られる商住混在地域、または住宅地域である。標準地と同規模程度の土地に対する需要者は、中高層共同住宅の開発を目的とした不動産事業者等が中心と考えられる。共同住宅の開発に適した土地の供給が限られる中、不動産事業者等の取得需要は足元でも堅調な状況である。需要の中心となる価格帯（総額）は画地の規模等により乖離が見られるが、土地で２億円～５億円程度と思料される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。標準地における主たる需要者はいずれの価格も重視して取引を行うものであり、両価格はともに説得力を有するものと判断される。従って、本件では、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 品川区内の不動産の取得需要は堅調であり、利回りは低下傾向で推移しているが、物価上昇等による経済活動への影響には留意が必要である。 |
| 地域要因 | 共同住宅を中心とした地域であり、地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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