2024年（令和6年）公示地価 兵庫県 西宮市 雲井町１０４番
兵庫県 西宮市雲井町１０４番の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 西宮市雲井町１０４番の公示地価
標準地の公示地価
447,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 西宮市雲井町１０４番）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
西宮-53
所在及び地番
兵庫県 西宮市雲井町１０４番
住居表示
雲井町１－４５
調査基準日
2024年1月1日
価格(円/m²)
447,000(円/m²)
地積(m²)
675(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
大規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
前面道路の状況
北東 6m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
夙川、 440m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種低層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
40(%) 100(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 大規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、当面の間、現状のまま推移するものと思われる。地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急神戸本線及び甲陽線並びにＪＲ東海道本線沿線の住宅地域で、西宮市市街地西部及び芦屋市を含む圏域である。需要者は会社役員や医師等の高所得者層が中心で、市内居住者のみならず他市からの転入者も多い。居住環境・利便性に優れた住宅地域であり、需要は堅調である一方、供給は少ない。地価は上昇傾向で推移している。中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地は対象標準地と同程度の規模でR億円前後となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺には共同住宅等も見られるが、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される。また第１種低層住居専用地域に存し、容積率の制限等により、経済合理的な賃貸住宅の建設が困難であることから、収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 西宮市は居住環境・利便性とも良好、人口は概ね横ばいで、底堅い需要が認められる。地価は上昇傾向で、山手や郊外でも回復の兆しが見られる。 |
| 地域要因 | 大規模一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏の熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 閑静な住環境を保持する住宅地域であり、特段の地域変動要因は見当たらず、今後も現状維持程度で推移すると予測する。地価については、当面上昇傾向を示すと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急神戸本線・甲陽線及びＪＲ東海道本線沿線に位置する西宮市、芦屋市の閑静な住宅地域である。需要者は、西宮市及び周辺市に居住する富裕層が中心となる。良好な住環境及び生活利便性を保持する旧来からの住宅地域と認知されており、住宅需要は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、規模などの画地条件等により様々であり、建物は注文住宅が多く、新築戸建総額を一律に判断することは困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が中心である。よって、取引の指標は収益性よりも居住快適性等が重視され、さらに行政的条件を勘案するに、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断したため、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 低金利により融資環境は安定している。一方、足元では資源高、円安、米国の金利上昇等、事業環境に不透明感が増す。地価は用途毎に二極化が進む。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動は見られない。地価は上昇傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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